Зміст:

1. Що таке фліпінг?
2. Характерні ознаки фліпінгу.
3. "Правило 70%" для фліпінгу.
4. Оцінка: об'єкта для інвестицій, власних та професійних можливостей.
5. Планування та калькуляція витрат, пов'язаних із оподаткуванням.
6. Розташування як провідний критерій під час вибору об'єкта фліпінгу.
7. Використання екстер'єру нерухомості при фліпінгу.
8. Ймовірні ризики під час інвестування за системою фліпінгу.
9. Особливості фліпінгу в Іспанії.

Що таке фліпінг?

Поняття «фліпінг» прийшло до нас із США, де «flipping» – це тип стратегії інвестування в нерухомість , при якій інвестор набуває нерухомість не з метою особистого використання, для проживання або оренди, а для подальшого швидкого перепродажу з отриманням негайного прибутку. Найчастіше термін «фліпінг» використовується щодо нерухомості, але на практиці його можна застосовувати і щодо інших типів активів. Наприклад, первинна публічна оферта компанії про продаж пакету своїх акцій також може називатися фліпінгом. Таким чином, розглядаючи фліпінг як вид інвестування в нерухомість, ми маємо на увазі купівлю перспективного активу, як правило, нерухомості, яка потім ремонтується, переобладнається, іноді змінює планування, а потім швидко перепродається з метою отримання миттєвого прибутку. Час між купівлею нерухомості та її продажем становить приблизно півроку: три місяці на ремонт і три – на продаж, але може змінюватись і від двох місяців до року. На батьківщині фліппінгу, США, зазвичай застосовується термін flip house. Давайте дізнаємося, як працює фліпінг в Іспанії.

Характерні ознаки фліпінгу

У сучасній економіці, що стрімко змінюється, нерухомість стає об'єктом щоденного і повторно виробленого продажу. Фліпінг має свої характерні ознаки та певну послідовність дій:

• Фліппер, чи інвестор, покладає він обов'язок з придбання нерухомості та управлінню виробленими у ній поліпшеннями, які підвищать її привабливість у власних очах потенційного покупця і зроблять конкурентоспроможною серед аналогічних об'єктів.
• Проводиться попередня робота, що включає дослідження поточної ситуації на місцевому ринку нерухомості, далі оцінюється ліквідність, обраного об'єкта і вивчаються умови його відчуження.
• Точне прогнозування сукупності витрат відіграє важливу роль у досягненні основної мети фліпінгу. Необхідно ретельно проаналізувати кошторис, заклавши до нього всі витрати на ремонтні роботи та юридичний супровід угоди.
• Фліппер або інвестор повинні передбачити додаткові витрати , такі як податки та мита, що стягуються під час продажу, а також витрати, пов'язані з фінансуванням та обслуговуванням об'єкта, у разі, якщо швидкий продаж не буде досягнуто.
• Стратегія фліппінгу вимагає від інвестора швидких і рішучих дій, щоби підвищити маржинальність, тобто. різницю між ціною придбання об'єкта нерухомості та його кінцевою вартістю за вирахуванням вироблених витрат. Як тільки угода з купівлі потрібної нерухомості зроблена, необхідно негайно приступати до реновацій , щоб оновлене житло якнайшвидше потрапило на ринок. Для власника активу кожен зайвий день ремонту – це додаткові фінансові інвестиції та затримка повернення вкладень.

Оказываем юридические услуги в ИспанииНаправления: бизнес, иммиграция, недвижимость, а также решаем сложные частные вопросы. Вы можете получить юридические услуги в Торревьехе в нашем офисе.

отримати консультацію

«Правило 70%» для фліпінгу

Щоб розрахувати маржу при фліпінг-інвестуванні необхідно враховувати низку факторів. Дуже важливо оцінити ринок нерухомості до придбання, що дозволить зробити більш точний прогноз щодо прибутку від продажу. Має значення наявність чіткого уявлення про всі витрати на угоду, на придбання будівельних та оздоблювальних матеріалів, на вартість праці робітників, на юридичні та нотаріальні послуги, на місцеві податки та мита, щоб запобігти перевитраті. Слід дізнатися і про регіональні пільги та відрахування, якщо вони застосовні до інвестора. Для спрощення розрахунків деякі фліппери керуються певним правилом, яке отримало назву

"Правило 70%". У чому його суть?

Воно покликане допомогти початківцям і не лише фліпперам визначити максимальну ціну, яку вони можуть заплатити за придбання інвестиційної нерухомості. Правило говорить нам про те, що не слід вкладатися у більшому розмірі, ніж 70% вартості об'єкта після всіх перетворень. Згідно з ним, фліппер розраховує отримати 30% віддачу від своїх сумарних інвестицій. При купівлі інвестиційної нерухомості важливо не перестаратися з вкладеннями в поліпшення, що виробляються, оскільки, якщо таке відбудеться, то прибуток буде значною мірою зменшено. У «Правилі 70%» в Іспанії використовується показник VDR (Valor Després de la Reforma), що означає «Вартість Після Ремонту», а в англомовних країнах він називається ARV (After Repair Value) і застосовується у тому самому значенні. Формула «Правила 70%» або VDR розраховується так: Максимальна ціна пропозиції для інвестицій = (VDR x 70%) – вартість ремонту Для наочності розглянемо наступний приклад: Допустимо, VDR власності складає 60 000 євро, а передбачувані витрати на її ремонт становитимуть 10 000 євро. Розраховуємо максимальну ціну, яку можна буде заплатити за об'єкт інвестицій, використовуючи правило: Максимальна ціна пропозиції = (60000 x 0,7), тобто. отримуємо 42 000 євро. Тепер віднімемо з неї витрати, витрачені на об'єкт фліпінгу. 42 000 – 10 000 = 32 000 євро. Таким чином, максимальна ціна для придбання нерухомості з метою фліппінгу становитиме 32 000 євро, а чистий дохід інвестора буде 30%. Втім, успішними можна вважати всі угоди з прибутковістю понад 20%, оскільки це значно перевищує, наприклад, середній дохід від оренди нерухомості. До речі, у 2019 році в США – колисці успішних підприємців, на операції за системою фліппінгу припало 6,2% від усіх продажів на ринку нерухомості , що говорить про їхню затребуваність, враховуючи різноманітність інвестиційних можливостей у цій країні. Такий показник – восьмирічний максимум, згідно з даними компанії ATTOM Data Solutions, опублікованими у її звіті.

Оцінка: об'єкта для інвестицій, власних та професійних можливостей

Оцінка об'єкта для інвестицій

Необхідно переконатися, що інвестор ретельно ознайомлений із основними характеристиками житла. При огляді нерухомості важливо визначити потенційні проблеми, які можуть вимагати суттєвого, а не просто косметичного ремонту, оскільки це може призвести до надмірного навантаження на бюджет. Попередня оцінка та уважний огляд будинку дозволяють встановити види та кількість необхідних для ремонту матеріалів; визначити те, що має бути виправлено в ході робіт, а також підібрати робочу силу відповідно до характеру робіт, що виконуються в приміщенні. Маючи на руках об'єктивну оцінку нерухомості, залишається менше шансів на імпульсну покупку, яка може призвести до фінансових втрат.

Оцінка власних та професійних можливостей

Багато «майстрів на всі руки» думають, що в такому нескладному вигляді інвестицій, як фліпінг, можна зробити всі роботи самостійно. Звичайно, робити ремонт самому – чудова можливість мінімізувати витрати, але все ж таки потрібно пам'ятати і про межі своїх компетенцій і довірити команді професіоналів, те, що вимагатиме від вас великих тимчасових витрат або додаткових/професійних знань. Найчастіше лише вузький фахівець спроможний «на око» визначити суттєві пошкодження в електричній або трубопровідній системі, а також фундаменті майна. Такі роботи досить дорогі в ремонті, і якщо вони будуть виявлені під час попереднього професійного огляду, з'явиться можливість запросити істотну знижку або відмовитися від покупки.

Планування та калькуляція витрат, пов'язаних із оподаткуванням

Ця дуже важлива деталь, якій варто приділити особливу увагу. Щоб досягти успіху у фліппінгу, необхідно подбати про всі аспекти, пов'язані з витратами на юридичне консультування та супровід, а також з документами для податкової декларації. Тільки ведучи докладний бухгалтерський облік можна залишатися в рамках бюджету і тримати напоготові все, що необхідно для подання податкової декларації, з урахуванням можливих змін у статусі нерухомості та понесених витрат на ремонт.

Розташування як провідний критерій при виборі об'єкта фліпінгу

Будь-який професійний ріелтор скаже вам, що є три головні критерії, що впливають на вартість нерухомості, це місце розташування, місце розташування і, ще раз, місце розташування! Звичайно, в кожному жарті – лише частка жарту, але це – незаперечний факт: розташування будинку – те, на що вплинути при перепродажі ніяк не можна, а значить цей аспект заслуговує на пильну увагу. Ви можете зробити повну реконструкцію нерухомості, вибрати найвдаліший дизайн для інтер'єру, але ви ніколи не зможете перетворити поганий район на престижний, а проблемних сусідів – на приємне та інтелігентне оточення. Не варто розглядати для фліпінгу і ті об'єкти, що мають поблизу забруднюючий або галасливий об'єкт, а також якщо нерухомість розташована у віддаленій частині міста з поганим транспортним сполученням. Буває, що багатоквартирний будинок, де розташована потенційна квартира для покупки, сам по собі непоганий, ціна квартири – значно нижча від ринку, а навколо будинку – досить розвинена інфраструктура, але при цьому район має сумнівну репутацію: придивитися до подібної покупки можна, але лише після ретельної оцінки всіх ризиків.

Використання екстер'єру нерухомості при фліпінгу

Придбання для інвестицій вдома має відмінності в порівнянні з покупкою квартири. Перевага будинку в тому, що зміни можна вносити не тільки в інтер'єр, але і в екстер'єр фасаду, і на територію прибудинку. Іноді якісно покладений газон, декоративні чагарники, яскраві квіти, ковані ліхтарі або витончена лава можуть надати особливий шик та чарівність житлу, що дуже підвищує покупець і його підсумкову вартість. Можна скористатися готовими ландшафтними проектами, щоб не витрачати час на виготовлення індивідуального ескізу та не виходити за межі бюджету.

Ймовірні ризики при інвестуванні за системою фліпінгу

• Фліпінг несе у собі невисоку ймовірність ризиків. Як правило, через низьку вартість придбання об'єкта інвестицій, навіть при неотриманні бажаного прибутку в 20-30%, інвестор все ж таки може повернути свої витрачені кошти, нехай і не в короткостроковій перспективі, але часто в повному обсязі. До мінусів фліпінгу можна віднести:
• Ймовірність незапланованих витрат. Додаткові витрати можуть виникнути через затримки у різних інстанціях і на це важко вплинути: затримка дозволу на будівництво, затримки від постачальників та підрядних організацій, витрати на незаплановані, заздалегідь невраховані ремонтні роботи. Сума цих витрат може суттєво вплинути на запланований прибуток.
• Ринкові коливання. Періодично ринок нерухомості може реагувати на будь-які економічні чи політичні процеси у країні. Або виникає надлишок нерухомості зі зниженим попитом, у результаті продавці йдуть на значні поступки. Це може вплинути на результати інвестування, особливо якщо об'єкт опинився в тому самому невдалому сегменті ринку, де пропозиція у надлишку.
• Введення чи зростання податку. Іноді за час проведення робіт може піднятися податок на майно або, що частіше трапляється у разі туристичного житла, приймається новий місцевий податок. У цьому випадку, до появи покупця, податок сплачуватиме сам інвестор, а покупця, у свою чергу, може відлякувати додатковий/підвищений податок на дане житло.
• Витрати на поточне обслуговування . Тут все просто – до появи нового власника житла, тягар по всіх витратах на його обслуговування буде покладено на інвестора. Якщо продаж затягнеться, а об'єкт нерухомості, окрім комунальних платежів, вимагає ще й внесення коштів у фонд комунідаду, то щомісячне падіння прибутку для фліппера є очевидним.
• Обставини непереборної сили. На жаль, йдеться не тільки про пожежі, повені, землетруси та війни. Події останніх двох років показали, як сильно може похитнути ринок нерухомості епідемія, в даному випадку коронавірусу, що призвело до закриття кордонів, обмеження пересування і, як наслідок, зменшення кількості угод.

Особливості фліпінгу в Іспанії

Іспанський ринок нерухомості, хоч і зафіксував зниження за угодами в 2020 році, але все ж таки його падіння не було таким масштабним, як прогнозували скептики і побоювалися багато інвесторів. 2021 рік приносить плавне та поетапне зняття існуючих обмежень, але про повне відновлення ринку говорити поки що не доводиться. На ринку оренди зафіксовано невелике зниження за ставками через падіння реальних доходів населення. Водночас держава надає підтримку вразливим верствам населення та пропонує співфінансування окремим категоріям як фізичних, так і юридичних осіб. Не варто забувати і про те, що криза часто відкриває додаткові можливості для інвесторів: банки виставляють на ринок велику кількість об'єктів за привабливими цінами, а приватні особи позбавляються житла, яке не використовується для власних потреб і не приносить дохід у короткостроковій перспективі. Цією сприятливою ситуацією можуть скористатися фліппери, купуючи будинки за дуже низькими цінами на аукціонах і з іпотечних розпродажів. Головне, пам'ятати про основну мету подібних інвестицій – вигідно купити, швидко відремонтувати та продати, отримати прибуток понад 20%. Якщо вас цікавить покупка нерухомості в Іспанії з метою інвестування або постійного проживання, ви можете ознайомитися з пропозицією об'єктів у нашому каталозі , а також поставити запитання нашим фахівцям.

Сподобалася стаття? Поділися з друзями!