Zawartość:

1. Co to jest odwracanie?
2. Charakterystyczne oznaki przewracania.
3. Zasada 70% dla odwracania.
4. Ocena: obiekt pod inwestycję, możliwości własne i zawodowe.
5. Planowanie i kalkulacja wydatków związanych z podatkami.
6. Lokalizacja jako wiodące kryterium przy wyborze odwracanego obiektu.
7. Wykorzystywanie nieruchomości na zewnątrz podczas odwracania.
8. Potencjalne ryzyko przy inwestowaniu w system odwracania.
9. Cechy przerzucania w Hiszpanii.

Co to jest odwracanie?

Pojęcie „flippingu” przyszło do nas z USA, gdzie „flipping” to rodzaj strategii inwestowania w nieruchomości , w której inwestor nabywa nieruchomość nie na własny użytek, mieszkanie lub wynajem, ale w celu jej późniejszej szybkiej odsprzedaży za pomocą natychmiastowy zysk. Najczęściej termin „odwracanie” jest używany w odniesieniu do nieruchomości, ale w praktyce może być stosowany do innych rodzajów aktywów. Na przykład pierwsza publiczna oferta sprzedaży akcji spółki może być również określana jako flipping. Tak więc, rozważając flipowanie jako rodzaj inwestycji w nieruchomości, mamy na myśli zakup obiecującego aktywa, zwykle nieruchomości, która jest następnie odnawiana, odnawiana, czasami ponownie planowana, a następnie szybko odsprzedawana z natychmiastowym zyskiem. Czas między kupnem a sprzedażą nieruchomości wynosi około pół roku: trzy miesiące na naprawę i trzy miesiące na sprzedaż, ale może wynosić od dwóch miesięcy do roku. W ojczyźnie flippingu, w USA, zwykle używa się terminu flip house. Zobaczmy, jak działa flipowanie w Hiszpanii.

Charakterystyczne oznaki odwracania

W dzisiejszej szybko zmieniającej się gospodarce nieruchomości stają się przedmiotem codziennej i powtarzalnej sprzedaży. Rzut ma swoje własne cechy i pewną sekwencję działań:

• Flipper, czyli inwestor, przejmuje na siebie odpowiedzialność za nabycie nieruchomości i zarządzanie wprowadzonymi w niej ulepszeniami, co zwiększy jej atrakcyjność w oczach potencjalnego nabywcy i sprawi, że będzie konkurencyjna wśród podobnych nieruchomości.
• Prowadzone są prace wstępne obejmujące badanie aktualnej sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości, następnie oceniana jest płynność wybranego obiektu oraz badane są warunki jego alienacji.
• Dokładne prognozowanie populacji kosztów odgrywa ważną rolę w osiągnięciu głównego celu, jakim jest odwracanie. Konieczne jest dokładne przeanalizowanie kosztorysu, wkładając w niego wszystkie koszty prac remontowych oraz obsługę prawną transakcji.
• Flipper lub inwestor muszą liczyć się z dodatkowymi kosztami , takimi jak podatki i opłaty naliczane przy sprzedaży, a także koszty związane z finansowaniem i utrzymaniem obiektu, w przypadku braku szybkiej sprzedaży.
• Strategia flipowania wymaga od inwestora szybkiego i zdecydowanego działania w celu zwiększenia marginalności, tj. różnica między ceną zakupu nieruchomości a jej wartością końcową, pomniejszoną o poniesione koszty. Jak tylko zostanie dokonana transakcja zakupu odpowiedniej nieruchomości, konieczne jest natychmiastowe rozpoczęcie remontów , aby odnowione mieszkanie jak najszybciej trafiło na rynek. Dla właściciela majątku każdy dodatkowy dzień naprawy to dodatkowa inwestycja gotówkowa i opóźnienie w zwrocie inwestycji.

[to miejsce]

Zasada 70% odwracania

Istnieje wiele czynników, które należy wziąć pod uwagę, aby obliczyć marżę dla inwestowania w flipa. Bardzo ważna jest ocena rynku nieruchomości przed nabyciem, co pozwoli na dokładniejszą prognozę zysku ze sprzedaży. Ważne jest, aby dokładnie zrozumieć wszystkie koszty transakcji, zakup materiałów budowlanych i wykończeniowych, koszty pracy pracowników, usługi prawne i notarialne, lokalne podatki i cła, aby zapobiec nadmiernym wydatkom. Należy również zapytać o świadczenia regionalne i ulgi, jeśli dotyczą inwestora. Aby uprościć obliczenia, niektóre płetwy kierują się pewną zasadą, która nazywa się

„Zasada 70%”. Jaka jest jego istota?

Został zaprojektowany, aby pomóc zarówno początkującym, jak i płetwonurkom określić maksymalną cenę, jaką mogą zapłacić za zakup nieruchomości inwestycyjnej. Zasada mówi nam, że po wszystkich przekształceniach nie powinniśmy inwestować więcej niż 70% wartości obiektu. Według niego, flipper spodziewa się uzyskać 30% zwrotu z całej inwestycji. Kupując nieruchomość inwestycyjną, ważne jest, aby nie przeinwestować w dokonywane ulepszenia, ponieważ jeśli tak się stanie, zyski zostaną znacznie zmniejszone. Reguła 70% w Hiszpanii używa VDR (Valor Después de la Reforma), co oznacza „koszt po naprawie”, podczas gdy w krajach anglojęzycznych nosi nazwę ARV (wartość po naprawie) i jest używana w tym samym znaczeniu. Reguła 70% lub formuła VDR jest obliczana w następujący sposób: Maksymalna cena oferty inwestycyjnej = (VDR x 70%) — koszt renowacji Aby to zilustrować, rozważmy następujący przykład: Załóżmy, że VDR nieruchomości wynosi 60 000 euro, a szacunkowy koszt naprawa to 10 000 euro. Maksymalną cenę, jaką można zapłacić za obiekt inwestycyjny, obliczamy stosując zasadę: Maksymalna cena ofertowa = (60 000 x 0,7), czyli dostajemy 42 000 euro. Teraz odejmij od tego koszty poniesione na obracający się przedmiot. 42 000 – 10 000 = 32 000 euro. Tym samym maksymalna cena nabycia nieruchomości na cele przewrotki wyniesie 32 000 euro, a dochód netto inwestora wyniesie 30%. Jednak wszystkie transakcje z zyskiem powyżej 20% można uznać za udane, ponieważ znacznie przekracza to np. średni dochód z wynajmu nieruchomości. Nawiasem mówiąc, w 2019 roku w USA, kolebce odnoszących sukcesy przedsiębiorców, transakcje flippingowe stanowiły 6,2% całej sprzedaży na rynku nieruchomości , co wskazuje na ich zapotrzebowanie, biorąc pod uwagę różnorodność możliwości inwestycyjnych w tym kraju. To najwyższy od ośmiu lat, jak wynika z raportu ATTOM Data Solutions, opublikowanego w swoim raporcie.

Ocena: obiekt pod inwestycję, możliwości własne i zawodowe

Wycena nieruchomości inwestycyjnych

Należy upewnić się, że inwestor dokładnie zapoznał się z głównymi cechami nieruchomości. Podczas inspekcji nieruchomości ważne jest, aby zidentyfikować potencjalne problemy, które mogą wymagać znacznych, a nie tylko kosmetycznych napraw, ponieważ może to niepotrzebnie obciążyć budżet. Wstępna ocena i dokładna inspekcja domu pozwalają określić rodzaje i ilości materiałów potrzebnych do naprawy; określić, co należy poprawić w trakcie pracy, a także dobrać siłę roboczą zgodnie z charakterem pracy wykonywanej na terenie obiektu. Mając pod ręką obiektywną wycenę nieruchomości, mniejsze są szanse na zakup impulsywny, który może prowadzić do strat finansowych.

Ocena możliwości własnych i zawodowych

Wielu „jack of all trades” uważa, że w tak prostej formie inwestycji, jak flipowanie, możesz wykonać całą pracę sam. Oczywiście samodzielna naprawa to świetna okazja do zminimalizowania kosztów, ale i tak trzeba pamiętać o granicach swoich kompetencji i powierzyć zespołowi profesjonalistów coś, co będzie wymagało od Ciebie poświęcenia dużej ilości czasu lub dodatkowej/zawodowej wiedzy. Często tylko wąski specjalista jest w stanie „na oko” stwierdzić znaczne uszkodzenie instalacji elektrycznej lub rurowej, a także fundamentów nieruchomości. Takie prace są dość drogie w naprawie, a jeśli zostaną wykryte podczas wstępnej profesjonalnej kontroli, będzie można poprosić o znaczną zniżkę lub w ogóle odmówić zakupu.

Planowanie i kalkulacja wydatków związanych z podatkami

To bardzo ważny szczegół, który zasługuje na szczególną uwagę. Aby odnieść sukces w flipowaniu, trzeba zadbać o wszelkie aspekty związane z kosztami porady prawnej i wsparcia oraz dokumentów do zeznania podatkowego. Tylko dzięki szczegółowej ewidencji możesz zmieścić się w budżecie i mieć wszystko, co potrzebne do złożenia zeznania podatkowego, uwzględniając ewentualne zmiany stanu nieruchomości i poniesione koszty napraw.

Lokalizacja jako wiodące kryterium przy wyborze odwracanego obiektu

Każdy profesjonalny pośrednik nieruchomości powie, że istnieją trzy główne kryteria, które wpływają na wartość nieruchomości – lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja! Oczywiście w każdym dowcipie jest tylko ułamek dowcipu, ale to niepodważalny fakt: lokalizacja domu to coś, na co nie można wpływać przy odsprzedaży, co oznacza, że ten aspekt zasługuje na największą uwagę. Możesz dokonać całkowitej przebudowy nieruchomości, wybrać najbardziej udany projekt wnętrza, ale nigdy nie możesz zmienić złego miejsca w prestiżowy, a problematycznych sąsiadów w przyjemne i inteligentne otoczenie. Nie należy brać pod uwagę odwracania tych nieruchomości, które mają w pobliżu zanieczyszczający lub hałaśliwy obiekt, a także jeśli nieruchomość znajduje się w odległej części miasta o słabych połączeniach komunikacyjnych. Zdarza się, że apartamentowiec, w którym znajduje się potencjalne mieszkanie do zakupu, sam w sobie nie jest zły, cena mieszkania jest znacznie niższa niż rynek, a wokół domu dość rozwinięta infrastruktura, ale jednocześnie powierzchnia ma wątpliwą reputację: można przyjrzeć się bliżej takiemu zakupowi, ale tylko po uważnej ocenie wszystkich zagrożeń.

Używanie zewnętrznej części nieruchomości podczas odwracania

Kupno domu pod inwestycję różni się od kupna mieszkania. Zaletą domu jest to, że można dokonać zmian nie tylko we wnętrzu, ale także na zewnątrz elewacji i przyległym terenie. Czasami wysokiej jakości trawnik, ozdobne krzewy, jasne kwiaty, kute lampiony czy elegancka ławka mogą dodać mieszkaniu szczególnego szyku i uroku, co znacznie zwiększa zainteresowanie zakupem i jego ostateczny koszt. Możesz skorzystać z gotowych projektów krajobrazowych, aby nie tracić czasu na wykonanie indywidualnego szkicu i nie wykraczać poza budżet.

Możliwe ryzyko przy inwestowaniu zgodnie z systemem odwracania

• Rzut niesie ze sobą niskie prawdopodobieństwo ryzyka. Co do zasady, ze względu na niski koszt nabycia obiektu inwestycyjnego, nawet w przypadku nieuzyskania pożądanego zysku w wysokości 20-30%, inwestor nadal może zwrócić wydane środki, choć nie w krótkim terminie, ale często w całości. Wady odwracania to:
• Możliwość nieplanowanych wydatków. Dodatkowe koszty mogą wynikać z opóźnień w różnych przypadkach i trudno na nie wpłynąć: opóźnienia w pozwoleniach na budowę, opóźnienia dostawców i wykonawców, wydatki na nieplanowane, nierozliczone naprawy. Wysokość tych kosztów może znacząco wpłynąć na planowany zysk.
• Wahania na rynku. Okresowo rynek nieruchomości może reagować na wszelkie procesy gospodarcze lub polityczne w kraju. Albo występuje nadmiar nieruchomości o obniżonym popycie, powodujący znaczne ustępstwa sprzedających. Może to wpłynąć na wyniki inwestycji, zwłaszcza jeśli obiekt znajduje się w bardzo niefortunnym segmencie rynku, gdzie oferta jest przesadna.
• Wprowadzenie lub podwyższenie podatku. Czasami w trakcie pracy mogą wzrosnąć podatki od nieruchomości lub, częściej w przypadku zakwaterowania turystycznego, może zostać nałożony nowy podatek lokalny. W takim przypadku, przed pojawieniem się nabywcy, sam inwestor zapłaci podatek, a nabywcę z kolei może odstraszyć dodatkowy/podwyższony podatek od tego mieszkania.
• Wydatki na bieżące utrzymanie . Tutaj wszystko jest proste – do czasu pojawienia się nowego właściciela mieszkania, ciężar wszystkich wydatków związanych z jego utrzymaniem będzie spoczywał na inwestorze. Jeśli sprzedaż się opóźnia, a nieruchomość oprócz rachunków za media wymaga również wpłat na fundusz wspólnotowy, to miesięczny spadek zysków dla płetwy jest oczywisty.
• Okoliczności siły wyższej. Niestety nie chodzi tylko o pożary, powodzie, trzęsienia ziemi i wojny. Wydarzenia ostatnich dwóch lat pokazały, jak bardzo epidemia, w tym przypadku koronawirus, może wstrząsnąć rynkiem nieruchomości, co doprowadziło do zamknięcia granic, ograniczeń w poruszaniu się i w efekcie spadku liczby transakcji.

Cechy rzucania w Hiszpanii

Hiszpański rynek nieruchomości, choć odnotował spadek transakcji w 2020 roku, to jednak jego spadek nie był tak ogromny, jak przewidywali sceptycy i obawiało się wielu inwestorów. Rok 2021 przynosi płynne i stopniowe znoszenie istniejących ograniczeń, ale nie ma jeszcze potrzeby mówić o pełnym ożywieniu rynku. Rynek najmu odnotował nieznaczny spadek stawek ze względu na spadek realnych dochodów ludności. Jednocześnie państwo udziela wsparcia słabszym grupom ludności i oferuje dofinansowanie niektórym kategoriom osób fizycznych i prawnych. Nie zapominajmy, że kryzys często otwiera przed inwestorami dodatkowe możliwości: banki wprowadzają na rynek dużą liczbę obiektów po atrakcyjnych cenach, a osoby fizyczne pozbywają się mieszkań, które nie są wykorzystywane na własne potrzeby i nie generują w krótkim czasie dochodów termin. Flippers mogą teraz skorzystać z tej korzystnej sytuacji, kupując domy po bardzo niskich cenach na aukcjach i wyprzedażach kredytów hipotecznych. Najważniejsze jest, aby pamiętać o głównym celu takich inwestycji – kupować z zyskiem, szybko naprawiać i sprzedawać, aby zarobić ponad 20%. Jeśli jesteś zainteresowany kupnem nieruchomości w Hiszpanii z przeznaczeniem pod inwestycję lub pobyt stały, możesz zapoznać się z ofertą obiektów z naszego katalogu , jak również zadać pytania naszym specjalistom.

Podobał ci się artykuł? Podziel się z przyjaciółmi!