Contenu:

1. Qu'est-ce que le retournement ?
2. Signes caractéristiques de retournement.
3. La règle des 70% pour le retournement.
4. Évaluation : objet d'investissement, opportunités propres et professionnelles.
5. Planification et calcul des dépenses liées à la fiscalité.
6. Emplacement comme critère principal lors du choix d'un objet de retournement.
7. Utilisation de l'extérieur de l'immobilier lors du retournement.
8. Risques potentiels lors de l'investissement dans le système de retournement.
9. Caractéristiques du retournement en Espagne.

Qu'est-ce que le retournement ?

Le concept de "retournement" nous est venu des États-Unis, où le "retournement" est un type de stratégie d'investissement immobilier , dans laquelle un investisseur acquiert un bien immobilier non pas pour son usage personnel, pour y vivre ou pour le louer, mais pour sa revente rapide ultérieure avec bénéfice immédiat. Le plus souvent, le terme "retournement" est utilisé en relation avec l'immobilier, mais en pratique, il peut être appliqué à d'autres types d'actifs. Par exemple, l'offre publique initiale d'une société pour vendre ses actions peut également être appelée retournement. Ainsi, lorsque l'on considère le retournement comme un type d'investissement immobilier, on entend l'achat d'un bien prometteur, généralement un bien immobilier, qui est ensuite rénové, réaménagé, parfois réaménagé puis rapidement revendu pour un profit instantané. Le délai entre l' achat d'une propriété et sa vente est d'environ six mois : trois mois pour les réparations et trois mois pour la vente, mais peut varier de deux mois à un an. Dans la patrie du retournement, aux États-Unis, le terme flip house est généralement utilisé. Découvrons comment fonctionne le retournement en Espagne.

Signes caractéristiques du retournement

Dans l'économie en évolution rapide d'aujourd'hui, l'immobilier devient un objet de ventes quotidiennes et répétées. Le retournement a ses propres caractéristiques et une certaine séquence d'actions :

• Le flipper, ou investisseur, prend la responsabilité d'acquérir la propriété et de gérer les améliorations qui y sont apportées, ce qui augmentera son attractivité aux yeux d'un acheteur potentiel et la rendra compétitive parmi des propriétés similaires.
• Des travaux préliminaires sont en cours, qui comprennent une étude de la situation actuelle du marché immobilier local, puis la liquidité de l'objet sélectionné est évaluée et les conditions de son aliénation sont étudiées.
• Une prévision précise de la population de coûts joue un rôle important dans la réalisation de l'objectif principal du retournement. Il est nécessaire d'analyser attentivement le devis, en y inscrivant tous les coûts des travaux de réparation et de l'assistance juridique pour la transaction.
• Le flipper ou l'investisseur doit prévoir des coûts supplémentaires tels que les taxes et les frais facturés sur la vente, ainsi que les coûts associés au financement et à l'entretien de l'installation, au cas où une vente rapide ne serait pas réalisée.
• La stratégie de retournement exige de l'investisseur qu'il agisse rapidement et de manière décisive afin d'augmenter la marginalité, c'est-à-dire la différence entre le prix d'achat du bien et sa valeur finale, moins les frais encourus. Dès que l'affaire pour l'achat d'une propriété convenable a été conclue, il est nécessaire de commencer immédiatement les rénovations afin que le logement rénové arrive sur le marché dès que possible. Pour le propriétaire d'un bien, chaque jour supplémentaire de réparation est un investissement de trésorerie supplémentaire et un retard dans le retour des investissements.

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La règle des 70% pour retourner

Il y a un certain nombre de facteurs qui doivent être pris en compte afin de calculer la marge pour l'investissement flip. Il est très important d'évaluer le marché immobilier avant l'acquisition, ce qui vous permettra de faire une prévision plus précise du bénéfice de la vente. Il est important d'avoir une compréhension claire de tous les coûts de transaction, pour l'achat de matériaux de construction et de finition, pour le coût du travail des travailleurs, pour les services juridiques et notariaux, pour les taxes et droits locaux, afin d'éviter les dépenses excessives. Vous devez également vous renseigner sur les avantages et déductions régionaux, le cas échéant pour l'investisseur. Pour simplifier les calculs, certains batteurs sont guidés par une certaine règle, appelée

"Règle des 70%". Quelle est son essence ?

Il est conçu pour aider les débutants et les plongeurs à déterminer le prix maximum qu'ils peuvent payer pour acheter un immeuble de placement. La règle nous dit qu'il ne faut pas investir plus de 70% de la valeur de l'objet après toutes les transformations. Selon lui, flipper s'attend à obtenir un retour de 30 % sur son investissement total. Lors de l'achat d'un immeuble de placement, il est important de ne pas trop investir dans les améliorations apportées, car si cela se produit, les bénéfices seront considérablement réduits. La "règle des 70 %" en Espagne utilise VDR (Valor Después de la Reforma), qui signifie "Coût après réparation", tandis que dans les pays anglophones, elle s'appelle ARV (After Repair Value) et est appliquée dans le même sens. La formule de la Règle des 70% ou VDR est calculée comme suit : Prix d'Offre d'Investissement Maximum = (VDR x 70%) – Coût de Rénovation Pour illustrer cela, prenons l'exemple suivant : Supposons que le VDR d'un bien soit de 60 000 euros et que le coût de réparation est de 10 000 euros. Nous calculons le prix maximum qui peut être payé pour l'objet d'investissement en utilisant la règle : Prix d'offre maximum = (60 000 x 0,7), c'est-à-dire nous touchons 42 000 euros. Maintenant, soustrayez-en les coûts dépensés pour l'objet retourné. 42 000 – 10 000 = 32 000 euros. Ainsi, le prix maximum pour l'acquisition d'un bien immobilier à des fins de retournement sera de 32 000 euros, et le revenu net de l'investisseur sera de 30 %. Cependant, toutes les transactions avec un rendement supérieur à 20% peuvent être considérées comme réussies, car cela dépasse largement, par exemple, le revenu moyen de la location d'un bien immobilier. Soit dit en passant, en 2019 aux États-Unis, berceau des entrepreneurs prospères, les opérations de retournement représentaient 6,2 % de toutes les ventes du marché immobilier , ce qui indique leur demande, compte tenu de la variété des opportunités d'investissement dans ce pays. Il s'agit d'un sommet de huit ans, selon ATTOM Data Solutions, publié dans son rapport.

Évaluation : objet d'investissement, opportunités propres et professionnelles

Évaluation d'un immeuble de placement

Il est nécessaire de s'assurer que l'investisseur connaît parfaitement les principales caractéristiques du bien. Lors de l'inspection d'une propriété, il est important d'identifier les problèmes potentiels qui peuvent nécessiter des réparations importantes, et pas seulement cosmétiques, car cela peut alourdir inutilement le budget. Une évaluation préliminaire et une inspection minutieuse de la maison permettent de déterminer les types et quantités de matériaux nécessaires aux réparations; déterminer ce qui doit être corrigé pendant les travaux, ainsi que sélectionner la main-d'œuvre en fonction de la nature du travail effectué sur les lieux. Ayant une évaluation immobilière objective en main, il y a moins de chance d'un achat impulsif, ce qui peut entraîner des pertes financières.

Évaluation de ses propres capacités et de ses capacités professionnelles

De nombreux "hommes à tout faire" pensent que dans une forme d'investissement aussi simple que le retournement, vous pouvez faire tout le travail vous-même. Bien sûr, faire soi-même les réparations est une belle opportunité pour minimiser les coûts, mais encore faut-il garder à l'esprit les limites de ses compétences et confier à une équipe de professionnels quelque chose qui vous demandera d'investir beaucoup de temps ou de connaissances supplémentaires/professionnelles. Souvent, seul un spécialiste étroit est en mesure de déterminer "à l'œil nu" des dommages importants au système électrique ou de tuyauterie, ainsi qu'aux fondations de la propriété. De tels travaux coûtent assez cher à réparer, et s'ils sont découverts lors d'une inspection professionnelle préalable, il sera possible de demander une remise substantielle ou de refuser tout achat.

Planification et calcul des dépenses liées à la fiscalité

C'est un détail très important qui mérite une attention particulière. Afin de réussir le retournement, vous devez vous occuper de tous les aspects liés aux coûts des conseils et de l'assistance juridiques, ainsi que des documents pour la déclaration de revenus. Ce n'est qu'en tenant des registres détaillés que vous pourrez respecter votre budget et disposer de tout ce dont vous avez besoin pour produire votre déclaration de revenus, en tenant compte des changements possibles dans l'état de la propriété et des coûts de réparation encourus.

L'emplacement comme critère principal lors du choix d'un objet de retournement

N'importe quel agent immobilier professionnel vous dira qu'il y a trois critères principaux qui affectent la valeur d'une propriété : l'emplacement, l'emplacement et, encore une fois, l'emplacement ! Bien sûr, dans chaque blague, il n'y a qu'une fraction de blague, mais c'est un fait incontestable : l'emplacement de la maison est quelque chose qui ne peut pas être influencé lors de la revente, ce qui signifie que cet aspect mérite la plus grande attention. Vous pouvez faire une reconstruction complète de la propriété, choisir le design d'intérieur le plus réussi, mais vous ne pouvez jamais transformer une mauvaise zone en une zone prestigieuse, ou des voisins problématiques en un environnement agréable et intelligent. Le retournement ne doit pas être envisagé pour les propriétés qui ont un objet polluant ou bruyant à proximité, ainsi que si la propriété est située dans une partie éloignée de la ville avec de mauvaises liaisons de transport. Il arrive qu'un immeuble où se trouve un appartement potentiel à l'achat ne soit pas mauvais en soi, le prix d'un appartement est bien inférieur au marché, et autour de la maison il y a une infrastructure assez développée, mais en même temps la zone a une réputation douteuse : vous pouvez regarder de plus près un tel achat, mais seulement après une évaluation minutieuse de tous les risques.

Utilisation de l'extérieur de l'immobilier lors du retournement

Acheter une maison pour investir est différent de l'achat d'un appartement. L'avantage de la maison est que des modifications peuvent être apportées non seulement à l'intérieur, mais également à l'extérieur de la façade et au territoire adjacent. Parfois, une pelouse de haute qualité, des arbustes décoratifs, des fleurs lumineuses, des lanternes forgées ou un banc élégant peuvent ajouter un chic et un charme particuliers à une maison, ce qui augmente considérablement l'intérêt d'achat et sa valeur finale. Vous pouvez utiliser des projets de paysage prêts à l'emploi afin de ne pas perdre de temps à faire un croquis individuel et de ne pas dépasser le budget.

Risques éventuels lors d'un investissement selon le système de retournement

• Le retournement comporte une faible probabilité de risques. En règle générale, en raison du faible coût d'acquisition d'un objet d'investissement, même si le bénéfice souhaité de 20 à 30% n'est pas perçu, l'investisseur peut toujours restituer ses fonds dépensés, mais pas à court terme, mais souvent en totalité. Les inconvénients du retournement incluent :
• Possibilité de dépenses imprévues. Des coûts supplémentaires peuvent découler de retards dans divers cas et sont difficiles à influencer : retards dans les permis de construire, retards des fournisseurs et des entrepreneurs, dépenses pour des réparations imprévues et non comptabilisées. Le montant de ces coûts peut affecter de manière significative le bénéfice prévu.
• Fluctuations du marché. Périodiquement, le marché immobilier peut réagir à tout processus économique ou politique dans le pays. Ou il y a un excès de biens immobiliers avec une demande réduite, obligeant les vendeurs à faire des concessions importantes. Cela peut affecter les résultats d'investissement, surtout si l'objet se trouve dans le segment de marché très malheureux où l'offre est excédentaire.
• L'introduction ou l'augmentation de la taxe. Ponctuellement, les taxes foncières peuvent augmenter au cours des travaux ou, plus couramment dans le cas d'un hébergement touristique, une nouvelle taxe locale peut être prélevée. Dans ce cas, avant la comparution de l'acheteur, l'investisseur paiera lui-même la taxe, et l'acheteur, à son tour, pourra être dissuadé par une taxe supplémentaire / majorée sur ce logement.
• Frais d'entretien courant . Tout est simple ici – jusqu'à l'apparition d'un nouveau propriétaire de logement, la charge de toutes les dépenses pour son entretien sera confiée à l'investisseur. Si la vente est retardée et que la propriété, en plus des factures de services publics, nécessite également la contribution de fonds au fonds communautaire, la baisse mensuelle des bénéfices pour le flipper est évidente.
• Circonstances de force majeure. Hélas, il ne s'agit pas seulement d'incendies, d'inondations, de tremblements de terre et de guerres. Les événements des deux dernières années ont montré à quel point une épidémie, en l'occurrence le coronavirus, peut ébranler le marché immobilier, ce qui a entraîné la fermeture des frontières, des restrictions de circulation et, par conséquent, une diminution du nombre d'opérations.

Caractéristiques du retournement en Espagne

Le marché immobilier espagnol, bien qu'il ait enregistré une baisse des transactions en 2020, sa chute n'a pas été aussi massive que les sceptiques l'avaient prédit et que de nombreux investisseurs le craignaient. 2021 apporte une levée progressive et en douceur des restrictions existantes, mais il n'est pas encore nécessaire de parler d'une reprise complète du marché. Le marché locatif a enregistré une légère baisse des taux en raison de la baisse des revenus réels de la population. Parallèlement, l'État apporte un soutien aux segments vulnérables de la population et offre un cofinancement à certaines catégories de personnes physiques et morales. N'oubliez pas que la crise ouvre souvent des opportunités supplémentaires aux investisseurs : les banques mettent sur le marché un grand nombre d'objets à des prix attractifs, et les particuliers se débarrassent de logements qui ne servent pas à leurs propres besoins et ne génèrent pas de revenus à court terme. terme. Les flippers peuvent désormais profiter de cette situation favorable en achetant des maisons à des prix très bas lors d'enchères et de ventes hypothécaires. L'essentiel est de se rappeler l'objectif principal de tels investissements – acheter de manière rentable, réparer et vendre rapidement, pour réaliser un bénéfice de plus de 20%. Si vous êtes intéressé par l'achat d'une propriété en Espagne à des fins d'investissement ou de résidence permanente, vous pouvez vous familiariser avec l'offre d'objets de notre catalogue , ainsi que poser des questions à nos spécialistes.

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