V únoru můžete na pláži v Guardamaru potkat tři lidi a jednoho psa. Jeden člověk bude nejspíš v tričku, druhý se bude choulit ve větrovce a třetí se bude v klidu opalovat na lehátku. Zbytek města si mezitím vychutnává kávu na slunné straně náměstí a nikam nespěchá. V srpnu vypadá stejná pláž úplně jinak, jak se na letovisko sluší a patří, ale k tomu se ještě dostaneme. Nejdřív to hlavní: Guardamar del Segura, malé město na jihu provincie Alicante, už dávno není neobjeveným místem pro ty, kdo hledají celoroční život u moře, a ne jen pohlednicovou kulisu na dva týdny dovolené.

Alegría prodává nemovitosti i tady, a tak známe město i bez naleštěné fasády. Tento článek se hodí každému, kdo vážně uvažuje o přestěhování do Guardamaru del Segura nebo o koupi nemovitosti. O přednostech budeme mluvit rádi, ale nezamlčíme ani nevýhody.

Foto: Alex Tihonovs / Shutterstock.com

Jaké místo je Guardamar?

Podle údajů španělského Národního statistického úřadu (INE) za rok 2025 má město 18 564 obyvatel. To není mnoho – dokud se nedozvíte, že v létě se počet lidí ve městě několikanásobně zvýší. Stálé obyvatele lze zhruba rozdělit do tří podobně velkých skupin: Španěly, obyvatele severní Evropy – Brity, Skandinávce, Němce a Belgičany – a rusky mluvící obyvatele. Těch posledních rok od roku výrazně přibývá.

Nejznámější atrakcí Guardamaru je nejspíš borový les. Vypadá jako dar přírody, ve skutečnosti je ale výsledkem pečlivé inženýrské práce. Před více než sto lety postupovaly duny směrem k městu tak rychle, že bylo potřeba jejich pohyb zastavit. Významný španělský lesní a horský inženýr Francisco Miró y Botella, známý také jako Francisco Mira, navrhl osázet oblast borovicemi. Dnes na místě pohyblivého písku voní pryskyřice a chladí lesní vzduch. Mezi lesem a mořem se táhne přibližně jedenáct kilometrů písečných pláží. V dunách se zachovaly zbytky arabské ribaty – opevněného náboženského sídla – z období córdobského chalífátu. U ústí řeky Segura bylo navíc odkryto fénické sídliště La Fonteta. Ano, v tomto městečku můžete po běhu dunami náhodou narazit na archeologické naleziště staré tisíce let.

Samotné město nabízí také staré centrum s hradem na kopci, přístav, ústí řeky Segura a „zelený koridor“ – stezku pro pěší a cyklisty podél vody. Torrevieja je vzdálená asi dvacet minut jízdy autem a vedle ní působí Guardamar výrazně klidněji a zeleněji. Na letiště Alicante-Elche dojedete přibližně za půl hodiny, na letiště v Murcii zhruba za hodinu. Praktické.

Jak se tu žije, když turisté odjedou?

Zdejší klima se vlastně propaguje samo: kolem tří set slunečných dnů v roce a málo deště. V zimě se denní teploty obvykle pohybují mezi 16 a 18 °C. Večer se hodí svetr, ale teplou zimní bundu téměř nepotřebujete.

Léto je jiné. Červenec a srpen bývají horké, vlhké a rušné. Najít místo k parkování v centru je skoro sportovní výkon, na promenádě se nedá protlačit a ceny v kavárnách nenápadně rostou. Lidé, kteří tu žijí trvale, už mají své osvědčené zvyky: chodit na pláž ráno nebo až po sedmé večer, nakupovat před jedenáctou a nesnažit se v sobotu ve tři odpoledne něco vyřizovat v centru.

Od října do května se Guardamar vrací ke svému běžnému, neturistickému rytmu. Otevřené jsou nejen sezonní podniky, ale i místní bary, kde vás po měsíci pravidelných návštěv začnou poznávat podle objednávky. Rodiny chodí na procházky s kočárky, sportovci běhají a na trzích se nakupují citrony po kilech. Pro lidi, kteří sem přijíždějí na důchod, je toto období často tím největším darem: klid, slunce a přijatelné ceny.

Čtvrti a urbanizace: co kde najdete?

Guardamar se dá snadno rozdělit na několik oblastí. Každá má svou vlastní atmosféru, a pokud při koupi vyberete špatně, můžete získat bydlení, které neodpovídá tomu, jak jste si svůj život naplánovali.

• Centrum a staré město (Zona Pueblo). Tady se odehrává opravdový španělský každodenní život: úzké uličky, náměstí Porticada, obchody, bary, lékárny a trh. Většina bytů je z druhé ruky. Mohou působit skromně, ale všude se dostanete pěšky. Na pláž je to deset až patnáct minut chůze. Jde o nejdostupnější část města, přibližně 2 200 €/m². Hlavní nevýhodou je letní ruch a obtížné parkování. Jestli rádi vyběhnete pro chleba a cestou prohodíte pár slov se sousedem, budete tu jako doma.
• Guardamar Playa a první linie u moře. Moderní domy, apartmány s výhledem na moře, promenáda a restaurace. Cena za metr se pohybuje kolem 2 700 €. Důvod je snadno pochopitelný: západ slunce za oknem si odjinud nepřivezete. Dobrá volba pro investory i pro ty, kdo dávají přednost blízkosti moře před větší obytnou plochou.
• Přístav (Puerto Deportivo) a promenáda podél řeky Segura. Jachty, rybí restaurace, cyklotrasy a jedny z nejhezčích večerních procházek ve městě. Nabídka nemovitostí je různorodá: najdete tu moderní byty i řadové domy. V okolí to žije, ale není tu přehnaný hluk. Právě zde ceny v současnosti rostou nejrychleji – k tomu se ještě vrátíme.
• Las Viñas, Les Dunes a pláže Vivers a Ortigues. Obytné čtvrti blíž k borovicím a klidným plážím, s řadou bydlení vhodného pro rodiny. Ceny jsou o něco nižší než přímo u pláže, zato je tu více klidu a zeleně. Ideální pro ty, kdo chtějí mít moře nablízku, ale vyhnout se největším davům.
• El Raso. Nejoblíbenější urbanizace mezi kupujícími bungalovů, řadových domů a vil. Leží ve vnitrozemské části obce, v oblasti Campo de Guardamar, asi deset minut jízdy autem od centra. Najdete tu menší obchodní zónu, kavárny, lékárnu a autobusové spojení do města. Nedělní trh „Lemon Tree“ mívá téměř pět set stánků a patří k největším v okolí. Nedaleko je laguna La Mata s plameňáky a cyklotrasami. Nevýhoda: bez auta to může být nepohodlné a pláž leží několik kilometrů daleko.
• Moncayo a La Roqueta. Moncayo láká písečnou pláží s pozvolným vstupem do vody a klidnou atmosférou. Mnoho lidí tu žije celoročně. La Roqueta leží blíž k laguně a přírodní oblasti, nedaleko jsou golfová hřiště. Tyto čtvrti si vybírají lidé, kteří upřednostňují klid a prostor před nočním životem.

Požádat o pomoc s výběrem nemovitosti v Guardamaru

Jaké nemovitosti jsou k dispozici a kolik stojí?

Začněme celkovým obrázkem. Podle údajů Idealista za září 2026 činí průměrná nabídková cena v Guardamaru 2 643 €/m². Za rok trh vzrostl o 12,6 %, za poslední čtvrtletí však jen o 0,1 %. Historické maximum 2 658 € zaznamenal v červenci a zatím ho nikdo nepřekonal. Jednoduše řečeno: po rychlém růstu se trh zastavil, aby nabral dech.

Pro srovnání: na poválečném dně po krizi, přibližně v roce 2013, stál metr asi 1 350 €. Předkrizové maximum z roku 2008 činilo zhruba 2 100 €. Současná úroveň je tedy přibližně o čtvrtinu vyšší. To už není „levné bydlení u moře“, ale vyspělý a zavedený trh.

Ceny v jednotlivých oblastech v září (jde o nabídkové ceny; skutečné prodejní ceny bývají o něco nižší):

Všimněte si dvou věcí. Urbanizace jsou nejdražší ne proto, že by tam byl každý metr „lepší“, ale protože se tam nacházejí vily s pozemky a bazény i novostavby. V centru ceny za čtvrtletí naopak klesly o 2,3 %, zatímco v přístavu rychle rostly. To dobře ukazuje, že průměrná cena za celé město toho o konkrétní nemovitosti mnoho neřekne. Vždy se vyplatí podívat na konkrétní dům a konkrétní ulici.

Teď se podívejme na jednotlivé typy bydlení.

Byty z druhé ruky stojí přibližně od 110 000 do 200 000 eur podle čtvrti, stavu a vzdálenosti od moře. Jde o nejdostupnější způsob, jak vstoupit na trh s nemovitostmi v Guardamaru. Mnohé byty potřebují menší opravy, ale nižší kupní cena na ně může ponechat část rozpočtu.

Nové apartmány začínají přibližně na 220 000 eurech za byt se dvěma ložnicemi o ploše kolem 86 m² a bazénem v rámci rezidenčního komplexu. V El Rasu se ceny bytů s výhledem na lagunu nebo blíže k moři pohybují kolem 280 000 až 350 000 eur. Bývají vybavené klimatizací, často mají moderní zařízení a dobrou energetickou účinnost.

Bungalovy a řadové domy stojí obvykle od 150 000 do 250 000 eur. Jsou dobrou střední cestou pro ty, kdo chtějí menší zahradu nebo střešní terasu, ale nechtějí investovat do vily.

Ceny vil začínají přibližně na 270 000 eurech za udržovaný dům s bazénem v El Rasu. Pokud má velký pozemek a dobrou polohu, cena snadno přesáhne 500 000 eur. Výjimečné domy přímo u lesa nebo v první linii u moře mohou stát podstatně více. Rozpětí je velké, a proto je u tohoto typu nemovitostí obzvlášť důležité prohlédnout si nabídky osobně.

Nezapomeňte ani na další náklady spojené s koupí. K ceně nemovitosti připočítejte přibližně 12 až 14 % na daně, notáře, zápis do registru a právní služby. U nemovitostí z druhé ruky se ve Valencijském společenství obvykle platí daň ITP z převodu majetku. U novostaveb se platí DPH a kolkovné. Přesnou částku počítáme pro každou transakci zvlášť, protože sazby se mohou měnit.

Foto: Alex Tihonovs / Shutterstock.com

Infrastruktura: co tu je a co chybí?

Na město s 18,5 tisíci obyvateli má Guardamar poměrně dobrou vybavenost. Je tu zdravotní středisko, lékárny, supermarkety různých řetězců, trhy, banky, sportovní komplex s vyhřívaným bazénem otevřeným po celý rok a také živý přístav. Za náročnějšími zdravotními zákroky mnoho lidí jezdí do Torrevieji, vzdálené asi dvacet minut. Najdete tam veřejné i soukromé kliniky. Ve městě jsou státní školy i soukromé školy se státní podporou. Pokud pro děti hledáte mezinárodní školu, podívejte se na nabídku v Torrevieji, Alicante nebo Elche. Je lepší vyřešit to před koupí než až potom.

A teď k tomu, co tu chybí. V blízkosti není železnice, což je jeden z nejdůležitějších praktických faktorů. Do Torrevieji, Alicante a Elche jezdí autobusy, ale pokud nebydlíte přímo v centru, může být život bez auta náročný. Zvlášť v urbanizacích. Proto vždy říkáme na rovinu: pokud neřídíte a ani to neplánujete, vybírejte centrum nebo první linii u moře.

Dobrá zpráva pro sportovce a aktivní lidi: jsou tu cyklostezky, pěší trasy podél řeky, duny a laguna. Golfová hřiště jsou vzdálená asi dvacet minut jízdy. Moře bývá téměř vždy klidné, takže zdejší pláže ocení děti i starší lidé. A dá se tu také rybařit v řece – pro někoho důležitá výhoda.

Kolik stojí život?

Tohle bývá jedna z prvních otázek. Níže uvedené částky jsou orientační a počítají s párem, který tu žije celoročně. Splátka hypotéky ani nájem v nich nejsou zahrnuty.

• Potraviny: 350 až 500 € měsíčně, pokud vaříte doma a nakupujete na trhu.
• Elektřina a voda: 80 až 150 €. V létě mohou být účty vyšší kvůli klimatizaci.
• Internet a mobilní telefony: 40 až 60 €.
• Poplatky za údržbu domu nebo urbanizace: 40 až 150 € podle vybavení.
• Auto: benzín, pojištění a údržba přibližně 150 až 250 €.
• Soukromé zdravotní pojištění: 60 až 120 € na osobu podle věku.
• Kavárny, restaurace a zábava: 200 až 400 €. Denní menu v běžné restauraci stojí 12 až 15 €, pivo přibližně 2 až 3 €.

Celkové měsíční výdaje páru vycházejí přibližně na 1 500 až 2 200 eur bez nákladů na bydlení. Ve srovnání se západní Evropou je to velmi výhodné, v rámci Španělska průměrné a na pobřeží Costa Blanca zcela běžné. Daň z nemovitosti (IBI) a poplatek za svoz odpadu přidají několik set eur ročně.

Pokud nechcete hned kupovat a chcete si nejdřív „vyzkoušet, jak se tu žije“, lze v El Rasu najít bungalov k dlouhodobému pronájmu zhruba za 1 200 € měsíčně. Byty se dvěma ložnicemi se nejčastěji pronajímají za 800 až 1 100 €. Ceny se mění, zejména podle sezony, ale pro představu to stačí.

Výhody a nevýhody bez příkras

Co je tu opravdu skvělé? Krásné modré moře, které není jen čárou na mapě, ale je na dosah a tvoří součást každodenního života. Borový les a duny, kde můžete chodit na procházky bez zácp a davů a užívat si svěží vzduch. Klima, díky němuž trávíte celé léto a téměř celou zimu venku. Velikost města: za hodinu obejdete všechna důležitá místa a potkáte několik známých. Praktická je i blízkost letiště a Torrevieji, kam můžete vyrazit, když potřebujete něco naléhavě zařídit. A také stále rozumný poměr ceny a kvality: na pobřeží severněji, blíže k Benidormu, stojí podobné bydlení znatelně více.

Co se vám nemusí líbit? Každý snáší horké, přeplněné a hlučné léto na pobřeží jinak. Na podzim se mohou objevit prudké deště a oblast Vega Baja má zkušenosti se záplavami. Před koupí si proto na příslušných mapách ověřte, zda konkrétní pozemek neleží v záplavové zóně. Pro život mimo centrum budete potřebovat auto. V zimě některé podniky zavírají, takže se tu mohou nudit lidé, kteří mají rádi noční život a kluby. U řeky a laguny je hodně komárů. Španělština se vám tu bude hodit víc než v letoviscích s převahou anglicky mluvících turistů, protože část místního života se odehrává bez překladu. A nakonec: Guardamar už nelze označit za levné místo. Ceny jsou vysoko, vyjednávání je obtížnější a výrazné slevy se zatím nedají očekávat – nejsou k tomu viditelné předpoklady.

Pro koho se Guardamar hodí – a pro koho ne?

Město se hodí lidem, kteří odcházejí do důchodu a chtějí mírnou zimu, klidnější životní tempo a dostupnou kvalitní zdravotní péči. Bude vyhovovat také rodinám s dětmi, pro které jsou důležité bezpečí, dlouhá pláž a příroda v okolí. Dobře se tu může žít i lidem pracujícím na dálku, pokud mají doma optický internet – ve většině oblastí je dostupný – a dokážou odolat pokušení odejít na pláž už v jedenáct dopoledne. Město potěší i milovníky aktivního odpočinku: cyklistiky, běhu, golfu nebo plachtění.

Lidem zvyklým na velkoměsto, noční kluby a muzea v docházkové vzdálenosti může Guardamar připadat příliš malý. Nebude vyhovovat ani těm, kdo chtějí bydlet mimo centrum a obejít se bez auta. Nečekejte zde luxusní letovisko jako Marbella: život je tu jednodušší a blíže běžným radostem. Mnoha lidem se Guardamar líbí právě proto.

Z pohledu investora: vyplatí se koupit nemovitost?

Stručná odpověď: ano, ale bez iluzí a s vědomím, že období snadného růstu už skončilo.

Výhodou Guardamaru je celoroční poptávka. V létě přijíždějí turisté, v zimě lidé ze severní Evropy, kteří tu tráví chladné měsíce, a stálí obyvatelé hledají dlouhodobé pronájmy. Ve srovnání s čistě turistickými letovisky to snižuje riziko, že nemovitost zůstane prázdná.

Jaká je výnosnost? Když metr stál 1 500 nebo 1 800 €, působila výnosnost z pronájmu štědřeji. Dnes se hrubý výnos z dlouhodobého pronájmu obvykle pohybuje mezi 4 a 5,5 % ročně. Po odečtení nákladů a daní zbývají přibližně 3 až 4 %. Krátkodobý pronájem během sezony může přinést 6 až 8 % hrubého výnosu, při dobré poloze i více, ale je třeba počítat se sezonními výkyvy, správou, daněmi a licencí.

Teď k růstu cen, protože právě ten investory zajímá nejvíc. Za rok trh vzrostl o 12,6 %, ale za poslední tři měsíce se téměř zastavil a v centru ceny dokonce mírně klesly. V přístavu se ceny za rok zvýšily o 20 %. Takový skok obvykle znamená, že cenová hladina už je vysoko a další růst bude obtížnější. Bylo by naivní spoléhat na opakování dosavadního tempa. Rozumnější je počítat s mírným růstem a předvídatelným příjmem z pronájmu; případné zvýšení hodnoty brát jako příjemný bonus.

Do čeho investovat? Nejlépe se obvykle uplatní byty se dvěma ložnicemi v novostavbách s bazénem: dobře se prodávají, jsou srozumitelnou volbou pro nájemníky i kupující a nevyžadují velké další investice. Dobrou možností jsou také bungalovy a řadové domy v El Rasu a Moncayu, o které mají zájem rodiny a dlouhodobí nájemníci. Byty u moře a v centru se snáze pronajímají, zejména v sezoně, a centrum je nyní zároveň nejdostupnějším místem pro vstup na trh. Vily se pořizují spíše pro vlastní bydlení než kvůli výnosu: vstupní cena je vysoká a výnos z pronájmu poměrně skromný.

Co je potřeba vědět předem? Krátkodobý pronájem vyžaduje registraci a turistickou licenci. Stanovy některých společenství vlastníků nebo urbanizací zakazují pronajímat byty turistům. Ověřit si to musíte před koupí, ne až potom. Nerezidenti platí daň z příjmů z pronájmu: občané EU a EHP 19 % s možností uplatnit odpočty, ostatní 24 % bez odpočtů. „Zlaté vízum“ za investici do nemovitosti bylo zrušeno v dubnu 2025, takže s povolením k pobytu získaným koupí nemovitosti nepočítejte. Nadále však existují jiné cesty, například pro digitální nomády nebo osoby, které ve Španělsku nemusí pracovat.

Závěr pro investory: Guardamar znamená stabilitu, ne rychlý růst. Pokud hledáte přehlednou investici, rozumný příjem a možnost nemovitost občas využívat i sami, může jít o dobrou volbu. Pokud čekáte, že se cena za pár let zdvojnásobí, porozhlédněte se jinde.

Pokud jste dočetli až sem, Guardamar vás nejspíš zaujal. A není divu, má v sobě něco, co člověka chytne. My v Alegría jsme samozřejmě zaujatí: žijeme na tomto pobřeží, ukazujeme domy a pijeme tu kávu na slunné straně náměstí. Právě proto vám můžeme říct něco, co se v naleštěné reklamní brožuře nedočtete: před koupí přijeďte a alespoň týden tu pobývejte. Nejlépe v listopadu nebo únoru, kdy město odloží svou sváteční tvář a ukáže se takové, jaké je pro místní. Pokud budete chtít zůstat i potom, možná jste opravdu našli své místo.

Pomůžeme vám vybrat vhodné nemovitosti, poctivě spočítáme náklady a zkontrolujeme dokumenty. Zajdeme s vámi také do toho baru na rohu, abyste čtvrť poznali nejen z fotografií. Pak se můžete v klidu rozhodnout, zda chcete dům s bazénem, nebo útulný byt jen pár kroků od dun. Napište nám, až budete připraveni. Kávu platíme my.

Požádat o pomoc s výběrem nemovitosti

Tyto informace nepředstavují právní ani daňové poradenství a nejsou veřejnou nabídkou.