В феврале на пляже Гвардамара можно встретить трех человек и одну собаку. Один из людей, скорее всего, будет в футболке, второй – кутаться в ветровку, а третий невозмутимо загорать на шезлонге. Остальной же город в это время просто пьет кофе на солнечной стороне площади и никуда не торопится. В августе тот же пляж будет выглядеть совершенно иначе, как и подобает курортному месту, но об этом мы еще поговорим. А для начала про главное: Гвардамар-дель-Сегура, небольшой город на юге провинции Аликанте, давно перестал быть неизведанным местом для тех, кто ищет жизнь у моря круглый год, а не открыточные декорации для двух недель отпуска.

Мы в Alegría продаем недвижимость и здесь, а потому знаем этот город без глянца. Наша статья пригодится тем, кто всерьез присматривается к переезду или покупке в Гвардамар-дель-Сегура. Хвалить будем, а как же, но и про минусы не умолчим.

Фото: Alex Tihonovs / Shutterstock.com

Что это вообще за место

Население города – 18 564 человека, согласно статистике INE за 2025 год. Выглядит эта цифра довольно скромно, пока не узнаешь, что летом людей становится в несколько раз больше. Постоянные жители делятся на три примерно равные компании: испанцы, северные европейцы (британцы, скандинавы, немцы, бельгийцы) и русскоязычные. И последних год от года заметно прибавляется.

Пожалуй, главная достопримечательность Гвардамара – сосновый лес. Выглядит он как подарок природы, но на самом деле это результат кропотливой инженерной работы. Более ста лет назад дюны надвигались на город с таким напором, что пришлось его защищать. Франсиско Мира-и-Ботелья (Francisco Miró y Botella / Francisco Mira), выдающийся испанский горный и лесной инженер, предложил начать высаживать сосны, и вот результат: теперь на месте движущегося песка пахнет смолой и прохладой. Между лесом и морем тянется около одиннадцати километров песчаных пляжей. В дюнах сохранились остатки арабской рабиты (укрепленной обители) времен Кордовского халифата, а у устья Сегуры раскопано финикийское поселение Ла-Фонтета. Да, это тот самый городок, где после пробежки по дюнам можно случайно оказаться на объекте тысячелетней давности.

И далее сам город: старый центр с замком на холме, порт, устье реки Сегура и «зеленый коридор», дорожка для пеших и велопрогулок вдоль воды. Торревьеха в двадцати минутах езды, и рядом с ней Гвардамар кажется заметно спокойнее и зеленее. Аэропорт Аликанте-Эльче примерно в тридцати минутах, до аэропорта Мурсии около часа – удобно.

Как здесь живется, когда туристы уехали

Климат прекрасно продает сам себя: около трехсот солнечных дней в году, дождей мало, зимой днем обычно от шестнадцати до восемнадцати градусов. Свитер вечером нужен, пуховик – почти никогда.

Лето другое. Июль и август жаркие, душные, шумные. Парковка в центре превращается в спорт, на набережной не протолкнуться, цены в кафе незаметно вырастают. Те, кто живет здесь постоянно, давно выработали свои приемы: ходить на пляж с утра или после семи вечера, делать покупки до одиннадцати и не пытаться что-то решать в центре в субботу в три часа дня.

Зато с октября по май Гвардамар возвращается к своему нетуристическому ритму. Работают не только сезонные заведения, но и местные бары, где вас через месяц регулярных визитов начинают узнавать по заказу. Гуляют семьи с колясками, бегают адепты спортивного образа жизни, на рынках закупаются лимоны килограммами. Для тех, кто приезжает на пенсию, этот период и есть главный подарок: спокойно, солнечно, недорого.

Районы и урбанизации: где что находится

Гвардамар легко делится на несколько зон. У каждой свой характер, и перепутать их при покупке значит купить не тот образ жизни, который вы себе запланировали.

• Центр и старый город (Zona Pueblo). Здесь настоящая испанская жизнь: узкие улицы, площадь Портикада, магазины, бары, аптеки, рынок. Квартиры в основном вторичного рынка, на вид скромные, зато до всего можно добраться пешком. Пляж в десяти-пятнадцати минутах ходьбы. Это самая доступная зона города, около 2 200 € за метр. Минус один: летом бывает шумно и сложно с парковкой. Если вы любите «выйти за хлебом и поболтать с соседом», то вам сюда.
• Гвардамар-Плайя и первая линия. Современные дома, апартаменты с видом на море, променад, рестораны. Метр здесь стоит около 2 700 €, и это тот случай, когда цена объяснима: закат из окна нельзя импортировать. Хороший вариант для инвестиций и тех, кто ценит море больше, чем площадь.
• Порт (Puerto Deportivo) и набережная Сегуры. Яхты, рыбные рестораны, велосипедные маршруты и одни из самых красивых вечерних прогулок в городе. Недвижимость здесь разная: найдется и современная квартира и таунхаус. Район оживленный, но не навязчиво крикливый. Сейчас он самый горячий по динамике, о чем речь пойдет чуть ниже.
• Лас-Виньяс, лес Дюн и пляжи Виверс и Ортигес. Жилые кварталы ближе к соснам и спокойному пляжу, много жилья для семей. Цены чуть ниже, чем на самой первой линии, а тишины и зелени больше. Для тех, кто хочет море рядом, но без столпотворения.
• Эль-Расо. Самая популярная урбанизация среди тех, кто покупает бунгало, таунхаусы и виллы. Находится во внутренней части муниципалитета, в Кампо-де-Гвардамар, примерно в десяти минутах на машине от центра. Здесь есть свой мини-рынок, кафе, аптека, автобус до города. Воскресный рынок «Лимонное дерево» собирает под пятьсот прилавков и считается одним из главных в округе. Рядом лагуна Ла-Мата с фламинго и тропами для велосипедов. Минус: без машины будет неудобно, пляж расположен в нескольких километрах.
• Монкайо и Ла-Рокета. Монкайо привлекает песочным пляжем с мягким входом в воду и своей атмосферой: это тихая урбанизация, где много жителей круглый год. Ла-Рокета ближе к лагуне и природной зоне, рядом гольф-поля. Этот район выбирают те, кому важен покой и пространство, а не ночная жизнь.

Запросить подбор объекта в Гвардамаре

Какая бывает недвижимость и сколько она стоит

Сначала общая картина. По данным Idealista за сентябрь 2026 года, средняя цена предложений в Гвардамаре составляет 2 643 € за квадратный метр. За год рынок вырос на 12,6 %, а вот за последний квартал всего на 0,1 %. Исторический максимум, 2 658 €, был зафиксирован в июле, и пока его никто не обновил. Проще говоря, после бурного бега рынок остановился отдышаться.

Для масштаба: на дне после кризиса, около 2013 года, метр стоил примерно 1 350 €. Докризисный пик 2008 года был около 2 100 €. Нынешний уровень выше него примерно на четверть. Это уже не «дешево у моря», это нормальный, взрослый рынок.

По зонам цены на сентябрь выглядят так (это цены предложения, реальные сделки обычно проходят немного ниже):

Обратите внимание на два момента. Урбанизации оказались самыми дорогими не потому, что там «метр лучше», а потому что там виллы с участками и бассейнами и свежие новостройки. А вот центр подешевел на 2,3 % за квартал, пока порт растет как на дрожжах. Это хороший пример того, что средняя температура по городу мало о чем говорит. Всегда желательно смотреть на конкретный дом и конкретную улицу.

Теперь пройдемся по типам жилья.

Квартиры на вторичном рынке стоят примерно от 110 до 200 тысяч евро в зависимости от района, состояния и расстояния до моря. Это самый доступный вход в недвижимость Гвардамара. Часто жилье требует косметического ремонта, но такая цена оставляет запас на него.

Новостройки-апартаменты стартуют примерно от 220 тысяч за двухкомнатный вариант около 86 м² с бассейном в комунидаде. В Эль-Расо с видом на лагуну или ближе к морю цены поднимаются до 280 или 350 тысяч. Такие квартиры оснащены кондиционерами, часто с современной меблировкой и хорошей энергоэффективностью.

Бунгало и таунхаусы обычно от 150 до 250 тысяч. Это золотая середина для тех, кто хочет небольшой участок или солярий на крыше, но не готов раскошелиться на виллу.

Виллы начинаются где-то около 270 тысяч за аккуратный дом с бассейном в Эль-Расо и легко уходят за 500 тысяч и выше, если участок большой, а место хорошее. Эксклюзивные дома у самого леса или на первой линии могут стоить намного дороже. Разброс огромный, поэтому на этом сегменте особенно важно смотреть варианты вживую.

И еще про цену покупки. К стоимости объекта прибавьте примерно от 12 до 14 % на налоги, нотариуса, регистр и юриста. На вторичном рынке в Валенсийском сообществе это обычно налог ITP, на новостройке НДС и налог на оформление документов. Точную цифру считаем под каждую сделку, потому что ставки меняются.

Фото: Alex Tihonovs / Shutterstock.com

Инфраструктура: что есть, чего нет

Для города на 18,5 тысяч жителей Гвардамар неплохо укомплектован. Есть центр здоровья, аптеки, супермаркеты разных сетей, рынки, банки, спортивный комплекс с подогреваемым бассейном, который работает круглый год, и порт с обширной жизнью. Для серьезных медицинских процедур многие предпочитают ездить в Торревьеху, до нее около двадцати минут, там есть государственная и частные клиники. Школы в городе имеются, государственные и субсидируемые. Если вам нужна международная школа для детей, смотрите в сторону Торревьехи, Аликанте или Эльче. Об этом лучше подумать до покупки, а не после.

Теперь про то, чего нет. Железной дороги рядом нет, и это один из главных практических моментов. Автобусы до Торревьехи, Аликанте и Эльче ходят, но если вы живете не в самом центре, без машины будет тяжеловато. Особенно в урбанизациях. Поэтому мы всегда честно говорим: если вы не водите и не планируете, выбирайте центр или первую линию.

Хорошая новость для спортсменов и просто активных людей: велодорожки, пешие тропы вдоль реки, дюны, лагуна, гольф-поля в пределах двадцати минут. Вода в море почти всегда спокойная, поэтому пляжи понравятся и детям, и пенсионерам. А ведь есть еще и речная рыбалка – для кого-то весомый аргумент.

Сколько стоит жизнь

Теперь самое интересное, потому что обычно люди хотят знать именно это. Цифры ниже ориентировочные для пары, которая живет здесь постоянно, без учета ипотеки или аренды.

• Продукты: от 350 до 500 € в месяц, если готовить дома и ходить на рынок.
• Электричество и вода: от 80 до 150 €, летом выше из-за кондиционера.
• Интернет и мобильная связь: от 40 до 60 €.
• Комунидад (взносы на содержание дома или урбанизации): от 40 до 150 € в зависимости от инфраструктуры.
• Машина: бензин, страховка, обслуживание, примерно от 150 до 250 €.
• Частная медицинская страховка: от 60 до 120 € на человека, зависит от возраста.
• Кафе, рестораны, развлечения: от 200 до 400 €. «Меню дня» в обычном месте стоит от 12 до 15 €, кружка пива около 2 или 3 €.

Итого получается примерно от 1500 до 2200 € в месяц на двоих, без жилья. Для Западной Европы это очень выгодно, для Испании в целом средне, для побережья Коста-Бланки вполне нормально. Налог на недвижимость (IBI) и сбор за вывоз мусора набегают еще на несколько сотен в год.

Если не покупать сразу и сначала хочется «пожить и посмотреть», долгосрочная аренда бунгало в Эль-Расо встречается около 1 200 € в месяц, двухкомнатные квартиры чаще попадаются в диапазоне от 800 до 1 100 €. Цифры меняются, особенно сезонно, но порядок ясен.

Плюсы и минусы без прикрас

Что здесь реально хорошо. Это красивое синее море, которое видно и прекрасно ощущается, а не просто обозначено полосой на карте. Это хвойный лес и дюны, где можно гулять без пробок и толпы, наслаждаясь целительным воздухом. Это климат, в котором все лето и почти вся зима проходит на улице. Это размер города: за час можно обойти все важное и встретить трех знакомых. Это близость к аэропорту и Торревьехе, когда нужно что-то срочное. И это все еще разумное соотношение цены и качества: на побережье севернее, ближе к Бенидорму, такое жилье стоит заметно дороже.

Что может не понравиться. Лето на морском побережье не все переносят одинаково: жарко, людно, шумно. Осенью случаются сильные ливни, и Вега-Баха помнит наводнения, поэтому перед покупкой обязательно проверяйте зону затопления конкретного участка на специальных картах. Для жизни вне центра понадобится машина. Зимой часть заведений закрыта, и тем, кто любит ночную жизнь и клубы, будет скучновато. Около реки и лагуны хватает комаров. Испанский язык здесь пригодится гораздо больше, чем на «английских» курортах, потому что часть местной жизни проходит без перевода. И наконец, дешевым Гвардамар уже не назовешь: цены на максимумах, торговаться стало труднее, а ждать значительных скидок не приходится – нет видимых предпосылок.

Кому Гвардамар подойдет, а кому нет

Этот город точно подойдет тем, кто выходит на пенсию и хочет для себя мягкую зиму, неторопливый ритм жизни, доступную и качественную медицину. Подойдет он и семьям с детьми, которым важны безопасность, протяженный пляж и природа рядом. Подойдет удаленным специалистам, если в доме есть оптоволокно (в большинстве районов оно есть) и хватает самодисциплины, чтобы не уходить на пляж в одиннадцать утра. Подойдет всем тем, кто любит активный отдых: велосипед, бег, гольф, парусный спорт.

Возможно, будет тесновато тем, кто привык к большому городу, ночным клубам и музеям в пешей доступности. Не обрадует тех, кто хочет жить без машины и не в центре. И не стоит ждать от него курортного шика Марбельи: здесь все проще и ближе к простым обывательским радостям. Многим, кстати, Гвардамар нравится именно этим.

Для инвесторов: стоит ли вкладываться

Коротко: да, но без иллюзий и с поправкой на то, что времена легкого роста закончились.

Гвардамар хорош тем, что спрос здесь есть круглый год. Летом приезжают отдыхающие, зимой «зимовщики» с севера Европы, а постоянные жители ищут аренду на длительный срок. Это снижает риск простоя по сравнению с чисто туристическими местами.

Что по доходности. Когда метр стоил 1 500 или 1 800 €, арендная доходность выглядела щедрее. Сейчас валовая доходность от долгосрочной аренды обычно составляет от 4 до 5,5 % годовых, после расходов и налогов остается примерно от 3 до 4 %. Посуточная аренда в сезон может давать от 6 до 8 % валовых и больше при хорошей локации, но с большими оговорками: сезонность, управление, налоги, лицензия.

Теперь о росте цены, потому что инвесторы смотрят именно туда. За год рынок вырос на 12,6 %, но за последние три месяца почти встал на месте, а в центре даже слегка просел. В порту рост за год составил 20 %, и такой скачок обычно означает, что ценовая планка уже поднята и дальше будет труднее. Рассчитывать на повторение прошлых темпов было бы наивно. Правильнее считать на умеренный рост и понятный денежный поток, а любой прирост стоимости рассматривать как приятный бонус.

Во что вкладываться. Лучше всего работают двуспальные квартиры в новостройках с бассейном: они ликвидные, понятные арендаторам и покупателям, требуют минимум вложений. Хороший вариант также бунгало и таунхаусы в Эль-Расо и Монкайо: их любят семьи и долгосрочные жильцы. Квартиры у моря и в центре сдаются легче, особенно в сезон, а центр сейчас еще и самый доступный по цене входа. Виллы покупают скорее для жизни, чем для дохода: порог входа высокий, а арендная доходность относительно скромная.

Что нужно знать заранее. Для посуточной аренды нужна регистрация и туристическая лицензия, а в некоторых сообществах и урбанизациях сдача жилья туристам запрещена уставом. Проверять это нужно до покупки, а не после. Нерезиденты платят налог с аренды: 19 % для граждан ЕС и ЕЭЗ с учетом вычетов, 24 % для остальных без вычетов. «Золотая виза» за инвестиции в недвижимость отменена с апреля 2025 года, так что рассчитывать на получение ВНЖ через покупку не стоит, но другие пути (например, для цифровых кочевников или не нуждающихся в работе) остаются.

Итог для инвестора: Гвардамар – это про стабильность, а не про быстрый рост. Если вы хотите понятный объект, аккуратный доход и возможность иногда пользоваться им самим, это хороший выбор. Если вы ждете, что цена удвоится за пару лет, лучше посмотреть в другую сторону.

Если вы дочитали до этого места, то скорее всего, Гвардамар вас зацепил. И это нормально, он умеет. Мы в Alegría, конечно, пристрастны: живем на этом побережье, показываем дома, пьем тот самый кофе на солнечной стороне площади. Но именно поэтому можем сказать то, что не скажет глянцевая рекламная брошюра: перед покупкой приезжайте и поживите хотя бы неделю. Лучше всего в ноябре или феврале, когда город сбрасывает парадную одежду и открывается «для своих». Если после этого вам по-прежнему захочется остаться, значит, это действительно ваше место. Мы подберем варианты, посчитаем честные цифры, проверим документы и сходим с вами в тот самый бар на углу, чтобы вы прочувствовали район не только по картинкам. А там уж и решите, нужен ли вам дом с бассейном или уютная квартирка в двух шагах от дюн. Пишите нам, когда будете готовы. Кофе за нами.

Информация не является юридической или налоговой консультацией. Не является публичной офертой.