W lutym na plaży w Guardamar można spotkać trzy osoby i jednego psa. Jedna z osób prawdopodobnie będzie w T-shircie, druga szczelnie otuli się wiatrówką, a trzecia spokojnie będzie opalać się na leżaku. Reszta miasta pije kawę po słonecznej stronie placu i nigdzie się nie spieszy. W sierpniu ta sama plaża wygląda zupełnie inaczej, jak przystało na kurort, ale o tym opowiemy później. Zacznijmy od najważniejszego: Guardamar del Segura, niewielkie miasto na południu prowincji Alicante, od dawna nie jest już nieodkrytym zakątkiem dla osób szukających życia nad morzem przez cały rok, a nie tylko pocztówkowej scenerii na dwa tygodnie urlopu.

Alegría sprzedaje nieruchomości również tutaj, dlatego znamy to miasto bez upiększeń. Ten artykuł przyda się osobom, które poważnie myślą o przeprowadzce lub zakupie nieruchomości w Guardamar del Segura. O zaletach będziemy mówić chętnie, ale o wadach też nie przemilczymy.

Zdjęcie: Alex Tihonovs / Shutterstock.com

Jakim miejscem jest Guardamar?

Według danych hiszpańskiego Narodowego Instytutu Statystycznego (INE) za 2025 rok miasto liczy 18 564 mieszkańców. To niezbyt dużo — dopóki nie dowiemy się, że latem liczba osób przebywających w Guardamarze wzrasta kilkukrotnie. Wśród stałych mieszkańców można wyróżnić trzy podobne liczebnie grupy: Hiszpanów, mieszkańców północnej Europy — Brytyjczyków, Skandynawów, Niemców i Belgów — oraz osoby rosyjskojęzyczne. Tej ostatniej grupy z roku na rok wyraźnie przybywa.

Największą atrakcją Guardamaru jest chyba las sosnowy. Wygląda jak dar natury, ale w rzeczywistości to efekt żmudnej pracy inżynieryjnej. Ponad sto lat temu wydmy zagrażały miastu, więc trzeba było powstrzymać ich napór. Francisco Miró y Botella, wybitny hiszpański inżynier leśnictwa i terenów górskich, znany również jako Francisco Mira, zaproponował sadzenie sosen. Dzięki temu w miejscu przesuwającego się piasku można dziś poczuć zapach żywicy i chłód lasu. Między lasem a morzem ciągnie się około jedenastu kilometrów piaszczystych plaż. Na wydmach zachowały się pozostałości arabskiego ribatu — ufortyfikowanej siedziby religijnej z czasów kalifatu kordobańskiego. Przy ujściu Segury odkryto natomiast fenicką osadę La Fonteta. Tak, to właśnie w tym miasteczku po przebieżce przez wydmy można przypadkiem trafić na stanowisko archeologiczne sprzed tysięcy lat.

W samym mieście znajdziemy też starówkę z zamkiem na wzgórzu, port, ujście rzeki Segury i „zielony korytarz” — trasę spacerową i rowerową biegnącą wzdłuż wody. Do Torrevieja można dojechać w około dwadzieścia minut, a w porównaniu z sąsiadującym miastem Guardamar wydaje się zdecydowanie spokojniejszy i bardziej zielony. Do lotniska Alicante-Elche jedzie się około pół godziny, a do portu lotniczego w Murcji — mniej więcej godzinę. To wygodne położenie.

Jak wygląda życie, gdy turyści wyjadą?

Klimat jest najlepszą reklamą miasta: około trzystu słonecznych dni w roku i niewiele deszczu. Zimą w ciągu dnia temperatura wynosi zwykle od 16 do 18°C. Wieczorem przyda się sweter, ale gruba kurtka prawie nigdy.

Lato to już inna historia. Lipiec i sierpień są gorące, duszne i głośne. Parkowanie w centrum staje się sportem, na promenadzie trudno się przecisnąć, a ceny w kawiarniach niepostrzeżenie rosną. Osoby mieszkające tu na stałe dawno wypracowały własne sposoby: na plażę chodzą rano albo po siódmej wieczorem, zakupy robią przed jedenastą, a w sobotę o trzeciej po południu nie próbują niczego załatwiać w centrum.

Od października do maja Guardamar wraca jednak do spokojniejszego, nieturystycznego rytmu. Otwarte są nie tylko lokale działające sezonowo, ale też bary, w których po miesiącu regularnych wizyt obsługa zaczyna pamiętać, co zamawiasz. Rodziny spacerują z wózkami, miłośnicy sportu biegają, a na targu cytryny kupuje się na kilogramy. Dla osób przyjeżdżających tu na emeryturę ten okres bywa największym atutem: jest spokojnie, słonecznie i niedrogo.

Dzielnice i osiedla: co gdzie się znajduje?

Guardamar można łatwo podzielić na kilka stref. Każda ma swój charakter, a pomyłka przy wyborze może oznaczać zakup nieruchomości w miejscu, które nie pasuje do planowanego stylu życia.

• Centrum i stare miasto (Zona Pueblo). Tu toczy się prawdziwe hiszpańskie życie: są wąskie uliczki, plac Porticada, sklepy, bary, apteki i targ. Większość mieszkań pochodzi z rynku wtórnego. Mogą wyglądać skromnie, ale wszędzie można dotrzeć pieszo. Do plaży idzie się od dziesięciu do piętnastu minut. To najtańsza część miasta, gdzie cena wynosi około 2 200 €/m². Główne minusy to letni hałas i trudności z parkowaniem. Jeśli lubisz wyskoczyć po chleb i przy okazji porozmawiać z sąsiadem, to miejsce dla Ciebie.
• Guardamar Playa i pierwsza linia brzegowa. Nowoczesne budynki, apartamenty z widokiem na morze, promenada i restauracje. Cena za metr wynosi około 2 700 €. Łatwo zrozumieć dlaczego: widoku zachodu słońca z okna nie da się sprowadzić z innego miejsca. To dobra opcja dla inwestorów i osób, dla których morze jest ważniejsze niż metraż.
• Port (Puerto Deportivo) i promenada nad Segurą. Jachty, restauracje rybne, trasy rowerowe i jedne z najpiękniejszych wieczornych spacerów w mieście. Oferta nieruchomości jest zróżnicowana: można tu znaleźć zarówno nowoczesne mieszkanie, jak i dom szeregowy. W okolicy dużo się dzieje, ale nie jest przesadnie głośno. Obecnie to dzielnica o jednym z najszybszych wzrostów cen — wrócimy do tego za chwilę.
• Las Viñas, Las Dunas oraz plaże Vivers i Ortigues. Osiedla położone bliżej sosen i spokojnych plaż, z dużym wyborem mieszkań dla rodzin. Ceny są nieco niższe niż przy samej plaży, za to jest tu więcej ciszy i zieleni. To dobra opcja dla tych, którzy chcą mieszkać blisko morza, ale z dala od największych tłumów.
• El Raso. Najpopularniejsze osiedle wśród osób szukających bungalowu, domu szeregowego lub willi. Leży w głębi gminy, w Campo de Guardamar, około dziesięć minut jazdy samochodem od centrum. Są tu niewielkie sklepy, kawiarnie, apteka i autobus do miasta. Niedzielny targ „Lemon Tree” gromadzi blisko pięćset stoisk i należy do największych w okolicy. W pobliżu znajduje się laguna La Mata z flamingami i trasami rowerowymi. Minusem jest to, że bez samochodu może być niewygodnie — plaża leży kilka kilometrów dalej.
• Moncayo i La Roqueta. Moncayo przyciąga piaszczystą plażą z łagodnym zejściem do wody i spokojną atmosferą. W tej części osiedla mieszka wiele osób przez cały rok. La Roqueta leży bliżej laguny i terenów przyrodniczych, a w okolicy są pola golfowe. To rejony dla osób ceniących spokój i przestrzeń bardziej niż nocne życie.

Poproś o pomoc w znalezieniu nieruchomości w Guardamarze

Jakie nieruchomości są dostępne i ile kosztują?

Zacznijmy od ogólnego obrazu rynku. Według danych Idealista za wrzesień 2026 roku średnia cena ofertowa nieruchomości w Guardamarze wynosi 2 643 €/m². W ciągu roku rynek wzrósł o 12,6%, natomiast w ostatnim kwartale — zaledwie o 0,1%. Historyczne maksimum, czyli 2 658 €/m², odnotowano w lipcu i na razie nie zostało ono przekroczone. Innymi słowy, po gwałtownym wzroście rynek zatrzymał się, żeby złapać oddech.

Dla porównania: w dołku po kryzysie, około 2013 roku, metr kosztował mniej więcej 1 350 euro. Przedkryzysowe maksimum z 2008 roku wynosiło około 2 100 euro. Obecny poziom jest od niego mniej więcej o jedną czwartą wyższy. To już nie „tania nieruchomość nad morzem”, lecz dojrzały i ukształtowany rynek.

Ceny w poszczególnych strefach we wrześniu (są to ceny ofertowe; rzeczywiste ceny transakcyjne są zazwyczaj nieco niższe):

Warto zwrócić uwagę na dwie kwestie. Osiedla są najdroższe nie dlatego, że każdy metr jest tam „lepszy”, lecz dlatego, że można tam znaleźć wille z działkami i basenami oraz nowe budownictwo. Z kolei w centrum ceny spadły o 2,3% w ciągu kwartału, podczas gdy w porcie rosły bardzo szybko. To dobry przykład na to, że średnia dla całego miasta niewiele mówi. Warto przyjrzeć się konkretnemu budynkowi i ulicy.

Przejdźmy teraz do rodzajów nieruchomości.

Mieszkania z rynku wtórnego kosztują mniej więcej od 110 000 do 200 000 euro, w zależności od dzielnicy, stanu i odległości od morza. To najtańszy sposób, by wejść na rynek nieruchomości w Guardamarze. Wiele mieszkań wymaga odświeżenia, ale niższa cena zakupu zostawia na to pewien budżet.

Ceny nowych apartamentów zaczynają się od około 220 000 euro za mieszkanie z dwiema sypialniami o powierzchni około 86 m² i basenem na terenie wspólnoty mieszkaniowej. W El Raso mieszkania z widokiem na lagunę lub położone bliżej morza kosztują od 280 000 do 350 000 euro. Są wyposażone w klimatyzację, często mają nowoczesne umeblowanie i dobrą efektywność energetyczną.

Bungalowy i domy szeregowe kosztują zazwyczaj od 150 000 do 250 000 euro. To dobry kompromis dla osób, które chcą mieć niewielki ogródek lub taras na dachu, ale nie planują wydawać na willę.

Ceny willi zaczynają się od około 270 000 euro za zadbany dom z basenem w El Raso. Jeśli działka jest duża, a lokalizacja dobra, cena z łatwością przekracza 500 000 euro. Ekskluzywne domy przy samym lesie lub w pierwszej linii brzegowej mogą kosztować znacznie więcej. Rozpiętość cen jest duża, dlatego w tym segmencie szczególnie ważne jest obejrzenie nieruchomości na żywo.

Pamiętaj też o kosztach zakupu. Do ceny nieruchomości dolicz około 12–14% na podatki, notariusza, rejestr nieruchomości i prawnika. Na rynku wtórnym we Wspólnocie Walenckiej płaci się zwykle podatek ITP od przeniesienia własności, a przy zakupie nowej nieruchomości — VAT i podatek od czynności prawnych. Dokładną kwotę obliczamy dla każdej transakcji, ponieważ stawki mogą się zmieniać.

Zdjęcie: Alex Tihonovs / Shutterstock.com

Infrastruktura: co jest na miejscu, a czego brakuje?

Jak na miasto liczące 18,5 tysiąca mieszkańców, Guardamar ma całkiem dobrą infrastrukturę. Znajdują się tu przychodnia, apteki, supermarkety różnych sieci, targi, banki, całoroczny kompleks sportowy z podgrzewanym basenem oraz port, w którym sporo się dzieje. W przypadku poważniejszych zabiegów medycznych wiele osób wybiera Torrevieję, oddaloną o około dwadzieścia minut jazdy. Są tam zarówno publiczne, jak i prywatne kliniki. W mieście działają szkoły publiczne i dotowane przez państwo szkoły prywatne. Jeśli dzieci potrzebują szkoły międzynarodowej, warto szukać jej w Torrevieja, Alicante lub Elche. Najlepiej zająć się tym przed zakupem, a nie po nim.

A teraz o tym, czego brakuje. W pobliżu nie ma kolei i jest to jedna z najważniejszych kwestii praktycznych. Autobusy kursują do Torrevieja, Alicante i Elche, ale jeśli mieszkasz poza samym centrum, bez samochodu może być trudno. Dotyczy to zwłaszcza osiedli. Dlatego zawsze mówimy wprost: jeśli nie prowadzisz auta i nie zamierzasz tego zmieniać, wybierz centrum lub pierwszą linię zabudowy.

Dobra wiadomość dla sportowców i osób aktywnych: są tu ścieżki rowerowe, trasy spacerowe wzdłuż rzeki, wydmy i laguna, a do pól golfowych można dojechać w około dwadzieścia minut. Morze jest prawie zawsze spokojne, więc plaże spodobają się zarówno dzieciom, jak i seniorom. Jest też możliwość wędkowania w rzece — dla niektórych to dodatkowy atut.

Ile kosztuje życie?

To jedna z najważniejszych kwestii dla osób rozważających przeprowadzkę. Poniższe kwoty są orientacyjne i dotyczą pary mieszkającej tu na stałe. Nie uwzględniają raty kredytu ani czynszu.

• Zakupy spożywcze: od 350 do 500 € miesięcznie, jeśli gotujecie w domu i robicie zakupy na targu.
• Prąd i woda: od 80 do 150 €. Latem rachunki mogą być wyższe ze względu na klimatyzację.
• Internet i telefony komórkowe: od 40 do 60 €.
• Opłaty wspólnotowe za utrzymanie budynku lub osiedla: od 40 do 150 €, w zależności od infrastruktury.
• Samochód: paliwo, ubezpieczenie i serwis to około 150–250 €.
• Prywatne ubezpieczenie zdrowotne: od 60 do 120 € na osobę, w zależności od wieku.
• Kawiarnie, restauracje i rozrywka: od 200 do 400 €. Zestaw dnia w zwykłej restauracji kosztuje od 12 do 15 €, a piwo około 2–3 €.

Łącznie para wydaje około 1 500–2 200 euro miesięcznie, bez kosztów mieszkania. W porównaniu z Europą Zachodnią to bardzo korzystny poziom, w skali Hiszpanii — przeciętny, a na wybrzeżu Costa Blanca — zupełnie normalny. Podatek od nieruchomości (IBI) i opłata za wywóz śmieci oznaczają dodatkowo kilkaset euro rocznie.

Jeśli nie chcesz od razu kupować mieszkania i wolisz najpierw „pomieszkać i zobaczyć”, bungalow w El Raso można wynająć długoterminowo za około 1 200 € miesięcznie. Mieszkania z dwiema sypialniami kosztują zwykle od 800 do 1 100 euro. Ceny się zmieniają, szczególnie w zależności od sezonu, ale to dobry punkt odniesienia.

Zalety i wady bez upiększania

Co jest tu naprawdę dobre? Piękne, błękitne morze, które widać i czuć na co dzień, a nie tylko jako linię na mapie. Las sosnowy i wydmy, gdzie można spacerować bez korków i tłumów, oddychając rześkim powietrzem. Klimat, dzięki któremu całe lato i prawie całą zimę spędza się na zewnątrz. Wielkość miasta: w godzinę można obejść wszystkie ważne miejsca i spotkać kilku znajomych. Bliskość lotniska i Torrevieja, gdzie można szybko załatwić pilne sprawy. Do tego wciąż rozsądny stosunek ceny do jakości — na wybrzeżu położonym bardziej na północ, bliżej Benidormu, podobne nieruchomości są wyraźnie droższe.

Co może się nie spodobać? Nie każdy dobrze znosi upalne, zatłoczone i głośne lato na wybrzeżu. Jesienią zdarzają się ulewne deszcze, a Vega Baja pamięta powodzie, dlatego przed zakupem koniecznie sprawdź na odpowiednich mapach, czy dana działka znajduje się na terenie zagrożonym zalaniem. Do życia poza centrum przyda się samochód. Zimą część lokali jest zamknięta, więc osobom lubiącym kluby i nocne życie może brakować rozrywek. W okolicy rzeki i laguny jest sporo komarów. Hiszpański przydaje się tu bardziej niż w kurortach zdominowanych przez anglojęzycznych turystów, bo część lokalnego życia toczy się bez tłumaczenia. I wreszcie, Guardamar nie jest już tani: ceny są wysokie, trudniej negocjować, a na znaczące rabaty nie ma co liczyć — nic nie wskazuje na to, by miały się pojawić.

Dla kogo Guardamar będzie odpowiedni, a dla kogo nie?

To dobre miejsce dla osób przechodzących na emeryturę, które szukają łagodnej zimy, spokojnego tempa życia oraz przystępnej i dobrej opieki medycznej. Spodoba się też rodzinom z dziećmi, dla których ważne są bezpieczeństwo, długa plaża i bliskość przyrody. Dobrze odnajdą się tu osoby pracujące zdalnie, jeśli w mieszkaniu jest światłowód — w większości dzielnic jest dostępny — i potrafią powstrzymać się przed wyjściem na plażę o jedenastej rano. Miasto będzie również dobrym wyborem dla osób lubiących aktywny wypoczynek: jazdę na rowerze, bieganie, golfa czy żeglarstwo.

Guardamar może wydać się zbyt mały osobom przyzwyczajonym do dużego miasta, klubów nocnych i muzeów w zasięgu spaceru. Nie spodoba się też tym, którzy chcą mieszkać poza centrum i nie korzystać z samochodu. Nie należy oczekiwać tu luksusowego kurortu na miarę Marbelli — jest prościej i bliżej zwykłych, codziennych przyjemności. Wielu osobom właśnie to odpowiada.

Z perspektywy inwestora: czy warto kupić nieruchomość?

Krótko: tak, ale bez złudzeń i ze świadomością, że okres łatwych wzrostów już minął.

Atutem Guardamaru jest całoroczny popyt. Latem przyjeżdżają turyści, zimą — osoby z północnej Europy spędzające tu chłodniejsze miesiące, a stali mieszkańcy szukają lokali na długi wynajem. W porównaniu z miejscowościami nastawionymi wyłącznie na turystów ogranicza to ryzyko, że nieruchomość będzie stała pusta.

Jak wyglądają zyski z wynajmu? Gdy metr kosztował 1 500 albo 1 800 euro, rentowność wynajmu wyglądała korzystniej. Obecnie roczny zysk brutto z najmu długoterminowego wynosi zazwyczaj od 4 do 5,5%. Po odliczeniu kosztów i podatków zostaje około 3–4%. Najem krótkoterminowy w sezonie może przynieść 6–8% brutto, a przy dobrej lokalizacji nawet więcej, ale trzeba uwzględnić sezonowość, zarządzanie, podatki i licencję.

Przejdźmy do wzrostu cen, bo na to inwestorzy zwracają szczególną uwagę. W ciągu roku rynek urósł o 12,6%, ale przez ostatnie trzy miesiące prawie stał w miejscu, a ceny w centrum nawet nieznacznie spadły. W porcie roczny wzrost wyniósł 20%. Tak duży skok zwykle oznacza, że ceny osiągnęły już wysoki poziom i dalszy wzrost będzie trudniejszy. Liczenie na powtórkę dotychczasowego tempa byłoby naiwne. Rozsądniej zakładać umiarkowany wzrost i przewidywalny dochód z najmu, a wzrost wartości nieruchomości traktować jako miły dodatek.

W co warto inwestować? Najlepiej sprawdzają się nowe mieszkania z dwiema sypialniami i basenem: są łatwe do odsprzedaży, atrakcyjne dla najemców i kupujących oraz nie wymagają dużych nakładów. Dobrym wyborem mogą być również bungalowy i domy szeregowe w El Raso i Moncayo — cenią je rodziny i osoby szukające długoterminowego najmu. Mieszkania nad morzem i w centrum łatwiej wynająć, zwłaszcza w sezonie, a centrum oferuje obecnie najniższy próg wejścia. Wille kupuje się raczej dla siebie niż w celu uzyskania wysokiego dochodu: koszt zakupu jest duży, a rentowność najmu stosunkowo niewielka.

Co warto sprawdzić przed zakupem? Najem krótkoterminowy wymaga rejestracji i licencji turystycznej, a regulamin niektórych wspólnot mieszkaniowych i osiedli zabrania wynajmowania lokali turystom. Trzeba to sprawdzić przed zakupem, nie po nim. Nierezydenci płacą podatek od przychodów z wynajmu: 19% dla obywateli UE i EOG, z możliwością uwzględnienia odliczeń, oraz 24% dla pozostałych, bez odliczeń. „Złota wiza” przyznawana za inwestycję w nieruchomość została zniesiona w kwietniu 2025 roku, więc nie należy zakładać, że zakup zapewni prawo pobytu. Nadal dostępne są inne możliwości, na przykład dla cyfrowych nomadów lub osób, które nie muszą pracować w Hiszpanii.

Wniosek dla inwestora: Guardamar to stabilność, a nie szybki wzrost wartości. Jeśli szukasz przewidywalnej nieruchomości, umiarkowanego dochodu i możliwości korzystania z niej od czasu do czasu, może to być dobry wybór. Jeśli liczysz na podwojenie ceny w ciągu dwóch lat, lepiej rozejrzeć się gdzie indziej.

Jeśli dotarłeś do tego miejsca, Guardamar prawdopodobnie już Cię zainteresował. Nic dziwnego — to miasto ma w sobie coś, co przyciąga. W Alegríi jesteśmy oczywiście stronniczy: mieszkamy na tym wybrzeżu, pokazujemy domy i pijemy tę samą kawę po słonecznej stronie placu. Ale właśnie dlatego możemy powiedzieć coś, czego nie znajdziesz w błyszczącej broszurze reklamowej: przed zakupem przyjedź i pomieszkaj tu przynajmniej tydzień. Najlepiej w listopadzie albo lutym, gdy miasto zdejmuje odświętną oprawę i pokazuje swoją codzienną twarz. Jeśli po takim pobycie nadal będziesz chciał tu zostać, to prawdopodobnie naprawdę Twoje miejsce.

Pomożemy znaleźć odpowiednie nieruchomości, rzetelnie policzymy koszty, sprawdzimy dokumenty i zabierzemy Cię do baru na rogu, żebyś mógł poznać okolicę nie tylko ze zdjęć. Potem spokojnie zdecydujesz, czy wolisz dom z basenem, czy przytulne mieszkanie kilka kroków od wydm. Napisz do nas, kiedy będziesz gotowy. Kawę stawiamy my.

Poproś o pomoc w znalezieniu nieruchomości

Informacje nie stanowią porady prawnej ani podatkowej i nie są ofertą publiczną.