En febrero puedes encontrarte en la playa de Guardamar con tres personas y un perro. Una probablemente llevará camiseta, otra irá abrigada con un cortavientos y la tercera tomará el sol tranquilamente en una tumbona. Mientras tanto, el resto del pueblo estará tomando un café al sol en la plaza, sin ninguna prisa. En agosto, esa misma playa tiene un aspecto muy distinto, como corresponde a un destino turístico, pero ya hablaremos de eso. Empecemos por lo importante: Guardamar del Segura, una pequeña localidad del sur de la provincia de Alicante, hace tiempo que dejó de ser un lugar desconocido para quienes buscan vivir junto al mar todo el año y no solo pasar dos semanas de vacaciones en un decorado de postal.

En Alegría también vendemos viviendas aquí, así que conocemos Guardamar más allá de las imágenes bonitas. Este artículo está pensado para quienes se plantean seriamente mudarse o comprar una vivienda en la localidad. Hablaremos bien de ella, claro, pero también de sus inconvenientes.

Foto: Alex Tihonovs / Shutterstock.com

¿Qué tipo de lugar es Guardamar?

En 2025 Guardamar tenía 18.564 habitantes, según las estadísticas del INE. La cifra puede parecer modesta hasta que uno descubre que en verano la población se multiplica varias veces. Entre quienes viven aquí todo el año hay tres grupos de tamaño parecido: españoles, residentes del norte de Europa —británicos, escandinavos, alemanes y belgas— y personas rusohablantes. Este último grupo crece de forma notable año tras año.

El principal atractivo de Guardamar es, probablemente, su pinar. Parece un regalo de la naturaleza, pero en realidad es el resultado de un trabajo de ingeniería muy laborioso. Hace más de cien años, las dunas avanzaban con tanta fuerza hacia el pueblo que fue necesario protegerlo. Francisco Miró y Botella, también conocido como Francisco Mira, destacado ingeniero español de montes, propuso plantar pinos. Y así, donde antes había arena en movimiento, hoy huele a resina y a sombra fresca. Entre el bosque y el mar se extienden unos once kilómetros de playas de arena. En las dunas se conservan restos de una rábita árabe —un recinto religioso fortificado— de la época del Califato de Córdoba, y junto a la desembocadura del Segura se ha excavado el asentamiento fenicio de La Fonteta. Sí, es ese tipo de localidad donde, después de correr por las dunas, puedes acabar junto a un yacimiento de hace miles de años.

Y luego está el propio pueblo: el casco antiguo con su castillo en lo alto, el puerto deportivo, la desembocadura del río Segura y el «corredor verde», un camino junto al agua para pasear y montar en bici. Torrevieja está a unos veinte minutos en coche, pero, en comparación, Guardamar parece bastante más tranquilo y verde. El aeropuerto de Alicante-Elche queda a unos treinta minutos y el de Murcia, aproximadamente a una hora. Muy práctico.

Cómo es vivir aquí cuando se van los turistas

El clima se vende solo: unos trescientos días de sol al año, pocas lluvias y temperaturas diurnas de entre 16 y 18 grados en invierno. Por la tarde apetece ponerse un jersey; un anorak, casi nunca.

El verano es otra historia. Julio y agosto son calurosos, húmedos y ruidosos. Aparcar en el centro se convierte en todo un reto, cuesta hacerse un hueco en el paseo marítimo y los precios de las cafeterías suben sin que apenas te des cuenta. Quienes viven aquí todo el año ya tienen sus trucos: ir a la playa por la mañana o después de las siete de la tarde, hacer la compra antes de las once y no intentar resolver nada en el centro un sábado a las tres.

De octubre a mayo, Guardamar recupera su ritmo de pueblo. No solo abren los locales de temporada: también siguen funcionando los bares de siempre, donde al cabo de un mes de visitas habituales empiezan a recordar lo que sueles pedir. Las familias salen con los carritos, los aficionados al deporte corren por los caminos y en los mercados se compran limones por kilos. Para quienes se trasladan aquí al jubilarse, esta época es el mejor regalo: tranquilidad, sol y un coste de vida razonable.

Barrios y urbanizaciones: dónde está cada cosa

Guardamar se divide fácilmente en varias zonas. Cada una tiene su propio carácter, y equivocarse al elegir puede llevarte a comprar un estilo de vida distinto del que tenías en mente.

• El centro y el casco antiguo (Zona Pueblo). Aquí se vive el día a día de un pueblo español: calles estrechas, la plaza Porticada, tiendas, bares, farmacias y el mercado. Predominan los pisos de segunda mano, bastante sencillos, pero con todo a mano. La playa está a diez o quince minutos andando. Es la zona más asequible, con precios de unos 2.200 € por metro cuadrado. Su principal inconveniente: en verano puede haber ruido y aparcar resulta complicado. Si te gusta salir a comprar pan y quedarte charlando con un vecino, este es tu sitio.
• Guardamar Playa y primera línea. Edificios modernos, apartamentos con vistas al mar, paseo marítimo y restaurantes. El metro cuadrado ronda los 2.700 €, y en este caso se entiende el precio: la puesta de sol desde la ventana no se puede importar. Una buena opción para invertir y para quienes valoran más estar cerca del mar que tener muchos metros.
• El puerto deportivo y el paseo del Segura. Yates, restaurantes de pescado, rutas en bici y algunos de los paseos más bonitos de la localidad al atardecer. Hay viviendas para todos los gustos, desde apartamentos modernos hasta adosados. Es una zona animada, pero sin resultar estridente. Ahora mismo es la que registra un mayor dinamismo de precios, como veremos más adelante.
• Las Viñas, el Bosque de las Dunas y las playas de Vivers y Ortigues. Son barrios residenciales más próximos a los pinos y a playas tranquilas, con bastantes viviendas familiares. Los precios son algo más bajos que en primera línea y hay más silencio y zonas verdes. Una buena elección si quieres tener el mar cerca, pero evitar las aglomeraciones.
• El Raso. La urbanización más popular entre quienes buscan bungalows, adosados y villas. Está en el interior del municipio, en el Campo de Guardamar, a unos diez minutos en coche del centro. Cuenta con una pequeña zona comercial, cafeterías, farmacia y autobús al pueblo. El mercadillo dominical «El Limón» reúne cerca de quinientos puestos y es uno de los más conocidos de la zona. Cerca está la laguna de La Mata, con flamencos y rutas para bicicletas. El inconveniente: sin coche puede resultar poco práctico, y la playa queda a varios kilómetros.
• Moncayo y La Roqueta. Moncayo atrae por su playa de arena, la entrada gradual al agua y su ambiente tranquilo. Es una urbanización donde vive bastante gente durante todo el año. La Roqueta está más cerca de la laguna y de los espacios naturales, con campos de golf en las proximidades. Quienes eligen esta zona suelen buscar calma y espacio, no vida nocturna.

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Tipos de vivienda y precios

Empecemos por el panorama general. Según Idealista, en septiembre de 2026 el precio medio de oferta en Guardamar era de 2.643 € por metro cuadrado. El mercado subió un 12,6 % en un año, pero solo un 0,1 % durante el último trimestre. El máximo histórico, 2.658 €, se registró en julio y todavía no se ha superado. Dicho de otro modo: después de correr a toda velocidad, el mercado se ha parado a tomar aire.

Para ponerlo en perspectiva, en el punto más bajo tras la crisis, alrededor de 2013, el metro cuadrado costaba unos 1.350 €. El máximo anterior a la crisis, en 2008, rondaba los 2.100 €. El nivel actual está aproximadamente una cuarta parte por encima. Ya no se trata de «vivienda barata junto al mar», sino de un mercado consolidado.

En septiembre, los precios de oferta por zonas eran los siguientes (son precios anunciados; las compraventas suelen cerrarse algo por debajo):

Conviene fijarse en dos detalles. Las urbanizaciones son las zonas más caras, no porque «el metro cuadrado sea mejor», sino porque allí hay villas con parcela y piscina, además de obra nueva. El centro, en cambio, bajó un 2,3 % en el trimestre, mientras que los precios del puerto subían con fuerza. Es un buen ejemplo de lo poco que cuenta la media de todo el municipio. Lo mejor es analizar cada edificio y cada calle por separado.

Veamos ahora los distintos tipos de vivienda.

Los pisos de segunda mano suelen costar entre 110.000 y 200.000 euros, según la zona, el estado y la distancia al mar. Son la forma más asequible de entrar en el mercado inmobiliario de Guardamar. A menudo necesitan una reforma estética, pero el precio más bajo deja margen para hacerla.

Los apartamentos de obra nueva parten de unos 220.000 euros por una vivienda de dos dormitorios y unos 86 m² en una comunidad con piscina. En El Raso, con vistas a la laguna, o en las zonas más próximas al mar, los precios suben a 280.000 o 350.000 euros. Suelen tener aire acondicionado y, a menudo, mobiliario moderno y una buena eficiencia energética.

Los bungalows y adosados suelen costar entre 150.000 y 250.000 euros. Son una opción intermedia para quienes quieren una pequeña parcela o un solárium en la azotea, pero no están dispuestos a gastar lo que cuesta una villa.

Las villas empiezan en torno a los 270.000 euros por una casa cuidada con piscina en El Raso. Si la parcela es grande y la ubicación buena, el precio puede superar fácilmente los 500.000 euros. Las viviendas más exclusivas, junto al bosque o en primera línea, pueden costar mucho más. Hay una gran variedad de precios, así que en este segmento es especialmente importante visitar las propiedades en persona.

Y un apunte más sobre el precio de compra. Calcula entre un 12 y un 14 % adicional para impuestos, notaría, Registro de la Propiedad y asesoramiento jurídico. En una vivienda de segunda mano en la Comunidad Valenciana, suele aplicarse el ITP; en una de obra nueva, el IVA y el impuesto sobre los documentos notariales. Calculamos la cifra exacta para cada operación porque los tipos pueden cambiar.

Foto: Alex Tihonovs / Shutterstock.com

Infraestructuras: qué hay y qué falta

Para una localidad de 18.500 habitantes, Guardamar está bastante bien equipada. Tiene centro de salud, farmacias, supermercados de distintas cadenas, mercados, bancos, un polideportivo con piscina climatizada abierta todo el año y un puerto con mucha actividad. Para tratamientos médicos más complejos, muchos residentes prefieren desplazarse a Torrevieja, a unos veinte minutos, donde hay clínicas públicas y privadas. En el municipio hay colegios públicos y concertados. Si tus hijos necesitan un colegio internacional, tendrás que mirar hacia Torrevieja, Alicante o Elche. Es mejor pensarlo antes de comprar, no después.

Ahora, lo que no hay. No hay estación de tren cerca, y este es uno de los aspectos prácticos más importantes. Hay autobuses a Torrevieja, Alicante y Elche, pero si no vives en el centro, moverte sin coche puede ser complicado, sobre todo en las urbanizaciones. Por eso siempre lo decimos con claridad: si no conduces y no tienes previsto hacerlo, elige el centro o la primera línea.

Una buena noticia para los deportistas y para quienes simplemente disfrutan de una vida activa: hay carriles bici, caminos junto al río, dunas, una laguna y campos de golf a menos de veinte minutos. El mar suele estar tranquilo, así que las playas también son agradables para los niños y las personas mayores. Y, además, se puede pescar en el río, algo que para algunos es un argumento de peso.

Coste de vida

Vamos con lo que suele interesar más. Las cifras siguientes son orientativas para una pareja que vive aquí todo el año, sin contar la hipoteca ni el alquiler.

• Alimentación: entre 350 y 500 € al mes si cocinas en casa y compras en el mercado.
• Electricidad y agua: entre 80 y 150 €, más en verano por el aire acondicionado.
• Internet y telefonía móvil: entre 40 y 60 €.
• Comunidad —gastos de mantenimiento del edificio o la urbanización—: entre 40 y 150 €, según las instalaciones.
• Coche: unos 150–250 € entre gasolina, seguro y mantenimiento.
• Seguro médico privado: entre 60 y 120 € por persona, según la edad.
• Cafés, restaurantes y ocio: entre 200 y 400 €. Un menú del día en un sitio normal cuesta entre 12 y 15 €, y una caña, unos 2 o 3 €.

En total, una pareja gastaría aproximadamente entre 1.500 y 2.200 € al mes, sin contar la vivienda. Es una cifra muy competitiva para Europa occidental, media para España en general y razonable para la Costa Blanca. El IBI y la tasa de recogida de residuos suman unos cientos de euros más al año.

Si prefieres «probar antes de comprar», es posible encontrar un bungalow en alquiler de larga duración en El Raso por unos 1.200 € al mes. Los pisos de dos dormitorios suelen anunciarse por entre 800 y 1.100 €. Los precios varían, sobre todo según la temporada, pero estas cifras sirven de referencia.

Ventajas e inconvenientes, sin adornos

¿Qué tiene realmente de bueno? Un mar azul que se ve y se disfruta, no una simple franja en el mapa. Un pinar y unas dunas por donde pasear sin atascos ni aglomeraciones, respirando aire fresco. Un clima que permite pasar al aire libre todo el verano y casi todo el invierno. El tamaño del pueblo: en una hora puedes recorrer los lugares importantes y cruzarte con tres conocidos. La cercanía del aeropuerto y de Torrevieja para cuando necesitas resolver algo con rapidez. Y una relación calidad-precio que todavía resulta razonable: más al norte, en la costa, cerca de Benidorm, una vivienda similar cuesta bastante más.

¿Qué puede no gustarte? No todo el mundo lleva igual el verano en la costa: hace calor, hay mucha gente y bastante ruido. En otoño puede haber lluvias torrenciales, y la Vega Baja tiene antecedentes de inundaciones. Por eso, antes de comprar, conviene comprobar el riesgo de inundación de la parcela concreta en los mapas correspondientes. Para vivir fuera del centro necesitarás coche. En invierno cierran algunos establecimientos y quienes disfrutan de los clubes y la vida nocturna pueden echarlos en falta. Cerca del río y de la laguna hay bastantes mosquitos. El español te será mucho más útil aquí que en los destinos conocidos por su comunidad anglófona, porque buena parte de la vida local se desarrolla sin traducción. Y, por último, Guardamar ya no es barato: los precios están en niveles máximos, negociar cuesta más y no hay indicios claros de que vayan a aparecer grandes descuentos.

A quién le puede encajar Guardamar

Guardamar encaja muy bien con quienes se jubilan y buscan inviernos suaves, un ritmo de vida tranquilo y una atención sanitaria accesible y de calidad. También con familias con niños que valoran la seguridad, una playa larga y la naturaleza cerca. Puede funcionar para profesionales que trabajan en remoto, siempre que la vivienda tenga fibra óptica —disponible en la mayoría de las zonas— y haya suficiente autodisciplina para no salir corriendo a la playa a las once de la mañana. También es una buena opción para quienes disfrutan del deporte y las actividades al aire libre: bicicleta, carrera, golf o vela.

Puede resultar pequeño para quienes están acostumbrados a una gran ciudad, con discotecas y museos a poca distancia a pie. Tampoco es la mejor opción para quienes quieren vivir sin coche fuera del centro. Y no hay que esperar el ambiente sofisticado de Marbella: aquí todo es más sencillo y cercano a los placeres cotidianos. A mucha gente, precisamente, le gusta por eso.

Invertir en Guardamar: ¿merece la pena?

La respuesta breve es sí, pero sin hacerse ilusiones y teniendo en cuenta que la época de las subidas fáciles ha terminado.

Una de las ventajas de Guardamar es que hay demanda durante todo el año. En verano llegan los turistas; en invierno, quienes vienen a pasar la temporada desde el norte de Europa; y los residentes permanentes buscan alquileres de larga duración. Esto reduce el riesgo de que una vivienda se quede vacía frente a lo que ocurre en destinos exclusivamente turísticos.

¿Qué rentabilidad se puede esperar? Cuando el metro cuadrado costaba 1.500 o 1.800 €, los rendimientos del alquiler parecían más atractivos. Ahora, la rentabilidad bruta del alquiler de larga duración suele situarse entre el 4 % y el 5,5 % anual. Una vez descontados gastos e impuestos, queda aproximadamente entre un 3 % y un 4 %. Los alquileres turísticos por noches pueden dar una rentabilidad bruta del 6 % al 8 %, o incluso más si la ubicación es buena, pero hay varios matices importantes: la estacionalidad, la gestión, los impuestos y la licencia.

Hablemos ahora de la subida de precios, porque es lo que más miran los inversores. El mercado creció un 12,6 % en un año, pero en los últimos tres meses prácticamente se ha estancado y en el centro incluso ha bajado ligeramente. En el puerto, la subida interanual fue del 20 %. Un salto así suele indicar que los precios ya han subido mucho y que mantener ese ritmo será más difícil. Esperar que se repitan las subidas de los últimos años sería ingenuo. Lo razonable es calcular una evolución moderada y unos ingresos previsibles, y considerar cualquier revalorización como un extra.

¿En qué conviene invertir? Los apartamentos de dos dormitorios en promociones de obra nueva con piscina suelen funcionar bien: son fáciles de revender, resultan atractivos tanto para inquilinos como para compradores y requieren poca inversión adicional. También pueden ser una buena opción los bungalows y adosados de El Raso y Moncayo, que gustan a familias y a quienes buscan alquileres de larga duración. Los apartamentos cerca del mar y en el centro se alquilan con más facilidad, sobre todo en temporada alta, y el centro sigue siendo la opción más asequible para entrar en el mercado. Las villas se compran más para vivir que para obtener ingresos: la inversión inicial es alta y la rentabilidad del alquiler, relativamente modesta.

Qué conviene saber de antemano. Para alquilar por noches es necesario registrar la vivienda y obtener una licencia turística. Además, algunas comunidades de propietarios y urbanizaciones prohíben este tipo de alquiler en sus estatutos. Hay que comprobarlo antes de comprar, no después. Los no residentes pagan impuestos por los ingresos del alquiler: un 19 % para ciudadanos de la UE y del EEE, con deducciones, y un 24 % para los demás, sin deducciones. El programa de «Golden Visa» para inversores inmobiliarios terminó en abril de 2025, así que comprar una vivienda ya no permite obtener la residencia por esta vía. Siguen existiendo otras opciones, como el visado para nómadas digitales o el permiso de residencia no lucrativa.

La conclusión para los inversores es clara: Guardamar ofrece estabilidad, no una revalorización rápida. Si buscas una vivienda sencilla, unos ingresos razonables y la posibilidad de utilizarla de vez en cuando, puede ser una buena elección. Si esperas que el precio se duplique en un par de años, será mejor que mires otras zonas.

Si has llegado hasta aquí, seguramente Guardamar te ha llamado la atención. Es normal: tiene algo que engancha. En Alegría, claro, no somos imparciales: vivimos en esta costa, enseñamos casas y tomamos ese mismo café al sol en la plaza. Pero precisamente por eso podemos contarte lo que no dice un folleto publicitario: antes de comprar, ven y quédate al menos una semana. Mejor en noviembre o febrero, cuando el pueblo deja atrás su ambiente de temporada y se muestra tal como es para quienes viven aquí. Si después de esa semana sigues queriendo quedarte, quizá sea de verdad tu sitio. Te ayudaremos a encontrar vivienda, haremos los números con claridad, revisaremos la documentación y te llevaremos a ese bar de la esquina para que conozcas el barrio más allá de las fotos. Después podrás decidir si prefieres una casa con piscina o un apartamento acogedor a dos pasos de las dunas. Escríbenos cuando quieras. El café corre de nuestra cuenta.

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