En février, on peut croiser trois personnes et un chien sur la plage de Guardamar. La première porte probablement un tee-shirt, la deuxième s’emmitoufle dans un coupe-vent et la troisième prend tranquillement le soleil sur sa chaise longue. Le reste de la ville boit un café du côté ensoleillé de la place et ne semble pressé par rien. En août, la même plage est méconnaissable, comme il se doit dans une station balnéaire, mais nous y reviendrons. Commençons par l’essentiel : Guardamar del Segura, petite ville du sud de la province d’Alicante, n’est plus un lieu méconnu pour celles et ceux qui cherchent à vivre près de la mer toute l’année, et pas seulement à profiter d’un décor de carte postale pendant deux semaines de vacances.

Alegría vend aussi des biens immobiliers ici : nous connaissons donc la ville au-delà de son image de brochure. Cet article s’adresse à celles et ceux qui envisagent sérieusement de s’installer à Guardamar del Segura ou d’y acheter un bien. Nous parlerons de ses atouts, bien sûr, mais aussi de ses inconvénients.

Photo : Alex Tihonovs / Shutterstock.com

À quoi ressemble Guardamar ?

Selon les chiffres de l’INE pour 2025, la ville compte 18 564 habitants. Un nombre plutôt modeste, jusqu’à ce que l’on apprenne que la population est multipliée plusieurs fois en été. Les résidents permanents se répartissent en trois groupes d’importance comparable : les Espagnols, les Européens du Nord — Britanniques, Scandinaves, Allemands et Belges — et les personnes russophones. Ce dernier groupe est de plus en plus nombreux d’année en année.

La pinède est sans doute le principal attrait de Guardamar. On pourrait croire à un cadeau de la nature, mais elle est en réalité le fruit d’un travail d’ingénierie minutieux. Il y a plus de cent ans, les dunes menaçaient d’ensevelir la ville et il a fallu trouver un moyen de les retenir. Francisco Miró y Botella, éminent ingénieur forestier et des espaces montagneux, également connu sous le nom de Francisco Mira, a proposé de planter des pins. Aujourd’hui, là où le sable se déplaçait, on respire l’odeur de la résine et la fraîcheur de la forêt. Entre la pinède et la mer s’étendent environ onze kilomètres de plages de sable. Les dunes abritent les vestiges d’une ribat arabe — une résidence fortifiée — datant du califat de Cordoue. À l’embouchure du Segura, on a également mis au jour le site phénicien de La Fonteta. Oui, c’est bien dans cette petite ville qu’après un jogging dans les dunes, on peut tomber presque par hasard sur un site archéologique vieux de plusieurs millénaires.

La ville elle-même possède un centre historique dominé par un château sur une colline, un port, l’embouchure du Segura et un « corridor vert », une promenade aménagée le long de l’eau, idéale à pied ou à vélo. Torrevieja se trouve à une vingtaine de minutes en voiture ; à côté de sa voisine, Guardamar paraît nettement plus calme et plus verdoyante. L’aéroport d’Alicante-Elche est à environ trente minutes et celui de Murcie à près d’une heure. Pratique.

À quoi ressemble la vie après le départ des touristes ?

Le climat se passe presque de publicité : environ trois cents jours de soleil par an et peu de pluie. En hiver, les températures diurnes se situent généralement entre 16 et 18 °C. Le soir, un pull est utile ; un gros manteau, presque jamais.

L’été, en revanche, est tout autre. Juillet et août sont chauds, humides et bruyants. Trouver une place de stationnement dans le centre devient un sport, la promenade est bondée et les prix des cafés augmentent sans qu’on s’en rende compte. Les habitants à l’année ont leurs habitudes : aller à la plage le matin ou après 19 heures, faire les courses avant 11 heures et éviter de vouloir régler quoi que ce soit dans le centre le samedi à 15 heures.

D’octobre à mai, Guardamar retrouve son rythme habituel, loin de l’agitation touristique. Les établissements saisonniers restent ouverts, mais aussi les bars du quartier, où l’on finit par vous reconnaître à votre commande après un mois de visites régulières. Les familles se promènent avec les poussettes, les adeptes du sport vont courir et les habitants achètent des kilos de citrons au marché. Pour les personnes qui viennent y passer leur retraite, c’est souvent la meilleure période : du calme, du soleil et un coût de la vie raisonnable.

Quartiers et résidences : où se trouve quoi ?

Guardamar se divise facilement en plusieurs secteurs, chacun avec sa propre personnalité. Se tromper de quartier au moment de l’achat, c’est risquer de choisir un cadre de vie qui ne correspond pas à ses projets.

• Le centre et la vieille ville (Zona Pueblo). C’est ici que se déroule la vraie vie espagnole : ruelles étroites, place Porticada, commerces, bars, pharmacies et marché. Les logements sont principalement des biens anciens, parfois modestes en apparence, mais tout est accessible à pied. La plage se trouve à dix ou quinze minutes de marche. C’est le secteur le plus abordable, autour de 2 200 €/m². Son principal inconvénient : l’animation estivale et le stationnement difficile. Si vous aimez sortir acheter du pain et discuter avec un voisin au passage, vous vous y plairez.
• Guardamar Playa et le front de mer. On y trouve des immeubles modernes, des appartements avec vue sur la mer, une promenade et des restaurants. Le prix au mètre carré avoisine 2 700 €. Il faut dire qu’un coucher de soleil depuis sa fenêtre ne s’importe pas. Un bon choix pour un investissement ou pour celles et ceux qui privilégient la proximité de la mer à la superficie.
• Le port de plaisance (Puerto Deportivo) et les berges du Segura. Des yachts, des restaurants de poisson, des itinéraires à vélo et quelques-unes des plus belles promenades du soir en ville. L’offre immobilière est variée : appartements modernes et maisons mitoyennes. Le quartier est vivant sans être assourdissant. C’est actuellement l’un des secteurs où les prix progressent le plus vite ; nous y reviendrons.
• Las Viñas, la forêt des dunes et les plages de Vivers et d’Ortigues. Ces secteurs résidentiels, proches des pins et de plages plus tranquilles, offrent de nombreux logements adaptés aux familles. Les prix sont un peu inférieurs à ceux du front de mer, et l’on y gagne en calme et en verdure. Idéal pour vivre près de la mer sans être au milieu de la foule.
• El Raso. La résidence la plus prisée par les acheteurs de bungalows, de maisons mitoyennes et de villas. Elle se trouve dans l’arrière-pays de la commune, dans le Campo de Guardamar, à une dizaine de minutes en voiture du centre. On y trouve quelques commerces, des cafés, une pharmacie et un bus pour rejoindre la ville. Le marché dominical « Lemon Tree » compte près de cinq cents stands et figure parmi les plus importants des environs. À proximité, la lagune de La Mata accueille des flamants roses et des itinéraires cyclables. Le bémol : sans voiture, les déplacements peuvent être compliqués ; la plage se trouve à plusieurs kilomètres.
• Moncayo et La Roqueta. Moncayo attire par sa plage de sable, l’accès en pente douce à la mer et son atmosphère paisible. De nombreux habitants y vivent toute l’année. La Roqueta est plus proche de la lagune et de la zone naturelle ; des parcours de golf se trouvent à proximité. Ces quartiers conviennent à celles et ceux qui privilégient la tranquillité et l’espace à la vie nocturne.

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Quels biens trouve-t-on et à quel prix ?

Commençons par la situation générale. Selon les données d’Idealista pour septembre 2026, le prix moyen affiché à Guardamar est de 2 643 €/m². Le marché a progressé de 12,6 % en un an, mais de seulement 0,1 % au cours du dernier trimestre. Le record historique, à 2 658 €/m², a été enregistré en juillet et n’a pas encore été dépassé. Autrement dit, après une forte hausse, le marché marque une pause.

Pour situer les choses : au plus bas après la crise, vers 2013, le mètre carré coûtait environ 1 350 €. Le pic d’avant la crise de 2008 avoisinait les 2 100 €. Le niveau actuel est donc supérieur d’environ un quart. On ne parle plus d’un « logement bon marché au bord de la mer », mais d’un marché mûr et bien établi.

Voici les prix par secteur en septembre (il s’agit des prix affichés ; les transactions se concluent généralement à un montant légèrement inférieur) :

Deux points méritent attention. Si les résidences affichent les prix les plus élevés, ce n’est pas parce que le mètre carré y serait « meilleur », mais parce qu’on y trouve des villas avec terrain et piscine ainsi que des constructions récentes. Dans le centre, en revanche, les prix ont baissé de 2,3 % sur le trimestre, tandis qu’ils grimpaient rapidement au port. La moyenne de toute la ville ne dit donc pas grand-chose. Il vaut toujours mieux étudier le logement et la rue qui vous intéressent.

Passons aux différents types de biens.

Les appartements anciens coûtent généralement entre 110 000 et 200 000 euros, selon le quartier, leur état et la distance à la mer. C’est le moyen le plus accessible d’acheter à Guardamar. Beaucoup nécessitent quelques travaux de rafraîchissement, mais leur prix laisse souvent une marge pour les réaliser.

Les appartements neufs démarrent autour de 220 000 euros pour un deux-pièces d’environ 86 m² dans une résidence avec piscine. À El Raso, les prix atteignent 280 000 à 350 000 euros pour un logement avec vue sur la lagune ou plus proche de la mer. Ces appartements sont équipés de la climatisation, souvent aménagés de façon moderne et présentent une bonne efficacité énergétique.

Les bungalows et maisons mitoyennes coûtent en général entre 150 000 et 250 000 euros. C’est un bon compromis pour avoir un petit terrain ou un solarium sur le toit sans payer le prix d’une villa.

Les villas commencent aux alentours de 270 000 euros pour une maison bien entretenue avec piscine à El Raso. Si le terrain est grand et l’emplacement recherché, le prix dépasse facilement les 500 000 euros. Les biens d’exception en lisière de forêt ou en première ligne peuvent coûter beaucoup plus cher. Les écarts de prix sont importants : dans ce segment, il est particulièrement utile de visiter les biens sur place.

N’oubliez pas non plus les frais d’achat. Prévoyez environ 12 à 14 % du prix pour les impôts, le notaire, le registre foncier et l’avocat. Dans la Communauté valencienne, l’achat d’un bien ancien est généralement soumis à l’ITP, l’impôt sur les mutations patrimoniales. Pour un logement neuf, il faut prévoir la TVA et l’impôt sur les actes juridiques documentés. Nous calculons le montant exact pour chaque transaction, car les taux peuvent évoluer.

Photo : Alex Tihonovs / Shutterstock.com

Infrastructures : ce qui existe et ce qui manque

Pour une ville de 18 500 habitants, Guardamar est plutôt bien équipée. On y trouve un centre de santé, des pharmacies, plusieurs enseignes de supermarchés, des marchés, des banques, un complexe sportif avec piscine chauffée ouvert toute l’année et un port qui ne manque pas d’animation. Pour les soins médicaux plus importants, beaucoup se rendent à Torrevieja, à une vingtaine de minutes, où se trouvent des cliniques publiques et privées. La ville dispose d’écoles publiques et d’établissements privés sous contrat. Si votre enfant a besoin d’une école internationale, cherchez plutôt du côté de Torrevieja, Alicante ou Elche. Mieux vaut s’en occuper avant l’achat, pas après.

Voyons maintenant ce qui manque. Il n’y a pas de gare à proximité : c’est l’un des principaux points à prendre en compte au quotidien. Des bus desservent Torrevieja, Alicante et Elche, mais sans voiture, la vie peut être difficile si vous n’habitez pas en plein centre. C’est particulièrement vrai dans les résidences. Nous le disons donc franchement : si vous ne conduisez pas et ne comptez pas vous y mettre, choisissez le centre ou le front de mer.

Bonne nouvelle pour les sportifs et les personnes actives : il y a des pistes cyclables, des sentiers le long de la rivière, des dunes et une lagune. Plusieurs parcours de golf sont accessibles en une vingtaine de minutes. La mer est presque toujours calme, ce qui rend les plages agréables pour les enfants comme pour les personnes âgées. Et il est aussi possible de pêcher dans la rivière — un vrai plus pour certains.

Quel est le coût de la vie ?

C’est souvent la première question que l’on se pose. Les montants ci-dessous sont des estimations pour un couple qui vit ici à l’année. Ils ne comprennent ni mensualité de crédit ni loyer.

• Courses alimentaires : 350 à 500 € par mois si vous cuisinez chez vous et faites vos achats au marché.
• Électricité et eau : 80 à 150 €. La facture peut être plus élevée en été à cause de la climatisation.
• Internet et téléphones mobiles : 40 à 60 €.
• Charges de copropriété ou de résidence : 40 à 150 €, selon les équipements.
• Voiture : carburant, assurance et entretien, environ 150 à 250 €.
• Assurance santé privée : 60 à 120 € par personne, selon l’âge.
• Cafés, restaurants et loisirs : 200 à 400 €. Un menu du jour dans un établissement classique coûte de 12 à 15 €, une bière environ 2 ou 3 €.

Au total, comptez environ 1 500 à 2 200 € par mois pour deux personnes, hors logement. C’est très abordable par rapport à l’Europe de l’Ouest, dans la moyenne espagnole et tout à fait raisonnable pour la Costa Blanca. La taxe foncière (IBI) et la redevance pour la collecte des déchets représentent quelques centaines d’euros supplémentaires par an.

Si vous préférez louer avant d’acheter, le temps de « vivre ici pour voir », un bungalow à El Raso se trouve autour de 1 200 € par mois en location longue durée. Les appartements de deux chambres coûtent le plus souvent entre 800 et 1 100 €. Les prix varient, surtout selon la saison, mais cela donne un ordre de grandeur.

Les avantages et les inconvénients, sans détour

Ce qui est vraiment appréciable ici ? La mer bleue, visible et bien présente au quotidien, pas seulement tracée sur une carte. La pinède et les dunes, où l’on peut se promener loin des embouteillages et de la foule en profitant de l’air frais. Le climat, qui permet de vivre dehors tout l’été et presque tout l’hiver. La taille de la ville : une heure suffit pour faire le tour des endroits importants et croiser quelques connaissances. La proximité de l’aéroport et de Torrevieja, pratique quand il faut régler quelque chose rapidement. Et un rapport qualité-prix qui reste raisonnable : plus au nord sur la côte, vers Benidorm, des logements similaires coûtent nettement plus cher.

Qu’est-ce qui peut déplaire ? Tout le monde ne supporte pas de la même façon les étés chauds, bondés et bruyants du littoral. De fortes pluies peuvent survenir en automne ; la Vega Baja a connu des inondations. Avant d’acheter, vérifiez donc sur les cartes spécialisées si le terrain qui vous intéresse se trouve dans une zone inondable. Une voiture sera nécessaire pour vivre en dehors du centre. En hiver, certains établissements ferment et les amateurs de vie nocturne et de clubs risquent de s’ennuyer. Les moustiques sont nombreux près de la rivière et de la lagune. La pratique de l’espagnol est plus utile ici que dans les stations balnéaires fréquentées par les anglophones, car une partie de la vie locale se déroule sans traduction. Enfin, Guardamar n’est plus une ville bon marché : les prix sont élevés, il est plus difficile de négocier et rien ne laisse présager de fortes réductions.

À qui Guardamar convient-il, et à qui ne convient-il pas ?

La ville conviendra particulièrement aux personnes qui prennent leur retraite et souhaitent passer l’hiver dans un climat doux, adopter un rythme de vie tranquille et accéder à des soins médicaux de qualité à un prix raisonnable. Elle plaira aussi aux familles avec enfants qui recherchent un environnement sûr, une longue plage et la nature à proximité. Les travailleurs à distance peuvent également s’y sentir bien, à condition d’avoir la fibre chez eux — disponible dans la plupart des quartiers — et de savoir résister à l’envie de partir à la plage à onze heures du matin. Les amateurs d’activités de plein air y trouveront leur compte : vélo, course à pied, golf ou voile.

La ville risque de sembler trop petite à celles et ceux qui sont habitués aux grandes villes, aux clubs de nuit et aux musées accessibles à pied. Elle ne conviendra pas non plus à ceux qui veulent vivre loin du centre sans voiture. N’attendez pas le luxe balnéaire de Marbella : ici, tout est plus simple et plus proche des plaisirs ordinaires de la vie. C’est justement ce que beaucoup apprécient à Guardamar.

Investir à Guardamar : est-ce une bonne idée ?

En bref : oui, mais sans se faire d’illusions et en tenant compte du fait que les fortes hausses faciles appartiennent au passé.

L’atout de Guardamar est la demande tout au long de l’année. Les vacanciers viennent en été, les hivernants d’Europe du Nord en hiver et les résidents permanents cherchent des locations longue durée. Le risque de périodes sans locataire est ainsi plus faible que dans les destinations exclusivement touristiques.

Qu’en est-il du rendement ? Lorsque le mètre carré coûtait 1 500 ou 1 800 €, la rentabilité locative paraissait plus intéressante. Aujourd’hui, le rendement brut d’une location longue durée se situe généralement entre 4 et 5,5 % par an. Après déduction des dépenses et des impôts, il reste environ 3 à 4 %. En haute saison, la location à la nuitée peut générer 6 à 8 % de rendement brut, voire davantage dans un bon emplacement, mais plusieurs réserves s’imposent : la saisonnalité, la gestion, les impôts et la licence.

Venons-en à la hausse des prix, qui est souvent ce qui intéresse le plus les investisseurs. Le marché a progressé de 12,6 % en un an, mais il est presque à l’arrêt depuis trois mois et les prix ont même légèrement baissé dans le centre. Au port, la hausse annuelle a atteint 20 %. Une telle progression signifie généralement que les prix ont déjà beaucoup grimpé et qu’il sera plus difficile de maintenir le même rythme. Il serait naïf de compter sur une nouvelle hausse aussi rapide. Mieux vaut tabler sur une progression modérée et un flux de revenus prévisible, en considérant toute plus-value comme un bonus.

Quels biens privilégier ? Les appartements neufs de deux chambres avec piscine sont souvent les plus intéressants : ils sont faciles à revendre, plaisent aux acheteurs comme aux locataires et nécessitent peu de dépenses supplémentaires. Les bungalows et maisons mitoyennes d’El Raso et de Moncayo constituent également de bonnes options, car ils attirent les familles et les locataires à l’année. Les appartements près de la mer et dans le centre se louent plus facilement, surtout en saison ; le centre reste aussi le point d’entrée le plus abordable. Les villas sont davantage achetées pour y vivre que pour obtenir un rendement : le prix d’achat est élevé et la rentabilité locative relativement modeste.

Que faut-il vérifier à l’avance ? La location à la nuitée nécessite une inscription et une licence touristique. Certains règlements de copropriété ou de résidence interdisent la location touristique. Il faut vérifier ce point avant l’achat, pas après. Les propriétaires non-résidents paient un impôt sur les revenus locatifs : 19 % pour les ressortissants de l’UE et de l’EEE, avec possibilité de déduire certaines dépenses, et 24 % pour les autres, sans déductions. Le « visa doré » accordé pour un investissement immobilier a été supprimé en avril 2025 : il ne faut donc pas compter sur l’achat d’un logement pour obtenir un titre de séjour. D’autres options existent toutefois, notamment pour les nomades numériques ou les personnes qui n’ont pas besoin de travailler en Espagne.

Pour un investisseur, la conclusion est simple : Guardamar est synonyme de stabilité plutôt que de croissance rapide. Si vous cherchez un bien facile à comprendre, un revenu régulier et la possibilité d’en profiter de temps en temps, la ville peut être un bon choix. Si vous espérez doubler la valeur de votre bien en deux ans, mieux vaut chercher ailleurs.

Si vous êtes arrivé jusqu’ici, c’est probablement que Guardamar vous a séduit. Rien d’étonnant : la ville a ce petit quelque chose. Chez Alegría, nous sommes bien sûr un peu partiaux : nous vivons sur cette côte, faisons visiter des maisons et buvons notre café du côté ensoleillé de la place. Mais c’est justement pour cela que nous pouvons vous dire ce qu’une brochure brillante ne dira pas : avant d’acheter, venez passer au moins une semaine sur place. Novembre ou février sont les meilleurs mois pour découvrir la ville sans ses atours de station balnéaire et la voir telle qu’elle est au quotidien. Si vous avez toujours envie de rester après cette expérience, c’est sans doute que vous avez trouvé votre endroit.

Nous vous aiderons à trouver des biens adaptés, à calculer les dépenses au plus juste et à vérifier les documents. Nous vous emmènerons aussi dans ce fameux bar du coin pour vous faire découvrir le quartier autrement qu’en images. Vous pourrez ensuite décider tranquillement si vous préférez une maison avec piscine ou un appartement douillet à quelques pas des dunes. Écrivez-nous quand vous serez prêt. Le café est pour nous.

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