Im Februar begegnet man am Strand von Guardamar vielleicht drei Menschen und einem Hund. Eine Person trägt vermutlich ein T-Shirt, die zweite zieht die Windjacke enger um sich, und die dritte sonnt sich seelenruhig auf der Liege. Der Rest der Stadt trinkt auf der Sonnenseite des Platzes Kaffee und lässt sich Zeit. Im August sieht derselbe Strand ganz anders aus – wie es sich für einen Ferienort gehört. Dazu später mehr. Zunächst das Wichtigste: Guardamar del Segura, eine kleine Stadt im Süden der Provinz Alicante, ist längst kein Geheimtipp mehr für alle, die das ganze Jahr über am Meer leben möchten und nicht nur zwei Wochen lang eine Postkartenkulisse suchen.

Alegría verkauft auch hier Immobilien. Deshalb kennen wir die Stadt jenseits der Hochglanzbilder. Dieser Artikel richtet sich an alle, die ernsthaft über einen Umzug nach Guardamar del Segura oder den Kauf einer Immobilie dort nachdenken. Natürlich sprechen wir gern über die Vorzüge, aber auch die Nachteile lassen wir nicht aus.

Foto: Alex Tihonovs / Shutterstock.com

Was für ein Ort ist Guardamar?

Laut der Statistik des spanischen Nationalen Instituts für Statistik (INE) für 2025 hat die Stadt 18.564 Einwohner. Das klingt überschaubar – bis man erfährt, dass sich die Zahl der Menschen im Sommer vervielfacht. Die dauerhaft hier lebenden Einwohner lassen sich grob in drei ähnlich große Gruppen einteilen: Spanier, Nordeuropäer – Briten, Skandinavier, Deutsche und Belgier – sowie russischsprachige Bewohner. Die letztgenannte Gruppe wächst von Jahr zu Jahr deutlich.

Die Pinienwälder sind wohl Guardamars bekannteste Sehenswürdigkeit. Sie wirken wie ein Geschenk der Natur, sind aber das Ergebnis sorgfältiger Ingenieursarbeit. Vor mehr als hundert Jahren rückten die Dünen so bedrohlich auf die Stadt vor, dass man sie aufhalten musste. Francisco Miró y Botella, ein bedeutender spanischer Forst- und Gebirgsingenieur, der auch als Francisco Mira bekannt war, schlug vor, Pinien zu pflanzen. Heute duftet es dort, wo einst der Sand wanderte, nach Harz und kühlem Wald. Zwischen Wald und Meer erstrecken sich rund elf Kilometer Sandstrand. In den Dünen sind Reste einer arabischen Ribat – einer befestigten religiösen Anlage – aus der Zeit des Kalifats von Córdoba erhalten. An der Mündung des Segura wurde zudem die phönizische Siedlung La Fonteta freigelegt. Ja, in diesem Städtchen kann man nach einem Lauf durch die Dünen unverhofft auf eine archäologische Stätte stoßen, die Tausende Jahre alt ist.

Auch die Stadt selbst hat einiges zu bieten: eine Altstadt mit einer Burg auf dem Hügel, einen Hafen, die Mündung des Segura und einen „grünen Korridor“ – einen Weg für Spaziergänger und Radfahrer entlang des Flusses. Torrevieja ist etwa zwanzig Autominuten entfernt. Im Vergleich zu der Nachbarstadt wirkt Guardamar deutlich ruhiger und grüner. Zum Flughafen Alicante-Elche fährt man ungefähr eine halbe Stunde, zum Flughafen Murcia etwa eine Stunde. Praktisch.

Wie lebt es sich, wenn die Urlauber abgereist sind?

Das Klima spricht für sich: rund 300 Sonnentage im Jahr und wenig Regen. Im Winter liegen die Tagestemperaturen meist zwischen 16 und 18 °C. Abends ist ein Pullover angenehm, eine dicke Winterjacke braucht man fast nie.

Der Sommer ist eine andere Sache. Juli und August sind heiß, schwül und laut. Die Parkplatzsuche im Zentrum wird zum Sport, auf der Promenade ist kaum ein Durchkommen, und die Cafépreise steigen unmerklich. Wer dauerhaft hier lebt, hat längst eigene Routinen entwickelt: morgens oder erst nach 19 Uhr an den Strand gehen, vor elf Uhr einkaufen und samstags um drei Uhr nachmittags lieber nichts im Zentrum erledigen wollen.

Von Oktober bis Mai findet Guardamar wieder zu seinem ruhigen Alltag zurück. Geöffnet sind nicht nur saisonale Lokale, sondern auch die Bars im Viertel, in denen man nach einem Monat regelmäßiger Besuche an der Bestellung erkannt wird. Familien sind mit Kinderwagen unterwegs, Sportbegeisterte laufen ihre Runden, und auf dem Markt werden Zitronen gleich kiloweise gekauft. Für Menschen, die ihren Ruhestand hier verbringen möchten, ist diese Zeit oft das größte Plus: ruhig, sonnig und bezahlbar.

Stadtteile und Wohnanlagen: Was liegt wo?

Guardamar lässt sich gut in mehrere Bereiche einteilen. Jeder hat seinen eigenen Charakter. Wer beim Kauf den falschen auswählt, bekommt womöglich einen Alltag, der nicht zu den eigenen Vorstellungen passt.

• Stadtzentrum und Altstadt (Zona Pueblo). Hier spielt sich das spanische Alltagsleben ab: schmale Gassen, die Plaza Porticada, Geschäfte, Bars, Apotheken und der Markt. Die meisten Wohnungen stammen aus dem Bestand. Sie wirken oft eher schlicht, dafür ist alles zu Fuß erreichbar. Zum Strand geht man zehn bis fünfzehn Minuten. Mit etwa 2.200 €/m² ist dies der günstigste Bereich der Stadt. Der größte Nachteil: Im Sommer kann es laut werden, und Parkplätze sind knapp. Wer gern Brot holen geht und dabei mit dem Nachbarn ins Gespräch kommt, ist hier richtig.
• Guardamar Playa und die erste Meereslinie. Moderne Häuser, Apartments mit Meerblick, Promenade und Restaurants. Der Quadratmeter kostet hier rund 2.700 Euro. Der Grund ist leicht zu verstehen: Einen Sonnenuntergang vor dem eigenen Fenster kann man nicht von anderswo mitbringen. Eine gute Wahl für Investoren und alle, denen die Nähe zum Meer wichtiger ist als die Wohnfläche.
• Hafen (Puerto Deportivo) und Segura-Promenade. Yachten, Fischrestaurants, Radwege und einige der schönsten Abendspaziergänge der Stadt. Das Immobilienangebot reicht von modernen Wohnungen bis zu Reihenhäusern. In diesem Viertel ist viel los, ohne dass es übermäßig laut wird. Derzeit steigen die Preise hier besonders schnell – dazu später mehr.
• Las Viñas, der Dünenwald und die Strände Vivers und Ortigues. Wohngebiete näher an den Pinien und ruhigeren Stränden, mit vielen Wohnungen für Familien. Die Preise liegen etwas unter denen an der ersten Meereslinie. Dafür gibt es mehr Ruhe und Grün. Ideal für alle, die nahe am Meer wohnen, aber den größten Menschenmengen aus dem Weg gehen möchten.
• El Raso. Die beliebteste Wohnanlage bei Käufern von Bungalows, Reihenhäusern und Villen. Sie liegt im Landesinneren der Gemeinde, in Campo de Guardamar, ungefähr zehn Autominuten vom Zentrum entfernt. Es gibt einen kleinen Einkaufsbereich, Cafés, eine Apotheke und eine Busverbindung in die Stadt. Der sonntägliche „Lemon Tree“-Markt zählt fast 500 Stände und gehört zu den größten der Umgebung. In der Nähe liegt die Lagune La Mata mit Flamingos und Radwegen. Der Nachteil: Ohne Auto kann es umständlich werden, denn der Strand ist mehrere Kilometer entfernt.
• Moncayo und La Roqueta. Moncayo lockt mit einem Sandstrand, an dem das Wasser flach abfällt, und einer ruhigen Atmosphäre. Viele Menschen leben hier ganzjährig. La Roqueta liegt näher an der Lagune und am Naturgebiet; Golfplätze befinden sich in der Nähe. Diese Viertel sind besonders für alle interessant, die Ruhe und Platz dem Nachtleben vorziehen.

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Welche Immobilien gibt es und was kosten sie?

Zunächst ein Blick auf die allgemeine Marktlage. Laut den Daten von Idealista für September 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis in Guardamar bei 2.643 €/m². Innerhalb eines Jahres ist der Markt um 12,6 % gestiegen, im letzten Quartal jedoch nur um 0,1 %. Der historische Höchststand von 2.658 Euro wurde im Juli erreicht und bislang nicht übertroffen. Anders gesagt: Nach dem rasanten Anstieg macht der Markt eine Verschnaufpause.

Zum Vergleich: Am Tiefpunkt nach der Krise, etwa 2013, kostete der Quadratmeter rund 1.350 Euro. Der Vorkrisenhöchststand von 2008 lag bei etwa 2.100 Euro. Das heutige Niveau liegt damit ungefähr ein Viertel darüber. Das ist nicht mehr „günstig am Meer“, sondern ein etablierter, erwachsener Markt.

Die Preise nach Gebiet im September (es handelt sich um Angebotspreise; die tatsächlichen Verkaufspreise liegen meist etwas darunter):

Zwei Punkte sind besonders interessant. Die Wohnanlagen sind nicht deshalb am teuersten, weil dort jeder Quadratmeter „besser“ wäre, sondern weil es dort Villen mit Grundstück und Pool sowie moderne Neubauten gibt. Im Zentrum sind die Preise im Quartal dagegen um 2,3 % gesunken, während sie im Hafen stark gestiegen sind. Das zeigt, wie wenig der stadtweite Durchschnitt über einzelne Lagen aussagt. Am besten sieht man sich immer das konkrete Haus und die konkrete Straße an.

Werfen wir nun einen Blick auf die verschiedenen Immobilientypen.

Bestandswohnungen kosten je nach Lage, Zustand und Entfernung zum Meer ungefähr 110.000 bis 200.000 Euro. Sie sind der günstigste Einstieg in den Immobilienmarkt von Guardamar. Viele Wohnungen brauchen eine kosmetische Renovierung, doch der niedrigere Kaufpreis lässt dafür oft noch Spielraum.

Neubauwohnungen sind ab etwa 220.000 Euro zu haben. Dafür bekommt man eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern und rund 86 m² in einer Wohnanlage mit Pool. In El Raso kosten Wohnungen mit Blick auf die Lagune oder in Meeresnähe zwischen 280.000 und 350.000 Euro. Sie sind mit Klimaanlage ausgestattet, oft modern eingerichtet und in der Regel energieeffizient.

Bungalows und Reihenhäuser kosten meist zwischen 150.000 und 250.000 Euro. Sie sind ein guter Mittelweg für alle, die einen kleinen Garten oder eine Dachterrasse möchten, aber nicht so viel für eine Villa ausgeben wollen.

Villen beginnen bei etwa 270.000 Euro für ein gepflegtes Haus mit Pool in El Raso. Ist das Grundstück groß und die Lage gut, steigt der Preis schnell auf über 500.000 Euro. Außergewöhnliche Häuser direkt am Wald oder in erster Meereslinie können noch deutlich mehr kosten. Die Preisspanne ist groß, deshalb sollte man sich Immobilien in diesem Segment unbedingt vor Ort ansehen.

Auch die Kaufnebenkosten sollte man einplanen. Rechnen Sie mit etwa 12 bis 14 % zusätzlich zum Immobilienpreis für Steuern, Notar, Grundbuch und Rechtsberatung. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie in der Region Valencia fällt in der Regel die Grunderwerbsteuer ITP an. Bei Neubauten werden Mehrwertsteuer und Stempelsteuer fällig. Wir berechnen die genaue Summe für jeden Kauf einzeln, denn die Steuersätze können sich ändern.

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Infrastruktur: Was ist vorhanden, was fehlt?

Für eine Stadt mit 18.500 Einwohnern ist Guardamar gut ausgestattet. Es gibt ein Gesundheitszentrum, Apotheken, Supermärkte verschiedener Ketten, Märkte, Banken, einen ganzjährig geöffneten Sportkomplex mit beheiztem Schwimmbecken sowie einen lebendigen Hafen. Für größere medizinische Eingriffe fahren viele nach Torrevieja, das etwa zwanzig Minuten entfernt liegt und über öffentliche wie private Kliniken verfügt. In der Stadt gibt es öffentliche und staatlich geförderte Schulen. Wer eine internationale Schule für die Kinder sucht, sollte sich in Torrevieja, Alicante oder Elche umsehen. Am besten klärt man diese Frage vor dem Immobilienkauf.

Was fehlt? Einen Bahnhof gibt es in der Nähe nicht. Das ist einer der wichtigsten praktischen Punkte. Busse fahren nach Torrevieja, Alicante und Elche, aber wer nicht im Zentrum wohnt, ist ohne Auto möglicherweise eingeschränkt – besonders in den Wohnanlagen. Deshalb sagen wir ganz offen: Wer nicht Auto fährt und es auch nicht vorhat, sollte sich im Zentrum oder an der ersten Meereslinie umsehen.

Gute Nachrichten für Sportliche und Aktive: Es gibt Radwege, Spazierwege am Fluss, Dünen und eine Lagune. Golfplätze sind in etwa zwanzig Minuten erreichbar. Das Meer ist fast immer ruhig, sodass die Strände Familien mit Kindern und älteren Menschen gefallen. Außerdem kann man im Fluss angeln – für manche ein echtes Argument.

Wie hoch sind die Lebenshaltungskosten?

Das ist oft die wichtigste Frage. Die folgenden Beträge sind Richtwerte für ein Paar, das dauerhaft hier lebt. Kredit- oder Mietkosten sind nicht eingerechnet.

• Lebensmittel: 350 bis 500 € im Monat, wenn Sie zu Hause kochen und auf dem Markt einkaufen.
• Strom und Wasser: 80 bis 150 €. Im Sommer kann die Rechnung wegen der Klimaanlage höher ausfallen.
• Internet und Mobilfunk: 40 bis 60 €.
• Gemeinschaftskosten für das Haus oder die Wohnanlage: 40 bis 150 €, je nach Ausstattung.
• Auto: Benzin, Versicherung und Wartung kosten ungefähr 150 bis 250 €.
• Private Krankenversicherung: 60 bis 120 € pro Person, je nach Alter.
• Cafés, Restaurants und Freizeit: 200 bis 400 €. Ein Tagesmenü in einem gewöhnlichen Lokal kostet 12 bis 15 €, ein Bier etwa 2 bis 3 €.

Insgesamt kommt ein Paar auf ungefähr 1.500 bis 2.200 Euro im Monat, ohne Wohnkosten. Im Vergleich zu Westeuropa ist das sehr günstig, für Spanien insgesamt durchschnittlich und für die Costa Blanca durchaus normal. Grundsteuer (IBI) und Müllgebühren kommen hinzu und summieren sich auf einige hundert Euro pro Jahr.

Wer zunächst „eine Weile hier leben und schauen“ möchte, findet in El Raso Bungalows zur Langzeitmiete ab etwa 1.200 Euro im Monat. Wohnungen mit zwei Schlafzimmern kosten häufig zwischen 800 und 1.100 Euro. Die Preise schwanken, besonders je nach Saison, aber das gibt eine gute Orientierung.

Vor- und Nachteile ohne Schönfärberei

Was ist hier wirklich schön? Das blaue Meer, das nicht bloß als Linie auf der Karte eingezeichnet ist, sondern im Alltag sichtbar und spürbar bleibt. Der Pinienwald und die Dünen, in denen man ohne Stau und Gedränge spazieren und die frische Luft genießen kann. Das Klima, dank dem man den ganzen Sommer und fast den gesamten Winter im Freien verbringt. Die überschaubare Größe der Stadt: In einer Stunde kann man alles Wichtige zu Fuß erreichen und unterwegs mehrere Bekannte treffen. Dazu kommen die Nähe zum Flughafen und Torrevieja, wenn man kurzfristig etwas erledigen muss. Und das Preis-Leistungs-Verhältnis ist immer noch vernünftig: Weiter nördlich an der Küste, in Richtung Benidorm, kosten vergleichbare Wohnungen deutlich mehr.

Was könnte stören? Nicht jeder kommt mit den heißen, überfüllten und lauten Sommermonaten an der Küste gleich gut zurecht. Im Herbst gibt es mitunter heftige Regenfälle, und in der Vega Baja hat es schon Überschwemmungen gegeben. Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf auf den entsprechenden Karten, ob das konkrete Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet liegt. Wer außerhalb des Zentrums wohnt, braucht ein Auto. Im Winter schließen einige Lokale, und wer Nachtleben und Clubs mag, könnte sich langweilen. Rund um den Fluss und die Lagune gibt es viele Mücken. Spanischkenntnisse sind hier hilfreicher als in den stärker englischsprachigen Ferienorten, denn ein Teil des lokalen Lebens findet ohne Übersetzung statt. Und schließlich ist Guardamar nicht mehr billig: Die Preise sind hoch, Verhandlungen werden schwieriger und mit deutlichen Nachlässen ist vorerst nicht zu rechnen – dafür gibt es keine erkennbaren Anzeichen.

Für wen eignet sich Guardamar – und für wen nicht?

Die Stadt passt gut zu Menschen, die in den Ruhestand gehen und milde Winter, einen entspannten Alltag sowie eine gute und bezahlbare medizinische Versorgung suchen. Auch Familien mit Kindern, denen Sicherheit, ein langer Strand und Natur in der Nähe wichtig sind, fühlen sich hier wohl. Für Menschen im Homeoffice ist Guardamar ebenfalls geeignet, sofern die Wohnung einen Glasfaseranschluss hat – in den meisten Vierteln ist das der Fall – und genug Selbstdisziplin vorhanden ist, um nicht schon um elf Uhr vormittags an den Strand aufzubrechen. Auch wer gern aktiv ist, kommt auf seine Kosten: mit Radfahren, Laufen, Golf oder Segeln.

Wem Großstadtleben, Nachtclubs und Museen in Laufweite wichtig sind, dem könnte die Stadt zu klein sein. Auch für Menschen, die außerhalb des Zentrums ohne Auto leben möchten, ist sie weniger geeignet. Den mondänen Ferienort-Charme von Marbella sollte man nicht erwarten: In Guardamar ist alles einfacher und näher an den kleinen Freuden des Alltags. Vielen gefällt die Stadt gerade deshalb.

Für Investoren: Lohnt sich ein Kauf?

Kurz gesagt: ja, aber ohne Illusionen und mit dem Wissen, dass die Zeit einfacher, schneller Wertsteigerungen vorbei ist.

Ein Vorteil Guardamars ist die ganzjährige Nachfrage. Im Sommer kommen Urlauber, im Winter Menschen aus Nordeuropa, die hier die kalten Monate verbringen möchten, und die dauerhaft Ansässigen suchen langfristige Mietwohnungen. Das senkt das Risiko längerer Leerstände im Vergleich zu Orten, die fast ausschließlich vom Tourismus leben.

Wie sieht es mit der Rendite aus? Als der Quadratmeter 1.500 oder 1.800 Euro kostete, wirkte die Mietrendite großzügiger. Heute liegt die Bruttorendite bei langfristiger Vermietung meist zwischen 4 und 5,5 % pro Jahr. Nach Kosten und Steuern bleiben ungefähr 3 bis 4 %. Kurzzeitvermietungen können in der Saison 6 bis 8 % brutto oder bei guter Lage mehr einbringen. Dabei gibt es jedoch einiges zu bedenken: Saisonabhängigkeit, Verwaltung, Steuern und Lizenz.

Kommen wir zur Preisentwicklung, die Investoren besonders interessiert. Innerhalb eines Jahres ist der Markt um 12,6 % gestiegen, in den letzten drei Monaten jedoch fast zum Stillstand gekommen; im Zentrum sind die Preise sogar leicht gesunken. Im Hafenbereich betrug der jährliche Zuwachs 20 %. Ein so starker Sprung bedeutet meist, dass das Preisniveau bereits deutlich gestiegen ist und weitere Zuwächse schwieriger werden. Mit einer Wiederholung der bisherigen Dynamik zu rechnen, wäre naiv. Sinnvoller ist es, moderates Wachstum und verlässliche Mieteinnahmen anzusetzen und einen zusätzlichen Wertzuwachs als angenehmen Bonus zu betrachten.

Worin sollte man investieren? Zweizimmerwohnungen in Neubauten mit Pool schneiden oft am besten ab: Sie lassen sich gut wiederverkaufen, sind für Mieter und Käufer attraktiv und erfordern nur wenige zusätzliche Investitionen. Auch Bungalows und Reihenhäuser in El Raso und Moncayo können eine gute Wahl sein; sie sind bei Familien und Langzeitmietern beliebt. Wohnungen in Meeresnähe und im Zentrum lassen sich leichter vermieten, besonders in der Saison. Das Zentrum bietet derzeit zudem den günstigsten Einstieg. Villen werden eher für den Eigenbedarf als wegen der Rendite gekauft: Der Kaufpreis ist hoch, die Mietrendite vergleichsweise niedrig.

Was sollte man im Voraus wissen? Für Kurzzeitvermietungen braucht man eine Registrierung und eine Tourismuslizenz. Die Satzungen mancher Eigentümergemeinschaften und Wohnanlagen verbieten es, Wohnungen an Urlauber zu vermieten. Prüfen Sie das vor dem Kauf, nicht erst danach. Nichtansässige Eigentümer zahlen Steuern auf ihre Mieteinnahmen: 19 % für Bürger der EU und des EWR, wobei bestimmte Ausgaben abgesetzt werden können, und 24 % für alle anderen ohne Abzugsmöglichkeiten. Das „Goldene Visum“ für Immobilieninvestitionen wurde im April 2025 abgeschafft. Man sollte also nicht davon ausgehen, durch den Immobilienkauf eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten. Andere Möglichkeiten gibt es weiterhin, etwa für digitale Nomaden oder für Menschen, die in Spanien nicht arbeiten müssen.

Das Fazit für Investoren: Guardamar steht für Stabilität, nicht für schnelles Wachstum. Wer eine überschaubare Immobilie, ein solides Einkommen und die Möglichkeit sucht, das Objekt gelegentlich selbst zu nutzen, könnte hier richtig sein. Wer erwartet, dass sich der Preis innerhalb weniger Jahre verdoppelt, sollte sich eher anderswo umsehen.

Wenn Sie bis hierher gelesen haben, hat Guardamar vermutlich Ihr Interesse geweckt. Das ist ganz normal – die Stadt hat etwas Besonderes. Wir bei Alegría sind natürlich nicht ganz objektiv: Wir leben an dieser Küste, zeigen Häuser und trinken unseren Kaffee auf der sonnigen Seite des Platzes. Gerade deshalb können wir Ihnen etwas sagen, das in keiner Hochglanzbroschüre steht: Bevor Sie kaufen, sollten Sie mindestens eine Woche hier verbringen. Am besten im November oder Februar, wenn die Stadt ihr Ferienort-Outfit ablegt und sich von ihrer alltäglichen Seite zeigt. Wenn Sie danach immer noch bleiben möchten, haben Sie vielleicht wirklich Ihren Ort gefunden.

Wir suchen passende Immobilien für Sie, rechnen ehrlich nach und prüfen die Unterlagen. Und wir nehmen Sie mit in die Bar an der Ecke, damit Sie das Viertel nicht nur von Bildern kennen. Danach können Sie in Ruhe entscheiden, ob Sie ein Haus mit Pool oder lieber eine gemütliche Wohnung nur wenige Schritte von den Dünen entfernt möchten. Schreiben Sie uns, wenn Sie so weit sind. Den Kaffee spendieren wir.

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