Od vyhlášení nouzového stavu a zavedení úplné karantény ve Španělsku kvůli pandemii koronaviru uplynul více než měsíc. A teprve nyní si realitní experti mohli udělat víceméně jasný obrázek o tom, jak se bude trh s bydlením vyvíjet v souvislosti s nástupem krize. Předně se odborníci shodují, že můžeme očekávat pokles cen přibližně o 10 %. Návrat k cenovým úrovním před krizí nebude možný dříve než v roce 2022. Druhým důležitým bodem je, že dnešní krize nemá nic společného s krizí z roku 2008, která vedla k letům poklesu španělského trhu s nemovitostmi. Miquel Echavarren , generální ředitel Colliers España, tedy poznamenává, že rozdíl mezi krizí z roku 2008 a současnou je v tom, že dnešní developeři nejsou zadluženi, protože se při nákupu pozemků na stavbu neuchýlili ke zdrojům třetích stran ani k nadměrným půjčkám. „To je velmi důležitý faktor související s tím, že španělské banky , o kterých jsem si naprosto jistý, budou postupovat podle jiného schématu a budou ochotné poskytnout financování nutné k dokončení projektů a využít všech možností subrogace úvěrů pro developery, kteří již mají kupce se závazky na konkrétní projekt,“ domnívá se expert. Zdravotní a ekonomická krize způsobená koronavirem měla přímý dopad na trh s bydlením: ovlivnila ceny i počet nákupů a prodejů. Trh byl doslova paralyzován. Raymont Torres, vedoucí oddělení analýzy trhu ve Funcas, poznamenává, že plán obnovy sektoru bude mít tvar „U“ spíše než „V“. „Uvidíme pomalé oživení a také vymizení určitého podílu transakcí na trhu. Proč? Kvůli poptávce. Část poptávky utrpí kvůli krizi na trhu práce (propouštění ERTE , ztráta pracovních míst atd.). V době nestability se nákupy většinou neprovádějí. Na druhou stranu velmi utrpí poptávka ze strany zahraničních kupců, která se s největší pravděpodobností minimálně do konce roku nevzpamatuje,“ říká expert s tím, že úplné oživení ekonomiky je možné nejdříve v roce 2022, případně 2023. Podle Rafaela Gila , ředitele výzkumu ve společnosti Tinsa, však koronavirová krize urychlila proces restrukturalizace, kterému trh s nemovitostmi čelí. "Současná situace naznačuje jeho ostrou paralýzu, stejně jako mnoho dalších sektorů ekonomiky," říká Khil. „Současná krize zasáhla všechny aspekty trhu, od přímých vládních investic do nájemního a hypotečního trhu, které mají pomoci nejzranitelnějším segmentům populace, až po dodávky na primárním trhu (projekty ve výstavbě), stejně jako samotné aktivity firem a profesionálů v tomto sektoru. Existuje vysoká pravděpodobnost, že takové množství současných faktorů narušujících normální fungování trhu bude mít významné a dlouhodobé důsledky. Klíčovou proměnnou zde bude poptávka a její schopnost zotavení, poptávka, která mimo jiné odhalí nové preference bydlení v návaznosti na minulou zkušenost a změny, které to přinese,“ poznamenává Khil. Na druhé straně, podle studie provedené portálem idealista, během karanténního období došlo ke změnám v preferencích Španělů v oblasti bydlení. Jestliže před pandemií bylo 44,1 % vyhledávání nemovitostí ve Španělsku zaměřeno na hlavní města provincií, tedy velká města, pak se během nouzového stavu přesunuly zájmy potenciálních kupců na periferie a počet vyhledávání bydlení ve městech klesl na 38,8 %. Podle Fernanda Encinara , vedoucího výzkumu společnosti idealista, tato data ukazují, že během uzamčení mnoho Španělů dospělo k závěru, že nejsou spokojeni s bydlením, ve kterém aktuálně žijí, a že se chtějí přestěhovat do většího, světlejšího domova, který se nachází v méně frekventovaných oblastech, se zahradou a terasami. Vzhledem k úspěchu práce na dálku, ke kterému se kvůli karanténě muselo uchýlit mnoho společností, je navíc možné, že se mnoho odborníků přestěhuje z velkých měst do malých, klidných obcí, aby mohli pokračovat v práci z domova.

Nové budovy vs. sekundární bydlení

Co se stane se španělským realitním trhem po COVID-19: znalecké posudky Miquel Echavarren věří, že prodeje stávajících domů poněkud poklesnou, prodejní lhůty pro novostavby se prodlouží a prodeje turistického bydlení cizincům výrazně poklesnou. „Jak se trh zotavuje, jak se otevírají hranice mezi evropskými zeměmi, jak postupně sílí důvěra, že pandemie pominula a nebude se opakovat, realitní sektor se vrátí do stavu, ve kterém byl před několika měsíci. Myslím, že musí uplynout minimálně dva roky, než budeme moci vyjít znovu do ulic,“ zdůrazňuje odborník. Poptávka po bydlení sice neklesla na nulu, protože transakce stále probíhají, ale už teď je jasné, že trh je ve stavu čekání na okamžik, kdy se panorama vyjasní. „Situace se zlepší, až se svět vrátí k normálu,“ říká Luis Corral , generální ředitel společnosti Foro Consultores Inmobiliarios, a dodává, že prodeje a nákupy byly těžce zasaženy. Co se týče sektoru novostaveb, prodejní kanceláře jsou uzavřeny a mezi prodávajícími a kupujícími prakticky neexistuje žádná komunikace. V sekundárním sektoru nemovitostí se prohlídky nemovitostí staly nemožnými. V současné době jsou transakce prováděny pouze online. Gonzalo Bernardos , ekonom a profesor na univerzitě v Barceloně, poznamenává, že počet nákupních a prodejních transakcí se letos sníží asi o 20 %, zatímco v roce 2021 dojde k nárůstu o 14 %. Zároveň z trhu zmizí část kupujících.

Klesnou ceny nemovitostí ve Španělsku kvůli krizi?

Gonzalo Bernardos věří, že ceny bydlení ve Španělsku klesnou asi o 10 % (v Madridu a Barceloně – o něco méně). Pokles bude způsoben především prudkým poklesem poptávky v důsledku rostoucí nezaměstnanosti, snižováním mezd, ztíženým přístupem k hypotékám a také proto, že řada individuálních podnikatelů bude nucena urychleně prodat některá svá aktiva, aby získali peníze. Navíc na trh vstoupí majitelé, kteří budou chtít svou nemovitost co nejrychleji prodat a v důsledku toho budou inklinovat ke snižování cen. Bernardos je však přesvědčen, že ceny vzrostou o zhruba 7 % již v roce 2021. Funcas sdílí tento názor: „Už se nezdá vyloučené, že by ceny nemovitostí mohly v ročním průměru klesat o dvouciferná procenta, protože tento proces přímo souvisí s poklesem HDP. Pokud se letos ekonomika sníží o 5 až 8 procent, hodnoty domů by mohly klesnout asi o 10 procent, což je tempo poklesu, které je vždy o několik bodů vyšší než tempo poklesu HDP,“ říká Raymond Torres . Odborník navíc zdůrazňuje, že řada prodávajících se dostane do situace, kdy bude nutně potřebovat peníze, což přispěje ke snížení cen nemovitostí, i když fakt, že nemovitost bude i nadále „bezpečným přístavem“ pro investice, část poklesu vyrovná. Situace na burzách totiž zůstává nestabilní a investoři aktivně hledají alternativní možnosti investování a o nemovitosti zejména ve velkých městech mezi nimi bude velký zájem. Carlos Ruiz, vedoucí výzkumu v IEE, trvá na tom, že covid-19 nepochybně způsobí prudký pokles cen v korelaci s HDP: „Vše nasvědčuje tomu, že pokles cen půjde ruku v ruce se zpomalením ekonomiky a pokles by mohl být mezi 5 % a 10 %. Podle Carlose Ruize dnes hlavní otázkou zůstává: bude pokles ve střednědobém horizontu pokračovat? Odpověď na tuto otázku závisí na tom, jak se chová poptávka. „Rodiny budou trpět poklesem příjmů, a proto bude oživení realitního sektoru poněkud pomalejší než oživení HDP,“ domnívá se expert. Zároveň se vývoj trhu nových staveb a sekundárního trhu s bydlením bude ubírat odlišnými cestami. Podle Luise Corrala (Foro Consultores) nebude pokles cen u novostaveb silný kvůli omezené nabídce, zatímco cena stávajících domů bude klesat více, protože těžká finanční situace, do které se prodejci v důsledku krize dostanou, je donutí snižovat ceny, aby rychleji našli kupce. Totéž se může stát s rekreačním bydlením. Echavarren si také všímá rozdílu mezi novostavbami a domy prodávanými dále. Podle jeho názoru nemají developeři důvod ke snižování cen kvůli absenci jakéhokoli vnějšího tlaku. Expert však říká, že čtyři pětiny realitního trhu tvoří sekundární bydlení. „Přestože banky, jsem si jistý, budou ve vztahu k majitelům domů, kteří se ocitnou v obtížné situaci, jednat s maximální odpovědností a flexibilitou, protože krize, do které vstupujeme, je kombinací faktorů, jako je snížená poptávka a strach z budoucnosti, věřím, že budeme svědky poklesu cen sekundárního bydlení od vlastníků, kteří se potýkají s vážnými finančními potížemi,“ trvá na svém expert. Echavarren nakonec dodává, že v současné době nelze odhadnout dopad krize na průměrnou cenu domů z druhé ruky. „Pokud půjdeme do detailu, náhlý příchod více než 1 milionu nezaměstnaných pro trh s nemovitostmi znamená návrat o dva roky, vzhledem k tomu, že za poslední dva roky se v zemi vytvořilo přibližně stejné množství pracovních míst, lze tedy předpokládat, že pokles průměrných cen sekundárního bydlení bude přibližně o 10 % – ve srovnání s úrovní před dvěma lety,“ domnívá se expert.

Co čeká nájemní trh

Co se stane se španělským realitním trhem po COVID-19: znalecké posudky Carlos Ruiz (IEE) říká, že z různých důvodů bude klesat i trh s pronájmy. „Jedná se o jeden ze sektorů, který přilákal největší zájem investorů a nové transakce typu buy-to-let se nyní zpomalí. Navíc se očekává silný pokles v sektoru cestovního ruchu, který ovlivní i tento trh. Nakonec musíme počkat, jaká opatření vláda přijme ke kontrole cen, protože přílišná regulace povede ke snížení nabídky a zvýšení nákladů,“ poznamenává Ruiz. Odborník každopádně ujišťuje, že trh s nájemním bydlením na situaci reaguje velmi rychle a pružně. Díky asistenčním opatřením vlády jsou zaváděny odklady plateb a strany vyjednávají o nejvýhodnějších podmínkách (společnosti a vlastníci s nájemci , developeři s kupci atd.). Sandra Dasa , generální ředitelka společnosti Gesvalt, zase zdůrazňuje, že „po zrušení nouzového stavu může nabídka zůstat stabilní nebo dokonce vzrůst v určitých oblastech, kde se na trh dlouhodobých pronájmů dostanou nemovitosti dříve určené k pronájmu turistům , zatímco poptávka může klesnout ve srovnání s úrovní před krizí, což povede ke snížení cen v krátkodobém horizontu, po kterém bude následovat oživení během několika měsíců. Původní článek ve španělštině: www.idealista.com Mohly by vás zajímat následující články:

Líbí se vám tento článek? Sdílejte ho se svými přáteli!