Het is al meer dan een maand geleden dat in Spanje de noodtoestand en volledige quarantaine werden afgekondigd vanwege de coronapandemie. Pas nu hebben vastgoedexperts een min of meer duidelijk beeld kunnen schetsen van hoe de huizenmarkt zich zal ontwikkelen in verband met de begonnen crisis. Ten eerste zijn experts het erover eens dat we een prijsdaling van ongeveer 10% kunnen verwachten. Een terugkeer naar de prijzen van vóór de crisis zal pas in 2022 mogelijk zijn. Het tweede belangrijke punt is dat de huidige crisis niets gemeen heeft met de crisis van 2008, die leidde tot jaren van achteruitgang op de Spaanse vastgoedmarkt. Zo merkt Miquel Echavarren , CEO van Colliers España, op dat het verschil tussen de crisis van 2008 en die van nu met name is dat de ontwikkelaars van vandaag niet in de schulden zitten, omdat ze geen beroep hebben gedaan op externe middelen of buitensporige leningen bij de aankoop van grond voor de bouw. "Dit is een zeer belangrijke factor, want ik ben er absoluut zeker van dat Spaanse banken anders zullen handelen en bereid zullen zijn om de nodige financiering te verstrekken om de projecten te voltooien en alle mogelijkheden te benutten om leningen te subrogeren aan ontwikkelaars die al kopers hebben die zich aan een bepaald project hebben gecommitteerd", meent de expert. De gezondheids- en economische crisis die door het coronavirus is veroorzaakt, heeft een directe impact gehad op de huizenmarkt: het heeft de prijzen beïnvloed, evenals het aantal aan- en verkopen. De markt is letterlijk verlamd. Raymont Torres, hoofd van de marktafdeling bij Funcas, merkt op dat het herstelplan voor de sector U-vormig zal zijn, niet V-vormig. "We zullen een langzaam herstel zien, evenals het verdwijnen van een bepaald deel van de transacties op de markt. Waarom? Vanwege de vraag. Een deel van de vraag zal lijden onder de crisis op de arbeidsmarkt (ontslagen bij ERTE , banenverlies, enz.). In tijden van instabiliteit worden aankopen meestal niet gedaan. Aan de andere kant zal de vraag van buitenlandse kopers zwaar worden getroffen en zal deze zich hoogstwaarschijnlijk pas tegen het einde van het jaar herstellen", aldus de expert, eraan toevoegend dat een volledig economisch herstel niet mogelijk is vóór 2022, en mogelijk zelfs pas in 2023. Volgens Rafael Gil , directeur onderzoek bij Tinsa, heeft de coronacrisis echter het herstructureringsproces van de vastgoedmarkt versneld. "De huidige situatie wijst op een scherpe verlamming van de vastgoedmarkt, net als veel andere sectoren van de economie", aldus Gil. "Deze crisis heeft alle aspecten van de markt getroffen, van de directe overheidsinvesteringen in de huur- en hypotheekmarkt, bedoeld om de meest kwetsbaren te helpen, tot het aanbod op de primaire markt (projecten in aanbouw), en de activiteiten van bedrijven en professionals in de sector. Het is zeer waarschijnlijk dat een dergelijk aantal gelijktijdige factoren die de normale werking van de markt hebben verstoord, tastbare en langetermijngevolgen zullen hebben. De belangrijkste variabele zal de vraag en het herstelvermogen ervan zijn, een vraag die onder andere nieuwe woonvoorkeuren zal onthullen vanwege de ervaring en de veranderingen die dit met zich meebrengt", merkt Gil op. Volgens een onderzoek van het portaal Idealista waren er tijdens de quarantaine veranderingen in de woonvoorkeuren van Spanjaarden. Waar vóór de pandemie 44,1% van de zoekopdrachten naar onroerend goed in Spanje gericht was op provinciehoofdsteden, oftewel grote steden, verschoof de interesse van potentiële kopers tijdens de noodtoestand naar de buitenwijken en daalde het aantal zoekopdrachten naar woningen in steden tot 38,8%. Volgens Fernando Encinar , hoofd onderzoek bij Idealista, wijzen deze gegevens erop dat veel Spanjaarden tijdens de quarantaine tot de conclusie zijn gekomen dat de woning waarin ze momenteel wonen niet bij hen past en dat ze willen verhuizen naar een ruimere en lichtere woning, gelegen in een rustigere buurt, met een tuin en terrassen. Gezien het succes van de thuiswerkervaring waar veel bedrijven door de quarantaine hun toevlucht toe hebben moeten nemen, is het bovendien mogelijk dat veel professionals van grote steden naar kleine, rustige gemeenten verhuizen om thuis te kunnen blijven werken.

Nieuwe gebouwen versus secundaire woningen

Wat gaat er met de Spaanse vastgoedmarkt gebeuren na COVID-19: meningen van experts Miquel Echavarren verwacht dat de verkoop van bestaande woningen licht zal dalen, de verkoopperiodes voor nieuwbouw langer zullen zijn en de verkoop van toeristische woningen aan buitenlanders aanzienlijk zal dalen. "Naarmate de markt herstelt, de grenzen tussen Europese landen opengaan en het vertrouwen geleidelijk toeneemt dat de pandemie voorbij is en zich niet opnieuw zal voordoen, zal de vastgoedsector terugkeren naar de staat waarin deze zich een paar maanden geleden bevond. Ik denk dat het minstens twee jaar zal duren voordat we weer de straat op mogen", benadrukt de expert. Hoewel de vraag naar woningen niet tot nul is gedaald, aangezien de transacties doorgaan, is het nu al duidelijk dat de markt wacht op het moment waarop het panorama duidelijker wordt. "De situatie zal verbeteren naarmate de wereld weer normaal wordt", zegt Luis Corral , CEO van Foro Consultores Inmobiliarios, eraan toevoegend dat aan- en verkopen zwaar getroffen zijn. In de nieuwbouwsector zijn verkoopkantoren gesloten en is er vrijwel geen communicatie tussen verkopers en kopers. In de secundaire vastgoedsector zijn bezichtigingen van woningen onmogelijk geworden. Momenteel vinden transacties uitsluitend online plaats. Gonzalo Bernardos , econoom en hoogleraar aan de Universiteit van Barcelona, merkt op dat het aantal koop- en verkooptransacties dit jaar met ongeveer 20% zal dalen, terwijl er in 2021 een stijging van 14% zal zijn. Tegelijkertijd zullen sommige kopers van de markt verdwijnen.

Zullen de huizenprijzen in Spanje dalen als gevolg van de crisis?

Gonzalo Bernardos verwacht dat de huizenprijzen in Spanje met ongeveer 10% zullen dalen (in Madrid en Barcelona iets minder). Deze daling zal allereerst te wijten zijn aan een scherpe daling van de vraag door de stijgende werkloosheid, loonsverlagingen, moeilijkere toegang tot hypotheken , en ook aan het feit dat veel individuele ondernemers zich genoodzaakt zullen zien om dringend een deel van hun bezittingen te verkopen om aan geld te komen. Bovendien zullen eigenaren de markt betreden die hun eigendom zo snel mogelijk willen verkopen en daardoor geneigd zullen zijn om de prijzen te verlagen. Bernardos is er echter van overtuigd dat de prijzen in 2021 met ongeveer 7% zullen stijgen. Funcas deelt deze mening: "Het lijkt niet langer onwaarschijnlijk dat de huizenprijzen gemiddeld met een dubbelcijferig percentage per jaar zullen dalen, aangezien dit proces direct verband houdt met de daling van het bbp. Als de economie dit jaar met 5 tot 8% zou krimpen, zouden de huizenprijzen met ongeveer 10% kunnen dalen, een daling die altijd enkele punten hoger ligt dan de daling van het bbp", aldus Raymond Torres . Bovendien benadrukt de expert dat veel verkopers zich in een situatie zullen bevinden waarin ze dringend geld nodig hebben, wat zal bijdragen aan een daling van de vastgoedprijzen, hoewel het feit dat vastgoed een "veilige haven" voor investeringen zal blijven, een deel van de daling zal compenseren. De situatie op de beurzen blijft instabiel en beleggers zijn actief op zoek naar alternatieve investeringsmogelijkheden, en vastgoed, met name in grote steden, zal onder hen zeer gewild zijn. Carlos Ruiz, hoofd onderzoek bij het IEE, benadrukt dat covid-19 ongetwijfeld een scherpe prijsdaling zal veroorzaken in correlatie met het bbp: "Alles wijst erop dat de prijsdaling hand in hand zal gaan met de vertraging van de economie, en de daling zou tussen de 5% en 10% kunnen bedragen." Volgens Carlos Ruiz is de belangrijkste vraag vandaag: zal de daling op middellange termijn aanhouden? Het antwoord op deze vraag hangt af van hoe de vraag zich gedraagt. "Gezinnen zullen lijden onder de inkomensdaling, en daarom zal het herstel van de vastgoedsector iets trager verlopen dan het herstel van het bbp", meent de expert. Tegelijkertijd zal de ontwikkeling van de nieuwbouw- en bestaande woningmarkt een verschillend pad volgen. Volgens Luis Corral (Foro Consultores) zal de prijsdaling voor nieuwbouw niet sterk zijn vanwege het beperkte aanbod, terwijl de kosten van bestaande woningen sterker zullen dalen, omdat de moeilijke financiële situatie waarin verkopers zich door de crisis zullen bevinden, hen zal dwingen de prijzen te verlagen om sneller een koper te vinden. Hetzelfde zou kunnen gebeuren met resortwoningen. Echavarren wijst ook op het verschil tussen nieuwbouw en bestaande woningen. Volgens hem hebben ontwikkelaars geen reden om de prijzen te verlagen vanwege het ontbreken van externe druk. De expert stelt echter dat vier vijfde van de vastgoedmarkt bestaat uit bestaande woningen. "Hoewel ik er zeker van ben dat banken zich uiterst verantwoordelijk en flexibel zullen opstellen ten opzichte van huiseigenaren die zich in moeilijke situaties bevinden, aangezien de crisis die we tegemoet gaan een combinatie is van factoren zoals verminderde vraag en angst voor de toekomst, denk ik dat we een daling van de prijzen van bestaande woningen zullen zien bij eigenaren die met ernstige financiële problemen te maken zullen krijgen", benadrukt de expert. Tot slot voegt Echavarren eraan toe dat het momenteel onmogelijk is om de impact van de crisis op de gemiddelde prijs van bestaande woningen in te schatten. "Als we dieper ingaan op de details, betekent de plotselinge opkomst van meer dan 1 miljoen werklozen op de vastgoedmarkt een terugval van twee jaar, aangezien er de afgelopen twee jaar ongeveer evenveel banen in het land zijn gecreëerd. We kunnen er dus van uitgaan dat de gemiddelde prijsdaling van bestaande woningen ongeveer 10% zal bedragen ten opzichte van het niveau van twee jaar geleden", aldus de expert.

Wat staat de huurmarkt te wachten?

Wat gaat er met de Spaanse vastgoedmarkt gebeuren na COVID-19: meningen van experts Carlos Ruiz (IEE) stelt dat de huurmarkt om verschillende redenen ook zal krimpen. "Dit is een van de sectoren die de meeste interesse van investeerders heeft gewekt, en nieuwe transacties voor de aankoop van huurwoningen zullen nu vertragen. Daarnaast wordt een sterke krimp in de toeristische sector verwacht, wat ook deze markt zal beïnvloeden. Tot slot moeten we afwachten welke maatregelen de overheid zal nemen op het gebied van prijsbeheersing, aangezien overmatige regulering zal leiden tot een afname van het aanbod en een stijging van de prijzen", merkt Ruiz op. De expert verzekert in ieder geval dat de huurmarkt zeer snel en flexibel reageert op de situatie. Dankzij de steunmaatregelen van de overheid worden betalingen uitgesteld en komen partijen onderling tot de meest gunstige voorwaarden (bedrijven en eigenaren met huurders , ontwikkelaars met kopers, enz.). Sandra Daza , CEO van Gesvalt, benadrukt van haar kant dat "zodra de noodtoestand wordt opgeheven, het aanbod stabiel kan blijven of zelfs kan toenemen in bepaalde gebieden, waar eigendommen die eerder bedoeld waren voor toeristische verhuur op de markt voor langetermijnverhuur zullen worden gebracht, terwijl de vraag zou kunnen dalen in vergelijking met het niveau van vóór de crisis, wat op de korte termijn tot een prijsdaling zal leiden, gevolgd door een herstel binnen enkele maanden." Origineel artikel in het Spaans: www.idealista.com Mogelijk bent u geïnteresseerd in de volgende artikelen:

Vind je dit artikel leuk? Deel het met je vrienden!