Seit der Ausrufung des Ausnahmezustands in Spanien und der Einführung einer vollständigen Quarantäne aufgrund der Coronavirus-Pandemie ist mehr als ein Monat vergangen. Und erst jetzt konnten Immobilienexperten ein mehr oder weniger klares Bild davon zeichnen, wie sich der Wohnungsmarkt im Zusammenhang mit dem Ausbruch der Krise entwickeln wird. Zunächst sind sich Experten einig, dass wir mit einem Preisverfall von etwa 10 % rechnen. Eine Rückkehr zum Vorkrisenpreisniveau wird erst im Jahr 2022 möglich sein. Der zweite wichtige Punkt ist, dass die heutige Krise nichts mit der Krise von 2008 zu tun hat, die zu jahrelangen Niedergängen auf dem spanischen Immobilienmarkt führte. So stellt Miquel Echavarren , CEO von Colliers España, fest, dass der Unterschied zwischen der Krise von 2008 und heute insbesondere darin besteht, dass Entwickler heute keine Schulden haben, da sie beim Kauf von Bauland nicht auf Ressourcen Dritter zurückgegriffen haben. sowie übermäßige Kreditaufnahme. „Dies ist ein sehr wichtiger Faktor, da die spanischen Banken , da bin ich absolut sicher, anders vorgehen und bereit sein werden, die für die Fertigstellung von Projekten erforderlichen Finanzmittel bereitzustellen und alle Möglichkeiten zu nutzen, um Kredite für Entwickler abzutreten.“ die bereits Käufer mit Verpflichtungen für ein bestimmtes Projekt haben“, glaubt der Experte. Die durch das Coronavirus ausgelöste Gesundheits- und Wirtschaftskrise hatte direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Sie wirkte sich auf die Preise sowie die Anzahl der Kauf- und Verkaufstransaktionen aus. Der Markt war buchstäblich gelähmt. Raymont Torres, Leiter der Marktabteilung bei Funcas, stellt fest, dass der Erholungsplan des Sektors die Form eines „U“ und nicht eines „V“ haben wird. „Wir werden eine langsame Erholung und auch das Verschwinden eines bestimmten Teils der Marktaktivität erleben. Warum? Aufgrund der Nachfrage. Ein Teil der Nachfrage wird aufgrund der Krise auf dem Arbeitsmarkt ( ERTE- Kürzungen, Arbeitsplatzverluste usw.) leiden. In Zeiten der Unsicherheit wird in der Regel auf Käufe verzichtet. „Andererseits wird die Nachfrage ausländischer Käufer stark beeinträchtigt sein, die sich aller Voraussicht nach erst zum Jahresende erholen wird“, sagt der Experte und fügt hinzu, dass eine vollständige Erholung der Wirtschaft frühestens im Jahr 2022 möglich sei möglicherweise 2023. Laut Rafael Gil , Forschungsdirektor bei Tinsa, hat die Coronavirus-Krise jedoch den Umstrukturierungsprozess auf dem Immobilienmarkt beschleunigt. „Die aktuelle Situation deutet auf eine starke Lähmung hin, wie in vielen anderen Wirtschaftszweigen auch“, sagt Khil. „Die aktuelle Krise hat Auswirkungen auf alle Aspekte des Marktes, von öffentlichen Direktinvestitionen in den Miet- und Hypothekenmarkt zur Unterstützung der Schwächsten über das Angebot auf dem Primärmarkt (im Bau befindliche Projekte) bis hin zu den tatsächlichen Aktivitäten von Unternehmen und Sektoren.“ Profis. Es besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass eine solche Vielzahl gleichzeitig auftretender Faktoren, die das normale Funktionieren des Marktes stören, spürbare und langfristige Folgen haben werden. Die Hauptvariable wird in diesem Fall die Nachfrage und ihre Fähigkeit zur Erholung sein, die unter anderem neue Wohnpräferenzen in Verbindung mit früheren Erfahrungen und den damit verbundenen Veränderungen offenbaren wird“, bemerkt Khil. Laut einer Studie des Portals Idealista kam es während der Quarantänezeit wiederum zu Veränderungen in den Wohnpräferenzen der Spanier. Während vor der Pandemie 44,1 % der Immobiliensuchen in Spanien in Provinzhauptstädten, also Großstädten, stattfanden, verlagerten sich während des Ausnahmezustands die Interessen potenzieller Käufer in Richtung Stadtrand und die Zahl der Wohnungssuchen in Städten ging zurück 38,8 %. Laut Fernando Encinar , Forschungsleiter beim Portal Idealista, deuten diese Daten darauf hin, dass viele Spanier während der Quarantäne zu dem Schluss gekommen sind, dass die Wohnung, in der sie derzeit leben, nicht zu ihnen passt und dass sie in etwas Größeres und Größeres umziehen wollen Eine hellere Wohnung in weniger belebten Gegenden mit Garten und Terrassen. Da sich zudem die Erfahrung der Fernarbeit, auf die viele Unternehmen aufgrund der Quarantäne zurückgreifen mussten, als sehr erfolgreich erwiesen hat, ist eine Entwicklung von Veranstaltungen möglich, bei denen viele Berufstätige Großstädte in kleine, ruhige Städte verwandeln Gemeinden, um weiterhin von zu Hause aus arbeiten zu können.

Neubauten vs. Zweitwohnung

Was mit dem spanischen Immobilienmarkt nach COVID-19 passieren wird: Expertenmeinungen Miquel Echavarren geht davon aus, dass der Verkauf von Zweitwohnungen leicht zurückgehen wird, sich der Zeitrahmen für den Verkauf neuer Gebäude verlängern wird und der Verkauf von Touristenwohnungen an Ausländer deutlich zurückgehen wird. „Wenn sich der Markt erholt, die Grenzen zwischen europäischen Ländern geöffnet werden und die Zuversicht allmählich zunimmt, dass die Pandemie vorüber ist und sich nicht wiederholen wird, wird der Immobiliensektor in den Zustand zurückkehren, in dem er sich vor einigen Monaten befand.“ Ich denke, dass dafür mindestens zwei Jahre vergehen müssen, bis wir wieder auf die Straße gehen dürfen“, betont der Experte. Während die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund der anhaltenden Transaktionen nicht auf Null gesunken ist, ist klar, dass der Markt darauf wartet, dass sich das Bild klarer wird. „Die Situation wird sich verbessern, wenn sich die Welt wieder normalisiert“, sagt Luis Corral , CEO von Foro Consultores Inmobiliarios, und fügt hinzu, dass die Umsätze hart getroffen wurden. Im Neubausektor sind die Verkaufsbüros geschlossen und es gibt praktisch keine Kommunikation zwischen Verkäufern und Käufern. Im Zweitimmobilienbereich sind Besichtigungen von Objekten unmöglich geworden. Derzeit werden Transaktionen ausschließlich online durchgeführt. Gonzalo Bernardos , Wirtschaftswissenschaftler und Professor an der Universität Barcelona, stellt fest, dass die Zahl der Verkaufstransaktionen in diesem Jahr um etwa 20 % zurückgehen wird, während es im Jahr 2021 einen Anstieg von 14 % geben wird. Gleichzeitig werden einige Käufer vom Markt verschwinden.

Werden die Immobilienpreise in Spanien aufgrund der Krise sinken?

Gonzalo Bernardos geht davon aus, dass die Immobilienpreise in Spanien um etwa 10 % sinken werden (in Madrid und Barcelona etwas weniger). Der Rückgang wird vor allem auf einen starken Nachfragerückgang aufgrund steigender Arbeitslosenquoten, Lohnkürzungen, erschwerten Zugang zu Hypotheken und auch auf die Tatsache zurückzuführen sein, dass viele Einzelunternehmer gezwungen sein werden, einen Teil ihres Vermögens dringend zu verkaufen um an Geld zu kommen. Darüber hinaus werden Eigentümer auf den Markt drängen, die einen möglichst schnellen Verkauf ihrer Immobilien anstreben und infolgedessen zu Preissenkungen neigen. Allerdings ist Bernardos zuversichtlich, dass die Preise im Jahr 2021 um etwa 7 % steigen werden. Funcas teilt diese Ansicht: „Es ist mittlerweile nicht mehr unwahrscheinlich, dass die Immobilienpreise auf Jahresbasis um zweistellige Prozentsätze sinken könnten, da dies direkt mit dem Rückgang des BIP zusammenhängt.“ Wenn die Wirtschaft in diesem Jahr um 5 bis 8 % zurückgeht, könnten die Immobilienwerte um etwa 10 % sinken – immer ein paar Punkte höher als der Rückgang des BIP“, sagt Raymond Torres . Darüber hinaus betont der Experte, dass viele Verkäufer in eine Situation geraten werden, in der sie dringend Geld benötigen, was zu einem Rückgang der Immobilienpreise beitragen wird, obwohl Immobilien weiterhin ein „sicherer Hafen“ für Investitionen bleiben wird einen Teil des Rückgangs ausgleichen. Tatsache ist, dass die Situation an den Börsen weiterhin instabil ist und Investoren aktiv nach alternativen Anlagemöglichkeiten suchen, wobei Immobilien, insbesondere in Großstädten, bei ihnen sehr gefragt sein werden. Carlos Ruiz, Forschungsleiter am IEE, besteht darauf, dass Covid-19 zweifellos dazu führen wird, dass die Preise im Verhältnis zum BIP stark sinken werden: „Alles deutet darauf hin, dass der Preisrückgang mit der wirtschaftlichen Abschwächung einhergehen wird, und der Rückgang könnte zwischen 5 und 5 % betragen.“ 10 %.“ Laut Carlos Ruiz bleibt heute die Hauptfrage: Wird sich der Rückgang mittelfristig fortsetzen? Die Antwort hängt davon ab, wie sich die Nachfrage verhält. „Familien werden unter sinkenden Einkommen leiden, daher wird die Erholung des Immobiliensektors etwas langsamer vonstatten gehen als die Erholung des BIP“, glaubt der Experte. Gleichzeitig wird die Entwicklung des Neubaumarktes und des Zweitwohnungsmarktes unterschiedliche Wege einschlagen. Laut Luis Corral (Foro Consultores) wird der Preisrückgang bei Neubauten aufgrund des begrenzten Angebots nicht stark ausfallen, während der Wert von Zweitwohnungen stärker sinken wird, da sich die Verkäufer aufgrund der schwierigen finanziellen Situation befinden werden Die Krise wird sie dazu zwingen, die Preise zu senken, um schneller einen Käufer zu finden. Das Gleiche könnte bei Ferienunterkünften passieren. Echavarren weist auch auf den Unterschied zwischen Neubauten und Wiederverkaufshäusern hin. Seiner Meinung nach besteht für Entwickler kein Grund, die Preise zu senken, da kein Druck von außen ausgeübt wird. Der Experte sagt jedoch, dass vier Fünftel des Immobilienmarktes auf Zweitwohnungen entfallen. „Ich bin mir jedoch sicher, dass die Banken gegenüber Hausbesitzern, die sich in einer schwierigen Situation befinden, mit maximaler Verantwortung und Flexibilität agieren werden, da die Krise, in die wir geraten, eine Kombination aus Faktoren wie Nachfragerückgang und Angst vor der Krise ist.“ Ich gehe davon aus, dass wir in Zukunft „einen Rückgang der Preise für Zweitwohnungen von Eigentümern erleben werden, die ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten haben werden“, betont der Experte. Abschließend fügt Echavarren hinzu, dass es heute unmöglich sei, die Auswirkungen der Krise auf die durchschnittlichen Kosten für Zweitwohnungen einzuschätzen. „Wenn wir ins Detail gehen, bedeutet das plötzliche Auftauchen von mehr als 1 Million Arbeitslosen für den Immobilienmarkt einen Rückschlag vor zwei Jahren, wenn man bedenkt, dass in den letzten zwei Jahren ungefähr die gleiche Anzahl an Arbeitsplätzen im Land geschaffen wurden, also können wir.“ „Wir gehen davon aus, dass die durchschnittlichen Preise für Zweitwohnungen um etwa 10 % gegenüber dem Niveau von vor zwei Jahren sinken werden“, glaubt der Experte.

Wie geht es weiter mit dem Vermietungsmarkt?

Was mit dem spanischen Immobilienmarkt nach COVID-19 passieren wird: Expertenmeinungen Carlos Ruiz (IEE) sagt, dass auch der Mietmarkt aus verschiedenen Gründen zurückgehen wird. „Dies ist einer der Sektoren, der das größte Investoreninteresse geweckt hat, und neue Buy-to-let-Aktivitäten dürften nun ins Stocken geraten. Darüber hinaus wird mit einem starken Rückgang im Tourismussektor gerechnet, der sich auch auf diesen Markt auswirken wird. Schließlich sollten wir abwarten, welche Maßnahmen die Regierung im Bereich der Preiskontrolle ergreifen wird, da eine übermäßige Regulierung zu einer Verringerung des Angebots und einem Anstieg der Kosten führen wird“, bemerkt Ruiz. Der Experte versichert jedenfalls, dass der Mietwohnungsmarkt sehr schnell und flexibel auf die Situation reagiere. Dank staatlicher Hilfsmaßnahmen werden Zahlungen aufgeschoben, die Parteien einigen sich untereinander auf die günstigsten Konditionen (Unternehmen und Eigentümer mit Mietern , Bauträger mit Käufern usw.). Sandra Dasa , CEO von Gesvalt, betont wiederum, dass „nach der Aufhebung des Ausnahmezustands das Angebot in bestimmten Gebieten stabil bleiben oder sogar zunehmen könnte, wo zuvor für die Touristenvermietung vorgesehene Immobilien auf den Langzeitmietmarkt gebracht werden.“ , während die Nachfrage im Vergleich zum Vorkrisenniveau sinken könnte, was kurzfristig zu einem Preisrückgang führen könnte, gefolgt von einer Erholung innerhalb weniger Monate.“ Originalartikel auf Spanisch: www.idealista.com Folgende Artikel könnten Sie interessieren:

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