En 2025, España introdujo nuevas normas en materia de alquiler turístico. El motivo fue la creciente popularidad de las plataformas digitales utilizadas para publicar anuncios y reservar alojamientos de alquiler turístico y de temporada, así como el objetivo del Estado de unificar y controlar este sector.
Desde el 1 de julio de 2025 funciona en España el Registro Digital Único de Alquiler – un sistema que permite recopilar y compartir datos de forma centralizada. Una de las principales novedades es la obligación de inscribir en el Registro todos los inmuebles destinados al alquiler turístico o de temporada. El Registro garantiza la correcta identificación de los inmuebles y facilita la supervisión por parte de las autoridades locales y estatales.
En cuanto a las plataformas digitales (Booking, Tripadvisor, Expedia, Airbnb, Vrbo/HomeAway), están obligadas a intercambiar datos periódicamente con el Registro para garantizar el cumplimiento de la normativa y detectar infracciones. En particular, en las plataformas solo podrán publicarse anuncios de inmuebles que dispongan de un NRU – Número de Registro Único, incluso si ya cuentan con licencia turística.
Antes de continuar, distinguimos dos tipos de alquiler de corta duración: alquiler de temporada y alquiler turístico.
Alquiler de temporada
Las Viviendas de uso temporal son inmuebles no destinados a residencia permanente, sino a cubrir necesidades temporales (estudiantes, trabajadores temporales o de temporada, personas en tratamiento, etc.) por un periodo de 31 días a 9 meses.
En estos casos no se requieren permisos adicionales ni información extra por parte de las autoridades autonómicas o municipales. Estos inmuebles se rigen por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Alquiler turístico
Las Viviendas de uso turístico son inmuebles destinados a estancias turísticas de hasta 30 días, reguladas por normativa específica de las comunidades autónomas o municipios. Las autoridades locales son responsables de la supervisión y pueden fijar sus propias normas y requisitos.
Atención: en la Comunidad Valenciana, se considera alquiler turístico toda estancia de hasta 10 días (noches) consecutivos para un mismo inquilino; si la vivienda está registrada como turística, no se permiten otros tipos de contrato.
Viviendas de uso temporal: obtención del NRU
Para registrar una vivienda destinada al uso temporal, se necesita:
- Indicar la referencia catastral y la dirección exacta del inmueble.
- Precisar si se alquila la vivienda completa o por habitaciones.
- Indicar la capacidad máxima de ocupación.
La solicitud del NRU se realiza a través de la web del Colegio de Registradores (Colegio de Registradores). Para la identificación del solicitante se requiere certificado electrónico. El número NRU provisional se asigna tras presentar la solicitud. Tras la comprobación, si no hay errores, el NRU pasa de provisional a definitivo. Este número deberá indicarse en todas las plataformas donde se publiquen los anuncios de alquiler de temporada.
Viviendas de uso turístico: obtención del NRU
Para registrar una vivienda destinada al uso turístico, se requiere:
- Referencia catastral y dirección exacta.
- Indicar si el alquiler será de la vivienda completa o por habitaciones (ojo: no todas las autonomías permiten el alquiler por habitaciones).
- Indicar la capacidad máxima.
- Cumplir los requisitos locales: al tratarse de alquiler turístico, el propietario debe completar previamente todos los trámites exigidos por la comunidad autónoma.
El NRU se solicita a través del Colegio de Registradores (Colegio de Registradores) con certificado electrónico. El número provisional se asigna de inmediato; tras las verificaciones, pasa a definitivo. Este número debe figurar en todas las plataformas donde se anuncie el alquiler turístico.
Competencias de las comunidades de propietarios
Desde abril de 2025, cualquier nueva actividad de alquiler de temporada o turístico debe contar con el consentimiento directo de al menos el 60% de los propietarios. La decisión debe aprobarse en junta. Todo lo relativo al alquiler de corta duración (autorización, limitación o prohibición) exige el acuerdo de 3/5 (60%) de propietarios que representen al menos 3/5 (60%) de cuotas. La cuota de participación es la superficie de cada unidad en relación con la superficie total del complejo o urbanización, expresada en porcentaje.
Además, la junta puede aprobar un recargo de hasta el 20% sobre la cuota comunitaria para inmuebles destinados al alquiler de temporada o turístico.
Es importante tener en cuenta que, por defecto, el alquiler de corta duración en España está prohibido hasta que la comunidad lo autorice por la mayoría indicada. Las licencias turísticas obtenidas antes del 3 de abril de 2025 seguirán siendo válidas, ya que la reforma no tiene carácter retroactivo. No obstante, algunos municipios (en particular, Barcelona) ya han anunciado que no renovarán las licencias turísticas al expirar. Por ello, es crucial seguir los cambios locales para evitar sanciones y multas.
Alquiler turístico de corta duración y el IVA
A partir del 1 de julio de 2028, el IVA será obligatorio para todo alquiler turístico de corta duración (estancias de hasta 30 días), incluso si no se prestan servicios típicos de hotel (desayuno, limpieza, etc.).
Para los arrendadores, esto implica darse de alta como autónomos para declarar el IVA y emitir facturas, además de llevar libros y conservar la documentación durante al menos 4 años.
Aunque el tipo no está aprobado aún, se prevé que sea del 10%, por analogía con otros servicios turísticos.
Licencia turística en España
Además del NRU, las viviendas de uso turístico requieren una licencia turística conforme a las normas de la comunidad autónoma donde se ubican. La normativa local varía y cambia con frecuencia, por lo que hay que consultar siempre la información actualizada en las webs oficiales.
La regulación de licencias turísticas no solo compete a las comunidades autónomas, sino que en algunos casos también a los ayuntamientos. No existe una licencia turística única válida en todo el país.
Requisitos comunes en la mayoría de regiones:
- Inscripción en el Registro de Turismo.
- Cumplimiento de requisitos técnicos, de seguridad y habitabilidad.
- Equipamiento mínimo (mobiliario, menaje, ropa de cama y toallas, electrodomésticos; en algunos casos aire acondicionado o calefacción).
- Suministros (agua fría y caliente, electricidad, Internet).
- Seguro de responsabilidad civil.
- Placa identificativa con el número de registro turístico (en regiones donde sea obligatorio).
- Libro-registro de huéspedes y libro de reclamaciones.
- Información clara sobre precios, condiciones de reserva y cancelación, y cargos adicionales.
Entre los requisitos específicos pueden figurar: plan de evacuación y extintores en todas las plantas; número de contacto 24/7 para emergencias; prohibición o autorización de alquiler por habitaciones; cortinas opacas/persianas; accesibilidad para personas con movilidad reducida.
Documentación básica para obtener la licencia turística:
- Declaración Responsable.
- Copia del DNI/NIE del solicitante.
- Título de propiedad o derecho de uso (escritura, nota simple, contrato de alquiler que permita subarriendo, etc.).
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
- Plano de la vivienda.
- Seguro de responsabilidad civil.
- Justificante del pago de tasas (si procede).
- Certificado de eficiencia energética.
- Autorización de la comunidad de propietarios (estatutos o acta).
El trámite administrativo suele ser sencillo y, en la mayoría de los casos, se realiza online. El número de licencia turística debe figurar en la placa identificativa y en todos los anuncios.
Sanciones por ausencia de licencia turística y de NRU
En 2025 se intensificó el control del alquiler turístico en España, con un aumento notable de las sanciones. Los importes dependen de la comunidad autónoma y de la gravedad:
- Ámbito estatal: por carecer de NRU, las multas pueden oscilar entre 2.000 y 500.000 €; las máximas sanciones se aplican a reincidencias o a alquileres ilegales prolongados.
- Publicar anuncios sin NRU válido en plataformas (Airbnb, Booking, etc.) puede conllevar multas de hasta 300.000 €.
- Ámbito autonómico: en Cataluña, alquilar sin licencia turística se sanciona con 9.000–90.000 €; en Baleares, las infracciones graves pueden alcanzar 400.000 €; en Andalucía y la Comunidad Valenciana las infracciones graves superan 30.000 €, y en Cantabria – 75.000 €.
