У 2025 році в Іспанії запроваджено нові правила щодо туристичної оренди. Причина – зростаюча популярність цифрових платформ для розміщення оголошень та бронювання житла, а також прагнення держави уніфікувати та контролювати цей сектор.
З 1 липня 2025 року діє Єдиний цифровий реєстр оренди – система централізованого збору та обміну даними. Однією з ключових новацій є обов’язкова реєстрація в Реєстрі всіх об’єктів, що здаються в туристичну або сезонну оренду. Реєстр забезпечує належну ідентифікацію об’єктів і спрощує нагляд місцевих та державних органів.
Цифрові платформи (Booking, Tripadvisor, Expedia, Airbnb, Vrbo/HomeAway) зобов’язані періодично обмінюватися даними з Реєстром. Оголошення можна публікувати лише для об’єктів з номером NRU (Número de Registro Único), навіть якщо вже є чинна туристична ліцензія.
Розрізняємо два види короткострокової оренди: сезонну та туристичну.
Сезонна оренда
Viviendas de uso temporal – житло не для постійного проживання, а для тимчасових потреб (студенти, тимчасові/сезонні працівники, люди на лікуванні тощо) строком від 31 дня до 9 місяців.
У таких випадках додаткові дозволи чи подання додаткової інформації до органів автономій/муніципалітетів не потрібні. Такі об’єкти підпадають під дію Закону 29/1994 «Про міську оренду».
Туристична оренда
Viviendas de uso turístico – житло для туристичної оренди до 30 днів, що регулюється спеціальними нормами автономних спільнот або муніципалітетів. Місцева влада відповідає за нагляд і може встановлювати власні правила.
У Валенсійській спільноті туристичною вважається оренда до 10 діб (ночей) поспіль одному орендареві; після реєстрації житла як туристичного інші договори не допускаються.
Viviendas de uso temporal: отримання NRU
Потрібно:
- Кадастровий номер і точна адреса.
- Вказати, чи здається весь об’єкт або кімнати.
- Вказати максимальну кількість мешканців.
NRU подається через сайт Колегії реєстраторів (Colegio de Registradores) з електронним сертифікатом. Тимчасовий NRU присвоюється одразу; після перевірки він стає постійним. Цей номер потрібно вказувати на всіх цифрових платформах із сезонною орендою.
Viviendas de uso turístico: отримання NRU
Потрібно:
- Кадастровий номер і адреса.
- Формат здачі – увесь об’єкт чи кімнати (у деяких автономіях покімнатна оренда заборонена).
- Максимальна місткість.
- Дотримання місцевих вимог: спершу пройти процедури, яких вимагають автономні спільноти.
Заявка на NRU подається через Colegio de Registradores з електронним сертифікатом. Номер спершу тимчасовий, після перевірки – постійний. Його треба зазначати в усіх оголошеннях туристичної оренди.
Повноваження comunidad de propietarios
З квітня 2025 року нову діяльність із сезонної чи туристичної оренди можна розпочати лише за прямої згоди не менш як 60% власників. Усі питання щодо короткострокової оренди (дозвіл, обмеження, заборона) ухвалюються більшістю 3/5 (60%) голосів і часток у спільній власності.
Загальні збори можуть також затвердити надбавку до квоти до 20% для об’єктів короткострокової оренди.
За замовчуванням короткострокова оренда заборонена, поки її не дозволять зборами більшістю, вказаною вище. Ліцензії, отримані до 3 квітня 2025 року, чинні; водночас окремі муніципалітети (зокрема Барселона) заявили, що не подовжуватимуть чинні ліцензії після завершення строку. Слідкуйте за місцевими змінами, аби уникнути штрафів.
Туристична оренда та ПДВ
З 1 липня 2028 року ПДВ стане обов’язковим для всіх короткострокових туристичних оренд (до 30 днів), навіть без готельних послуг.
Орендодавцям потрібно зареєструватися як autónomo для декларування ПДВ та виставлення фактур; вести книги обліку і зберігати документи не менше 4 років.
Очікувана ставка – 10% за аналогією з іншими туристичними послугами.
Туристична ліцензія в Іспанії
Окрім обов’язкового NRU, житло для туристичної оренди потребує ліцензії відповідно до правил автономії. Вимоги різняться та часто змінюються – перевіряйте актуальну інформацію.
Поширені вимоги: реєстрація в туристичному реєстрі, технічні та безпекові норми, мінімальне оснащення, комунальні послуги, страховка відповідальності, позначка з номером реєстрації (де потрібно), журнал гостей, книга скарг, прозорі ціни й умови.
Базовий пакет документів: Заява-декларація; копія DNI/NIE; документ про право власності чи користування (купча, nota simple, договір оренди із правом суборенди тощо); сертифікат придатності/ліцензія на перше заселення; план приміщень; страховка відповідальності; квитанція про сплату збору (за потреби); енергетичний сертифікат; дозвіл comunidad.
Штрафи за відсутність туристичної ліцензії та NRU
У 2025 році контроль посилився, а штрафи зросли. На держрівні за відсутність NRU – від 2 000 до 500 000 €; за оголошення без чинного NRU – до 300 000 €. На регіональному рівні: Каталонія – 9 000–90 000 €; Балеари – до 400 000 €; Андалусія та Валенсійська спільнота – понад 30 000 €; Кантабрія – 75 000 €.
