Vuonna 2025 Espanjassa otettiin käyttöön uudet säännöt matkailuvuokrauksesta. Taustalla on digitaalisten alustojen kasvava suosio sekä valtion tarve yhdenmukaistaa ja valvoa alaa.
1.7.2025 alkaen käytössä on Yhtenäinen digitaalinen vuokrarekisteri, joka mahdollistaa tietojen keskitetyn keruun ja vaihdon. Yksi tärkeimmistä uudistuksista on kaikkien matkailu- tai kausivuokraukseen tarkoitettujen kohteiden pakollinen rekisteröinti. Rekisteri varmistaa kohteiden asianmukaisen tunnistamisen ja helpottaa viranomaisvalvontaa.
Digitaalisten alustojen (Booking, Tripadvisor, Expedia, Airbnb, Vrbo/HomeAway) on vaihdettava tietoja säännöllisesti rekisterin kanssa. Alustoilla saa julkaista vain sellaisten kohteiden ilmoituksia, joilla on NRU-numero, vaikka niillä olisi voimassa oleva matkailulupa.
Erottelun vuoksi: lyhytaikainen vuokraus jakautuu kausivuokraukseen ja matkailuvuokraukseen.
Kausivuokraus
Viviendas de uso temporal – asunnot, joita ei ole tarkoitettu pysyvään asumiseen, vaan väliaikaiseen tarpeeseen (opiskelijat, määräaikaiset/kausityöntekijät, hoitoon tulevat jne.) ajalle 31 päivästä 9 kuukauteen.
Näissä tapauksissa autonomioiden tai kuntien lisäluvat tai lisätiedot eivät ole tarpeen. Kohteisiin sovelletaan kaupunkivuokralakia 29/1994.
Matkailuvuokraus
Viviendas de uso turístico – matkailijoille tarkoitettu majoitus enintään 30 päivän ajaksi. Säännöt määrittelevät autonomiat tai kunnat, jotka vastaavat valvonnasta ja voivat asettaa omat vaatimuksensa.
Huom.: Valencian itsehallintoalueella matkailuvuokraukseksi katsotaan enintään 10 peräkkäisen yön vuokra samalle vuokralaiselle; jos asunto on rekisteröity matkailumajoitukseksi, muita sopimustyyppejä ei sallita.
Kausivuokraus: NRU-numeron saaminen
Rekisteröinti edellyttää:
- Kohteen kiinteistötunnus (katasteri) ja osoite.
- Vuokrataanko koko asunto vai huoneittain.
- Enimmäishenkilömäärä.
NRU haetaan rekisteröijien kollegion sivustolta (Colegio de Registradores); hakijan tunnistamiseen tarvitaan sähköinen varmenne. Tilapäinen NRU myönnetään heti hakemuksen jättämisen jälkeen ja muuttuu pysyväksi tarkistusten jälkeen. Numero on ilmoitettava kaikilla alustoilla, joilla kohde julkaistaan.
Matkailuvuokraus: NRU-numeron saaminen
Rekisteröinti edellyttää:
- Katasterinumero ja osoite.
- Vuokrataanko koko asunto vai huoneittain (kaikissa autonomioissa huonevuokraus ei ole sallittua).
- Enimmäisvuokralaismäärä.
- Paikallisten säännösten täyttäminen (autonomioiden edellyttämät menettelyt ennen vuokrausta).
NRU haetaan Colegio de Registradores -sivustolla sähköisellä varmenteella. Tilapäinen numero annetaan heti ja vahvistuu myöhemmin pysyväksi. Numero on ilmoitettava kaikissa matkailuvuokrausilmoituksissa.
Taloyhtiön (comunidad) toimivalta
Huhtikuusta 2025 alkaen uusi kausi- tai matkailuvuokraustoiminta edellyttää vähintään 60 %:n omistajaenemmistön suostumusta yhtiökokouksessa. Kaikki lyhytaikavuokrausta koskevat päätökset (hyväksyminen, rajoittaminen tai kieltäminen) vaativat 3/5-enemmistön (60 %) sekä 3/5-osuuden kokonaisosakkeista. Osuus perustuu huoneiston pinta-alaan suhteessa kiinteistön kokonaisalaan.
Yhtiökokous voi lisäksi vahvistaa jopa 20 %:n lisämaksun kausi- tai matkailuvuokrauskohteille.
Lähtökohta on, että lyhytaikainen vuokraus on kielletty, kunnes taloyhtiö sallii sen mainitulla enemmistöllä. Ennen 3.4.2025 myönnetyt matkailuluvat pysyvät voimassa; osa kunnista (esim. Barcelona) on kuitenkin ilmoittanut, ettei voimassa olevia lupia uusita. Siksi paikallisia muutoksia on seurattava sanktioiden välttämiseksi.
Matkailuvuokraus ja ALV
1.7.2028 alkaen ALV tulee pakolliseksi kaikille lyhytaikaisille matkailuvuokrauksille (enintään 30 päivää), vaikka hotellipalveluja ei tarjottaisi.
Vuokranantajien on rekisteröidyttävä autónomo-yrittäjiksi ALV-ilmoituksia ja laskutusta varten sekä säilytettävä asiakirjat vähintään 4 vuotta.
Odotettavissa oleva verokanta on 10 % muiden matkailupalvelujen tapaan.
Matkailulupa Espanjassa
Matkailuvuokraus edellyttää alueellisten sääntöjen mukaista lupaa NRU-numeron lisäksi. Vaatimukset vaihtelevat alueittain ja muuttuvat usein – tarkista aina ajantasaiset ohjeet.
Yhteisiä vaatimuksia ovat mm. rekisteröinti matkailurekisteriin, tekniset ja turvallisuusvaatimukset, vähimmäisvarustelu, peruspalvelut, vastuuvakuutus, mahdollinen ulkoinen tunnuslaatta, vierasrekisteri sekä selkeä hinnoittelu ja ehdot.
Hakemukseen liitetään tyypillisesti: vastuuilmoitus, henkilöllisyystodistus, omistusoikeus tai käyttöoikeus (kauppakirja, Nota Simple -rekisteriote, vuokrasopimus), käyttökelpoisuustodistus/ensiasuttamislupa, pohjapiirros, vastuuvakuutus, maksukuitti, energiatehokkuustodistus sekä taloyhtiön lupa.
Sakot luvan tai NRU-numeron puuttumisesta
Vuonna 2025 valvonta kiristyi ja sakot nousivat. Valtion tasolla NRU:n puuttumisesta sakot 2 000–500 000 €; alustailmoituksista ilman NRU:ta jopa 300 000 €. Alueellisesti: Katalonia 9 000–90 000 € ilman matkailulupaa; Baleaarit jopa 400 000 €; Andalusia ja Valencian yhteisö yli 30 000 €; Kantabria 75 000 €.
