En 2025, l’Espagne a introduit de nouvelles règles relatives à la location touristique, motivées par la popularité croissante des plateformes numériques et la volonté de l’État d’unifier et de contrôler ce secteur.
Depuis le 1er juillet 2025, le Registre numérique unique de la location fonctionne en Espagne – un système de collecte et d’échange de données centralisé. L’une des principales nouveautés est l’inscription obligatoire au Registre de tous les biens proposés à la location touristique ou saisonnière. Le Registre garantit l’identification correcte des biens et facilite le contrôle des autorités locales et nationales.
Les plateformes (Booking, Tripadvisor, Expedia, Airbnb, Vrbo/HomeAway) doivent échanger périodiquement des données avec le Registre afin d’assurer le respect de la loi et de détecter les infractions. Concrètement, seules les annonces de biens disposant d’un numéro NRU (Número de Registro Único) peuvent être publiées, même si une licence touristique est en vigueur.
Distinguons deux types de location de courte durée : la location saisonnière et la location touristique.
Location saisonnière
Les « Viviendas de uso temporal » sont des logements non destinés à la résidence permanente, répondant à des besoins temporaires (étudiants, travailleurs saisonniers, personnes en traitement, etc.) pour une durée de 31 jours à 9 mois.
Dans ces cas, aucun permis supplémentaire ni information additionnelle ne sont requis par les autorités régionales ou municipales. Ces biens relèvent de la Loi 29/1994 du 24 novembre sur les baux urbains.
Location touristique
Les « Viviendas de uso turístico » sont des logements pour des séjours touristiques jusqu’à 30 jours, régis par des règles spécifiques des communautés autonomes ou des municipalités, responsables du contrôle et habilitées à fixer leurs propres exigences.
Attention : dans la Communauté valencienne, est considérée comme touristique toute location jusqu’à 10 jours (nuits) consécutifs au même locataire ; une fois enregistrée comme logement touristique, aucun autre type de contrat n’est admis.
Viviendas de uso temporal : obtention du NRU
Pour enregistrer un logement destiné à la location saisonnière, il faut :
- Numéro cadastral et adresse exacte du bien.
- Préciser si la location concerne le logement entier ou des chambres.
- Indiquer la capacité maximale.
Le numéro NRU s’obtient via le site du Collège des registraires (Colegio de Registradores) avec certificat électronique. Un NRU provisoire est attribué immédiatement, puis devient définitif après vérification. Ce numéro doit figurer sur toutes les plateformes où la location saisonnière est publiée.
Viviendas de uso turístico : obtention du NRU
Pour un logement destiné à la location touristique, il faut :
- Numéro cadastral et adresse précise.
- Indiquer si la location se fait en entier ou par chambres (interdit dans certaines régions).
- Indiquer la capacité maximale.
- Respecter la réglementation locale : les procédures exigées par la communauté autonome doivent être accomplies au préalable.
La demande de NRU se fait via le Colegio de Registradores avec certificat électronique. Le numéro provisoire devient définitif après contrôle. Il doit apparaître dans toutes les annonces de location touristique.
Pouvoirs de la communauté de propriétaires
Depuis avril 2025, toute nouvelle activité de location saisonnière ou touristique doit être approuvée par au moins 60 % des copropriétaires en assemblée. Toute décision (autoriser, limiter, interdire) requiert la majorité des 3/5 (60 %) des voix et quotes-parts.
L’assemblée peut approuver une majoration de la quote-part jusqu’à 20 % pour les logements dédiés à la location saisonnière ou touristique.
Par défaut, la location de courte durée est interdite jusqu’à autorisation par la communauté. Les licences touristiques délivrées avant le 3 avril 2025 restent valables (pas d’effet rétroactif). Certaines municipalités (notamment Barcelone) ont toutefois annoncé ne pas renouveler les licences arrivant à expiration. Il faut suivre les changements locaux pour éviter les sanctions.
Location touristique de courte durée et TVA
À compter du 1er juillet 2028, la TVA deviendra obligatoire pour toutes les locations touristiques de courte durée (séjours ≤ 30 jours), même sans services hôteliers.
Pour les bailleurs : inscription comme travailleur indépendant (autónomo) pour déclarer la TVA et émettre des factures ; tenue des livres et conservation des documents au moins 4 ans.
Le taux attendu est de 10 %, par analogie avec d’autres services touristiques.
Licence touristique en Espagne
Outre le NRU, les logements touristiques nécessitent une licence conformément aux règles de la région d’implantation. Les lois locales varient fortement et évoluent : il faut vérifier l’information à jour.
Exigences communes : inscription au registre du tourisme ; normes techniques/sécurité/habitabilité ; équipement minimum ; services (eau, électricité, Internet) ; assurance RC ; plaque d’identification (selon la région) ; registre des voyageurs et livre de réclamations ; information claire sur les prix et conditions.
Dossier de base : déclaration responsable ; copie du DNI/NIE ; titre de propriété ou droit d’usage (acte, nota simple, bail autorisant la sous-location, etc.) ; certificat d’habitabilité ou licence de première occupation ; plan ; assurance RC ; justificatif de paiement des frais ; certificat d’efficacité énergétique ; autorisation de la communauté.
Amendes en cas d’absence de licence touristique et de NRU
En 2025, le contrôle s’est intensifié, avec des amendes plus élevées. État : absence de NRU – 2 000 à 500 000 € ; annonces sans NRU – jusqu’à 300 000 €. Régions : Catalogne – 9 000 à 90 000 € ; Îles Baléares – jusqu’à 400 000 € ; Andalousie et Communauté valencienne – plus de 30 000 € ; Cantabrie – 75 000 €.
