В 2025 году в Испании были введены новые правила в отношении туристической аренды. Причиной послужила все возрастающая популярность цифровых платформ, используемых для размещения объявлений и бронирования объектов туристической и сезонной аренды, а также стремление государства унифицировать и контролировать данный сектор.

С 1 июля 2025 года в Испании действует Единый цифровой реестр аренды – система, позволяющая централизованно собирать и производить обмен данными. Одним из основных нововведений является обязательная регистрация в Реестре всех объектов недвижимости, сдаваемых в туристическую или сезонную аренду. Реестр, в свою очередь, гарантирует надлежащую идентификацию объектов и облегчает надзор со стороны местных и государственных органов власти.

Что касается цифровых платформ (Booking, Tripadvisor, Expedia, Airbnb, Vrbo (HomeAway)), то они обязаны периодически обмениваться данными с Реестром в целях обеспечения соблюдения требований законодательства и выявления нарушений. В частности, на цифровых платформах могут быть размещены объявления о сдаче в аренду только тех объектов, что получили номер NRU — Número de Registro Único, даже если имеется действующая туристическая лицензия.

Прежде чем продолжить, разграничим два типа краткосрочной аренды: сезонную аренду и туристическую аренду.

Сезонная аренда

Жилье для сезонной аренды (Viviendas de uso temporal) – это объекты, не предназначенные для постоянного проживания, а призванные решить определенные временные задачи в качестве жилья для студентов, временных или сезонных работников, людей, приехавших на лечение и т.д., на срок от 31 дня до 9 месяцев.

В этих случаях от органов власти автономий или муниципалитетов не требуется никаких дополнительных разрешений и никакой дополнительной информации. Такие объекты подпадают под действие Закона 29/1994 от 24 ноября «О городской аренде».

Туристическая аренда

Жилье для туристической аренды (Viviendas de uso turístico) – это объекты, предназначенные для туристической аренды на срок до 30 дней, которая регулируется особыми правилами автономных сообществ или муниципалитетов. Местные органы власти в данном случае являются ответственными за надзор и вправе устанавливать собственные нормы, правила и требования.

Внимание: в Валенсийском сообществе туристической арендой считается краткосрочная аренда на срок до 10 дней (ночей) непрерывно одному арендатору, и в случае регистрации жилья в качестве туристического не допускается заключение иных типов договоров.

Жилье для сезонной аренды (Viviendas de uso temporal): получение NRU

Чтобы зарегистрировать жилье, предназначенное для сезонной аренды, потребуется:

• Указать кадастровый номер и точный адрес объекта.
• Указать, будет ли объект сдаваться целиком или по комнатам.
• Указать, сколько человек может разместиться в объекте.

Запрос номера NRU осуществляется через сайт Коллегии регистраторов (Colegio de Registradores), для идентификации заявителя потребуется электронный сертификат. Временный номер NRU будет присвоен сразу после подачи заявления. После проверки, если не будет выявлено никаких ошибок и неточностей, статус номера NRU изменится с временного на постоянный. Этот номер в дальнейшем должен быть указан на всех цифровых платформах, где размещаются объявления о сезонной аренде.

Жилье для туристической аренды (Viviendas de uso turístico): получение NRU

Чтобы зарегистрировать жилье, предназначенное для туристической аренды, потребуется:

• Указать кадастровый номер и точный адрес объекта.
• Указать, будет ли объект сдаваться целиком или по комнатам (внимание: сдача в аренду по комнатам разрешена не во всех автономиях).
• Указать, сколько человек может разместиться в объекте.
• Соблюсти требования местного законодательства: поскольку речь идет о туристической аренде, арендодатель обязан предварительно пройти все необходимые процедуры, требуемые автономными сообществами.

Запрос номера NRU осуществляется через сайт Коллегии регистраторов (Colegio de Registradores), для идентификации заявителя потребуется электронный сертификат. Временный номер NRU будет присвоен сразу после подачи заявления. После проверки, если не будет выявлено никаких ошибок и неточностей, статус номера NRU изменится с временного на постоянный. Этот номер в дальнейшем должен быть указан на всех цифровых платформах, где размещаются объявления о туристической аренде.

Полномочия жилтовариществ (comunidades de propietarios)

С апреля 2025 года любая новая деятельность по сдаче жилья в сезонную или туристическую аренду должна осуществляться с прямого согласия не менее 60% собственников. Специальное решение должно приниматься на общем собрании членов жилтоварищества. Все вопросы, касающиеся краткосрочной аренды (сезонной или туристической), включая ее разрешение, ограничение или запрет, требуют согласия 3/5 голосов (60%) собственников, представляющих не менее 3/5 голосов (60%) в общей собственности. Доля участия – это площадь конкретной жилой единицы относительно общей площади жилого комплекса или урбанизации, выраженная в процентах.

Кроме того, общее собрание жильцов вправе одобрить надбавку к квоте в размере до 20% в отношении объектов, предназначенных для сдачи в сезонную или туристическую аренду.

Необходимо учитывать сам принцип краткосрочной аренды в Испании: она запрещена по умолчанию до тех пор, пока общее собрание жильцов не разрешит ее вышеупомянутым большинством голосов. Что касается туристических лицензий, полученных до 3 апреля 2025 года, то они продолжат действовать, т.к. законодательная реформа не имеет обратной силы. Тем не менее, некоторые муниципалитеты (в частности, Барселона) уже заявили, что действующие туристические лицензии не будут продлены по окончании текущего срока действия. Поэтому очень важно отслеживать все изменения в местном законодательстве, касающиеся краткосрочной аренды, чтобы избежать санкций и штрафов со стороны контролирующих органов и налоговой администрации.

Краткосрочная туристическая аренда в Испании и НДС

Забегая вперед, отметим, что с 2028 года в Испании НДС станет обязательным для всех видов краткосрочной туристической аренды (т.е. аренды на срок до 30 дней), даже если гостям не предоставляются стандартные услуги, характерные для гостиничного сектора (например, завтрак или уборка). Обязанность по применению НДС к краткосрочной аренде вступит в силу 1 июля 2028 года.

Для арендодателей это означает необходимость зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (autónomo), чтобы иметь возможность декларировать НДС и выставлять фактуры. Также от арендодателя потребуется вести соответствующие книги учета и хранить всю документацию не менее 4 лет.

Хотя на сегодняшний день ставка НДС не утверждена, предполагается, что она составит 10% по аналогии с прочими туристическими услугами.

Туристическая лицензия в Испании

Как мы отметили выше, жилье для туристической аренды (viviendas de uso turístico) помимо обязательного номера NRU требует получения туристической лицензии в соответствии с нормами и правилами автономии, на территории которой оно располагается. Местные законы сильно отличаются друг от друга, а также довольно часто меняются. Поэтому всю актуальную информацию, касающуюся специфических требований, необходимо отслеживать на сайтах правительств автономий.

Регулирование туристических лицензий в Испании находится не только в ведении автономных сообществ, но в некоторых случаях даже в ведении мэрий. Это означает, что единой туристической лицензии на аренду жилья, действительной на всей территории страны, не существует.

К общим требованиям, которых придерживается большинство испанских регионов, относятся:

• Регистрация объекта в Туристическом реестре.
• Соответствие жилья техническим требованиям и нормам безопасности и пригодности для проживания (минимальная площадь на человека, вентиляция, освещение и т.д.).
• Минимальное оснащение (мебель, кухонная утварь, постельное белье и полотенца, основные бытовые приборы, а в некоторых случаях — кондиционер или отопление).
• Коммунальные услуги (холодная и горячая вода, электричество, Интернет).
• Страхование гражданской ответственности. Во многих автономных сообществах требуется, чтобы недвижимость имела страховку гражданской ответственности, покрывающую ущерб, который может быть причинен гостям во время пребывания, а также ущерб, который они сами могут нанести третьим лицам или самому жилью. Это может быть как отдельный страховой полис, так и расширение стандартной страховки жилья.
• Идентификационная табличка. В некоторых регионах обязательно размещение снаружи дома таблички с туристическим регистрационным номером.
• Журнал регистрации постояльцев. Необходимо вести учет всех гостей, останавливающихся в жилье, и передавать данные в полицию — так же, как это делают отели. Также к услугам гостей должна иметься книга жалоб.
• Цены и условия. Гости должны быть четко проинформированы о ценах, условиях бронирования и отмены, а также о любых дополнительных сборах.

К специфическим требованиям могут относиться следующие: обязательное наличие плана эвакуации и огнетушителей на всех этажах; номер телефона для круглосуточной связи с собственников в экстренных случаях; запрет или разрешение на сдачу объекта по комнатам при условии обязательного или необязательного проживания в жилье самого владельца; наличие темных штор и/или жалюзи; доступность жилья для людей с ограниченными возможностями.

В базовый пакет документов для получения туристической лицензии в Испании входят:

• Заявление (Declaración Responsable), в котором собственник под личную ответственность подтверждает, что жилой объект соответствует всем установленным требованиям.
• Копия документа, удостоверяющего личность заявителя (DNI/NIE).
• Документ, подтверждающий право собственности или право пользования жильем (купчая, выписка из реестра собственности, договор аренды, позволяющий субаренду и проч.).
• Свидетельство о пригодности объекта для проживания или лицензия на первичное заселение, подтверждающие, что жилье соответствует минимальным требованиям для проживания.
• План помещений.
• Полис страхования гражданской ответственности, покрывающий туристическую аренду.
• Квитанция об оплате пошлины (если требуется).
• Энергетический сертификат.
• Разрешение жилтоварищества (устав или акт общего собрания жильцов).

Административная процедура получения туристической лицензии в Испании достаточно проста. Чаще всего подача заявления и требуемого пакета документов происходит он-лайн без необходимости лично ходить по инстанциям. Полученный номер туристической лицензии должен в дальнейшем указываться на информационной табличке, а также во всех публикуемых объявлениях.

Штрафы за отсутствие туристической лицензии в Испании и регистрационного номера NRU

В 2025 году контроль за туристической арендой в Испании усилился, как следствие, штрафы за нарушения стали значительно выше. Размеры штрафов зависят от автономного сообщества и тяжести нарушения:

• На государственном уровне: за отсутствие номера NRU штрафы могут составлять от 2.000 до 500.000 €; максимальные санкции можно получить при повторных нарушениях или продолжительной нелегальной сдаче жилья в туристическую или сезонную аренду.
• За публикацию объявлений без действительного NRU на цифровых платформах (Airbnb, Booking и др.) предусмотрены штрафы до 300.000 €.
• На региональном уровне: в Каталонии сдача жилья без туристической лицензии карается штрафами от 9.000 € до 90.000 €; на Балеарских островах штрафы за тяжелые нарушения могут достигать 400.000 €; в Андалусии и Валенсийском сообществе за серьезные нарушения штрафы превышают 30.000 €, а в Кантабрии – 75.000 €.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!