W 2025 roku Hiszpania wprowadziła nowe przepisy dotyczące najmu turystycznego. Powodem jest rosnąca popularność platform cyfrowych służących do publikowania ogłoszeń i rezerwacji oraz dążenie państwa do ujednolicenia i kontroli tego sektora.
Od 1 lipca 2025 r. działa Jednolity Cyfrowy Rejestr Najmu – system scentralizowanego gromadzenia i wymiany danych. Jedną z kluczowych zmian jest obowiązkowa rejestracja w Rejestrze wszystkich nieruchomości przeznaczonych na najem turystyczny lub sezonowy. Rejestr zapewnia właściwą identyfikację obiektów i ułatwia nadzór władz lokalnych i państwowych.
Platformy cyfrowe (Booking, Tripadvisor, Expedia, Airbnb, Vrbo/HomeAway) muszą okresowo wymieniać dane z Rejestrem. Ogłoszenia mogą dotyczyć wyłącznie obiektów z numerem NRU – Número de Registro Único – nawet jeśli posiadają ważną licencję turystyczną.
Wyróżnijmy dwa typy najmu krótkoterminowego: sezonowy i turystyczny.
Najem sezonowy
Viviendas de uso temporal – lokale nieprzeznaczone do stałego zamieszkania, służące zaspokojeniu czasowych potrzeb (studenci, pracownicy tymczasowi/sezonowi, osoby przyjeżdżające na leczenie itp.) przez okres od 31 dni do 9 miesięcy.
W takich przypadkach nie są wymagane dodatkowe zezwolenia ani informacje dla władz autonomii lub gmin. Obowiązuje Ustawa 29/1994 o najmie miejskim.
Najem turystyczny
Viviendas de uso turístico – lokale na pobyty do 30 dni, regulowane przepisami wspólnot autonomicznych lub gmin. Władze lokalne nadzorują i mogą ustanawiać własne wymagania.
Uwaga: we Wspólnocie Walenckiej za najem turystyczny uznaje się najem do 10 kolejnych dni (nocy) jednemu najemcy; po rejestracji jako turystyczny nie dopuszcza się innych typów umów.
Viviendas de uso temporal: uzyskanie NRU
Wymagane jest:
- Numer katastralny i dokładny adres.
- Informacja, czy wynajem dotyczy całego lokalu, czy pokoi.
- Maksymalna liczba osób.
Wniosek o NRU składa się poprzez stronę Kolegium Rejestratorów (Colegio de Registradores); wymagany jest certyfikat elektroniczny. Numer tymczasowy nadawany jest automatycznie, po weryfikacji staje się stały. Numer należy podawać na wszystkich platformach z ogłoszeniami.
Viviendas de uso turístico: uzyskanie NRU
Wymagane jest:
- Numer katastralny i adres.
- Informacja, czy najem dotyczy całego lokalu, czy pokoi (nie wszędzie dozwolone).
- Maksymalna liczba gości.
- Spełnienie wymogów lokalnych – uprzednie procedury wymagane przez wspólnotę autonomiczną.
Wniosek o NRU składa się poprzez Colegio de Registradores z użyciem certyfikatu elektronicznego. Numer tymczasowy zmienia się na stały po sprawdzeniach. Numer należy umieszczać we wszystkich ogłoszeniach najmu turystycznego.
Uprawnienia wspólnoty właścicieli
Od kwietnia 2025 r. nowa działalność w zakresie najmu sezonowego lub turystycznego wymaga zgody co najmniej 60% właścicieli (uchwała na zebraniu). Wszystkie kwestie dot. najmu krótkoterminowego (zezwolenie, ograniczenie, zakaz) wymagają większości 3/5 (60%) udziałów i głosów.
Zebranie może zatwierdzić do 20% dopłaty do składki dla lokali przeznaczonych na najem sezonowy/turystyczny.
Zasadą jest zakaz najmu krótkoterminowego do czasu jego dopuszczenia odpowiednią większością. Licencje turystyczne uzyskane przed 3.04.2025 r. pozostają ważne; niektóre gminy (np. Barcelona) zapowiedziały jednak brak przedłużeń. Należy śledzić zmiany, aby uniknąć sankcji.
Najem turystyczny a VAT
Od 1 lipca 2028 r. VAT będzie obowiązkowy dla wszystkich krótkoterminowych najmów turystycznych (do 30 dni), nawet bez usług hotelowych.
Właściciele będą musieli zarejestrować się jako autónomo, deklarować VAT i wystawiać faktury oraz prowadzić ewidencje przez co najmniej 4 lata.
Przewidywana stawka – 10% (jak dla innych usług turystycznych).
Licencja turystyczna w Hiszpanii
Oprócz NRU wymagane jest uzyskanie licencji turystycznej zgodnie z zasadami danej wspólnoty autonomicznej. Wymogi różnią się i często zmieniają – należy sprawdzać aktualne informacje.
Typowe wymagania: wpis do rejestru turystycznego; wymogi techniczne i bezpieczeństwa; minimalne wyposażenie; media; ubezpieczenie OC; tabliczka identyfikacyjna (w niektórych regionach); rejestr gości i księga skarg; jasne ceny i warunki.
Podstawowy pakiet dokumentów: oświadczenie (Declaración Responsable); kopia DNI/NIE; tytuł własności lub prawo do korzystania (akt, nota simple, umowa najmu z prawem do podnajmu itd.); świadectwo zdatności do zamieszkania/licencja na pierwsze zasiedlenie; rzut lokalu; polisa OC; dowód uiszczenia opłaty (jeśli wymagany); świadectwo charakterystyki energetycznej; zgoda wspólnoty właścicieli.
Kary za brak licencji turystycznej i NRU
W 2025 r. wzmożono kontrole i podniesiono kary. Na poziomie państwowym: za brak NRU – 2 000–500 000 €; za ogłoszenia bez ważnego NRU – do 300 000 €. Na poziomie regionalnym: Katalonia – 9 000–90 000 €; Baleary – do 400 000 €; Andaluzja i Wspólnota Walencka – powyżej 30 000 €; Kantabria – 75 000 €.
