El ITP en 2026: lo esencial

Imagina que por fin has encontrado el piso que buscabas, con vistas al mar. Has negociado bien y conseguido una rebaja de 5.000 euros. Ya estás pensando en cómo amueblarlo cuando recibes el desglose de gastos de la compraventa: aparece una partida adicional de 15.000 o 20.000 euros que no habías previsto.

Se trata del ITP, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, uno de los gastos más importantes al comprar una vivienda de segunda mano. Lo cierto es que no debería pillarte por sorpresa, porque la normativa permite estimarlo antes de cerrar la operación.

Veamos cómo funciona, quién debe pagarlo, qué tipos se aplican en 2026 y en qué casos es posible acogerse a un tipo reducido.

Qué es el ITP y en qué se diferencia del IVA

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), grava habitualmente la compra de viviendas de segunda mano a particulares.

Como regla general, la primera entrega de una vivienda nueva por parte del promotor está sujeta al IVA. Las transmisiones posteriores que están exentas de IVA suelen tributar por ITP. Sin embargo, no basta con distinguir entre vendedor particular y empresa: una sociedad también puede transmitir un inmueble sujeto a ITP y determinadas operaciones entre empresarios pueden tributar por IVA cuando se cumplen los requisitos para renunciar a la exención.

La diferencia influye considerablemente en el presupuesto. Una vivienda de obra nueva vendida por el promotor suele tributar al 10% de IVA, además del AJD correspondiente, cuyo tipo depende de la comunidad autónoma y con frecuencia se sitúa entre el 0,5% y el 1,5%. Si ese mismo inmueble se vende posteriormente como vivienda de segunda mano, normalmente se aplicará el ITP.

Por eso, una vivienda usada no siempre resulta más económica que una nueva una vez sumados los impuestos. Puedes ampliar la información en nuestra guía sobre impuestos al comprar una vivienda de obra nueva en España.

Hay otro detalle fundamental: desde 2022, la base imponible del ITP inmobiliario se determina, con carácter general, tomando el mayor de tres importes: el valor de referencia del Catastro, el valor declarado o el precio pactado en la compraventa.

Si el valor de referencia supera el precio que has pagado, el impuesto normalmente se calcula sobre ese valor superior. Si el precio de compraventa es mayor, se toma este último. Cuando no existe valor de referencia o no puede certificarse, se aplican reglas específicas.

Así, una rebaja negociada con el vendedor no siempre se traduce en un ahorro equivalente en ITP. El valor de referencia puede impugnarse por las vías previstas legalmente cuando existan motivos para ello.

Quién paga el ITP y en qué plazo

El obligado tributario es el comprador. Aunque las partes acuerden repartirse determinados gastos, ese pacto no modifica quién responde frente a la Administración tributaria por el ITP.

El plazo de autoliquidación depende de la normativa territorial. El reglamento general contempla 30 días hábiles desde la operación sujeta al impuesto, pero existen procedimientos autonómicos diferentes. En Cataluña, por ejemplo, el plazo habitual para la compraventa inmobiliaria es de un mes.

La autoliquidación suele realizarse mediante el modelo 600 ante la Administración tributaria de la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble. La residencia o el domicilio del comprador no determinan el tipo aplicable. Si compras una vivienda en Alicante, se aplica la normativa valenciana aunque vivas en Madrid.

Según la comunidad autónoma, el trámite puede realizarse presencialmente, por internet con certificado electrónico o mediante una gestoría o despacho jurídico. Muchos compradores recurren a profesionales para evitar errores en la valoración, la aplicación de beneficios fiscales o los plazos.

Tipos del ITP por comunidades: por qué Madrid y Cataluña son diferentes

Una de las particularidades del sistema tributario español es que las comunidades autónomas pueden regular los tipos del ITP y determinados beneficios fiscales. Además, el País Vasco y Navarra cuentan con regímenes tributarios especiales. Por ello, dos viviendas con el mismo precio pueden generar liquidaciones muy distintas según su ubicación.

A 9 de octubre de 2026, los principales tipos generales para operaciones habituales son los siguientes, sin perjuicio de los tramos, excepciones y beneficios aplicables.

Tipos generales más bajos:

• País Vasco: 4% en determinados supuestos, con reglas propias de sus territorios históricos y posibles tipos reducidos.
• Madrid y Navarra: 6%.
• Canarias: 6,5%.

Tipos intermedios:

• Andalucía y La Rioja: 7%.
• Región de Murcia: 7,75%, tras la modificación de 2025.
• Aragón: escala progresiva desde el 8%, con tipos superiores para inmuebles de mayor valor.
• Galicia: 8% general.
• Castilla y León: 8% general y tramos superiores para determinadas adquisiciones de mayor cuantía.
• Cantabria y Castilla-La Mancha: 9% general, con las particularidades de cada normativa.
• Comunitat Valenciana: 9% desde el 1 de junio de 2026, frente al 10% anterior. Los inmuebles de valor superior a un millón de euros tributan al 11%.
• Asturias: escala progresiva del 8% al 10% según el valor de la operación.

Tipos más elevados para inmuebles de mayor valor:

• Cataluña: escala progresiva del 10% hasta 600.000 euros, 11% por el tramo de 600.000 a 900.000 euros, 12% entre 900.000 y 1,5 millones y 13% por el exceso sobre 1,5 millones. También existe un tipo especial del 20% para determinadas adquisiciones por grandes tenedores y de edificios residenciales completos.
• Illes Balears: escala progresiva del 8% al 13%.

Por ejemplo, un 4% sobre una vivienda de 200.000 euros equivale a 8.000 euros, mientras que un 10% supone 20.000 euros. La diferencia es de 12.000 euros, una cantidad considerable a la hora de elaborar el presupuesto.

Para quienes buscan vivienda en la Costa Blanca, el cambio de la Comunitat Valenciana es especialmente relevante. La bajada del tipo general del 10% al 9% desde junio de 2026 reduce el coste de muchas operaciones, aunque las viviendas de más de un millón de euros mantienen un tratamiento específico del 11%. Conviene tenerlo presente al valorar villas de alta gama en Jávea o Moraira.

También puedes consultar nuestro artículo sobre gastos e impuestos al comprar vivienda en España.

Tipos reducidos: quién puede beneficiarse

En muchas comunidades autónomas existen tipos reducidos para determinados compradores. Es importante revisar los requisitos antes de comprar, porque algunas ventajas fiscales pueden suponer un ahorro significativo.

• Compradores jóvenes. Varias comunidades ofrecen reducciones para la adquisición de la primera vivienda habitual, sujetas a límites de edad, ingresos y valor del inmueble. En la Comunitat Valenciana, los menores de 35 años que cumplan los requisitos pueden acceder al 6% cuando el valor de la vivienda no supera 180.000 euros, o al 8% cuando supera esa cifra. La reducción se aplica a la participación adquirida por quien reúne las condiciones legales. En Andalucía existe un tipo del 3,5% para determinados compradores menores de 35 años que adquieran su vivienda habitual por un valor máximo de 150.000 euros. En Cataluña, desde junio de 2025, el límite de edad se amplió hasta los 35 años incluidos y el tipo reducido es del 5% en los supuestos previstos.
• Familias numerosas y familias monoparentales. Algunas comunidades establecen tipos especiales. En la Comunitat Valenciana pueden aplicarse tipos del 3% o del 4% en función del valor de la vivienda y las condiciones familiares. Andalucía también contempla el 3,5% en determinados supuestos familiares, sujeto a los requisitos establecidos.
• Personas con discapacidad reconocida. En España se utiliza un grado de discapacidad expresado en porcentaje, acreditado mediante el correspondiente certificado. Los umbrales del 33% y del 65% aparecen con frecuencia en la normativa, pero el beneficio concreto depende de la comunidad autónoma, de la situación del comprador, del tipo de discapacidad y del destino del inmueble.

En la Comunitat Valenciana, determinadas adquisiciones de vivienda habitual realizadas por personas con discapacidad pueden beneficiarse del tipo del 3% cuando el valor no supera 180.000 euros y se cumplen las condiciones legales. Para importes superiores existen otros tipos reducidos en determinados casos. Cantabria también contempla beneficios específicos, mientras que en Baleares pueden existir ventajas importantes para determinadas categorías de adquirentes.

En algunos municipios rurales o zonas afectadas por la despoblación también se prevén incentivos fiscales. Bajo determinadas condiciones, el ITP puede situarse entre el 3% y el 4%. Cataluña, por ejemplo, dispone de reglas especiales para la compra de vivienda habitual en determinados municipios rurales.

Estos beneficios no se aplican necesariamente de oficio. Generalmente hay que consignarlos correctamente en la autoliquidación y acreditar el cumplimiento de los requisitos mediante la documentación correspondiente.

Cuando se ha aplicado un tipo incorrecto o no se ha solicitado una reducción, en ciertos casos puede pedirse la rectificación y la devolución del ingreso indebido. La posibilidad depende de los plazos y del procedimiento aplicable. Por eso resulta preferible revisar las ventajas fiscales antes de presentar el modelo 600.

Ejemplo práctico: cuánto se paga de ITP

Supongamos la compra de una villa de segunda mano en la provincia de Alicante por 350.000 euros después del 1 de junio de 2026. Si la base imponible coincide con el precio pactado, aplicar el tipo general del 9% supone pagar 31.500 euros.

Si la adquiere una persona menor de 35 años que cumple los requisitos y destina la vivienda a su primera residencia habitual, podría resultar aplicable el tipo reducido del 8%. En ese caso, la cuota sobre el valor total sería de 28.000 euros, un ahorro de 3.500 euros. Cuando compran varias personas, es necesario considerar las cuotas adquiridas y el derecho individual de cada una a la reducción.

Para una vivienda de 170.000 euros, un comprador que reúna las condiciones para aplicar el 6% pagaría 10.200 euros, frente a los 15.300 euros correspondientes al tipo general del 9%. El ahorro ascendería a 5.100 euros, siempre que la base imponible fuera efectivamente de 170.000 euros.

Como comparación, una vivienda de 350.000 euros en Madrid tributaría por 21.000 euros al tipo general del 6%, es decir, 10.500 euros menos que el cálculo general valenciano. A esas cantidades habría que añadir los demás gastos de la compraventa.

Los ejemplos suponen que la base imponible coincide con el precio de compra. Los tipos reducidos solo pueden aplicarse cuando se cumplen todos los requisitos.

Errores frecuentes al comprar una vivienda

Uno de los errores más habituales es calcular los gastos de compra añadiendo un 10% al precio sin hacer más comprobaciones. El ITP no es el único desembolso: también hay gastos de notaría, Registro de la Propiedad, asesoramiento jurídico y, si se solicita una hipoteca, posibles costes de tasación.

La normativa distribuye determinados gastos relacionados con el préstamo hipotecario entre el banco y el prestatario. Por tanto, no es correcto atribuir automáticamente al comprador todos los costes bancarios y notariales de la hipoteca.

En comunidades con tipos elevados de ITP, los gastos adicionales de una vivienda usada pueden alcanzar el 12%–14% del precio e incluso superarlo en ciertas operaciones. Es preferible elaborar un presupuesto individualizado.

Otro error es confiar en que declarar un precio inferior en la escritura reducirá necesariamente el impuesto. Las reglas del valor de referencia pueden impedirlo, y declarar información incorrecta puede dar lugar a comprobaciones y liquidaciones complementarias.

Además, una valoración de adquisición artificialmente baja puede perjudicar al propietario cuando venda el inmueble. Si el valor de adquisición reconocido es inferior al real, la ganancia patrimonial sujeta a tributación podría resultar mayor. Las reglas de valoración del ITP y las aplicables a la ganancia patrimonial no son idénticas.

También conviene recordar que los tipos aplicables a vehículos u otros bienes no tienen por qué coincidir con los del ITP inmobiliario.

Qué comprobar antes de comprar vivienda

Antes de entregar una señal, verifica tres aspectos: el tipo de ITP aplicable en la comunidad autónoma, si puedes acogerte a algún beneficio fiscal y qué valor se utilizará como base imponible, incluido el valor de referencia del Catastro cuando exista.

Un abogado especializado o una agencia con experiencia en la zona puede ayudarte a revisar estos puntos, evitando cálculos basados únicamente en cifras generales para toda España.

La normativa puede cambiar y las operaciones inmobiliarias a veces se prolongan durante varios meses. Conviene confirmar las condiciones vigentes poco antes de la firma.

En Alegria realizamos este tipo de cálculos con nuestros clientes de forma habitual. Una vivienda puede parecer una buena oportunidad por su precio anunciado, pero el presupuesto real cambia al incorporar impuestos y gastos de formalización.

Preferimos explicar todos estos importes antes de llegar a la notaría. Comprar una vivienda ya implica suficientes decisiones como para añadir gastos imprevistos al final. Si estás buscando una propiedad en la costa española, podemos ayudarte a revisar los números, estudiar posibles beneficios fiscales y organizar la operación con un presupuesto más claro.

Esta información no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal ni una oferta vinculante. Los tipos, plazos y beneficios fiscales deben comprobarse conforme a la normativa vigente en la fecha de la operación.