kiinteistön ostaminen espanjasta: usein kysyttyjä kysymyksiä

Varaa noin 10–12 % hinnan päälle: uudiskohde maksaa 10 % ALV:n (Kanarialla IGIC 6,5 %), käytetty kohde ITP-veron ~6–11 % alueesta riippuen, lisäksi AJD ~0,5–1,5 %, notaarin ja rekisteröinnin maksut, arviointi sekä mahdolliset lainakulut.

• Lisätietoja löytyy vuoden 2025 kuluja ja veroja koskevasta katsauksestamme.

Saatat olla kiinnostunut myös:

• Asunnon oston tukipalvelu Espanjassa

Empadronamiento on kuntakohtainen väestörekisteriin ilmoittautuminen, joka vahvistaa asumisesi tietyssä osoitteessa.
Mihin tarvitaan: lasten kouluilmoittautuminen; pääsy julkiseen terveydenhuoltoon; alennukset kunnan palveluissa; todistukset viisumia/oleskelua varten; äänestäminen kunnallisvaaleissa (EU-kansalaiset).
Miten hakea: mene Ayuntamientoon (kaupungintalo) passin, NIE-numeron ja asumistodistuksen (Escritura tai vuokrasopimus) kanssa. Myönnetään heti, maksutta.
Tärkeää: empadronamiento ei anna oleskeluoikeutta – se on vain osoitteen rekisteröinti.

Saatat olla kiinnostunut myös:

Palvelu ”Väestörekisteriin ilmoittautuminen Espanjassa omassa tai vuokra-asunnossa”

Se on rekisteröity avo-/kumppanuus, jossa kaksi henkilöä (mikä tahansa sukupuoli) asuu yhdessä ilman avioliittoa. Rekisteröinti tehdään alueellisessa tai kunnallisessa rekisterissä, ja vaatimukset vaihtelevat (yhteisasumisaika, kotikunta, siviilisääty, todistajat). Vaikutukset: helpottaa oleskelua EU-perheenjäsenenä, antaa pääsyn joihinkin etuuksiin, sekä vuokra-/asumissuojaan. Ei vastaa avioliittoa: ei automaattista avio-oikeutta tai perintöä ilman testamenttia. Päättyminen sovinnolla, yhdessäolon päättyessä tai avioliiton myötä.

Lue kattava artikkelimme avioliiton solmimisesta Espanjassa.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) on vuosittainen kiinteistövero.
Laskenta: 0,4–1,3 % kiinteistön kiinteistörekisteriarvosta (kunnan mukaan). Rekisteriarvo on tyypillisesti 30–50 % markkina-arvoa alempi.
Esimerkit:
• Huoneisto €150 000: IBI €300–600/vuosi
• Huvila €500 000: IBI €800–1 500/vuosi
Maksu: kerran vuodessa (yleensä syys–lokakuussa) kaupungintaloon; suoraveloitus mahdollista. Myöhästymissakko — 20 %.

Lue artikkelimme IBI-verosta.

Ei-residentille sovelletaan samoja ostoveroja kuin residenteille:
• Uudiskohde: ALV (IVA) 10 % (Kanarialla IGIC 6,5 %) + AJD-leimavero n. 0,5–1,5 % autonomiasta riippuen.
• Jälkimarkkina: ITP-varainsiirtovero n. 6–11 % (aluekohtainen).
Erityistapaus: jos myyjä on ei-residentti, ostajan on pidätettävä 3 % hinnasta ja maksettava se verottajalle (Modelo 211) — pidätys, ei ostajan oma vero. Notaari- ja rekisteröintikulut erikseen.

• Lisätietoja löytyy vuoden 2025 kuluja ja veroja koskevasta katsauksestamme.

Saatat olla kiinnostunut myös:

• Asunnon oston tukipalvelu Espanjassa

Lyhyesti: ISO-mikrosiru, voimassa oleva rabiesrokotus, oikeat asiakirjat ja lentoyhtiön sääntöjen mukainen kuljetus.
Vaiheet:
• Tunnistus: ISO 11784/11785 -sirutus ennen rokotusta.
• Rabies: voimassa oleva rokotus; ensimmäisen jälkeen odotus 21 päivää.
• Asiakirjat:
– EU:sta — EU-lemmikkipassi valtuutetulta eläinlääkäriltä;
– EU:n ulkopuolelta — EU-terveystodistus (laaditaan 10 päivän sisällä ennen saapumista) liitteineen.
• Saapuminen: enintään 5 lemmikkiä, ei kaupalliseen tarkoitukseen; sisään tulo matkustajien tarkastuspisteen kautta.
• Kuljetus: varaa paikka etukäteen; IATA-hyväksytty kuljetuslaatikko, vesi ja imukykyinen alusta; tarkista rajoitukset lyhytkuonoisille roduille.
• Huom.: heisimatolääkitys ei ole pakollinen Espanjaan, mutta voi vaatia transitissa.

Lue lisätietoja artikkelistamme.

Lyhyt lista: Valencia (hinta–laatu, ranta, coworking), Málaga (ympärivuotinen aurinko, lentoasema, tech-skene), Madrid (ura ja liikenneyhteydet, kalliimpi), Barcelona (startup-ekosysteemi, meri, korkeammat kulut), Alicante (rauhallisempi, leuto talvi), Las Palmas de Gran Canaria (täydellinen talvikohde, surf, coliving), Sevilla (kulttuuri, ruoka, edullisuus).
Valintakriteerit: budjetti, ilmasto, lentoyhteydet ja coworking-tarjonta.

Lue artikkelimme Espanjan parhaista kaupungeista etätyöhön.

• Uuden auton osto: ALV (IVA) 21 % + rekisteröintivero 0–14,75 % CO₂:n mukaan.
• Käytetty yksityiseltä: ITP-vero n. 4–8 % (alueesta riippuen), ei ALV:tä.
• Tuonti EU:n ulkopuolelta: Tulli n. 10 % + ALV 21 % + mahdollinen rekisteröintivero.
• Vuosittain: IVTM — kunnan ajoneuvovero (riippuu kunnasta ja verotehosta).
• Muuta: DGT-siirtomaksut ja ITV-katsastus ovat maksuja, eivät veroja.

Escritura de Compraventa on notaarin vahvistama kauppakirja — Espanjassa kiinteistön tärkein omistusoikeuden asiakirja. Se allekirjoitetaan notaarin läsnä ollessa, kun koko kauppahinta on maksettu. Notaari tarkistaa henkilöllisyydet, selittää ehdot ja lukee asiakirjan espanjaksi.
Sisältö: ostajan ja myyjän tiedot, NIE, kohteen kuvaus, hinta, maksutapa, vahvistus velattomuudesta.
Allekirjoituksen jälkeen: ostaja saa alkuperäisen Escrituran ja rekisteröi sen Registro de la Propiedad -rekisteriin (€400–800, 2–8 viikkoa). Rekisteröinnin jälkeen omistusoikeus on lain suojaama.

Lisätietoja löydät artikkelistamme.

Nota Simple on virallinen ote Registro de la Propiedad -rekisteristä, joka sisältää täydet tiedot kiinteistöstä.
Mitä se näyttää: nykyinen omistaja; rasitteet (laina, ulosmittaukset, käyttöoikeudet); rajat ja pinta-ala; kauppahistoria.
Miksi tarpeen: oikeudellisen puhtauden tarkistus ennen ostoa — jos myyjällä on laina tai ulosmittaus, osto on riskialtis.
Miten hankitaan: verkossa rekisteristä (€9), gestorían kautta (€20–30) tai agentti tilaa maksutta.
Voimassaolo: 3 kuukautta. Ennen Escrituran allekirjoitusta tilaa aina tuore Nota Simple.

Jos haluat tietää lisää, lue artikkelimme «Kaikki, mitä sinun tarvitsee tietää Nota Simplestä Espanjassa».

Tämä saattaa kiinnostaa sinua:

Palvelu Nota Simplen hankkimiseksi

• Koulun ja alueen valinta: tarkista empadronamiento-osoitealue ja koulutyyppi — julkinen, concertado tai yksityinen.
• Milloin: varsinainen haku keväällä syyskuun aloitukseen; lukuvuoden aikana haetaan vapaista paikoista.
• Missä: verkossa autonomisen alueen portaalissa tai koululla/kunnassa.
• Asiakirjat: lapsen ja huoltajan passit, NIE jos on, libro de familia tai syntymätodistus, empadronamiento, rokotustiedot, aiemmat todistukset siirryttäessä.
• Sijoitus: listat julkaistaan, sitten matrícula ja alkuperäisdokumentit.
• Huom.: ilman padrónia kysy vaihtoehtoisista kriteereistä; uudet tulijat voidaan sijoittaa myös kesken lukuvuoden.

Lue artikkelimme Espanjan parhaista kouluista.

Tämä saattaa kiinnostaa sinua:

Palvelu koulupaikan järjestämiseksi Espanjassa.

Top-10 pula-ammatit 2024–2025:

1. IT-kehittäjät (35 000–70 000 €/v)

2. Terveydenhuolto: lääkärit, sairaanhoitajat (30 000–60 000 €)

3. Insinöörit (30 000–55 000 €)

4. Vieraiden kielten opettajat (20 000–35 000 €)

5. Matkailuala (22 000–40 000 €)

6. Logistiikka (25 000–45 000 €)

7. Kokit (18 000–35 000 €)

8. Rakentaminen (20 000–35 000 €)

9. Kuljettajat (20 000–30 000 €)

10. Talous ja kirjanpito (25 000–50 000 €)
    Kieli: espanjaa vaaditaan useimmissa tehtävissä; IT:ssä kansainvälisissä yrityksissä englanti riittää.

Käytännössä: ei-residentit 60–70 % LTV, residentit jopa ~80 % ensiasuntoon. 90 % on harvinaista ja vaatii tyypillisesti lisävakuuden/takaajan tai erityisohjelman. Pankki rahoittaa alhaisemman hinnan (kauppahinta vs. arvio). Verot ja kulut (~10–12 %) maksetaan yleensä itse. Lupaukset “taattu 80–90 %” ilman arviota ja luottoanalyysiä — varoitusmerkki.

Lisätietoja Espanjan asuntolainoista löydät artikkelistamme.

Saatat olla kiinnostunut myös:

Palvelu asuntolainan hankkimiseksi Espanjassa

Euribor on euroalueen pankkien välinen viitekorko ja Espanjan vaihtuvakorkoisten asuntolainojen perusta.
Nykyinen taso (12 kk): noin 2,20 % marraskuun 2025 alussa (päivähavainnot).
Näin toimii: korko = Euribor + marginaali. Esim.: +0,89 % ⇒ kokonaiskorko ≈ 3,09 %. Uusintahinta yleensä 6–12 kk välein; Euriborin nousu kasvattaa maksuerää, lasku pienentää.
Tausta: 2024–2025 Euribor laski >2,4 %:sta ~2,2 %:iin, keventäen vaihtuvakorkoisia lainoja.

Lisätietoja Espanjan asuntolainoista löydät artikkelistamme.

Saatat olla kiinnostunut myös:

Palvelu asuntolainan hankkimiseksi Espanjassa

Tuote 65+-omistajille: pankki maksaa kuukausituloa tai kertamaksun kotiasi vastaan, ja saat jatkaa asumista.
Miten toimii: laina kiinteistöä vastaan, tyypillisesti 30–40 % arvosta. Kuoleman jälkeen perilliset voivat maksaa velan ja pitää asunnon, tai pankki myy sen.
Edellytykset: ikä 65+, omistusasunto ilman rasitteita, arvo > 150 000 €.
Plussat: lisätuloa eläkkeellä; saat asua kotona.
Miinukset: perilliset saavat velalla rasitetun omaisuuden tai eivät mitään; korko ~4–6 %; ehdot monimutkaiset.
Yleisyys: Espanjassa melko harvinainen—moni myy ja pienentää asumista.

Valmistele:
• Lapsen ja huoltajan passi/henkilökortti
• Libro de familia tai syntymätodistus (apostille/käännös tarvittaessa)
• Empadronamiento Torreviejassa
• Rokotustiedot/terveyskortti
• Viimeisten 1–2 vuoden todistukset sijoitusta varten
• Hätäyhteystiedot ja tiedot sairauksista/allergioista
• Passikuvat (joskus pyydetään)
• Mahdollinen NIE/TIE tai viisumi (oikeus koulunkäyntiin säilyy)
Haku verkossa Valencian autonomian portaalissa tai koululla/ kaupungintalolla; sen jälkeen matrícula alkuperäisillä asiakirjoilla.

• Tilityyppi: residentti (NIE/TIE) tai ei-residentti.
• Asiakirjat: passi; NIE/TIE tai ei-residenttitodistus; osoitetodiste (empadronamiento/vuokrasopimus); puhelin/sähköposti; tulotiedot; veroresidenssin itseilmoitus (CRS/FATCA).
• Vaiheet: valitse pankki → haku verkossa tai konttorissa → tunnistautuminen ja sopimukset → IBAN ja kortti → sovelluksen aktivointi.
• Aika: samana päivänä–muutamia päiviä.
• Maksut: tilin/kortin ylläpito, siirrot, automaatit; usein maksuttomuus ehtoja vastaan (palkka, saldo).
• Ei-residentit: mahdollinen non-resident-todistus.
• Yrittäjät: voi vaatia autónomo-rekisteröinnin ja NIF:n.

• Ajokortti:
– EU/ETA/Sveitsi: oma kansallinen kortti kelpaa voimassaoloajan; asuessa rekisteröinti DGT:lle suositeltavaa.
– Muut (vierailija): kansallinen kortti + kansainvälinen ajolupa (IDP) tarvittaessa, enintään 6 kk maahantulosta.
– Jos jäät pysyvästi: noin 6 kk kuluessa vaihto espanjalaiseen (jos sopimus) tai teoria+ajokoe.
• Ikäraja: 18 (vuokraamot usein 21–25 + ajokokemus).
• Autossa mukana: ajokortti (ja IDP), passi/ID, vakuutus (SOA), rekisteriote (permiso de circulación), katsastus ITV.
• Varusteet: heijastinliivi, varoituskolmio tai V16-majakka.

• Perustiedot: asiakas-/sopimusnumero, toimitusosoite (suministro), titular, jakso (yleensä 1–2 kk).
• Vesimittari: numero/tyyppi, edellinen/nykyinen lukema, kulutus m³. «Estimada» = arvio, «Real» = todellinen.
• Maksuerät:
– Cuota fija (perusmaksu).
– Kulutus lohkoittain (bloques) — m³-hinta nousee portaissa.
– Saneamiento/alcantarillado (viemäri).
– Depuración (jäteveden puhdistus).
– Canon (alueellinen maksu, jos on).
• ALV: IVA 10 % kotitalouksille.
• Yhteensä: erien summa + ALV.
• Vinkit: vertaa m³ aiempiin; piikki viittaa vuotoon. Basura (jätemaksu) usein erillisellä laskulla.

• Tunnistetiedot: sopimusnumero, CUPS, osoite, myyjä (comercializadora) ja verkkoyhtiö, laskutuskausi.
• Tariffi/markkina: PVPC (säädelty) aikajaksoilla punta/llano/valle tai vapaa markkina (kiinteä/ muuttuva, usein aikaperusteinen).
• Tehomaksu (potencia): sovittu kW ja kiinteä maksu €/kW/vrk tai kk.
• Energiakomponentti: kulutus kWh per jakso × hinta/kWh. «Real» = todellinen; «Estimado» = arvioluku.
• Muut erät: mittarin vuokra, loistehon maksu, lisäpalvelut/vakuutukset.
• Verot: IVA/IGIC ja sähkövero kulloinkin voimassa olevin prosentein.
• Oma tuotanto: compensación por excedentes — hyvitys verkkoon syötetystä energiasta.
• Loppusumma: erien summa + verot.
• Vinkit: mitoita potencia oikein; siirrä kulutusta valle-tunneille; poista turhat lisäpalvelut.

• Sääntely: RD 244/2019 → ylijäämän hyvitys (≤100 kW) ja yhteisöaurinko taloyhtiöille. 
• Tuet: RD 477/2021 (NextGen) akku- ja paneelituki alueiden kautta.
• Mittakaava: kertynyt ~8,1–8,6 GW (2024), lisäys 1,18 GW vuonna 2024; PV suurin asennettu kapasiteetti verkossa.
• Kunnalliset helpotukset: IBI/ICIO-alennuksia monissa kunnissa (~67 % vuonna 2025).
• Hinta/tuotto: kotijärjestelmät ~€4–7k (3–6 kW), takaisinmaksu 4–8 v.

Termillä viitataan kahteen eri veroon:

1. Kunnallinen plusvalía (IIVTNU) — kunnan vero kaupunkimaan arvonnoususta myynnissä/lahjassa/perinnössä.
   • Maksaja: yleensä myyjä; lahjassa/perinnössä saaja.
   • Määräaika: 30 arkipäivää (kauppa) / 6 kk perinnössä (jatkettavissa).
   • Laskenta: valinta objektiivisen kaavan (maan kadastraaliarvo × kertoimet) ja todellisen voiton välillä (verovelvolliselle edullisempi). Maaseutumaa ei veroteta; ilman arvonnousua veroa ei synny.

2. Luovutusvoittovero myynnistä (IRPF/IRNR) — todellisesta voitosta (myynti − hankinta ± kulut). Mahdollisia huojennuksia (esim. uudelleensijoitus omaan kotiin, ikähuojennukset).

• Luovutusvoittovero:
  – Residentit (IRPF): säästöasteikko 19/21/23/27/28 %.
  – Ei-residentit (IRNR): vero voitosta; ostaja pidättää 3 % hinnasta (Modelo 211); myyjä tekee Modelo 210 (4 kk) hyvitystä/lisämaksua varten.
  – Vähennykset: osto/myyntikulut, välittäjä, notaarit/rekisteri, parannukset. Helpotukset: uudelleensijoitus omaan kotiin, 65+ ym.

• Kunnallinen plusvalía (IIVTNU): kaupunkimaan arvonnoususta; ilman nousua vero voi olla 0.

• ALV (IVA): vain uudiskohteen 1. luovutuksessa (yleensä 10 % asunnoissa); tavanomaisessa jälleenmyynnissä ei ALV:tä.

• Muut: lainan kuittaus notaarilla/rekisterissä, todistukset.

Riippuu painotuksista:
• Ilmasto & arki: Espanja = enemmän aurinkoa ja edullisempi vapaa-aika; Israel = energiset rannikkokaupungit.
• Turvallisuus & vakaus: Israelissa korkeampi geopoliittinen riski; Espanja koetaan vakaammaksi.
• Elinkustannukset: Espanja on edullisempi (asuminen/ruoka); Israel (Tel Aviv/Jerusalem) kalliimpi.
• Työ & palkat: Israel maksaa paremmin tech/biomed/defense-aloilla; Espanja tarjoaa paremman work-life balance ja kasvavat turismi/palvelut/tech-hubit.
• Terveydenhuolto & koulutus: vahvat järjestelmät molemmissa; Espanjassa universaali julkinen hoito pienin omavastuukuluin; Israelissa lääkennovaatio ja vahvat STEM-yliopistot.
Peukalosääntö: haet huippupalkkaa ja uravauhtia techissä → Israel. Haluat auringon, matalammat kulut ja tasapainon → Espanja.

Riippuu painotuksista:
• Ilmasto & elämäntapa: Espanja = enemmän aurinkoa ja halvempaa vapaa-aikaa; Ranska = vahvat kaupunkikeskukset ja kulttuuri.
• Kustannus vs. palkka: Espanja yleensä edullisempi; Ranskassa korkeammat palkat mutta myös kulut/verotus.
• Terveydenhuolto: julkiset järjestelmät molemmissa; omavastuut usein pienemmät Espanjassa.
• Työmarkkinat: Ranska – teollisuus/insinööri/luksus; Espanja – matkailu/palvelut sekä tech-hubit (Madrid, Barcelona, Valencia).
• Perhe & koulutus: hyvät julkiset verkostot; Espanja usein edullisempi päiväkoteihin/kouluihin, Ranska tunnettu grandes écoles.
• Kieli/integraatio: ranska vs. espanja (englanti toimii tech-keskuksissa).
• Oleskelu: EU-kansalaisille vapaa; kolmansista maista vaihtoehdot samankaltaiset, Espanjassa Digital Nomad Visa vetää.
Nyrkkisääntö: haet maksimaalista palkkaa/uraa → Ranska. Haluat auringon, matalammat kulut ja balanssin → Espanja.

Riippuu painotuksista: Valencia = suurempi työmarkkina, yliopistot ja kulttuuri, vahva joukkoliikenne (metro/AVE) + kaupunkirannat; Alicante = aurinkoisempi ja rauhallisempi, rantakeskeinen arki ja usein matalammat kulut. Nyrkkisääntö: ura & kulttuuri → Valencia; aurinko, ranta & leppoisa tahti → Alicante.

Riippuu painotuksista. Espanja: enemmän aurinkoa, usein edullisempi arki, vahva julkinen terveydenhuolto ja hyvä work-life-balance. Italia: ainutlaatuinen kulttuuri/keittiö, muoti- ja design-keskukset. Nyrkkisääntö: aurinko + kohtuukustannukset → Espanja; klassinen kulttuuri + design → Italia.

Ostaja: passi/ID, NIE, verosoite, varojen todistus (tiliotteet/siirrot), espanjalainen IBAN, varaus ja/tai arras-sopimus; jos laina: ennakkohyväksyntä, arvio (tasación), vakuutukset. Notaarilla: varat valmiina (tilisiirto/pankkiveksi), verotiedot ITP tai IVA+AJD maksuun. Tarkistukset: tuore Nota Simple, uusin IBI, taloyhtiön velkatodistus, energiatodistus (CEE), kiinteistötunnus; uudiskohteessa LPO ja 10 v rakenteiden vakuutus (seguro decenal).

Vaikeaa, mutta joskus mahdollista. Tässä budjetissa 2-mh asunnot ovat harvinaisia ja usein vanhoja, remonttia vaativia, alakerroksissa tai 500–900 m rannasta. Vuoden 2025 keskimääräinen neliöhinta rannalla ylittää yleensä tämän tason. Harkitse budjetin nostoa 70–90 k€, 1 mh vaihtoehtoa tai alueita Acequión, Los Náufragos, La Mata. Tarkista suodatetut ilmoitukset (≤60 000 €, 2 mh).

Kyllä. Myynti onnistuu valtakirjalla (notaarilla vahvistettu).
Kulku:

1. Valtakirja Espanjassa tai kotimaassa Haagin apostillalla – valtuudet myyntiin, varojen vastaanottoon ja lainojen kuittaukseen.

2. Asiakirjat: passi/NIE, Escritura, tuore Nota Simple, IBI, taloyhtiön velkatodistus, CEE-energiatodistus, pankkitiedot.

3. Allekirjoitus: asiamies allekirjoittaa kauppakirjan notaarilla; mahdollinen laina poistetaan.

4. Verot: plusvalía (kunnallinen) ja luovutusvoittovero (IRPF/IRNR). Ei-residentille ostaja pidättää 3 %; Modelo 210 loppuselvitykseen.

5. Maksu: tilisiirto/pankkiveksi; rekisteröinnin hoitaa notaarin gestoría.

Vuokranantaja yleensä: taloyhtiövastike (comunidad), IBI-kiinteistövero, rakennus-/kotivakuutus, välitys- ja sopimuskulut, sekä kunnossapito/suuremmat korjaukset.
Vuokralainen yleensä: vuokra, laillinen takuu (1 kk) + sovitut lisätakaukset (enint. 2 kk), sähkö/vesi/kaasu/Internet, pienet kulumisesta johtuvat korjaukset, vapaaehtoinen irtaimistovakuutus.
Sopimuksesta/kunnasta riippuen: jätemaksu ja osa comunidad-kuluista voidaan veloittaa, jos kirjattu sopimukseen.

• Bruttotuotto = (vuokratuotto/vuosi ÷ ostohinta) × 100.
• Nettotuotto (cap rate) = (vuokra – vuotuiset kulut) ÷ (hinta + kauppakulut) × 100.
• Cash-on-cash = (vuotuinen nettokassavirta ennen veroja) ÷ (oma pääoma) × 100.
Kulut: IBI, comunidad, vakuutus, huolto, hallinnointi, vajaakäyttö 5–8 %, korjaukset.
Esimerkki: 180 000 € + 10 000 €, vuokra 11 400 €/v, kulut 2 200 €/v → bruto 6,3 %, netto 4,8 %; 80 000 € omaa, 5 000 €/v kassavirta → CoC 6,3 %.

Tyypillisesti 3 000–6 000 € käytetyissä kohteissa (tai ~1–2 % kalliissa). Uudiskohteissa usein 3 000–10 000 € (tai 1–3 %). Varaus hyvitetään kauppahinnassa ja pitää asunnon varattuna 7–15 päivää kunnes arras-sopimus (~10 %) allekirjoitetaan. Pyydä aina kuitti ja palautusehdot (lainaehto, vakavat oikeudelliset puutteet).

• Aikataulu yleensä: haku 1–3 vk; varaus 7–15 pv due diligenceen; kauppa 3–6 vk varauksesta (lainan kanssa 4–8 vk).
• Vaiheet: varaus, lailliset tarkistukset & Nota Simple, mahdollinen arras (~10 %), NIE, pankkitili, arvio/laina, notaarilla allekirjoitus, ITP tai IVA+AJD, rekisteröinti.
• Matkat? Eivät pakollisia, jos teet notaarivaltakirjan edustajalle. Halutessasi yksi käynti riittää.

Kyllä. Yleensä LTV 60–70 %, laina-aika 15–25 v (joskus 30), ikäraja eräpäivänä ≤70–75. Kiinteä/“eurobor”-muuttuva/sekamalli; velka-tulo ≤30–35 %.
Asiakirjat: passi + NIE, tulot, veroilmoitukset, 6–12 kk tiliotteet, luottoraportti, tasación, varojen alkuperä käsirahaan.
Kulut: arvio €300–600, avaus 0–1 %, vakuutukset (koti/mahd. henkivakuutus) + ITP tai IVA+AJD, notaari/rekisteri.
Aika: noin 4–8 viikkoa. Tarvitset espanjalaisen pankkitilin ja NIE.

Kyllä. SNS tarjoaa universaalin kattavuuden asukkaille, vahvan perusterveydenhuollon ja laadukkaat julkiset sairaalat. Hoito on yleensä maksutonta palvelupisteessä (pienet omavastuut lääkkeistä). Ei-kiireellisissä erikoisissa voi olla jonot, joten moni ottaa yksityisvakuutuksen nopeuttaakseen palvelua. EU-matkailijat: EHIC; muut tarvitsevat yksityisen vakuutuksen.

• Järjestelmä: julkinen SNS kattaa raskauden, synnytyksen ja jälkihoidon maksutta asukkaille (terveyskortti). Monet ottavat yksityisvakuutuksen (huom. odotusajat 8–10 kk).

• Neuvola/seuranta: kätilö + gynekologi; kokeet ja ultraäänet noin 12/20/32 vk; synnytyssuunnitelma mahdollinen.

• Synnytys: julkisessa tai yksityisessä sairaalassa; epiduraali, puolison läsnäolo, varhainen imetys.

• Synnytyksen jälkeen: yhdessäolo, vastasyntyneen tarkastukset, lastenlääkäri ja rokotusohjelma.

• Paperit: väestörekisteröinti (Registro Civil) 5–8 päivän sisällä, terveydenhuoltoon ilmoittautuminen, tarvittaessa konsulaattiasiat.

• Vanhempainvapaat: työntekijöille 16 viikkoa/vanhempi (palkallista).

• Ei-residentit: tarvitsette vakuutuksen/EU-EHIC.

• EU/ETA (Suomi): Voit ajaa EU-ajokortilla Espanjassa asukkaana. Halutessasi voit vaihtaa sen espanjalaiseen (hallinnollinen menettely, ei uusia kokeita). Vaihto helpottaa mm. uusimista ja sakkojen hallintaa.

• Sveitsi/Andorra/Liechtenstein/Monaco: useimpiin on vaihtosopimus → canje ilman kokeita korttiluokista riippuen.

• Muut maat (USA, Kanada, Australia ym.): ulkomainen kortti kelpaa 6 kk siitä, kun sinusta tulee residenciä Espanjassa. Sen jälkeen ei vaihtoa → hankit espanjalaisen kortin alusta (teoria + ajokoe).

• Turistit: voivat ajaa tilapäisesti kansallisella kortilla; joissakin maissa suositellaan/vaaditaan kansainvälistä ajolupaa (IDP).

Espanjalainen kortti “nollasta” (jos vaihtoa ei ole):

1. Lääkärintarkastus (psicotécnico).

2. Ajanvaraus DGT:hen, maksu.

3. Teoriakoe (CBT).

4. Ajokoe DGT-tarkastajalla.

5. Permiso de conducir postitse.

Riippuu painotuksista.

• Espanja: aurinkoinen ilmasto, julkinen terveydenhuolto, usein edullisempi arki suurten keskusten ulkopuolella, hyvä work-life-balance. Palkkataso matalampi ja työmarkkina rauhallisempi.

• UK: yleensä korkeampi palkka ja uravauhti (Lontoo ym.), täysin englanninkielinen arki. Miinukset: kallis asuminen/päivähoito, sateet, tiukemmat luvat Brexitin jälkeen; NHS ilmainen mutta jonot.
  Nyrkkisääntö: ilmasto & kustannukset → Espanja; ansiot & uramahdollisuudet → UK.

• Terveydenhuolto: Espanja — universaali julkinen, Canada — provincial Medicare (hyvä, mutta jonot ei-kiireellisessä).

• Työ & palkka: Kanadassa korkeammat palkat ja kysyntä STEM/terveys/insinööri; Espanjassa kasvu etätyö/palvelut/matkailu/nišsitekniikka.

• Maahanmuutto: Kanadassa selkeät PR-reitit (Express Entry, PNP, opiskelu→PGWP); Espanjassa Digital Nomad/Non-Lucrative/työlupa, pysyvä oleskelu hitaampi.

• Elinkustannukset: Espanja usein edullisempi suurten keskusten ulkopuolella; Kanada kallis Torontossa/Vancouverissa.

• Ilmasto/elämäntapa: Espanja — leuto Välimeri; Kanada — kylmät talvet, huippuluokan luonto.
  Nyrkkisääntö: ilmasto & arjen laatu → Espanja; ansiot & PR-polut → Kanada.

• Espanja: julkinen terveydenhuolto, turvallinen arki, hyvä work-life-balance, kohtuukustannukset monilla alueilla, viisumit (Digital Nomad/Non-Lucrative). Palkkataso matalampi.

• USA: huippupalkat ja uravaihtoehdot, mutta kallis terveydenhuolto, tiukat työviisumit ja korkeat kustannukset isoissa keskuksissa.
  Nyrkkisääntö: elämänlaatu & terveydenhuolto → Espanja; ansiot & uran kasvu → USA.

• Terveydenhuolto: molemmissa universaali julkinen; Espanjassa saatavuus usein tasaisempi, Italiassa laatu hyvä mutta alue-eroja.

• Työ & palkat: taso samantapainen (kohtuullinen). Espanja: matkailu/palvelut/nišsitekniikka; Italia: teollisuus/muotoilu/terveydenhoito.

• Luvat: Espanja Digital Nomad/Non-Lucrative/työ/HQ; Italia Elective Residence, työviisut ja Digital Nomad, usein byrokraattisempi.

• Elinkustannukset: lähellä toisiaan; Espanja monin paikoin edullisempi; Pohjois-Italia kalliimpi kuin etelä.

• Kieli/arki: espanja monelle helpompi; Italiassa italia välttämätön turistikohteiden ulkopuolella.

• Ilmasto/elämäntapa: molemmat välimerellisiä; Espanja usein aurinkoisempi, Italia kulttuuri & ruoka huipussaan.
  Nyrkkisääntö: aurinko, sujuvat viranomaisasiat, hinta → Espanja. Italian kulttuuri/keittiö ja siedät byrokratian → Italia.

1. Rekisteri (Nota Simple): omistus, panttaukset, ulosmittaukset, rasitteet.

2. Katasteri & pohjat: pinta-alat/rajat = Escritura.

3. Velat: IBI, jätemaksu, velaton todistus comunidadilta (vastikkeet/erityisvastikkeet).

4. Luvat: rakennus/ensimmäinen käyttö tai habitabilidad (alueesta riippuen), kaava.

5. Tekniikka: asiantuntijatarkastus; taloyhtiön ITE/IEE-raportit; kosteus/rakenne/järjestelmät.

6. Todistukset: energiatodistus (CEE), occupancy/habitabilidad, sähkö/kaasu/vesi.

7. Vuokrat & rajoitukset: voimassa olevat vuokrat, lyhytaikavuokrauksen säännöt/lupa.

8. Arvio (tasación) lainaa varten; riskit (ranta/tulva).

9. Kaupan kulut: ITP tai ALV+AJD, notaari/rekisteri/gestoría.

10. Sopimukset: varaus, sitten arras (~10 %) rahoitus- ja rasitteidenpoistoehdoilla.

11. Ostajan paperit: NIE, espanjalainen tili; valtakirja etäostoon.
    Vinkki: käytä riippumatonta juristia ja pyydä kaikki kirjallisena.

• Oikeudet ja rasitteet: piilevät panttaukset/ulosmittaukset/rasitteet ilman Nota Simple – ja rekisteritarkastusta.

• Pinta-ala/laillisuus: Katasteri–Escritura-erot; luvattomat laajennukset, puuttuva habitabilidad/ensimmäinen käyttö.

• Velat: IBI, jätemaksu, comunidad-rästit siirtyvät ostajalle.

• Kunto: kosteus/rakenne/sähkö- ja LVI-viat eivät näy kuvissa/virtuaalikierroksissa.

• Vuokrat/rajat: voimassa olevat vuokrasopimukset, lyhytaikavuokraus-kiellot tai -lupapula.

• Arvio & rahoitus: matala tasación → isompi oma rahoitus; pankin aikataulut pitenevät etänä.

• Maksuhuijaukset: varaus maksutilille ilman turvaa, väärennetyt tilitiedot.

• Allekirjoitukset: ilman valtakirjaa notaarit, rekisteröinti ja liittymien siirto viivästyvät.
  Ratkaisu: riippumaton lakimies, täysi due diligence, velaton todistus taloyhtiöltä, tekninen tarkastus, pankkitasoarvio, jäljitettävät maksut, valtakirja.

Suuntaa-antavasti:

• IBI (kiinteistövero): asunto €300–800/v; villa €800–1 800/v.

• Jätemaksu: €50–150/v.

• Yhtiövastike/comunidad: asunto €40–150/kk; villa urbanisaatiossa €20–80/kk.

• Vakuutus: asunto €120–300/v; villa €250–600/v.

• Kulut (normaali käyttö): sähkö €40–120/kk, vesi €15–40/kk, kaasu €20–60/kk, netti €25–40/kk.

• Ylläpitoreservi: 0,5–1 % arvosta/v; allas/puutarha €60–200/kk.

• Tyhjillään: perusmaksut vesi/sähkö €15–30/kk/kpl; hälytin €20–40/kk.
  Esimerkit: 2h asunto rannalla €1 800–3 200/v; villa altaalla €3 500–7 000/v.

1. Bruttotuotto = vuokra/vuosi ÷ ostohinta.

2. Nettotuotto (cap rate) = NOI ÷ ostohinta, missä NOI = vuokra − (comunidad, IBI, vakuutus, ylläpito, vajaakäyttö, hallinnointi, mahdolliset käyttömaksut).

3. Cash-on-cash = (NOI − vuosittainen lainanhoito) ÷ oma raha (käsiraha + varainsiirto/kulut).

4. Huomioi: hankintakulut (ITP tai ALV+AJD), turistilisenssi, tulovero (IRPF/IRNR), capex.

Esimerkki: hinta €200 000, vuokra €1 000/kk (= €12 000/v), kulut €3 900/v ⇒ NOI €8 100 → brutto 6,0 %, netto 4,05 %; lainalla (€7 200/v) ja oma raha €100 000 ⇒ CoC ≈ 0,9 %.

Valitun kohteen ominaisuuksista riippuen 3 000–6 000 €.

Kyllä. Espanjassa on inklusiivinen koulutus ja tuki terveydenhuollosta ja sosiaalipalveluista. Koulut tarjoavat erityisopetusta (PT), puheterapiaa (AL), yksilöllisiä suunnitelmia ja joissain kunnissa erityisluokkia/TEA-yksiköitä; SNS hoitaa pediatrian, varhaiskuntoutuksen (0–6 v.) ja tarvittavat lähetteet.
Mitä tuoda: käännetyt lääkäri- ja kouluraportit, IEP/PEI, hoitohistoria.
Ensiaskeleet: empadronamiento → koulun ohjaustiimi → terveyskeskus → tarv. vammaisuuden/dependencian hakeminen. Useimmat perheet kokevat vähittäisen, myönteisen sopeutumisen.

Riippuu kouluista, budjetista ja ilmastosta.

• Valencia (seutu): ranta, kohtuuvuokrat, hyvä terveydenhuolto ja int. koulut.

• Alicante/Costa Blanca: leuto talvi, rauhallinen arki, hyvät lennot.

• Málaga/Costa del Sol: paljon perhepalveluja ja kouluja, kansainvälinen yhteisö.

• Madrid (Pozuelo, Boadilla, Tres Cantos): paras työmarkkina ja koulut, mutta kalliimpaa.

• Barcelona (Sant Cugat, Castelldefels): vahva koulutarjonta, korkeammat hinnat.

• Rauhalliset vaihtoehdot: Zaragoza, Oviedo, A Coruña, Valladolid.
  Nyrkkisääntö: aurinko + meri → Valencia/Alicante/Málaga; ura + huippukoulut → Madrid/Barcelona.

NIE on ulkomaalaisen verotus- ja asiointitunnus Espanjassa. Se on pakollinen asunnon ostoon, verojen maksuun (ITP/ALV/AJD), pankkitilin avaamiseen, sähkö/vesi-sopimuksiin, vakuutuksiin, työhön/yrityksen perustamiseen, auton ostoon sekä asiointiin verohallinnon ja rekisterien kanssa.
Hankinta: poliisi/Extranjería Espanjassa tai Espanjan konsulaatti; onnistuu myös valtakirjalla. Tarvitaan passi, lomake EX-15, perustelu ja maksu. Numero ei vanhene.

Eivät automaattisesti. Hinta riippuu koromallista (kiinteä/muuttuva, usein Euriboriin sidottu), lainanhakijan profiilista, residenssistä (ei-residentille yleensä korkeampi korko ja alempi LTV), sekä kuluista (avaus, arvio, notaarit/rekisteri/verot) ja kytköksistä (vakuutukset, suoraveloitukset). Vertaa aina TAE/APR:ää, ei pelkkää nimelliskorkoa. Johtopäätös: lainat voivat olla kilpailukykyisiä, mutta eivät “erittäin halpoja” oletuksena.

Yleistä: LTV 60–70 %, laina-aika 20–30 v, kiinteä tai vaihtuva (Euribor + marginaali), DTI ≤ 30–40 %. Tarvitaan passi, NIE, tulonäytöt (2–3 v verot/ palkkatodistukset), tiliotteet, luottoraportti, tasación (arvio) ja kotivakuutus (usein myös henkivakuutus). Kulut: notaari/rekisteri/gestoría, AJD + ALV uudiskohteissa tai ITP käytetyissä. Ei-residenteille korot yleensä korkeammat.

• Palkkataso kohtuullinen vs. EU-huiput.

• Byrokratia ja pitkät ajanvaraukset.

• Asuminen kallista prime-alueilla; turistivuokrauksen rajoituksia.

• Kieli: espanja käytännössä välttämätön.

• Työmarkkina: kausivaihtelua palveluissa.

• Ilmasto: helleaallot/kuivuus joillakin alueilla.

• Verotus ja maksut tuntuvat.
  Vinkki: budjetoi varovasti, opiskele espanjaa, valmistele paperit ajoissa, käytä juristia/gestoria.

Pääosin kyllä. Espanjassa on ollut tasa-arvoinen avioliitto vuodesta 2005, yhteisadoptio, syrjinnän vastaiset lait ja vuodesta 2023 Trans-laki, joka helpottaa juridista sukupuolen vahvistamista (ikäkohtaiset ehdot). Julkinen terveydenhuolto on inklusiivinen, yhteisöjä on laajasti, Pride on suuri. Huom: alue-eroja on, viharikoksia esiintyy satunnaisesti, kieli/työ vaikuttavat integroitumiseen. Kokonaisuutena Espanja on erittäin myönteinen.

Riippuu alasta. Hyvällä valmistautumisella se on täysin tehtävissä; lääketiede, arkkitehtuuri, osa STEMeistä ja kaksoistutkinnot ovat kilpailtuja.
Kanditaso: tutkinnon tunnustus/UNEDasiss, todistukset, kieli (espanja B2–C1 tai englanti), preinscripción ja kiintiöt.
Maisteri: tunnustettu tutkinto, CV, suositukset, joskus GMAT/haastattelu.
Julkiset: sisäänpääsyrajat; yksityiset: omat prosessit. Viisumi (ei-EU): hyväksymiskirje, varat, vakuutus. Yhteenveto: vaatimukset + kieli kunnossa → mahdollista; vaikeinta top-aloille.

Riippuu painotuksista.

• Työ & palkka: Saksa edellä (teollisuus, insinööri, IT). Espanja vahva palveluissa ja kasvavassa techissä.

• Elinkustannukset: asuminen/arki usein edullisempaa Espanjassa (Madr./Barc. poikkeus).

• Ilmasto: välimerellinen ulkoelämä vs. neljä vuodenaikaa.

• Kieli: espanja vs. saksa (englanti pääosin IT:ssä).

• Luvat: Digital Nomad (ES) vs. Blue Card (DE).
  Nyrkkisääntö: ilmasto+kulut → Espanja; palkka+teollinen ura → Saksa.

Kyllä, se on tavallista. Kulku: videot esittelyt → varaus → arras-sopimus → valtakirja juristille → due diligence (Nota Simple, velat, kiinteistörekisteri) → tarv. laina ja arvio → notaarikauppa valtakirjalla → rekisteröinti ja sähkö/vesi.
Valmiiksi: NIE, passi, todistettavat varat, tarv. valaehtoiset käännökset/apostille. Maksut EU/kv-tililtä KYC/AML-säännöin. Paikalle ei ole pakko tulla.

Riski on, mutta ei laajamittainen ja koskee lähinnä valvomattomia, tyhjillään olevia kohteita.

• Asuttu koti: tunkeutuminen on rikos; nopea ilmoitus ja asumisen todisteet → poliisi voi poistaa.

• Aidosti tyhjä asunto: yleensä tarvitaan tuomioistuimen päätös; hitaampi, mutta ulosotto toteutuu.
  Suojaus: turvaovi/lujat lukot, hälytin valvonnalla, taloyhtiön kamerat/vahtimestari, naapuriverkosto, ei “tyhjyyden merkkejä”, ammattimainen hallinnointi, vakuutus (oikeusturva + “ocupación”), asianmukaiset vuokrasopimukset ja seulonta.
  Jos tapahtuu: älä allekirjoita mitään, tee ilmoitus heti, toimita todisteet asumisesta, juristi nopeutettuun häätöön.