Максимальный уровень сделок купли-продажи с 2008 года, стабильность занятости, восстановление покупательной способности домохозяйств за счет сдерживания инфляции и снижение стоимости ипотечного кредитования привели к росту цен на жилье в Испании во втором квартале текущего года. Согласно оценкам компании Tinsa by Accumin, квартальный рост составил 2,6%, а годовой – 9,8%, на 7,7% выше инфляции.
Наибольший рост цен в годовом исчислении, превышающий 10%, наблюдается в Мадриде, на островах, в районах Средиземноморского побережья (Малага, Валенсия и Аликанте) и на севере страны (Кантабрия и Астурия). Также следует отметить рост цен от 7% до 10% в провинциях, граничащих с Мадридом (Толедо, Сеговия, Гвадалахара и Авила).
Стабильно высокий спрос в условиях ограниченного предложения привел к ускорению роста цен по сравнению с темпами изменения в предыдущем квартале. Данные указывают на то, что в краткосрочной перспективе дисбаланс устранен не будет.
Несмотря на то, что число разрешений на строительство увеличилось в первом квартале на 19,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в краткосрочной перспективе наблюдается сокращение числа готовых объектов на 7,9%. Это отражает трудности, с которыми столкнулся строительный сектор во время пандемии.
В настоящий момент на рынке недвижимости не наблюдается тревожных признаков ипотечного риска. По данным Банка Испании, доля кредитов, покрывающих более 80% стоимости актива, в первом квартале 2025 года составила 10,9%, что выше 6,7% год назад, но ниже среднего показателя 16%, достигнутого в период 2004-2007 годов.
Уровень финансовой нагрузки на покупку жилья остается на отметке 34% в основном благодаря постепенному восстановлению покупательной способности домохозяйств и, в меньшей степени, умеренному росту стоимости ипотечных кредитов. Провинции, в которых наблюдается наиболее критическая напряженность, превышающая 40% располагаемого дохода среднего домохозяйства, – это Малага (57,7%), Балеарские острова, Мадрид и Кадис.
Четыре автономных сообщества продемонстрировали во втором квартале очень интенсивный рост цен, превышающий 10% (Мадрид, Балеарские острова, Кантабрия и Астурия), а еще четыре – от 9 до 10% (Валенсийское сообщество, Канарские острова, Андалусия и Каталония). Согласно оценкам Tinsa by Accumin, Балеарские острова и Мадрид достигли максимального уровня цен за всю историю наблюдений. Однако, с учетом влияния инфляции, оба региона по-прежнему находятся ниже этих максимумов (-9% в случае Балеарских островов и -24% для Мадрида).
Карта провинций показывает, что во втором квартале 2025 года годовые изменения цен колебались в пределах от -1,9% до +16,9%. С ростом более 10% выделяются Мадрид (16,1%), Балеарские острова (14,4%), Санта-Крус-де-Тенерифе (14,2%), Кантабрия (14,1%), Малага (13,5%), Астурия (+11,6%), Валенсия (10,5%), Толедо (10,5%) и Аликанте (10,5%). Как и автономные сообщества Мадрид и Балеарские острова, провинция Санта-Крус-де-Тенерифе находится в номинальном выражении на историческом максимуме (+11,9% по сравнению с показателем 2007/2008 годов), но в реальном выражении, с учетом инфляции, средняя стоимость на 21% ниже рекордных значений.
Среди провинциальных столиц наибольшее напряжение наблюдается в Мадриде, Валенсии и Пальме, хотя также выделяются города на севере (Сантандер, Овьедо и Виго) и на побережье Средиземного моря (Малага и Аликанте). В общей сложности 34 столицы демонстрируют рост цен более чем на 5% в годовом исчислении, тогда как в предыдущем квартале их насчитывалось 28. Города, в которых средние цены выросли более чем на 10% за последний год, – это Мадрид, Валенсия, Пальма, Сантандер, Севилья, Овьедо, Аликанте и Малага.
Цены на жилье в Пальме, Мадриде, Малаге и Санта-Крус-де-Тенерифе превышают максимумы 2007/2008 годов в номинальном выражении, но остаются ниже, если учесть влияние инфляции. Самая высокая средняя цена на жилье имеет место в Сан-Себастьяне (4516 евро/м2), за которым следуют Мадрид (4457 евро/м2) и Барселона (4116 евро/м2). Далее с небольшим отрывом идут Пальма, Бильбао, Малага, Кадис, Валенсия и Севилья. Самые низкие средние цены наблюдаются в Саморе (1149 евро/м2), Сьюдад Реаль (1187 евро/м2) и Луго (1209 евро/м2).
Из более чем 70 муниципалитетов, которые, не будучи столицами провинций, считаются основными рынками жилья с учетом их плотности населения и объема сделок купли-продажи, двузначный рост цен во втором квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом был отмечен в 19. Среди них выделяются Бенидорм (19,6%), Марбелья (17,2%), Велес-Малага (14,7%) и Ла-Лагуна (13,3%).
Согласно коэффициенту теоретической годовой нагрузки, испанцы в среднем направляют 34,1% (по сравнению с 34,9% в предыдущем квартале) своего располагаемого дохода на оплату первого годового взноса по ипотеке, покрывающей 80% стоимости среднего жилья. Данный показатель превышает 35% (уровень, считающийся разумным) в семи провинциях. Это Малага, Балеарские острова, Мадрид, Кадис, Аликанте, Севилья и Барселона.
Наиболее напряженная ситуация наблюдается в Малаге (58%), за которой следуют Балеарские острова (49%). Провинциальные столицы, где семьи должны направлять более 50% своего располагаемого дохода на оплату первого года ипотечного кредита, – это Кадис (58,3%), Мадрид (54,9%), Малага (54,6%), Барселона (54,1%) и Сан-Себастьян (53,9%).
По данным Национального института статистики (INE), средний размер ипотеки в Испании в первом квартале 2025 года составил 149 733 евро. Ежемесячный платеж по ипотеке в среднем равен 757 евро.
