De verkoop van onroerend goed in Spanje brengt fiscale verplichtingen met zich mee, die kunnen verschillen per gemeente en autonome regio. Een van de belangrijkste punten om mee te nemen bij het plannen van de transactie is een mogelijke vermogenswinst en de belasting daarop: de inkomstenbelasting IRPF (voor fiscale inwoners van Spanje) of de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen IRNR (voor fiscale niet-residenten). Daarnaast betaalt de verkoper van een woning in Spanje de gemeentelijke belasting op de waardestijging van stedelijke grond IIVTNU (Plusvalía municipal).

Bij de berekening van belastingen wordt met veel factoren rekening gehouden: de bezitstermijn, de aankoop- en verkoopprijs, de status van de eigenaar, de leeftijd van de eigenaar, lokale belastingkortingen en aftrekposten en nog veel meer. Hier kan een deskundige makelaar of belastingadviseur uitkomst bieden. In dit artikel bekijken we de belangrijkste punten per belasting, zodat u begrijpt hoe de berekening werkt en waar u zich op moet voorbereiden.

Vermogenswinst bij de verkoop van onroerend goed in Spanje

Vermogenswinst is het verschil tussen het bedrag dat bij aankoop voor het onroerend goed is betaald (aankoopwaarde) en het bedrag dat bij verkoop wordt ontvangen (vervreemdingswaarde).

Doorgaans kunnen zowel ingezetenen als niet-ingezetenen bij het bepalen van de vermogenswinst belastingen en kosten meenemen die verband houden met de aankoop, verkoop of verbetering van het object. Tot deze kosten behoren onder meer de honoraria van het makelaarskantoor en de notaris, de Plusvalía-belasting, de overdrachtsbelasting ITP of btw (IVA), de zegelbelasting IAJD, de kosten van het Eigendomsregister, evenals de kosten van verbeteringswerken die met facturen zijn bevestigd. In het laatste geval worden kosten voor lopend onderhoud of gewone reparaties niet meegenomen.

Inkomstenbelasting voor natuurlijke personen IRPF

Voor de berekening van IRPF bij de verkoop van een woning moet u rekening houden met de volgende factoren:

• Aankoopwaarde en verkoopwaarde. De vermogenswinst – de belastbare grondslag – wordt, zoals hierboven aangegeven, berekend als het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs van het onroerend goed. Bepaalde belastingen en kosten mogen worden afgetrokken.
• Bezitstermijn bij hoofdverblijf. Als het hoofdverblijf wordt verkocht, kan de verkoper recht hebben op een belastingvoordeel. Hiervoor moet worden aangetoond dat hij/zij minstens drie jaar in de woning heeft gewoond en dat de opbrengst van de verkoop opnieuw wordt geinvesteerd in een nieuw hoofdverblijf. Als alle opbrengsten van de verkoop worden gebruikt voor de aankoop van een nieuwe woning (zelfs als de transactie winstgevend was, dus er is vermogenswinst), bedraagt het belastingvoordeel 100%. Als minder wordt herbelegd, wordt het voordeel proportioneel berekend. Het is ook belangrijk om aanvullende voorwaarden na te leven: het nieuwe hoofdverblijf moet binnen twee jaar na de verkoop van het vorige worden gekocht en men moet er permanent minstens een jaar wonen (dit wordt bevestigd door inschrijving op het adres). Als een met hypotheek belast hoofdverblijf wordt verkocht en bij de transactie het resterende schuldsaldo wordt afgelost, wordt dit meegenomen bij de berekening van de herinvestering.
• Leeftijdsgebonden voordelen en aftrekposten. Als een eigenaar ouder dan 65 jaar zijn/haar hoofdverblijf verkoopt, is hij/zij vrijgesteld van belasting ongeacht of er winst is en of er wordt herbelegd. Als een eigenaar ouder dan 65 jaar een woning verkoopt die geen hoofdverblijf is, kan hij/zij vrijstelling krijgen als de opbrengst wordt gebruikt als levenslange rente.
• Plusvalía. Deze belasting moet eveneens worden meegenomen bij de verkoop, omdat ze invloed heeft op de berekening van de belastbare grondslag. Hieronder bespreken we dit in detail.

Als er dus sprake is van vermogenswinst en er geen herinvestering plaatsvindt in een nieuw hoofdverblijf, wordt IRPF berekend volgens een progressieve schaal:

• Tot 6.000 € – 19%
• Van 6.000 tot 50.000 € – 21%
• Van 50.000 tot 200.000 € – 23%
• Van 200.000 tot 300.000 € – 27%
• Vanaf 300.000 € – 30%

Inkomstenbelasting voor niet-residenten IRNR

De hierboven beschreven inkomstenbelasting in Spanje wordt betaald door fiscale residenten. Niet-residenten hebben een vergelijkbare belasting – IRNR. Voor de berekening van de vermogenswinst geldt dezelfde formule:

Verkoopprijs – (Aankoopprijs + verbeteringen + aftrekbare kosten en belastingen) = Vermogenswinst

In tegenstelling tot de inkomstenbelasting voor residenten, worden de inkomsten van niet-residenten uit de verkoop van onroerend goed belast tegen een vast tarief: 19%.
Een belastingvoordeel van 50% is voorzien voor eigenaren die het onroerend goed in de korte periode van 12 mei 2012 tot 31 december 2012 hebben gekocht, op voorwaarde dat de transactie in 2012 niet plaatsvond tussen naaste familieleden (tot en met de tweede graad).

Voor fiscale residenten van de Europese Unie, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein – landen waarmee Spanje fiscale informatie uitwisselt – die hun hoofdverblijf in Spanje verkopen, bestaat ook een herinvesteringsvoordeel. De vermogenswinst uit de transactie kan worden vrijgesteld van IRNR als het volledige bedrag wordt herbelegd in de aankoop van een nieuw hoofdverblijf in Spanje. Bij herinvestering van een deel van het bedrag wordt het voordeel proportioneel berekend.

Nog een belangrijk punt: als de verkoper van het onroerend goed in Spanje een niet-resident is, is de koper verplicht 3% van de transactieprijs in te houden. Dit bedrag is geen aparte belasting, maar een vooruitbetaling op IRNR. De koper moet de ingehouden 3% binnen een maand na de transactiedatum aan de belastingdienst afdragen door formulier 211 in te dienen. Een kopie van het document wordt naar de verkoper gestuurd, die op zijn/haar beurt binnen drie maanden formulier 210 moet indienen voor de definitieve belastingberekening rekening houdend met winst of verlies op de transactie:

• Als het oorspronkelijk ingehouden bedrag (3%) lager is dan de daadwerkelijk verschuldigde belasting, moet de verkoper het verschil bijbetalen.
• Als de verkoper verlies heeft geleden of de berekende belasting lager is dan de ingehouden 3%, kan hij/zij via formulier 210 een teruggaaf van het teveel ingehouden bedrag aanvragen.

Gemeentelijke belasting op de waardestijging van stedelijke grond (IIVTNU)

In plaats van de lange officiele naam wordt deze belasting meestal aangeduid met de kortere benaming: Plusvalía municipal of simpelweg Plusvalía. Omdat het een gemeentelijke belasting is, worden tarieven, kortingen en mogelijkheden voor gespreide betaling lokaal vastgesteld. Voor de berekening worden twee methoden gebruikt:

• Objectieve methode met toepassing van coëfficiënten.
• Methode op basis van de werkelijke gerealiseerde winst.

Alleen de waardestijging van de grond wordt belast, nooit de waarde van het gebouw zelf. Als u de aanslag van de onroerendgoedbelasting IBI bekijkt, die wordt berekend op basis van de kadastrale waarde, ziet u doorgaans twee bedragen: de waarde van het perceel en de waarde van het gebouw. Voor de berekening van Plusvalía wordt alleen het eerste bedrag gebruikt.

De objectieve methode houdt in dat de gemeente voor het berekenen van de waardestijging van de grond de kadastrale waarde van het perceel op het moment van aankoop gebruikt en daarop een coëfficiënt toepast. De coëfficiënt hangt af van het aantal jaren dat het onroerend goed in bezit is geweest. Op nationaal niveau worden maximale coëfficiënten vastgesteld, die momenteel binnen de bandbreedte van 0,09 tot 0,40% liggen. Elke gemeente mag ze echter naar eigen inzicht verlagen. In 2026 is de regering van plan de coëfficiënten te verhogen, maar het aangenomen Decreet-wet wacht op definitieve goedkeuring in het Congres en was begin januari nog niet in werking getreden.

De methode op basis van de werkelijke winst houdt in dat de berekening wordt gemaakt door de aankoopwaarde van de grond af te trekken van de vervreemdingswaarde (verkoopwaarde).

Op de volgens een van de methoden berekende belastbare grondslag wordt een tarief toegepast. Op nationaal niveau is vastgesteld dat dit niet hoger mag zijn dan 30%.

De objectieve methode wordt standaard gebruikt. Als de verkoper de methode op basis van werkelijke winst wil toepassen, moet hij/zij dit bij het ondertekenen van de transactie aan de notaris melden. Aanbevelingen voor de keuze van de methode:

• Als de waarde van de grond aanzienlijk is gestegen – objectieve methode.
• Als de waardestijging minimaal was of de waarde is gedaald – methode op basis van werkelijke winst.

Als er geen waardestijging van de grond was of er sprake is van verlies bij de verkoop, wordt de belasting niet geheven.

Als de verkoper van het onroerend goed in Spanje een natuurlijke persoon is die niet-resident is, rust de verplichting om de belasting in te houden en af te dragen aan de gemeente op de koper. In de praktijk wordt het berekende Plusvalía-bedrag meestal ingehouden op de koopprijs tegelijk met de 3% inhouding voor IRNR en binnen 30 kalenderdagen betaald. Veel gemeenten bieden kortingen op deze belasting, die kunnen variëren van 50% tot 95%.

Onroerendgoedbelasting

IBI – een jaarlijkse onroerendgoedbelasting – staat niet direct in verband met de koop-verkooptransactie. Op het moment van de transactie mogen er geen openstaande schulden voor deze belasting zijn, omdat de notaris verplicht zal vragen om het laatste betaalde bewijs. De belastingplichtige is de persoon die in het Eigendomsregister per 1 januari van het betreffende jaar als eigenaar staat vermeld. De wet staat echter toe om het belastingbedrag te verdelen tussen verkoper en koper voor het jaar waarin de eigendomsoverdracht plaatsvindt, proportioneel aan de bezitstermijnen. De instemming van beide partijen moet worden vastgelegd in het reserveringscontract.

Veelvoorkomende fouten bij de verkoop van onroerend goed in Spanje

De volgende fouten leiden doorgaans tot hogere belastingen en een duurdere verkoop:

• Geen facturen voor renovatiewerken die als verbeteringen van de woning gelden.
• Verwarring tussen lopend onderhoud en verbeteringen: lang niet alle uitgaven verhogen de aankoopwaarde en kunnen in de belastingberekening worden meegenomen. Tot verbeteringen behoren werken aan funderingen, gevels, technische installaties en leidingen, elektrische werkzaamheden, sanitair- en gaswerkzaamheden, werkzaamheden om de milieuvoordelen van de woning te verbeteren, de energie-efficiëntie te verhogen, thermische isolatie, installatie van verwarmings- en koelsystemen, enz.
• Geen goede fiscale planning en het niet toepassen van alle mogelijke voordelen en aftrekposten.

Vind je dit artikel leuk? Deel het met je vrienden!