Under det senaste decenniet har den spanska fastighetsmarknaden genomgått radikala förändringar. Bostadspriserna, som nådde sin lägsta nivå 2015 – efter det kraftiga fallet som orsakades av att “bubblan” sprack – började stiga snabbt, vilket ledde till en ökning på 80,6%. Dessutom bör det noteras att tillväxten accelererade i slutet av denna period: med 8,5% år 2024 och med 12,7% år 2025.
Som framgår av en färsk rapport från Pisos.com baserad på Eurostat-data ökade kostnaden per kvadratmeter i Spanien mer intensivt än i EU (61,9%) och i euroområdet (54,1%). Denna utveckling förklaras av en ökande köpefterfrågan i kombination med ett mycket begränsat utbud.
För närvarande uppskattar Spaniens centralbank det ackumulerade bostadsunderskottet till 700 000 objekt, och siffrorna ger ingen anledning att tro att denna situation kommer att förändras. Förra året skapades 104 500 nya hushåll, medan byggandet av endast 111 548 bostäder påbörjades.
Varför köp- och försäljningsmarknaden har blivit så aktiv
Enligt Gonzalo Bernardos, professor i ekonomi och chef för masterprogrammet i fastigheter vid Barcelonas universitet, är «en av de största skillnaderna mellan Spanien och resten av Europa den låga nivån av bostadsköp bland unga under det senaste decenniet. Osäker sysselsättning, låga löner och alltför höga löpande utgifter gör det omöjligt att spara och köpa en lägenhet, trots överkomliga priser».
Detta förstärks av att de senaste årens statliga politik – såsom priskontroll eller lagen mot vräkningar – har lett till juridisk osäkerhet. Utbudet av hyresbostäder har minskat och hyrorna har nått rekordnivåer. I denna situation, i samband med nedgången i hyressegmentet, har köp- och försäljningsmarknaden blivit extremt aktiv.
Spanien gick om de största ekonomierna i euroområdet
I Spanien har priserna stigit mest bland de viktigaste ekonomiskt utvecklade länderna i euroområdet under de senaste tio åren, långt före Italien (16,2%), Frankrike (27,3%) och Tyskland (52,7%). I Tysklands fall korrigerades priserna inte nedåt utan inledde en bana av stark tillväxt, vilket ledde till att de nominella värdena från 2007 fördubblades i mitten av 2020. Dessa omständigheter gjorde dock marknaden mer känslig för räntehöjningar, vilket ledde till att bostäder blev billigare 2023 (-8,4%) och 2024 (-1,5%). Efter dessa nedgångar steg priserna med 3,2% år 2025.
Prisutveckling i EU-länderna
Sammanlagt är situationen på EU:s fastighetsmarknad mycket varierad. Tillväxtledare under det senaste decenniet var Ungern – 266,6%. Under denna period ökade bostadsvärdet med mer än 10% under åtta år och avslutade 2025 med en ökning på 18,3%. Här syns en tydlig process av ekonomisk konvergens, där lönerna ökar och medelklassen stärks, samtidigt som fastighetspriserna fortfarande är relativt låga.
Det andra europeiska landet där bostadsfastigheter har blivit dyrast är Portugal – 163,9%. Landet följde en modell som liknade den spanska, men i en mer skärpt form. Portugal delar Spaniens attraktivitet som plats för permanent boende och turism, men det är en mindre marknad med mindre utbud.
Dessutom stimulerade landet under det senaste decenniet skatteförmåner för utlänningar som köper bostäder, för att återuppta investeringar efter skuldkrisen. Regioner som Lissabon med förorter och Algarve koncentrerade denna internationella efterfrågan och blev de mest dynamiska destinationerna. De flesta förmåner har avskaffats under de senaste åren, men priserna fortsätter att stiga.
Därefter följer Island (163,1%), Litauen (158,1%), Bulgarien (149,2%), Tjeckien (145,4%), Kroatien (126,5%), Estland (120,7%), Polen (116,8%), Nederländerna (115,1%), Lettland (114,3%), Slovenien (108,9%) och Slovakien (104,2%). Totalt har bostadspriserna mer än fördubblats i 13 länder (på den ungerska marknaden har de i praktiken tredubblats). Den mest måttliga tillväxten under denna period observerades i sin tur – utöver redan nämnda Italien (16,2%) och Frankrike (27,3%) – i Sverige (33,4%), Belgien (44,9%) och Cypern (50,9%).
I andra änden av spektrumet finns Finland – det enda land där priserna föll mellan 2015 och 2025, nämligen med 1,1%. Bostadspriserna i detta nordiska land, som genomgår en ekonomisk kris och skuldkris, har korrigerats tre år i rad. Ekonomin drabbades av följderna av brutna handels- och energiförbindelser med grannlandet Ryssland efter invasionen av Ukraina (2022), och den ekonomiska nedgången ledde till ökad arbetslöshet och paralyserade bostadsefterfrågan.
