За останнє десятиліття ринок іспанської нерухомості зазнав радикальних змін. Ціни на житло, що досягли мінімуму у 2015 році – після різкого падіння, спричиненого лопанням «бульбашки», – почали стрімко зростати, що призвело до їх підвищення на 80,6%. Крім того, слід зазначити, що зростання прискорилося наприкінці цього періоду: на 8,5% у 2024 році та на 12,7% у 2025 році.
Таким чином, як зазначається в нещодавньому звіті, підготовленому Pisos.com на основі даних Eurostat, вартість квадратного метра в Іспанії зросла інтенсивніше, ніж у ЄС (61,9%) і в єврозоні (54,1%). Така динаміка пояснюється зростаючим попитом на купівлю в поєднанні з украй обмеженою пропозицією.
Наразі Банк Іспанії оцінює накопичений дефіцит житла в 700 000 об’єктів, і цифри не дають підстав вважати, що ця ситуація зміниться. Минулого року було створено 104 500 нових домогосподарств, а розпочато будівництво лише 111 548 квартир.
Чому ринок купівлі-продажу став таким активним
На думку Гонсало Бернардоса, професора економіки та директора магістерської програми з нерухомості в Університеті Барселони, «одна з основних відмінностей Іспанії від решти Європи – це низький обсяг купівлі житла молоддю протягом останнього десятиліття. Нестабільність зайнятості, низькі зарплати та надмірні поточні витрати не дозволяють накопичити й придбати квартиру, попри доступні ціни».
До цього додається те, що державна політика останніх років – така як контроль цін або закон проти виселення – призвела до правової невизначеності. Пропозиція оренди скоротилася, а орендна плата досягла максимальних значень. У цій ситуації у зв’язку з падінням сегмента оренди ринок купівлі-продажу став надзвичайно активним.
Іспанія випередила найбільші економіки єврозони
В Іспанії ціни зросли найбільше серед основних економічно розвинених держав єврозони за останні десять років, значно випередивши Італію (16,2%), Францію (27,3%) і Німеччину (52,7%). У випадку Німеччини ціни не скоригувалися в бік зниження й почали шлях сильного зростання, що призвело до подвоєння номінальних значень 2007 року до середини 2020 року. Однак ці обставини зробили ринок більш чутливим до підвищення ставок, у результаті чого житло подешевшало у 2023 році (-8,4%) і 2024 році (-1,5%). Після цих падінь у 2025 році ціни зросли на 3,2%.
Динаміка цін у країнах ЄС
Загалом по ЄС ситуація на ринку нерухомості дуже різноманітна. Лідером зростання за минуле десятиліття стала Угорщина – 266,6%. На цьому етапі вартість житла зростала більш ніж на 10% протягом восьми років і завершила 2025 рік зростанням на 18,3%. Тут спостерігається явний процес економічної конвергенції, за якого зростають зарплати та зміцнюється середній клас, при цьому ціни на нерухомість усе ще залишаються відносно низькими.
Другою європейською країною, де житлова нерухомість подорожчала найбільше, є Португалія – 163,9%. Вона слідувала моделі, схожій на іспанську, але в більш загостреному вигляді. Португалія поділяє з Іспанією привабливість як місце для постійного проживання й туризму, однак це менший ринок із меншою пропозицією.
Крім того, протягом останнього десятиліття ця країна стимулювала податкові пільги для іноземців, які купують житло, щоб відновити інвестиції після боргової кризи. Такі регіони як Лісабон із передмістями та Алгарве зосередили цей міжнародний попит і стали найдинамічнішими напрямками. Більша частина пільг була скасована останніми роками, але ціни продовжують зростати.
Далі йдуть Ісландія (163,1%), Литва (158,1%), Болгарія (149,2%), Чехія (145,4%), Хорватія (126,5%), Естонія (120,7%), Польща (116,8%), Нідерланди (115,1%), Латвія (114,3%), Словенія (108,9%) і Словаччина (104,2%). Загалом у 13 країнах ціни на житло зросли більш ніж удвічі (на угорському ринку вони, по суті, потроїлися). Водночас найскромніше зростання в цей період спостерігалося – крім уже згаданих Італії (16,2%) і Франції (27,3%) – у Швеції (33,4%), Бельгії (44,9%) і на Кіпрі (50,9%).
На іншому кінці спектра знаходиться Фінляндія – єдина держава, де ціни впали в період із 2015 по 2025 рік, а саме на 1,1%. Ціни на житло в цій скандинавській країні, що переживає економічну й боргову кризу, коригуються вже три роки поспіль. Економіка постраждала від наслідків розриву торговельних та енергетичних зв’язків із сусідньою Росією після вторгнення в Україну (у 2022 році), економічний спад призвів до зростання безробіття й паралізував попит на житло.
