Au cours de la dernière décennie, le marché immobilier espagnol a connu des changements radicaux. Les prix des logements, qui avaient atteint leur minimum en 2015 – après la forte chute provoquée par l’éclatement de la “bulle” – ont commencé à croître rapidement, entraînant une hausse de 80,6%. Il convient également de noter que la croissance s’est accélérée à la fin de cette période: 8,5% en 2024 et 12,7% en 2025.
Ainsi, comme l’indique un récent rapport préparé par Pisos.com sur la base des données d’Eurostat, le coût du mètre carré en Espagne a augmenté plus fortement que dans l’UE (61,9%) et dans la zone euro (54,1%). Cette dynamique s’explique par une demande d’achat croissante combinée à une offre extrêmement limitée.
Actuellement, la Banque d’Espagne estime le déficit cumulé de logements à 700 000 biens, et les chiffres ne permettent pas de penser que cette situation changera. L’année dernière, 104 500 nouveaux ménages ont été créés, tandis que la construction de seulement 111 548 appartements a été lancée.
Pourquoi le marché de l’achat-vente est devenu si actif
Selon Gonzalo Bernardos, professeur d’économie et directeur du master en immobilier de l’Université de Barcelone, «l’une des principales différences entre l’Espagne et le reste de l’Europe est le faible volume d’achats de logements par les jeunes au cours de la dernière décennie. L’instabilité de l’emploi, les bas salaires et les dépenses courantes excessives ne permettent pas d’épargner et d’acheter un appartement, malgré des prix accessibles».
À cela s’ajoute le fait que les politiques publiques de ces dernières années – comme le contrôle des prix ou la loi contre les expulsions – ont entraîné une insécurité juridique. L’offre locative s’est réduite et les loyers ont atteint des niveaux maximums. Dans cette situation, en raison du recul du segment locatif, le marché de l’achat-vente est devenu extrêmement actif.
L’Espagne a devancé les plus grandes économies de la zone euro
En Espagne, les prix ont augmenté plus que dans les principaux États économiquement développés de la zone euro au cours des dix dernières années, devançant largement l’Italie (16,2%), la France (27,3%) et l’Allemagne (52,7%). Dans le cas de l’Allemagne, les prix ne se sont pas corrigés à la baisse et ont entamé une forte trajectoire de croissance, ce qui a conduit à doubler les valeurs nominales de 2007 à la mi-2020. Toutefois, ces circonstances ont rendu le marché plus sensible à la hausse des taux, ce qui a entraîné une baisse des prix des logements en 2023 (-8,4%) et en 2024 (-1,5%). Après ces baisses, les prix ont augmenté de 3,2% en 2025.
Dynamique des prix dans les pays de l’UE
Dans l’ensemble de l’UE, la situation du marché immobilier est très diverse. Le leader de la croissance au cours de la dernière décennie a été la Hongrie – 266,6%. À ce stade, la valeur des logements a augmenté de plus de 10% pendant huit ans et a terminé 2025 sur une hausse de 18,3%. On y observe un processus clair de convergence économique, avec une hausse des salaires et un renforcement de la classe moyenne, tandis que les prix immobiliers restent encore relativement bas.
Le deuxième pays européen où l’immobilier résidentiel a le plus augmenté est le Portugal – 163,9%. Il a suivi un modèle similaire à celui de l’Espagne, mais sous une forme plus accentuée. Le Portugal partage avec l’Espagne son attractivité comme lieu de résidence permanente et de tourisme, mais il s’agit d’un marché plus petit avec une offre plus limitée.
En outre, au cours de la dernière décennie, ce pays a encouragé les avantages fiscaux pour les étrangers achetant un logement afin de relancer les investissements après la crise de la dette. Des régions comme Lisbonne et sa périphérie ainsi que l’Algarve ont concentré cette demande internationale et sont devenues les destinations les plus dynamiques. Une grande partie des avantages a été supprimée ces dernières années, mais les prix continuent de croître.
Viennent ensuite l’Islande (163,1%), la Lituanie (158,1%), la Bulgarie (149,2%), la Tchéquie (145,4%), la Croatie (126,5%), l’Estonie (120,7%), la Pologne (116,8%), les Pays-Bas (115,1%), la Lettonie (114,3%), la Slovénie (108,9%) et la Slovaquie (104,2%). Au total, dans 13 pays, les prix des logements ont plus que doublé (sur le marché hongrois, ils ont en réalité triplé). À l’inverse, la croissance la plus modeste sur cette période a été observée – outre l’Italie (16,2%) et la France (27,3%) déjà mentionnées – en Suède (33,4%), en Belgique (44,9%) et à Chypre (50,9%).
À l’autre extrémité du spectre se trouve la Finlande – le seul État où les prix ont baissé entre 2015 et 2025, à savoir de 1,1%. Les prix des logements dans ce pays scandinave, qui traverse une crise économique et de la dette, se corrigent depuis trois années consécutives. L’économie a souffert des conséquences de la rupture des liens commerciaux et énergétiques avec la Russie voisine après l’invasion de l’Ukraine (en 2022), et le ralentissement économique a entraîné une hausse du chômage et paralysé la demande de logements.
