En la última década, el mercado inmobiliario español ha experimentado cambios radicales. Los precios de la vivienda, que tocaron mínimos en 2015 – tras la fuerte caída provocada por el estallido de la “burbuja” – comenzaron a crecer con rapidez, lo que llevó a una subida del 80,6%. Además, cabe señalar que el crecimiento se aceleró al final de este periodo: un 8,5% en 2024 y un 12,7% en 2025.
Así, como se indica en un reciente informe elaborado por Pisos.com a partir de datos de Eurostat, el coste del metro cuadrado en España creció con más intensidad que en la UE (61,9%) y en la zona euro (54,1%). Esta dinámica se explica por el aumento de la demanda de compra combinado con una oferta extremadamente limitada.
Actualmente, el Banco de España estima el déficit acumulado de vivienda en 700 000 inmuebles, y las cifras no dan motivos para pensar que esta situación vaya a cambiar. El año pasado se crearon 104 500 nuevos hogares, mientras que solo se inició la construcción de 111 548 viviendas.
Por qué el mercado de compraventa se ha vuelto tan activo
Según Gonzalo Bernardos, profesor de economía y director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, «una de las principales diferencias de España respecto al resto de Europa es el bajo volumen de compras de vivienda por parte de los jóvenes durante la última década. La inestabilidad laboral, los bajos salarios y los excesivos gastos corrientes no permiten ahorrar y comprar un piso, pese a los precios accesibles».
A esto se añade que las políticas públicas de los últimos años – como el control de precios o la ley contra los desahucios – han generado inseguridad jurídica. La oferta de alquiler se ha reducido, mientras que las rentas han alcanzado valores máximos. En esta situación, debido a la caída del segmento del alquiler, el mercado de compraventa se ha vuelto extremadamente activo.
España superó a las mayores economías de la eurozona
En España, los precios han crecido más que en los principales países económicamente desarrollados de la eurozona durante los últimos diez años, superando ampliamente a Italia (16,2%), Francia (27,3%) y Alemania (52,7%). En el caso de Alemania, los precios no se corrigieron a la baja e iniciaron una senda de fuerte crecimiento, lo que llevó a duplicar los valores nominales de 2007 a mediados de 2020. Sin embargo, estas circunstancias hicieron que el mercado fuera más sensible a la subida de los tipos, por lo que la vivienda se abarató en 2023 (-8,4%) y 2024 (-1,5%). Tras estas caídas, los precios crecieron un 3,2% en 2025.
Dinámica de precios en los países de la UE
En conjunto, la situación del mercado inmobiliario en la UE es muy diversa. El líder de crecimiento en la última década fue Hungría – 266,6%. En esta etapa, el valor de la vivienda creció más de un 10% durante ocho años y cerró 2025 con una subida del 18,3%. Aquí se observa un claro proceso de convergencia económica, en el que aumentan los salarios y se fortalece la clase media, mientras que los precios inmobiliarios siguen siendo relativamente bajos.
El segundo país europeo donde más se encareció la vivienda residencial es Portugal – 163,9%. Siguió un modelo similar al español, pero de forma más acentuada. Portugal comparte con España su atractivo como lugar de residencia permanente y turismo, aunque se trata de un mercado más pequeño y con menor oferta.
Además, durante la última década este país impulsó ventajas fiscales para extranjeros que compraban vivienda, con el fin de reactivar la inversión tras la crisis de deuda. Regiones como Lisboa y sus alrededores, y el Algarve, concentraron esta demanda internacional y se convirtieron en los destinos más dinámicos. Gran parte de los beneficios se eliminaron en los últimos años, pero los precios siguen subiendo.
A continuación se sitúan Islandia (163,1%), Lituania (158,1%), Bulgaria (149,2%), Chequia (145,4%), Croacia (126,5%), Estonia (120,7%), Polonia (116,8%), Países Bajos (115,1%), Letonia (114,3%), Eslovenia (108,9%) y Eslovaquia (104,2%). En total, en 13 países los precios de la vivienda se duplicaron con creces (en el mercado húngaro, de hecho, se triplicaron). A su vez, el crecimiento más moderado durante este periodo se observó – además de las ya mencionadas Italia (16,2%) y Francia (27,3%) – en Suecia (33,4%), Bélgica (44,9%) y Chipre (50,9%).
En el otro extremo se encuentra Finlandia – el único Estado donde los precios cayeron entre 2015 y 2025, concretamente un 1,1%. Los precios de la vivienda en este país escandinavo, que atraviesa una crisis económica y de deuda, llevan tres años consecutivos corrigiéndose. La economía sufrió las consecuencias de la ruptura de los vínculos comerciales y energéticos con la vecina Rusia tras la invasión de Ucrania (en 2022), y la recesión económica provocó un aumento del desempleo y paralizó la demanda de vivienda.
