За последнее десятилетие рынок испанской недвижимости претерпел радикальные изменения. Цены на жилье, достигшие минимума в 2015 году – после резкого падения, вызванного лопнувшим «пузырем», – начали стремительно расти, что привело к их повышению на 80,6%. Кроме того, следует отметить, что рост ускорился в конце этого периода: на 8,5% в 2024 году и на 12,7% в 2025 году.
Таким образом, как отмечается в недавнем отчете, подготовленном Pisos.com на основе данных Eurostat, стоимость квадратного метра в Испании выросла более интенсивно, чем в ЕС (61,9%) и в зоне евро (54,1%). Эта динамика объясняется увеличивающимся спросом на покупку в сочетании с крайне ограниченным предложением.
В настоящее время Банк Испании оценивает накопленный дефицит жилья в 700 000 объектов, и цифры не дают оснований полагать, что эта ситуация изменится. В прошлом году было создано 104 500 новых домохозяйств, а начато было строительство только 111 548 квартир.
Почему рынок купли-продажи стал таким активным
По мнению Гонсало Бернардоса, профессора экономики и директора магистерской программы по недвижимости в Университете Барселоны, «одно из основных отличий Испании от остальной Европы – это низкий объем покупок жилья молодежью в течение последнего десятилетия. Нестабильность занятости, низкие зарплаты и чрезмерные текущие расходы не позволяют накопить и приобрести квартиру, несмотря на доступные цены».
К этому добавляется то, что государственная политика последних лет – такая как контроль цен или закон против выселения, привела к правовой неопределенности. Предложение аренды сократилось, а арендная плата достигла максимальных значений. В этой ситуации в связи с падением сегмента аренды рынок купли-продажи стал чрезвычайно активным.
Испания опередила крупнейшие экономики еврозоны
В Испании цены выросли больше всего среди основных экономически развитых государств еврозоны за последние десять лет, значительно опередив Италию (16,2%), Францию (27,3%) и Германию (52,7%). В случае Германии цены не скорректировались в сторону понижения и начали путь сильного роста, что привело к удвоению номинальных значений 2007 года к середине 2020 года. Однако эти обстоятельства сделали рынок более чувствительным к повышению ставок, в результате чего жилье подешевело в 2023 году (-8,4%) и 2024 году (-1,5%). После этих падений в 2025 году цены выросли на 3,2%.
Динамика цен в странах ЕС
В целом по ЕС ситуация на рынке недвижимости очень разнообразна. Лидером роста в прошедшее десятилетие стала Венгрия – 266,6%. На этом этапе стоимость жилья выросла более чем на 10% в течение восьми лет и завершила 2025 год с ростом на 18,3%. Здесь наблюдается явный процесс экономической конвергенции, при котором растут зарплаты и укрепляется средний класс, при этом цены на недвижимость все еще остаются относительно низкими.
Второй европейской страной, где жилая недвижимость подорожала больше всего, является Португалия – 163,9%. Она следовала модели, схожей с испанской, но в более обостренном виде. Португалия разделяет с Испанией привлекательность как место для постоянного проживания и туризма, однако это более мелкий рынок с меньшим предложением.
Кроме того, в течение последнего десятилетия эта страна стимулировала налоговые льготы для иностранцев, покупающих жилье, чтобы возобновить инвестиции после долгового кризиса. Такие регионы как Лиссабон с пригородами и Алгарве сосредоточили этот международный спрос и стали наиболее динамичными направлениями. Большая часть льгот была отменена в последние годы, но цены продолжают расти.
Далее следуют Исландия (163,1%), Литва (158,1%), Болгария (149,2%), Чехия (145,4%), Хорватия (126,5%), Эстония (120,7%), Польша (116,8%), Нидерланды (115,1%), Латвия (114,3%), Словения (108,9%) и Словакия (104,2%). В общей сложности в 13 странах цены на жилье выросли более чем вдвое (на венгерском рынке они, по сути дела, утроились). В свою очередь, наиболее скромный рост в этот период наблюдался – помимо уже упомянутых Италии (16,2%) и Франции (27,3%) – в Швеции (33,4%), Бельгии (44,9%) и на Кипре (50,9%).
На другом конце спектра находится Финляндия – единственное государство, в котором цены упали в период с 2015 по 2025 год, а именно на 1,1%. Цены на жилье в этой скандинавской стране, переживающей экономический и долговой кризис, корректируются уже три года подряд. Экономика пострадала от последствий разрыва торговых и энергетических связей с соседней Россией после вторжения в Украину (в 2022 году), экономический спад привел к росту безработицы и парализовал спрос на жилье.
