Viime vuosikymmenen aikana Espanjan kiinteistömarkkinat ovat kokeneet radikaaleja muutoksia. Asuntojen hinnat, jotka saavuttivat pohjansa vuonna 2015 – “kuplan” puhkeamisen aiheuttaman jyrkän laskun jälkeen – alkoivat nousta nopeasti, mikä johti 80,6%:n kasvuun. Lisäksi on huomattava, että kasvu kiihtyi jakson lopussa: 8,5% vuonna 2024 ja 12,7% vuonna 2025.
Pisos.comin Eurostatin tietojen perusteella laatiman tuoreen raportin mukaan neliömetrin hinta Espanjassa nousi voimakkaammin kuin EU:ssa (61,9%) ja euroalueella (54,1%). Tätä kehitystä selittää kasvava ostokysyntä yhdessä erittäin rajallisen tarjonnan kanssa.
Tällä hetkellä Espanjan keskuspankki arvioi kertyneen asuntovajeen olevan 700 000 kohdetta, eivätkä luvut anna syytä olettaa, että tilanne muuttuisi. Viime vuonna syntyi 104 500 uutta kotitaloutta, kun taas vain 111 548 asunnon rakentaminen aloitettiin.
Miksi osto- ja myyntimarkkina on muuttunut niin aktiiviseksi
Barcelonan yliopiston taloustieteen professorin ja kiinteistöalan maisteriohjelman johtajan Gonzalo Bernardosin mukaan «yksi Espanjan tärkeimmistä eroista muuhun Eurooppaan verrattuna on nuorten alhainen asunnonostojen määrä viime vuosikymmenen aikana. Työllisyyden epävarmuus, matalat palkat ja liialliset juoksevat kulut eivät mahdollista säästämistä ja asunnon ostamista, vaikka hinnat olisivat kohtuullisia».
Tähän lisätään se, että viime vuosien julkinen politiikka – kuten hintojen valvonta tai häätöjä vastaan suunnattu laki – on johtanut oikeudelliseen epävarmuuteen. Vuokra-asuntojen tarjonta on vähentynyt, ja vuokrat ovat saavuttaneet huipputasot. Tässä tilanteessa vuokrasegmentin heikentymisen vuoksi osto- ja myyntimarkkinasta on tullut erittäin aktiivinen.
Espanja ohitti euroalueen suurimmat taloudet
Espanjassa hinnat ovat nousseet viimeisen kymmenen vuoden aikana eniten euroalueen tärkeimpien taloudellisesti kehittyneiden valtioiden joukossa, selvästi enemmän kuin Italiassa (16,2%), Ranskassa (27,3%) ja Saksassa (52,7%). Saksan tapauksessa hinnat eivät korjautuneet alaspäin, vaan lähtivät voimakkaan kasvun tielle, mikä johti vuoden 2007 nimellisarvojen kaksinkertaistumiseen vuoden 2020 puoliväliin mennessä. Nämä olosuhteet tekivät markkinasta kuitenkin herkemmän korkojen nousulle, minkä seurauksena asunnot halpenivat vuonna 2023 (-8,4%) ja vuonna 2024 (-1,5%). Näiden laskujen jälkeen hinnat nousivat 3,2% vuonna 2025.
Hintakehitys EU-maissa
Kokonaisuudessaan EU:n kiinteistömarkkinoiden tilanne on hyvin monimuotoinen. Viime vuosikymmenen kasvun johtaja oli Unkari – 266,6%. Tällä ajanjaksolla asuntojen arvo nousi yli 10% kahdeksan vuoden ajan ja päätti vuoden 2025 18,3%:n kasvulla. Maassa näkyy selvä taloudellisen lähentymisen prosessi, jossa palkat nousevat ja keskiluokka vahvistuu, samalla kun kiinteistöjen hinnat ovat edelleen suhteellisen matalat.
Toiseksi eniten asuinkiinteistöjen hinnat nousivat Portugalissa – 163,9%. Se seurasi Espanjan kaltaista mallia, mutta kärjistyneemmässä muodossa. Portugali jakaa Espanjan kanssa vetovoiman pysyvän asumisen ja matkailun kohteena, mutta se on pienempi markkina, jossa tarjontaa on vähemmän.
Lisäksi viime vuosikymmenen aikana maa kannusti ulkomaalaisille asunnonostajille suunnattuja veroetuja investointien elvyttämiseksi velkakriisin jälkeen. Alueet kuten Lissabon esikaupunkeineen ja Algarve keskittivät tämän kansainvälisen kysynnän ja muuttuivat dynaamisimmiksi kohteiksi. Suurin osa eduista on poistettu viime vuosina, mutta hinnat jatkavat nousuaan.
Seuraavina tulevat Islanti (163,1%), Liettua (158,1%), Bulgaria (149,2%), Tšekki (145,4%), Kroatia (126,5%), Viro (120,7%), Puola (116,8%), Alankomaat (115,1%), Latvia (114,3%), Slovenia (108,9%) ja Slovakia (104,2%). Yhteensä 13 maassa asuntojen hinnat ovat yli kaksinkertaistuneet (Unkarin markkinoilla ne ovat käytännössä kolminkertaistuneet). Vastaavasti vaatimattomin kasvu tällä ajanjaksolla havaittiin – jo mainittujen Italian (16,2%) ja Ranskan (27,3%) lisäksi – Ruotsissa (33,4%), Belgiassa (44,9%) ja Kyproksella (50,9%).
Toisessa ääripäässä on Suomi – ainoa valtio, jossa hinnat laskivat vuosina 2015–2025, nimittäin 1,1%. Asuntojen hinnat tässä talous- ja velkakriisiä kokevassa Pohjoismaassa ovat korjautuneet jo kolme vuotta peräkkäin. Talous kärsi seurauksista, jotka johtuivat kauppa- ja energiayhteyksien katkeamisesta naapurimaa Venäjän kanssa Ukrainan hyökkäyksen jälkeen (vuonna 2022), ja talouden taantuma johti työttömyyden kasvuun ja lamaannutti asuntokysynnän.
