In het afgelopen decennium heeft de Spaanse vastgoedmarkt radicale veranderingen ondergaan. De huizenprijzen, die in 2015 hun dieptepunt bereikten – na de scherpe daling veroorzaakt door het barsten van de “zeepbel” – begonnen snel te stijgen, wat leidde tot een toename van 80,6%. Daarnaast moet worden opgemerkt dat de groei aan het einde van deze periode versnelde: met 8,5% in 2024 en met 12,7% in 2025.
Zoals blijkt uit een recent rapport van Pisos.com op basis van gegevens van Eurostat, steeg de prijs per vierkante meter in Spanje sterker dan in de EU (61,9%) en in de eurozone (54,1%). Deze dynamiek wordt verklaard door een groeiende koopvraag in combinatie met een uiterst beperkt aanbod.
Momenteel schat de Bank van Spanje het opgebouwde woningtekort op 700 000 objecten, en de cijfers geven geen reden om aan te nemen dat deze situatie zal veranderen. Vorig jaar werden 104 500 nieuwe huishoudens gevormd, terwijl de bouw van slechts 111 548 woningen werd gestart.
Waarom de koop- en verkoopmarkt zo actief is geworden
Volgens Gonzalo Bernardos, hoogleraar economie en directeur van de masteropleiding vastgoed aan de Universiteit van Barcelona, is «een van de belangrijkste verschillen tussen Spanje en de rest van Europa het lage aantal woningaankopen door jongeren in het afgelopen decennium. Onzekere werkgelegenheid, lage lonen en buitensporige lopende uitgaven maken het onmogelijk om te sparen en een appartement te kopen, ondanks betaalbare prijzen».
Daar komt bij dat het overheidsbeleid van de afgelopen jaren – zoals prijscontrole of de wet tegen huisuitzettingen – heeft geleid tot juridische onzekerheid. Het huuraanbod is afgenomen en de huurprijzen hebben maximale waarden bereikt. In deze situatie is de koop- en verkoopmarkt, door de terugval van het huursegment, uiterst actief geworden.
Spanje haalde de grootste economieën van de eurozone in
In Spanje zijn de prijzen de afgelopen tien jaar het sterkst gestegen onder de belangrijkste economisch ontwikkelde landen van de eurozone, ruim voor Italië (16,2%), Frankrijk (27,3%) en Duitsland (52,7%). In het geval van Duitsland corrigeerden de prijzen niet neerwaarts en begonnen ze aan een sterke groeifase, wat leidde tot een verdubbeling van de nominale waarden van 2007 tegen medio 2020. Deze omstandigheden maakten de markt echter gevoeliger voor renteverhogingen, waardoor woningen goedkoper werden in 2023 (-8,4%) en 2024 (-1,5%). Na deze dalingen stegen de prijzen in 2025 met 3,2%.
Prijsdynamiek in EU-landen
Over het geheel genomen is de situatie op de vastgoedmarkt in de EU zeer divers. De groeileider van het afgelopen decennium was Hongarije – 266,6%. In deze fase steeg de waarde van woningen gedurende acht jaar met meer dan 10% en sloot 2025 af met een groei van 18,3%. Hier is een duidelijk proces van economische convergentie zichtbaar, waarbij de lonen stijgen en de middenklasse sterker wordt, terwijl vastgoedprijzen nog steeds relatief laag blijven.
Het tweede Europese land waar residentieel vastgoed het sterkst in prijs steeg, is Portugal – 163,9%. Het volgde een model dat vergelijkbaar was met het Spaanse, maar in een scherpere vorm. Portugal deelt met Spanje zijn aantrekkelijkheid als plaats voor permanent verblijf en toerisme, maar het is een kleinere markt met minder aanbod.
Bovendien stimuleerde dit land in het afgelopen decennium belastingvoordelen voor buitenlanders die woningen kochten, om investeringen na de schuldencrisis opnieuw op gang te brengen. Regio’s zoals Lissabon met de voorsteden en de Algarve concentreerden deze internationale vraag en werden de meest dynamische bestemmingen. Het grootste deel van de voordelen is de afgelopen jaren afgeschaft, maar de prijzen blijven stijgen.
Daarna volgen IJsland (163,1%), Litouwen (158,1%), Bulgarije (149,2%), Tsjechië (145,4%), Kroatië (126,5%), Estland (120,7%), Polen (116,8%), Nederland (115,1%), Letland (114,3%), Slovenië (108,9%) en Slowakije (104,2%). In totaal zijn de huizenprijzen in 13 landen meer dan verdubbeld (op de Hongaarse markt zijn ze in feite verdrievoudigd). De meest bescheiden groei in deze periode werd op zijn beurt waargenomen – naast het reeds genoemde Italië (16,2%) en Frankrijk (27,3%) – in Zweden (33,4%), België (44,9%) en Cyprus (50,9%).
Aan het andere uiteinde van het spectrum bevindt zich Finland – de enige staat waar de prijzen tussen 2015 en 2025 daalden, namelijk met 1,1%. De huizenprijzen in dit Scandinavische land, dat een economische en schuldencrisis doormaakt, corrigeren al drie jaar op rij. De economie leed onder de gevolgen van het verbreken van handels- en energiebanden met buurland Rusland na de invasie van Oekraïne (in 2022), en de economische neergang leidde tot stijgende werkloosheid en verlamde de woningvraag.
