W ostatniej dekadzie rynek nieruchomości w Hiszpanii przeszedł radykalne zmiany. Ceny mieszkań, które osiągnęły minimum w 2015 roku – po gwałtownym spadku wywołanym pęknięciem “bańki” – zaczęły szybko rosnąć, co doprowadziło do ich wzrostu o 80,6%. Ponadto należy zauważyć, że wzrost przyspieszył pod koniec tego okresu: o 8,5% w 2024 roku i o 12,7% w 2025 roku.
Tym samym, jak wskazano w niedawnym raporcie przygotowanym przez Pisos.com na podstawie danych Eurostatu, koszt metra kwadratowego w Hiszpanii wzrósł bardziej intensywnie niż w UE (61,9%) i w strefie euro (54,1%). Tę dynamikę tłumaczy rosnący popyt na zakup w połączeniu ze skrajnie ograniczoną podażą.
Obecnie Bank Hiszpanii szacuje skumulowany deficyt mieszkaniowy na 700 000 obiektów, a liczby nie dają podstaw, by sądzić, że ta sytuacja się zmieni. W ubiegłym roku powstało 104 500 nowych gospodarstw domowych, a rozpoczęto budowę tylko 111 548 mieszkań.
Dlaczego rynek kupna i sprzedaży stał się tak aktywny
Zdaniem Gonzalo Bernardosa, profesora ekonomii i dyrektora programu magisterskiego z nieruchomości na Uniwersytecie w Barcelonie, «jedną z głównych różnic między Hiszpanią a resztą Europy jest niski poziom zakupów mieszkań przez młodych ludzi w ostatniej dekadzie. Niestabilność zatrudnienia, niskie wynagrodzenia i nadmierne bieżące wydatki nie pozwalają oszczędzać i kupić mieszkania, mimo przystępnych cen».
Do tego dochodzi fakt, że polityka państwa ostatnich lat – taka jak kontrola cen czy ustawa przeciw eksmisjom – doprowadziła do niepewności prawnej. Oferta najmu się zmniejszyła, a czynsze osiągnęły maksymalne wartości. W tej sytuacji, w związku ze spadkiem segmentu najmu, rynek kupna i sprzedaży stał się wyjątkowo aktywny.
Hiszpania wyprzedziła największe gospodarki strefy euro
W Hiszpanii ceny wzrosły najbardziej wśród głównych wysoko rozwiniętych gospodarczo państw strefy euro w ostatnich dziesięciu latach, znacznie wyprzedzając Włochy (16,2%), Francję (27,3%) i Niemcy (52,7%). W przypadku Niemiec ceny nie skorygowały się w dół i rozpoczęły ścieżkę silnego wzrostu, co doprowadziło do podwojenia nominalnych wartości z 2007 roku do połowy 2020 roku. Jednak te okoliczności sprawiły, że rynek stał się bardziej wrażliwy na podwyżki stóp, w wyniku czego mieszkania potaniały w 2023 roku (-8,4%) i 2024 roku (-1,5%). Po tych spadkach w 2025 roku ceny wzrosły o 3,2%.
Dynamika cen w krajach UE
Ogólnie sytuacja na rynku nieruchomości w UE jest bardzo zróżnicowana. Liderem wzrostu w minionej dekadzie były Węgry – 266,6%. Na tym etapie wartość mieszkań rosła o ponad 10% przez osiem lat i zakończyła 2025 rok wzrostem o 18,3%. Widoczny jest tu wyraźny proces konwergencji gospodarczej, w którym rosną wynagrodzenia i wzmacnia się klasa średnia, a ceny nieruchomości nadal pozostają stosunkowo niskie.
Drugim europejskim krajem, w którym nieruchomości mieszkalne podrożały najbardziej, jest Portugalia – 163,9%. Podążała ona modelem podobnym do hiszpańskiego, ale w bardziej zaostrzonym wariancie. Portugalia dzieli z Hiszpanią atrakcyjność jako miejsce stałego zamieszkania i turystyki, jednak jest mniejszym rynkiem z mniejszą podażą.
Ponadto w ostatniej dekadzie kraj ten stymulował ulgi podatkowe dla cudzoziemców kupujących mieszkania, aby wznowić inwestycje po kryzysie zadłużeniowym. Regiony takie jak Lizbona z przedmieściami i Algarve skupiły ten międzynarodowy popyt i stały się najbardziej dynamicznymi kierunkami. Większość ulg została w ostatnich latach zniesiona, ale ceny nadal rosną.
Dalej znajdują się Islandia (163,1%), Litwa (158,1%), Bułgaria (149,2%), Czechy (145,4%), Chorwacja (126,5%), Estonia (120,7%), Polska (116,8%), Niderlandy (115,1%), Łotwa (114,3%), Słowenia (108,9%) i Słowacja (104,2%). Łącznie w 13 krajach ceny mieszkań wzrosły ponad dwukrotnie (na rynku węgierskim w zasadzie się potroiły). Z kolei najbardziej umiarkowany wzrost w tym okresie odnotowano – oprócz wspomnianych już Włoch (16,2%) i Francji (27,3%) – w Szwecji (33,4%), Belgii (44,9%) i na Cyprze (50,9%).
Na drugim końcu spektrum znajduje się Finlandia – jedyne państwo, w którym ceny spadły w okresie od 2015 do 2025 roku, a dokładnie o 1,1%. Ceny mieszkań w tym skandynawskim kraju, przeżywającym kryzys gospodarczy i zadłużeniowy, korygują się już trzeci rok z rzędu. Gospodarka ucierpiała z powodu zerwania więzi handlowych i energetycznych z sąsiednią Rosją po inwazji na Ukrainę (w 2022 roku), a spowolnienie gospodarcze doprowadziło do wzrostu bezrobocia i sparaliżowało popyt na mieszkania.
