ITP w Hiszpanii w 2026 roku – najważniejsze informacje

• Co to jest ITP? Podatek płacony zazwyczaj przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego.
• Kto płaci? Nabywca nieruchomości.
• Stawka: zależy od wspólnoty autonomicznej, wartości nieruchomości i ewentualnych ulg.
• Wspólnota Walencka: od 1 czerwca 2026 roku stawka ogólna wynosi 9%, a dla nieruchomości o wartości przekraczającej 1 mln euro – 11%.
• Podstawa opodatkowania: uwzględnia cenę zakupu, wartość zadeklarowaną i wartość referencyjną katastru.
• Termin: zgodny z przepisami regionalnymi, np. 30 dni roboczych albo miesiąc.
• Ulgi: dostępne dla określonych grup nabywców po spełnieniu warunków.
• Główne ryzyko: nieuwzględnienie podatku w budżecie lub przeoczenie przysługującej ulgi.

Przed wpłatą zadatku warto sprawdzić stawkę, podstawę opodatkowania i dostępne preferencje.

Zobacz nieruchomości na sprzedaż w Hiszpanii.

Aktualizacja: 09.10.2026.

Wyobraź sobie, że wreszcie udało Ci się znaleźć wymarzone mieszkanie z widokiem na morze. Negocjacje poszły świetnie, cena spadła o 5 000 euro, a Ty już planujesz urządzenie wnętrza. Wtedy przychodzi zestawienie kosztów transakcji, a w nim dodatkowe 15 000–20 000 euro, których wcześniej nie uwzględniono.

To może być ITP – hiszpański podatek od przeniesienia własności majątku. Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego stanowi on często jeden z największych kosztów dodatkowych. Nie powinien jednak zaskakiwać, ponieważ można go oszacować jeszcze przed podpisaniem umowy.

Wyjaśniamy, jak działa ten podatek, kto go płaci, jakie stawki obowiązują w Hiszpanii w 2026 roku i kto może skorzystać z ulgi.

Czym jest ITP i czym różni się od VAT?

ITP to skrót od Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. W odniesieniu do nieruchomości chodzi zwykle o podatek od odpłatnego przeniesienia majątku, czyli Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). Najczęściej płaci się go przy zakupie używanego mieszkania lub domu od osoby prywatnej.

Co do zasady pierwsza sprzedaż nowego mieszkania przez dewelopera podlega hiszpańskiemu VAT, czyli IVA. Późniejsza sprzedaż zwolniona z IVA jest zazwyczaj objęta ITP. Nie należy jednak kierować się wyłącznie tym, czy sprzedawcą jest osoba prywatna, czy firma. Spółka również może sprzedawać nieruchomość opodatkowaną ITP, a niektóre transakcje pomiędzy przedsiębiorcami mogą podlegać IVA, gdy spełnione są odpowiednie warunki.

Różnica ma duże znaczenie dla budżetu. Przy zakupie nowego mieszkania bezpośrednio od dewelopera zwykle dolicza się 10% IVA oraz podatek AJD od czynności dokumentowanych notarialnie. Stawka AJD zależy od wspólnoty autonomicznej i często wynosi 0,5%–1,5%. Przy kolejnej sprzedaży tej samej nieruchomości zazwyczaj stosuje się już ITP, który może okazać się niższy lub wyższy niż IVA i AJD łącznie.

Dlatego mieszkanie z rynku wtórnego nie zawsze jest tańszym rozwiązaniem. Więcej informacji znajdziesz w naszym artykule o podatkach przy zakupie nowej nieruchomości w Hiszpanii.

Od 2022 roku przy ustalaniu podstawy opodatkowania ITP istotną rolę odgrywa wartość referencyjna katastru, czyli valor de referencia del Catastro. Zasadniczo porównuje się trzy wartości: wartość referencyjną, wartość zadeklarowaną oraz cenę transakcyjną. Podstawą jest zwykle najwyższa z nich.

Jeżeli wartość referencyjna przewyższa uzgodnioną cenę, podatek zazwyczaj oblicza się od tej wyższej kwoty. Jeżeli to cena transakcyjna jest wyższa, przyjmuje się cenę. Gdy wartość referencyjna nie istnieje lub nie można jej potwierdzić, zastosowanie mają odrębne zasady.

Wynegocjowana obniżka ceny nie musi więc oznaczać równie dużej oszczędności podatkowej. W uzasadnionych przypadkach wartość referencyjną można zakwestionować zgodnie z przewidzianą prawem procedurą.

Kto płaci ITP i w jakim terminie?

Podatnikiem jest kupujący. Prywatne ustalenia pomiędzy stronami dotyczące podziału kosztów nie zmieniają osoby odpowiedzialnej wobec organu podatkowego.

Termin rozliczenia zależy od przepisów właściwego regionu. Ogólne rozporządzenie dotyczące ITP przewiduje 30 dni roboczych, ale poszczególne wspólnoty autonomiczne mogą stosować własne terminy. W Katalonii standardowy termin przy zakupie nieruchomości wynosi na przykład miesiąc.

Podatek rozlicza się zwykle na formularzu Modelo 600 w organie podatkowym wspólnoty autonomicznej, w której znajduje się nieruchomość. Miejsce zamieszkania kupującego nie decyduje o stawce. Przy zakupie mieszkania w Alicante obowiązują przepisy Wspólnoty Walenckiej, nawet jeśli nabywca mieszka w Madrycie.

Formalności można załatwić osobiście, elektronicznie przy użyciu odpowiedniego certyfikatu lub z pomocą gestora albo prawnika, zależnie od miejscowej procedury. Profesjonalna obsługa pomaga ograniczyć ryzyko pomyłek przy wyliczeniach i stosowaniu ulg.

Stawki ITP w regionach Hiszpanii

W Hiszpanii wspólnoty autonomiczne mogą ustalać stawki ITP i część ulg podatkowych. Kraj Basków i Nawarra korzystają ponadto ze szczególnych systemów podatkowych. Dlatego zakup dwóch nieruchomości o tej samej cenie może wiązać się z różnym podatkiem.

Na dzień 9 października 2026 roku podstawowe stawki dla typowych transakcji przedstawiają się następująco. W konkretnych przypadkach znaczenie mają progi wartości, prowincja i indywidualne uprawnienia.

Niższe stawki ogólne:

• Kraj Basków: w szeregu przypadków 4%, ze szczególnymi przepisami historycznych terytoriów i możliwymi obniżkami.
• Madryt i Nawarra: 6%.
• Wyspy Kanaryjskie: 6,5%.

Stawki średnie:

• Andaluzja i La Rioja: 7%.
• Murcja: 7,75% po zmianach z 2025 roku.
• Aragonia: skala progresywna od 8%, z wyższymi stawkami dla droższych nieruchomości.
• Galicja: stawka ogólna 8%.
• Kastylia i León: zasadniczo 8%, z wyższą stawką dla odpowiedniej części wartości wybranych drogich nieruchomości.
• Kantabria i Kastylia-La Mancha: ogólna stawka 9%, z uwzględnieniem wyjątków regionalnych.
• Wspólnota Walencka: od 1 czerwca 2026 roku 9% zamiast 10%. Dla nieruchomości o wartości ponad 1 mln euro stosuje się stawkę 11%.
• Asturia: progresywne stawki od 8% do 10%.

Wyższe stawki, zwłaszcza przy drogich nieruchomościach:

• Katalonia: 10% od pierwszych 600 000 euro, 11% od części między 600 000 a 900 000 euro, 12% od części między 900 000 a 1,5 mln euro oraz 13% od nadwyżki powyżej 1,5 mln euro. Szczególna stawka 20% dotyczy określonych zakupów przez dużych właścicieli mieszkań i niektórych transakcji obejmujących całe budynki mieszkalne.
• Baleary: skala progresywna od 8% do 13%.

Przy cenie 200 000 euro stawka 4% oznacza 8 000 euro podatku, a stawka 10% – 20 000 euro. Różnica 12 000 euro może wpłynąć na wybór lokalizacji.

Na Costa Blanca szczególne znaczenie ma reforma walencka. Obniżenie stawki ogólnej do 9% w czerwcu 2026 roku zmniejszyło obciążenie wielu transakcji. Dla nieruchomości o wartości przekraczającej milion euro, w tym części luksusowych willi w Jávea i Morairze, obowiązuje jednak 11%.

Więcej o podatkach i kosztach dowiesz się z naszego materiału o zakupie nowych nieruchomości i związanych z nim podatkach.

Obniżone stawki ITP – kto może skorzystać?

W wielu wspólnotach autonomicznych obowiązują preferencyjne stawki dla określonych grup kupujących. Warto zweryfikować warunki przed podpisaniem dokumentów.

• Młodsi nabywcy. Przy zakupie pierwszego miejsca stałego zamieszkania niektóre regiony przyznają ulgi zależne od wieku, dochodów i wartości nieruchomości. We Wspólnocie Walenckiej uprawnione osoby poniżej 35 lat mogą skorzystać ze stawki 6% dla nieruchomości do 180 000 euro lub 8% powyżej tej wartości. Ulga dotyczy udziału nabywanego przez osobę spełniającą warunki. W Andaluzji określonym nabywcom poniżej 35 lat przysługuje 3,5% przy zakupie głównego miejsca zamieszkania o wartości do 150 000 euro. W Katalonii od czerwca 2025 roku limit wieku obejmuje również osoby mające 35 lat, a obniżona stawka wynosi 5%, jeśli spełniono wymagania.
• Rodziny wielodzietne i określone rodziny niepełne. We Wspólnocie Walenckiej w przewidzianych prawem sytuacjach stawki mogą wynosić 3% lub 4%, zależnie od wartości nieruchomości i warunków rodzinnych. Andaluzja również przewiduje 3,5% w wybranych przypadkach.
• Osoby z urzędowo potwierdzoną niepełnosprawnością. Hiszpański stopień niepełnosprawności (grado de discapacidad) określa się procentowo. Progi 33% i 65% często występują w przepisach, jednak konkretne uprawnienia zależą od regionu, rodzaju niepełnosprawności i przeznaczenia mieszkania.

Na przykład we Wspólnocie Walenckiej pewne osoby z potwierdzoną niepełnosprawnością mogą zastosować 3% przy zakupie głównego miejsca zamieszkania o wartości do 180 000 euro, jeśli spełniają wymagania. Inne preferencje bywają dostępne również dla droższych nieruchomości. Kantabria i Baleary także przewidują szczególne rozwiązania.

W wybranych słabiej zaludnionych obszarach wiejskich istnieją dodatkowe zachęty podatkowe. Przy spełnieniu warunków stawki mogą wynosić 3%–4%. W Katalonii przewidziano m.in. specjalne zasady dla nabywania głównego miejsca zamieszkania w określonych gminach wiejskich.

Ulgi nie zawsze są stosowane automatycznie. Zwykle należy wskazać odpowiednią podstawę w deklaracji i posiadać dokumenty potwierdzające prawo do preferencji.

W przypadku pominięcia ulgi czasami można skorygować deklarację i wystąpić o zwrot nadpłaty, ale możliwość ta zależy od terminów i regionalnych zasad. Najbezpieczniej sprawdzić wszystko przed złożeniem Modelo 600.

Przykładowe obliczenie ITP

Załóżmy, że po 1 czerwca 2026 roku kupujesz willę z rynku wtórnego w prowincji Alicante za 350 000 euro. Jeśli podstawa opodatkowania jest równa cenie, przy stawce ogólnej 9% podatek wyniesie 31 500 euro.

Gdy kupującym jest osoba poniżej 35 lat spełniająca warunki ulgi i przeznaczająca nieruchomość na swoje pierwsze główne miejsce zamieszkania, może mieć zastosowanie stawka 8%. Wówczas podatek od pełnej wartości wyniesie 28 000 euro, czyli o 3 500 euro mniej. Przy zakupie przez kilka osób należy osobno zbadać udziały i uprawnienia każdego współwłaściciela.

Przy nieruchomości wartej 170 000 euro uprawniony młodszy nabywca mógłby zapłacić 10 200 euro przy stawce 6% zamiast 15 300 euro przy stawce ogólnej 9%. Oszczędność wyniosłaby 5 100 euro, pod warunkiem że podstawa podatku również wynosi 170 000 euro.

W Madrycie nieruchomość za 350 000 euro objęta ogólną stawką 6% oznaczałaby 21 000 euro podatku – o 10 500 euro mniej niż przy standardowym wyliczeniu dla Wspólnoty Walenckiej.

Przykłady zakładają zgodność podstawy opodatkowania z ceną zakupu oraz spełnienie wszystkich warunków ulg.

Najczęstsze błędy kupujących

Częstym uproszczeniem jest doliczenie do ceny nieruchomości około 10% na wszystkie koszty. Oprócz ITP trzeba jednak uwzględnić notariusza, wpis do rejestru własności, obsługę prawną oraz ewentualną wycenę wymaganą przez bank.

Przepisy określają, które koszty związane z kredytem hipotecznym pokrywa bank, a które kredytobiorca. Nie można zatem automatycznie obciążać kupującego wszystkimi opłatami bankowymi i notarialnymi dotyczącymi hipoteki.

W regionach z wysokim ITP koszty dodatkowe przy zakupie z rynku wtórnego mogą wynosić 12%–14% ceny, a czasami więcej.

Błędem jest również przekonanie, że zaniżenie ceny wpisanej do aktu zawsze pozwoli obniżyć podatek. Wartość referencyjna katastru może temu zapobiec, a nieprawidłowe deklaracje mogą skutkować kontrolą i dodatkowym wymiarem podatku.

Sztucznie zaniżona udokumentowana wartość nabycia może także zwiększyć przyszły zysk kapitałowy podlegający opodatkowaniu przy sprzedaży. Zasady wyceny dla ITP i podatku od zysków kapitałowych nie są jednak tożsame.

ITP od nieruchomości nie należy też mylić z podatkami od przeniesienia własności pojazdów lub innych rzeczy, dla których mogą obowiązywać odmienne przepisy.

Co sprawdzić przed zakupem mieszkania lub domu?

Przed wpłatą zadatku ustal aktualną stawkę ITP w regionie, sprawdź prawo do ewentualnych ulg i zweryfikuj podstawę opodatkowania, w tym wartość referencyjną katastru, jeśli została określona.

Prawnik specjalizujący się w nieruchomościach lub doświadczona lokalna agencja pomogą ocenić te kwestie. Uśrednione dane dla całej Hiszpanii mogą okazać się niewystarczające.

Przepisy się zmieniają, a transakcje czasem trwają kilka miesięcy. Dlatego przed ostatecznym podpisaniem aktu warto jeszcze raz potwierdzić aktualne warunki.

W Alegria regularnie przygotowujemy wraz z klientami pełne kalkulacje kosztów zakupu. Cena podana w ogłoszeniu nie zawsze odzwierciedla całkowitą kwotę potrzebną do nabycia nieruchomości.

Wolimy omówić te wydatki wcześniej, zamiast zaskakiwać klienta tuż przed wizytą u notariusza. Jeśli rozważasz zakup domu lub mieszkania na hiszpańskim wybrzeżu, pomożemy przeanalizować koszty, sprawdzić możliwe ulgi i przygotować transakcję.

Informacje nie stanowią porady prawnej ani podatkowej i nie są ofertą w rozumieniu prawa. Aktualne stawki, ulgi i terminy należy potwierdzić na dzień transakcji.

Podobał ci się artykuł? Podziel się z przyjaciółmi!