ITP-vero Espanjassa 2026 lyhyesti

• Mikä ITP on? Vero, joka maksetaan yleensä käytetyn asunnon tai muun jälleenmyytävän kiinteistön ostamisen yhteydessä.
• Kuka maksaa? Ostaja.
• Veroprosentti: riippuu itsehallintoalueesta, kiinteistön arvosta ja mahdollisista verohelpotuksista.
• Valencian itsehallintoalue: yleinen verokanta on ollut 9 % 1.6.2026 lähtien; yli miljoonan euron kohteissa se on 11 %.
• Verotusarvo: laskennassa huomioidaan kauppahinta, ilmoitettu arvo ja kiinteistörekisterin viitearvo.
• Määräajat: määräytyvät alueellisten sääntöjen mukaan, esimerkiksi 30 arkipäivää tai yksi kuukausi.
• Alennetut verokannat: mahdollisia lakisääteiset ehdot täyttäville ostajille.
• Suurin riski: lisäkulujen aliarviointi tai verohelpotuksen jääminen käyttämättä.

Tarkista kohteeseen sovellettava vero ja mahdolliset alennukset ennen varausmaksun suorittamista.

Tutustu Espanjassa myytäviin asuntoihin.

Päivitetty 9.10.2026.

Kuvittele, että olet vihdoin löytänyt unelmiesi asunnon merinäköalalla. Myyjä on suostunut laskemaan hintaa 5 000 euroa, ja suunnittelet jo sisustusta. Sitten saat arvion kaupan kokonaiskuluista – ja huomaat mukana 15 000–20 000 euron lisämaksun, johon et ollut varautunut.

Kyse voi olla Espanjan ITP-varainsiirtoverosta. Käytetyn asunnon kaupassa se on usein yksi suurimmista lisäkuluista. Veron ei kuitenkaan pitäisi tulla yllätyksenä, sillä sen suuruus voidaan arvioida ennen kaupan vahvistamista.

Käymme läpi, miten vero toimii, kuka sen maksaa, millaisia veroprosentteja Espanjassa sovelletaan vuonna 2026 ja milloin veroa voi maksaa alennetulla verokannalla.

Mikä ITP on ja miten se eroaa arvonlisäverosta?

ITP tulee sanoista Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Kiinteistökaupassa sillä tarkoitetaan yleensä vastikkeellista omaisuuden luovutusta koskevaa veroa eli Transmisiones Patrimoniales Onerosas -veroa (TPO). Se koskee useimmiten käytetyn asunnon ostamista yksityiseltä omistajalta.

Kun rakennuttaja myy uuden asunnon ensimmäistä kertaa, kauppaan sovelletaan yleensä Espanjan arvonlisäveroa, IVA:a. Myöhempi arvonlisäverosta vapautettu kauppa kuuluu tavallisesti ITP:n piiriin. Myyjän asema ei silti yksin ratkaise verotusta: yritys voi myydä ITP:n alaisen käytetyn kiinteistön, ja tietyissä yritysten välisissä kaupoissa voidaan soveltaa IVA:a laissa säädetyin edellytyksin.

Uudesta asunnosta maksetaan yleensä 10 % IVA sekä asiakirjojen leimavero AJD. AJD:n määrä riippuu itsehallintoalueesta ja on usein noin 0,5–1,5 %. Kun sama asunto myydään myöhemmin käytettynä, siihen sovelletaan yleensä ITP:tä. Se voi olla pienempi tai suurempi kuin IVA ja AJD yhteensä.

Siksi käytetty asunto ei ole välttämättä uudiskohdetta edullisempi, kun verot huomioidaan. Lue myös oppaamme uudiskohteen ostamiseen liittyvistä veroista Espanjassa.

Vuodesta 2022 lähtien ITP:n veropohjan määrityksessä on huomioitu myös kiinteistörekisterin vahvistama viitearvo, valor de referencia del Catastro. Yleensä verrataan kolmea arvoa: viitearvoa, ilmoitettua kiinteistön arvoa ja kauppahintaa. Veron perusteeksi otetaan korkein sovellettava arvo.

Jos viitearvo ylittää kauppahinnan, vero lasketaan normaalisti suuremman arvon perusteella. Jos kauppahinta on korkeampi, käytetään sitä. Mikäli viitearvo puuttuu tai sitä ei voida vahvistaa, sovelletaan erillisiä arvostussääntöjä.

Hintaneuvotteluissa saatu alennus ei siis välttämättä pienennä veroa samassa suhteessa. Viitearvon voi kuitenkin riitauttaa säädettyä menettelyä noudattaen, jos siihen on perusteita.

Kuka maksaa ITP:n ja milloin?

Verovelvollinen on ostaja. Myyjän ja ostajan mahdolliset keskinäiset kulujenjakosopimukset eivät muuta tätä vastuuta veroviranomaisen näkökulmasta.

Ilmoitus- ja maksuaika riippuu alueellisista säännöistä. Yleisessä ITP-asetuksessa säädetään 30 arkipäivästä, mutta itsehallintoalueilla voi olla omia määräaikojaan. Kataloniassa tavallisen kiinteistökaupan määräaika on esimerkiksi yksi kuukausi.

Vero ilmoitetaan tavallisesti Modelo 600 -lomakkeella sen itsehallintoalueen veroviranomaiselle, jossa kiinteistö sijaitsee. Ostajan asuinpaikka ei määritä verokantaa. Alicantessa sijaitsevaan asuntoon sovelletaan Valencian sääntöjä, vaikka ostaja asuisi Madridissa.

Alueesta riippuen ilmoituksen voi tehdä henkilökohtaisesti, hyväksytyllä sähköisellä varmenteella tai gestorían tai lakimiehen kautta. Ammattilaisen apu voi ehkäistä virheitä veropohjan laskennassa, alennusten hakemisessa ja määräajoissa.

ITP-veroprosentit Espanjan eri alueilla

Espanjan itsehallintoalueet voivat määrittää ITP-verokantoja ja eräitä verohelpotuksia. Baskimaalla ja Navarralla on lisäksi omat erityiset verojärjestelmänsä. Siksi samanhintaisista asunnoista voidaan maksaa eri määrä veroa eri alueilla.

Tilanne 9.10.2026 tavallisissa kiinteistökaupoissa on pääpiirteissään seuraava. Poikkeukset, arvorajat ja henkilökohtaiset helpotukset on tarkistettava erikseen.

Alemmat yleiset verokannat:

• Baskimaa: useissa tilanteissa 4 %, mutta historiallisten alueiden omat säännöt ja mahdolliset alennukset vaikuttavat.
• Madrid ja Navarra: 6 %.
• Kanariansaaret: 6,5 %.

Keskitasoiset verokannat:

• Andalusia ja La Rioja: 7 %.
• Murcia: 7,75 % vuoden 2025 muutosten jälkeen.
• Aragonia: progressiivinen asteikko alkaen 8 prosentista, korkeammat tasot kalliille kohteille.
• Galicia: yleinen verokanta 8 %.
• Kastilia ja León: yleensä 8 %, mutta tiettyjen suurten kauppojen osalta sovelletaan korkeampia verokantoja asianomaisiin arvo-osuuksiin.
• Kantabria ja Kastilia-La Mancha: yleinen verokanta 9 %, alueelliset poikkeukset huomioiden.
• Valencian itsehallintoalue: 1.6.2026 alkaen 9 % aiemman 10 prosentin sijaan. Yli miljoonan euron kiinteistöille on erillinen 11 prosentin verokanta.
• Asturia: progressiivinen asteikko 8–10 %.

Korkeammat verokannat erityisesti arvokkaille kiinteistöille:

• Katalonia: 10 % ensimmäisestä 600 000 eurosta, 11 % 600 000–900 000 euron välisestä osuudesta, 12 % 900 000–1,5 miljoonan euron välisestä osuudesta ja 13 % sen ylittävästä osuudesta. Tietyille suurten asunto-omistajien hankinnoille ja kokonaisten asuinrakennusten kaupoille voidaan soveltaa erityistä 20 prosentin verokantaa.
• Baleaarit: progressiivinen asteikko 8–13 %.

Esimerkiksi 200 000 euron asunnosta 4 prosentin vero on 8 000 euroa, kun taas 10 prosentin vero on 20 000 euroa. Eroa syntyy 12 000 euroa, mikä on huomattava osa hankintabudjettia.

Costa Blancalla Valencian veromuutos on erityisen tärkeä. Yleisen verokannan lasku 10 prosentista 9 prosenttiin kesäkuussa 2026 pienensi monien kauppojen kustannuksia. Yli miljoonan euron kohteissa, esimerkiksi tietyissä Jávean ja Morairan huviloissa, verokanta on kuitenkin 11 %.

Lisätietoa uudiskohteiden veroista ja kustannuksista saat suomenkielisestä uudiskohteiden vero-oppaastamme.

Alennetut verokannat: ketkä voivat saada helpotuksia?

Monet itsehallintoalueet tarjoavat verohelpotuksia tietyille ostajaryhmille. Oikeus helpotukseen riippuu aina alueen säännöistä ja kaupan olosuhteista.

• Nuoremmat ostajat. Ensimmäisen vakituisen asunnon hankintaan voidaan myöntää alennuksia ikä-, tulo- ja arvorajojen perusteella. Valencian alueella ehdot täyttävät alle 35-vuotiaat voivat hyötyä 6 prosentin verokannasta enintään 180 000 euron asunnoissa tai 8 prosentin verokannasta tätä kalliimmissa kohteissa. Alennus koskee kelpoisen ostajan hankkimaa omistusosuutta. Andalusiassa tietyille alle 35-vuotiaille ostajille on tarjolla 3,5 prosentin verokanta, kun vakituisen asunnon arvo on enintään 150 000 euroa. Kataloniassa ikäraja kattaa kesäkuusta 2025 alkaen myös 35-vuotiaat, ja ehtojen täyttyessä alennettu verokanta on 5 %.
• Suurperheet ja tietyt yhden vanhemman perheet. Valencian alueella tietyt perheryhmät voivat hyötyä 3 tai 4 prosentin verokannasta. Andalusiassa 3,5 prosentin alennus on mahdollinen erikseen määritellyissä tilanteissa.
• Ostajat, joilla on virallisesti vahvistettu vammaisuusaste. Espanjassa grado de discapacidad ilmaistaan prosentteina. Säännöksissä esiintyvät usein 33 ja 65 prosentin rajat, mutta verohyöty riippuu alueesta, henkilökohtaisesta tilanteesta ja asunnon käyttötarkoituksesta.

Valencian alueella tietyt ehdot täyttävät ostajat voivat käyttää 3 prosentin ITP-verokantaa ostaessaan enintään 180 000 euron arvoisen vakituisen asunnon, jos heillä on vaadittu virallinen vammaisuusaste. Kalliimmille kohteille voi joissakin tilanteissa olla muita alennuksia. Kantabriassa ja Baleaareilla on omia erityissääntöjään.

Myös väestökadosta kärsivillä maaseutualueilla voi olla kannustimia. Tietyissä olosuhteissa verokanta voi olla 3–4 %. Kataloniassa on esimerkiksi erityisehtoja eräiden maaseutukuntien vakituisten asuntojen hankinnalle.

Helpotuksia ei aina sovelleta automaattisesti. Ostajan on yleensä ilmoitettava etu oikein ja säilytettävä asiakirjat, jotka osoittavat iän, tulot, perhetilanteen, vammaisuusasteen, kiinteistön arvon tai vakituisen asumiskäytön.

Jos alennus on jäänyt käyttämättä, veroilmoituksen korjaaminen ja liikamaksun palauttaminen voi joissakin tilanteissa olla mahdollista. Mahdollisuus riippuu määräajoista ja alueellisista menettelyistä. Asia kannattaa tarkistaa ennen Modelo 600:n lähettämistä.

ITP:n laskeminen: käytännön esimerkkejä

Oletetaan, että Alicanten maakunnasta ostetaan käytetty huvila 350 000 eurolla 1.6.2026 jälkeen. Jos verotusarvo vastaa kauppahintaa, 9 prosentin yleinen verokanta tarkoittaa 31 500 euron veroa.

Jos ostaja on alle 35-vuotias, täyttää helpotuksen ehdot ja hankkii asunnon ensimmäiseksi vakituiseksi kodikseen, sovellettava verokanta voi olla 8 %. Koko kiinteistöstä vero olisi tällöin 28 000 euroa, eli säästöä syntyisi 3 500 euroa. Yhteisomistuksessa on arvioitava kunkin ostajan osuus ja kelpoisuus erikseen.

170 000 euron asunnosta 6 prosentin alennukseen oikeutettu ostaja maksaisi 10 200 euroa verrattuna 15 300 euroon yleisellä 9 prosentin kannalla. Säästö olisi 5 100 euroa, jos myös verotusarvo on 170 000 euroa.

Madridissa 350 000 euron asunnosta maksettaisiin 6 prosentin yleisellä kannalla 21 000 euroa ITP:tä, eli 10 500 euroa vähemmän kuin Valencian normaalissa esimerkissä. Muut kaupan kulut lisätään erikseen.

Esimerkit edellyttävät, että verotusarvo vastaa kauppahintaa ja kaikki alennuksen ehdot täyttyvät.

Yleiset virheet asunnon ostamisen yhteydessä

Ostajat arvioivat lisäkulut joskus lisäämällä kauppahintaan suoraan noin 10 %. Tämä voi olla liian vähän. ITP:n lisäksi on huomioitava notaari, omistusoikeuden rekisteröinti, oikeudellinen neuvonta ja tarvittaessa pankin vaatima kiinteistöarvio.

Asuntolainaan liittyvät kulut jaetaan lain mukaan pankin ja lainanottajan kesken. Kaikkia pankki- ja notaarikuluja ei siis voi automaattisesti laskea ostajan maksettaviksi.

Korkean ITP:n alueilla käytetyn kiinteistön lisäkulut voivat nousta 12–14 prosenttiin kauppahinnasta ja joskus korkeammiksi.

Toinen virhe on olettaa, että kauppakirjaan merkitty keinotekoisesti alhainen hinta säästäisi varmasti veroissa. Katasterin viitearvon soveltaminen voi estää tämän, ja virheelliset tiedot voivat johtaa verotarkastukseen ja lisämaksuihin.

Keinotekoisesti alhainen dokumentoitu hankintahinta voi myös kasvattaa myöhemmän myynnin laskennallista luovutusvoittoa. ITP:n ja luovutusvoittoveron arvostussäännöt eivät silti ole täysin samat.

ITP-kiinteistöveroa ei myöskään pidä sekoittaa ajoneuvojen tai muun omaisuuden luovutuksessa sovellettaviin veroihin.

Mitä ennen asuntokauppaa kannattaa tarkistaa?

Ennen varausmaksua selvitä sovellettava alueellinen ITP-verokanta, mahdolliset verohelpotukset ja kiinteistön verotusarvo, mukaan lukien mahdollinen Catastro-viitearvo.

Paikalliseen lainsäädäntöön perehtynyt juristi tai kiinteistönvälittäjä voi auttaa tarkistuksissa. Espanjan yleisistä keskiarvoista ei aina ole riittävästi apua tietyn kohteen arvioinnissa.

Säännöt saattavat muuttua varauksen ja kaupan vahvistamisen välillä. Tarkista siksi verotus vielä ennen lopullista allekirjoitusta.

Alegríassa laskemme asiakkaidemme kanssa säännöllisesti asunnon hankinnan kokonaiskustannuksia. Ilmoituksessa houkutteleva hinta ei aina kerro, kuinka paljon rahaa lopulta tarvitaan veroihin ja kaupan muihin kuluihin.

Haluamme selvittää nämä asiat ajoissa, emme vasta notaarin vastaanotolla. Jos etsit asuntoa Espanjan rannikolta, voimme auttaa arvioimaan kustannukset, selvittämään mahdolliset alennukset ja suunnittelemaan kaupan käytännön vaiheet.

Tiedot eivät ole oikeudellista tai verotuksellista neuvontaa eivätkä sitova tarjous. Verokannat, helpotukset ja määräajat tulee vahvistaa kaupantekohetken lainsäädännön perusteella.

Pidätkö tästä artikkelista? Jaa se ystäviesi kanssa!