L’ITP en Espagne en 2026 : l’essentiel

• De quoi s’agit-il ? D’un impôt généralement dû lors de l’achat d’un logement ancien.
• Qui paie ? L’acquéreur.
• Taux : ils varient selon la communauté autonome, la valeur du bien et les éventuels avantages fiscaux.
• Communauté valencienne : taux général de 9 % depuis le 1er juin 2026, porté à 11 % pour les biens d’une valeur supérieure à 1 million d’euros.
• Assiette : elle dépend notamment du prix de vente, de la valeur déclarée et de la valeur de référence du cadastre.
• Délai : il varie selon les règles applicables, notamment 30 jours ouvrables ou un mois.
• Taux réduits : possibles pour certaines catégories d’acquéreurs remplissant les conditions légales.
• Principal risque : sous-estimer les frais d’acquisition ou négliger une réduction à laquelle on a droit.

Avant de verser un acompte, vérifiez le taux, l’assiette fiscale et les avantages éventuellement applicables au bien.

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Dernière mise à jour : 09/10/2026.

Vous avez enfin trouvé l’appartement idéal, avec vue sur la mer. La négociation s’est bien passée, le vendeur a accepté une baisse de 5 000 €, et vous imaginez déjà votre futur intérieur. Puis arrive l’estimation des frais d’acquisition : une ligne supplémentaire de 15 000 à 20 000 € apparaît, alors que vous ne l’aviez pas prévue.

Cette somme correspond peut-être à l’ITP, l’impôt espagnol sur les transmissions patrimoniales. Lors de l’achat d’un logement ancien, il représente souvent l’un des principaux frais supplémentaires. Pourtant, il peut être anticipé bien avant la signature chez le notaire.

Voici comment cet impôt fonctionne, qui doit le payer, quels taux s’appliquent en Espagne en 2026 et quelles réductions peuvent être envisagées.

Qu’est-ce que l’ITP et quelle différence avec la TVA ?

L’ITP, ou Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, comprend notamment un volet consacré aux transmissions à titre onéreux, le Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). C’est généralement cet impôt qui intervient lors de l’achat d’un logement ancien auprès d’un particulier.

En principe, la première vente d’un logement neuf par son promoteur est soumise à la TVA espagnole, appelée IVA. Une vente ultérieure exonérée de TVA relève habituellement de l’ITP. Toutefois, la nature du vendeur ne suffit pas à déterminer le régime : une société peut vendre un bien soumis à l’ITP, tandis que certaines opérations entre professionnels peuvent relever de la TVA lorsque les conditions légales sont réunies.

La différence compte dans le budget. Un logement neuf vendu pour la première fois par le promoteur supporte généralement une IVA de 10 %, à laquelle s’ajoute l’AJD, l’impôt sur les actes juridiques documentés. Selon la région, son taux se situe souvent entre 0,5 % et 1,5 %. Lors d’une revente, l’ITP remplace généralement la TVA. Son coût peut être inférieur ou supérieur à l’ensemble IVA et AJD, selon la localisation et la transaction.

Il ne faut donc pas supposer qu’un bien ancien revient forcément moins cher qu’un logement neuf. Consultez également notre article sur les impôts lors de l’achat d’un logement neuf en Espagne.

Depuis 2022, le calcul de l’ITP immobilier repose également sur la valor de referencia del Catastro, une valeur de référence fixée par le cadastre. En règle générale, l’administration compare trois montants : cette valeur de référence, la valeur déclarée du bien et le prix payé. Le plus élevé sert de base imposable.

Si la valeur de référence dépasse le prix négocié, l’ITP est donc normalement calculé sur le montant supérieur. À l’inverse, si le prix de vente est plus élevé, c’est celui-ci qui est retenu. En l’absence de valeur de référence certifiable, d’autres règles s’appliquent.

Une bonne négociation ne garantit donc pas une économie équivalente sur l’impôt. La valeur de référence peut néanmoins être contestée selon les procédures prévues par la loi lorsqu’il existe des motifs valables.

Qui paie l’ITP et dans quel délai ?

L’acquéreur est redevable de l’ITP. Un arrangement privé avec le vendeur peut prévoir le partage de certains frais, mais ne modifie pas l’identité du contribuable responsable devant l’administration fiscale.

Le délai de déclaration et de paiement varie selon les règles locales. Le règlement général prévoit 30 jours ouvrables à compter de l’opération imposable, tandis que certaines communautés autonomes disposent de délais particuliers. En Catalogne, par exemple, le délai ordinaire est d’un mois.

La déclaration s’effectue généralement au moyen du Modelo 600 auprès de l’administration fiscale de la communauté autonome où se situe le bien. Le domicile de l’acheteur n’a pas d’incidence sur le taux régional : un appartement acheté à Alicante relève des règles valenciennes, même si son acquéreur réside à Madrid.

Selon le territoire, les démarches peuvent être réalisées sur place, en ligne avec un certificat électronique ou par l’intermédiaire d’un gestor ou d’un avocat. Un accompagnement professionnel permet notamment de limiter les risques d’erreurs de calcul, de déclaration ou d’application des réductions.

Taux de l’ITP en Espagne : des différences importantes selon les régions

Les communautés autonomes disposent de compétences pour fixer les taux de l’ITP et certaines réductions. Le Pays basque et la Navarre possèdent également des régimes fiscaux particuliers. Ainsi, deux biens au même prix peuvent entraîner des frais fiscaux très différents selon leur emplacement.

Au 9 octobre 2026, les principaux taux généraux applicables aux opérations courantes sont les suivants, sous réserve des particularités propres à chaque territoire.

Les taux généraux les plus bas :

• Pays basque : 4 % dans plusieurs situations, avec des règles forales propres aux territoires historiques et des taux réduits possibles.
• Madrid et Navarre : 6 %.
• Îles Canaries : 6,5 %.

Les taux intermédiaires :

• Andalousie et La Rioja : 7 %.
• Murcie : 7,75 %, après les changements de l’été 2025.
• Aragon : barème progressif à partir de 8 %, avec des taux plus élevés pour les biens de grande valeur.
• Galice : taux général de 8 %.
• Castille-et-León : taux général de 8 %, avec une majoration sur la tranche concernée de certaines acquisitions importantes.
• Cantabrie et Castille-La Manche : taux général de 9 %, sous réserve des règles régionales.
• Communauté valencienne : 9 % depuis le 1er juin 2026, contre 10 % auparavant ; 11 % pour les biens d’une valeur supérieure à un million d’euros.
• Asturies : barème progressif allant de 8 % à 10 % selon la valeur du bien.

Les taux les plus élevés pour les biens onéreux :

• Catalogne : 10 % sur les premiers 600 000 €, 11 % sur la tranche de 600 000 à 900 000 €, 12 % entre 900 000 € et 1,5 million d’euros, puis 13 % au-delà. Un taux spécifique de 20 % vise certaines acquisitions par de grands détenteurs de logements et certains achats d’immeubles résidentiels entiers.
• Îles Baléares : barème progressif de 8 % à 13 %.

Sur un bien de 200 000 €, un taux de 4 % représente 8 000 € d’impôt, contre 20 000 € à 10 %. La différence atteint 12 000 €, une somme à intégrer dans le budget avant de signer une réservation.

Sur la Costa Blanca, la réforme valencienne mérite une attention particulière. La baisse du taux général de 10 % à 9 % en juin 2026 a réduit le coût de nombreuses acquisitions, mais un taux spécifique de 11 % s’applique au-delà d’un million d’euros. Les acheteurs de villas haut de gamme à Jávea ou Moraira doivent en tenir compte.

Pour les autres dépenses, consultez notre article sur les frais et les impôts liés à l’achat immobilier en Espagne.

Taux réduits : qui peut en bénéficier ?

Plusieurs communautés autonomes accordent des taux préférentiels à certaines catégories d’acheteurs. Les conditions varient, notamment selon l’âge, les revenus, la situation familiale et l’usage prévu du logement.

• Jeunes acquéreurs. Dans la Communauté valencienne, une personne de moins de 35 ans qui remplit les conditions peut bénéficier d’un taux de 6 % pour l’achat de sa première résidence principale jusqu’à 180 000 €, ou de 8 % au-delà de ce seuil. La réduction concerne la quote-part acquise par la personne éligible et dépend notamment des plafonds de revenus. En Andalousie, un taux de 3,5 % est prévu pour certains acquéreurs de moins de 35 ans achetant leur résidence principale d’une valeur maximale de 150 000 €. En Catalogne, depuis juin 2025, la limite d’âge inclut les personnes de 35 ans et le taux réduit est de 5 % lorsque les conditions sont réunies.
• Familles nombreuses et certaines familles monoparentales. Des avantages existent dans plusieurs régions. Dans la Communauté valencienne, certains ménages peuvent bénéficier de taux de 3 % ou de 4 %, en fonction de la valeur du logement et de leur situation. L’Andalousie prévoit également un taux de 3,5 % dans des cas déterminés.
• Personnes avec un handicap officiellement reconnu. En Espagne, le degré de handicap (grado de discapacidad) est attesté par un pourcentage officiel. Les seuils de 33 % et 65 % reviennent souvent dans les textes, mais le droit à un taux réduit dépend de la région, de la situation particulière et de l’affectation du bien.

Dans la Communauté valencienne, certains acheteurs présentant un handicap reconnu peuvent bénéficier du taux de 3 % pour l’acquisition d’une résidence principale d’une valeur maximale de 180 000 €, sous réserve de satisfaire aux exigences légales. D’autres taux réduits peuvent s’appliquer à des biens plus chers dans certains cas. La Cantabrie et les Baléares prévoient également des dispositions particulières.

Des avantages supplémentaires existent parfois dans les zones rurales touchées par la dépopulation. Sous certaines conditions, l’ITP peut descendre à 3 %–4 %. En Catalogne, par exemple, des mesures spécifiques concernent l’achat d’une résidence principale dans certaines communes rurales.

Les réductions ne sont pas toujours accordées automatiquement. Il faut généralement les déclarer correctement et pouvoir justifier les critères exigés : âge, revenus, composition du foyer, handicap, valeur du logement ou utilisation comme résidence principale.

Si une réduction a été oubliée, une rectification de déclaration et une demande de remboursement peuvent parfois être possibles, dans les délais légaux. Mieux vaut néanmoins vérifier ses droits avant de déposer le Modelo 600.

Comment calculer l’ITP : exemples concrets

Prenons une villa ancienne achetée dans la province d’Alicante pour 350 000 € après le 1er juin 2026. En supposant que l’assiette imposable soit égale au prix de vente, le taux général de 9 % donne un impôt de 31 500 €.

Si l’acquéreur a moins de 35 ans, respecte les conditions de revenus et destine le bien à sa première résidence principale, le taux réduit de 8 % peut s’appliquer. La taxe serait alors de 28 000 € pour la totalité du bien, soit une économie de 3 500 €. En cas d’achat à plusieurs, il faut examiner la quote-part et l’éligibilité de chaque acquéreur.

Pour un logement à 170 000 €, un jeune acquéreur éligible au taux de 6 % paierait 10 200 € au lieu de 15 300 € au taux général. L’économie serait de 5 100 €, si l’assiette fiscale correspond également à 170 000 €.

À Madrid, une acquisition à 350 000 € donnerait lieu à 21 000 € d’ITP au taux général de 6 %, soit 10 500 € de moins que dans l’exemple valencien au taux normal. Les frais de notaire et d’enregistrement restent à ajouter.

Ces exemples supposent que l’assiette fiscale corresponde au prix d’achat et que toutes les conditions nécessaires aux taux réduits soient remplies.

Les erreurs les plus fréquentes

Une erreur classique consiste à ajouter environ 10 % au prix du bien en pensant couvrir tous les frais. Or l’ITP n’est pas le seul poste à prévoir : honoraires de notaire, inscription au Registre foncier, accompagnement juridique et, en cas de financement, expertise immobilière peuvent aussi entrer dans le budget.

La législation répartit certaines dépenses liées au prêt hypothécaire entre la banque et l’emprunteur. Il serait donc incorrect d’attribuer systématiquement tous les frais bancaires et notariés à l’acheteur.

Dans les régions où l’ITP est élevé, les frais annexes d’une acquisition dans l’ancien peuvent atteindre 12 %–14 % du prix, parfois davantage. Un calcul personnalisé est préférable à une estimation uniforme.

Il faut aussi se méfier de l’idée selon laquelle déclarer un prix inférieur dans l’acte permettrait automatiquement de réduire l’impôt. Les règles relatives à la valeur de référence peuvent empêcher cette économie et les déclarations inexactes exposent à des contrôles et à des rappels fiscaux.

Une valeur d’acquisition artificiellement minorée peut également compliquer une revente : la plus-value imposable calculée ultérieurement pourrait être plus importante. Les règles de valorisation de l’ITP et celles relatives aux plus-values ne sont toutefois pas entièrement identiques.

Enfin, l’ITP applicable aux biens immobiliers ne doit pas être confondu avec les taxes sur le transfert de véhicules ou d’autres biens, dont les taux et conditions sont différents.

Les vérifications avant l’achat

Avant de verser un acompte, assurez-vous de connaître le taux applicable dans la communauté autonome, les éventuelles réductions auxquelles vous avez droit et la valeur fiscale retenue pour le bien, notamment la valeur de référence du cadastre.

Un avocat spécialisé ou une agence connaissant bien la réglementation locale peut vous aider à vérifier ces éléments. Les chiffres généraux publiés pour l’ensemble de l’Espagne ne suffisent pas toujours.

Les règles peuvent évoluer entre la réservation et la signature définitive. Il est donc prudent de confirmer les taux et conditions peu avant la réalisation de l’opération.

Chez Alegria, nous établissons régulièrement le budget complet des achats immobiliers avec nos clients. Un bien qui semble attractif au prix affiché peut représenter un investissement sensiblement plus élevé une fois les impôts et les frais pris en compte.

Nous préférons aborder tous ces montants en amont plutôt que de découvrir une dépense importante juste avant le rendez-vous chez le notaire. Si vous recherchez un logement sur la côte espagnole, nous pouvons vous aider à examiner les chiffres, étudier les éventuelles réductions et préparer l’acquisition.

Ces informations ne constituent ni un conseil juridique ou fiscal ni une offre contractuelle. Les taux, les réductions et les délais doivent être vérifiés au regard de la réglementation en vigueur à la date de l’opération.

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