Вы только представьте: наконец-то найдена та самая квартира мечты с видом на море, торги прошли успешно, цена сбита аж на пять тысяч евро и вот вы уже мысленно расставляете новую мебель в средиземноморском стиле. А потом вдруг нотариус озвучивает сумму дополнительных расходов, и в ней красуется неожиданная дополнительная строчка на 15–20 тысяч евро. Приятно познакомиться: это и есть ITP, испанский налог на передачу имущества, и именно он чаще всего становится неприятным сюрпризом для покупателей вторичного жилья. Вот только сюрпризом он быть не должен: цифры не берутся «с потолка» и известны заранее, нужно просто о них знать.

Давайте же разберемся по порядку: что это за налог, кто и когда его платит, какие ставки действуют в 2026 году в разных автономных сообществах и, самое интересное, как законно заплатить меньше.

Что такое ITP и чем он отличается от НДС

ITP, или Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, переводится примерно как «налог на имущественные сделки». При покупке недвижимости речь обычно идет о его разновидности – налоге на возмездную передачу имущества (Transmisiones Patrimoniales Onerosas, TPO). Чаще всего его уплачивают при приобретении вторичного жилья у частного владельца.

Логика в общем случае простая: первая передача нового жилья от застройщика облагается IVA (испанским аналогом НДС), а последующая продажа недвижимости, освобожденная от IVA, обычно подпадает под ITP. При этом статус продавца сам по себе не определяет налог. Например, вторичную недвижимость может продавать и компания, а некоторые операции между предпринимателями при соблюдении условий допускают отказ от освобождения по IVA. Поэтому вид налогообложения определяется характеристиками конкретной сделки, а не только тем, кто выступает продавцом.

Разница на практике огромная. Новостройка от застройщика обычно обходится в 10% IVA плюс гербовый сбор AJD, ставка которого зависит от автономного сообщества и часто находится в пределах 0,5–1,5%. Та же квартира, купленная у частного владельца через год после сдачи дома, будет облагаться уже по ставке ITP. Она может быть как ниже, так и выше совокупной нагрузки по IVA и AJD в зависимости от региона и обстоятельств покупки. Поэтому «вторичка» в Испании зачастую оказывается не такой уж дешевой альтернативой новостройке, как кажется на первый взгляд: разницу в цене могут существенно изменить налоги.

Подробнее об особенностях первой продажи жилья рассказываем в статье «Налоги при покупке новостройки в Испании в 2026 году».

Важная деталь, о которой почему-то говорят не все агенты: с 2022 года при определении налоговой базы ITP для недвижимости учитывается так называемая «справочная кадастровая стоимость» (valor de referencia del Catastro). По общему правилу налоговой базой становится наибольшая из трех величин: справочная стоимость, заявленная стоимость объекта или цена сделки. Если справочная стоимость выше той суммы, которую вы заплатили, налог обычно рассчитывается именно с нее. Если же выше цена в договоре, учитывается цена. Когда valor de referencia отсутствует или не может быть подтвержден кадастром, применяются отдельные правила определения налоговой базы.

На этом правиле погорело уже немало покупателей, которые вначале радовались удачному торгу, а потом с разочарованием обнаруживали, что налоговая с их скидкой не согласна. При этом справочную стоимость можно оспаривать в установленном порядке, если для этого есть основания.

Кто платит ITP и в какие сроки

Платит всегда покупатель. Никакие частные договоренности с продавцом ситуацию не меняют: даже если в контракте написано, что налоги делятся пополам, перед испанской налоговой по ITP отвечает именно тот, кто приобретает недвижимость. Договоренности сторон могут регулировать взаиморасчеты, но не меняют установленного законом налогоплательщика.

Срок подачи декларации и уплаты налога зависит от применимых правил. Общий регламент ITP предусматривает 30 рабочих дней с момента совершения облагаемой операции, однако в отдельных автономных сообществах действуют собственные сроки. Например, в Каталонии для обычных сделок установлен срок один месяц. Поэтому ориентироваться на единое правило для всей Испании не стоит.

Для уплаты используется так называемая модель 600 (Modelo 600). Декларация подается в налоговую службу того автономного сообщества, где находится объект, а не там, где прописан покупатель. Это принципиальный момент для иностранцев: если у вас квартира в Аликанте, а вид на жительство оформлен в Мадриде, налог все равно платится по валенсийским ставкам и в валенсийскую казну.

Можно сделать это лично, можно через хестора или адвоката, а можно онлайн с электронной подписью, если такой способ предусмотрен региональной процедурой. На практике многие иностранные покупатели доверяют оформление специалистам, потому что ошибка в расчете базы или пропуск льготы может стоить куда дороже, чем гонорар за сопровождение.

Ставки по регионам: почему в Мадриде дешевле, чем в Каталонии

Вот в чем вся соль испанской налоговой системы: ITP относится к переданным налогам, то есть государство предоставило автономным сообществам полномочия устанавливать ставки и часть налоговых льгот. У Страны Басков и Наварры при этом действуют особые налоговые режимы. В итоге страна получилась похожа на лоскутное одеяло: за одну и ту же квартиру стоимостью 200 000 евро в разных регионах сумма налога может существенно различаться.

По состоянию на 9 октября 2026 года общие ставки для типовых сделок выглядят следующим образом. В отдельных случаях они зависят от стоимости объекта, провинции и характеристик покупателя.

Самые низкие ставки:

• Страна Басков – в ряде случаев 4%. Действует фориальный режим (régimen foral), при котором налогообложение регулируется историческими налоговыми территориями. Для определенного жилья и покупателей могут применяться более низкие ставки;
• Мадрид и Наварра – общая ставка 6%;
• Канарские острова – общая ставка 6,5%.

Средний диапазон:

• Андалусия и Ла-Риоха – 7%;
• Мурсия – 7,75%, ставка действует после изменений, вступивших в силу летом 2025 года;
• Арагон – прогрессивная шкала, начинающаяся с 8% и предусматривающая более высокие ставки для дорогой недвижимости;
• Галисия – общая ставка 8%;
• Кастилия и Леон – общая ставка 8%, для дорогой недвижимости предусмотрены повышенные ставки на соответствующую часть стоимости;
• Кантабрия и Кастилия-Ла-Манча – общая ставка 9%, с учетом возможных региональных особенностей;
• Валенсийское сообщество – 9% с 1 июня 2026 года (до этого было 10%), но при стоимости недвижимости свыше одного миллиона евро применяется ставка 11%;
• Астурия – прогрессивная шкала от 8% до 10% в зависимости от стоимости.

Самые высокие ставки, преимущественно для дорогой недвижимости:

• Каталония – прогрессивная шкала: 10% на первые 600 000 евро, 11% на часть стоимости от 600 000 до 900 000 евро, 12% – от 900 000 до 1 500 000 евро и 13% – на сумму свыше 1 500 000 евро. Для отдельных приобретений крупными собственниками жилья и покупки целых жилых зданий предусмотрена специальная ставка 20%;
• Балеарские острова – прогрессивная шкала от 8% до 13% в зависимости от стоимости недвижимости.

Разница между общей ставкой 4% в отдельных случаях в Стране Басков и 10% в Каталонии для квартиры стоимостью 200 000 евро составляет 12 000 евро. Это не опечатка. Именно поэтому при покупке недвижимости у моря стоит закладывать налог в бюджет заранее, а не после подписания резервационного договора.

Для тех, кто присматривается к недвижимости на Коста-Бланке, полезно держать в голове конкретно валенсийские цифры, потому что регион с июня 2026 года заметно пересмотрел свою систему. Общая ставка снизилась с 10% до 9%, что уже приятная новость для рынка. Правда, для домов дороже миллиона евро действует отдельная ставка в 11%, так что покупателям дорогих вилл в Хавеа или Морайре слишком уж расслабляться не стоит.

О других налогах и платежах, сопровождающих сделку, рассказываем в материале «Расходы и налоги при покупке жилья в Испании в 2026 году».

Льготные ставки: кому положена скидка

А вот здесь начинается самое интересное, потому что во многих регионах есть особые категории покупателей, которым положена сниженная ставка. И многие о них просто не догадываются, вследствие чего и переплачивают.

• Молодые покупатели. В ряде автономных сообществ действуют льготы при покупке первого постоянного жилья, но возрастные ограничения, требования к доходу и стоимости объекта различаются. В Валенсийском сообществе покупатели моложе 35 лет при соблюдении условий могут применять ставку 6%, если стоимость первого постоянного жилья не превышает 180 000 евро, либо 8%, если она выше этого порога. Льгота применяется к приобретаемой ими доле и зависит в том числе от установленного законом уровня налоговой базы доходов. В Андалусии для молодых покупателей младше 35 лет предусмотрена ставка 3,5% при покупке постоянного жилья стоимостью до 150 000 евро и выполнении остальных требований. В Каталонии с 27 июня 2025 года соответствующая возрастная граница увеличена до 35 лет включительно, а ставка при соблюдении условий составляет 5%.
• Многодетные и неполные семьи с детьми. Во многих сообществах такие покупатели тоже платят меньше. В Валенсийском сообществе для отдельных семейных категорий предусмотрены льготные ставки, которые могут составлять 3% или 4% в зависимости от стоимости жилья, семейного статуса и других условий. В Андалусии ставка может снижаться до 3,5% при соблюдении установленных требований, включая ограничения по стоимости недвижимости.
• Покупатели с инвалидностью. В Испании инвалидность не делится на группы, как во многих других странах, а подтверждается официально установленной степенью инвалидности в процентах (grado de discapacidad), указанной в соответствующем сертификате. Это не просто показатель ограничения трудоспособности: при оценке учитываются различные нарушения здоровья и их последствия. Часто встречаются пороги 33% и 65%, но конкретная налоговая льгота зависит от регионального законодательства, типа инвалидности, назначения жилья и других условий.

В Валенсийском сообществе, например, для определенных приобретателей с установленной инвалидностью предусмотрена ставка 3% при покупке постоянного жилья стоимостью до 180 000 евро, если выполнены требования законодательства. Для отдельных случаев с более высокой стоимостью предусмотрены другие льготные ставки. В Кантабрии также существуют специальные условия для покупателей с инвалидностью. На Балеарских островах отдельные категории покупателей могут получить значительные налоговые послабления, но говорить о полном освобождении без проверки конкретного основания и условий нельзя.

Есть и совсем неожиданные бонусы: в некоторых внутренних, «убывающих» районах, где власти пытаются удержать население, ставка ITP может опускаться до 3–4%. Например, в Каталонии предусмотрены специальные ставки для приобретения постоянного жилья в определенных сельских муниципалитетах. Логика понятна: продать дом в отдаленной деревне сложнее, чем на побережье, вот и стимулируют покупателей налоговыми послаблениями.

Проблема в том, что льготы не всегда применяются автоматически. Обычно покупатель должен указать соответствующее основание при оформлении декларации и иметь документы, подтверждающие выполнение условий. Требования могут касаться возраста, дохода, семейного положения, инвалидности, стоимости объекта и его использования в качестве постоянного жилья.

При ошибочном расчете или пропуске льготы иногда можно подать заявление об исправлении декларации и возврате излишне уплаченного налога. Однако возможность и порядок возврата зависят от конкретной ситуации, соблюдения сроков и региональных правил. Поэтому лучше разобраться с льготами до подачи Modelo 600, чем потом проходить все «прелести» испанской бюрократии.

Практический пример расчета ITP

Возьмем условную виллу в провинции Аликанте стоимостью 350 000 евро, купленную у частного владельца после 1 июня 2026 года. Предположим, что налоговая база совпадает с ценой сделки и нет оснований для применения другой стоимости. Стандартная валенсийская ставка 9% дает сумму налога в 31 500 евро.

Если бы такую же виллу покупал человек моложе 35 лет с подходящим уровнем дохода и недвижимость предназначалась для его первого постоянного проживания, при соблюдении всех условий могла бы применяться ставка 8%, поскольку стоимость превышает 180 000 евро. В таком случае налог с полной стоимости объекта составил бы 28 000 евро, то есть на 3 500 евро меньше. Для пары расчет зависит также от того, кто именно приобретает недвижимость, какие доли оформляются на покупателей и имеет ли каждый из них право на льготу.

А вот при цене объекта в 170 000 евро молодой покупатель, отвечающий требованиям для ставки 6%, заплатил бы уже не 15 300, а 10 200 евро. Экономия составила бы 5 100 евро. Разумеется, при условии, что налоговая база также равна 170 000 евро и покупатель имеет право на льготу.

Для сравнения, точно такая же вилла за 350 000 евро в Мадриде обошлась бы в 21 000 евро ITP при общей ставке 6%. Разница со стандартным валенсийским расчетом составила бы 10 500 евро, и это только на самом налоге, без учета нотариальных и регистрационных расходов.

Примеры приведены для иллюстрации расчета: предполагается, что налоговая база совпадает с ценой покупки, а при льготных ставках выполнены все предусмотренные законом условия.

О чем часто забывают покупатели

Люди привыкли считать общий бюджет сделки от цены объекта, добавляя «примерно десять процентов на расходы». Это опасное упрощение. ITP далеко не единственная статья: сверху ложатся нотариальные услуги, регистрация в реестре собственности, услуги адвоката, а при покупке с ипотекой могут возникать дополнительные расходы, например на оценку объекта. При этом действующее законодательство распределяет отдельные ипотечные расходы между банком и заемщиком, поэтому автоматически относить все банковские и нотариальные расходы по ипотеке на покупателя неправильно.

В сумме реальные расходы на вторичку в регионах с высоким ITP могут достигать 12–14% стоимости объекта, а в отдельных случаях быть выше. Поэтому лучше рассчитывать бюджет по конкретной сделке, а не пользоваться универсальной формулой.

Второй частый промах – надежда на то, что «в договоре можно занизить цену». Схема не дает гарантированной экономии: при наличии valor de referencia налоговая база ITP определяется с учетом этой стоимости и других установленных законом показателей, а при выявлении недостоверных сведений возможны проверки и дополнительные начисления.

Кроме того, искусственное занижение официально подтвержденной стоимости приобретения способно усложнить будущую перепродажу. При расчете налога на прирост капитала стоимость приобретения имеет самостоятельное значение, и если она окажется искусственно заниженной, налогооблагаемая прибыль при последующей продаже может быть завышена. При этом правила определения стоимости для ITP и налога на прирост капитала не полностью совпадают.

И третье: иностранные покупатели иногда путают ITP при покупке жилья с ITP на автомобиль или другое имущество. Ставки там другие, регулируются отдельно, и путаница может привести к неверному расчету бюджета на этапе планирования переезда.

Что делать перед покупкой жилья

Прежде чем вносить задаток, стоит уточнить три вещи: актуальную ставку ITP в автономном сообществе, где расположен объект, положена ли вам как покупателю какая-то льгота, и совпадает ли заявленная цена с налоговой стоимостью недвижимости, включая valor de referencia del Catastro, если он установлен.

Все три пункта можно проверить с помощью грамотного юриста или консультации в надежном агентстве, которое хорошо знает местное налоговое законодательство, а не общие цифры по стране.

Ставки меняются, регионы то снижают налог, чтобы привлечь покупателей, то повышают его для дорогой недвижимости, чтобы охладить рынок. Поэтому цифры, актуальные в момент, когда вы читаете эту статью, стоит перепроверять непосредственно перед сделкой, особенно если процесс покупки растянулся на несколько месяцев.

В Alegría мы каждый день все просчитываем вместе с нашими клиентами, и, честно говоря, давно перестали удивляться тому, насколько по-разному устроена налоговая карта Испании. Кто-то приходит к нам с мечтой о доме у моря и не подозревает, что регион способен сэкономить или, наоборот, добавить к бюджету несколько тысяч евро только за счет ставки ITP.

Такие вещи мы стараемся проговаривать заранее, а не в последний момент у нотариуса, потому что покупка жилья и без того стресс, и лишние сюрпризы в этом деле точно ни к чему. Если присматриваетесь к недвижимости на испанском побережье и хотите понимать не только красивую цену в объявлении, но и реальную сумму, которая уйдет со счета, пишите нам. Посчитаем вместе, подскажем, положена ли вам льгота, и поможем организовать сделку с понятным расчетом расходов заранее.

Информация не является юридической или налоговой консультацией. Не является публичной офертой. Налоговые ставки, льготы и сроки необходимо проверять с учетом даты сделки, региона и обстоятельств покупателя.