Inhoud:
- Wat is flippen?
- Karakteristieke tekenen van flippen.
- De "70%-regel" voor flippen.
- Evaluatie: van een beleggingsobject, persoonlijke en professionele capaciteiten.
- Planning en berekening van uitgaven met betrekking tot belastingen.
- Locatie als leidend criterium bij de keuze van een flipobject.
- De buitenkant van een pand gebruiken bij het flippen.
- Mogelijke risico's bij beleggen met het flippingsysteem.
- Bijzonderheden van flipping in Spanje.
Wat is flippen?
De term 'flipping' komt uit de Verenigde Staten, waar 'flipping' een vorm van vastgoedbeleggingsstrategie is waarbij een belegger vastgoed koopt niet voor eigen gebruik, om in te wonen of te verhuren, maar om het vervolgens snel door te verkopen met directe winst. Meestal wordt de term 'flipping' gebruikt in relatie tot vastgoed, maar in de praktijk kan het ook worden toegepast op andere soorten activa. Zo kan een beursintroductie van een bedrijf om een pakket van zijn aandelen te verkopen ook 'flipping' worden genoemd. Als we flipping beschouwen als een vorm van vastgoedbelegging, bedoelen we de aankoop van een veelbelovende belegging, meestal onroerend goed, dat vervolgens wordt gerenoveerd, opgeknapt, soms van indeling wordt veranderd en vervolgens snel wordt doorverkocht met als doel direct winst te behalen. De tijd tussen de aankoop van onroerend goed en de verkoop ervan bedraagt ongeveer zes maanden: drie maanden voor renovatie en drie maanden voor verkoop, maar kan variëren van twee maanden tot een jaar. In het thuisland van flipping, de Verenigde Staten, wordt meestal de term 'flipping house' gebruikt. Laten we eens kijken hoe flipping in Spanje werkt.
Karakteristieke tekenen van flippen
In de snel veranderende moderne economie wordt onroerend goed een object van dagelijkse en herhaaldelijke verkoop. Flipping heeft zijn eigen karakteristieke kenmerken en een bepaalde volgorde van handelingen:
- Een flipper, of investeerder, neemt de verantwoordelijkheid op zich om een pand te verwerven en de verbeteringen die eraan worden aangebracht te beheren. Deze verbeteringen moeten de aantrekkelijkheid van het pand voor potentiële kopers vergroten en ervoor zorgen dat het pand kan concurreren met soortgelijke panden.
- Er worden voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd, waaronder een onderzoek naar de huidige situatie op de lokale vastgoedmarkt. Vervolgens wordt de liquiditeit van het geselecteerde vastgoed beoordeeld en worden de voorwaarden voor vervreemding bestudeerd.
- Een nauwkeurige prognose van de totale kosten speelt een belangrijke rol bij het bereiken van het hoofddoel van flipping. Het is noodzakelijk om de raming zorgvuldig te analyseren, inclusief alle kosten voor reparatiewerkzaamheden en juridische ondersteuning van de transactie.
- De flipper of investeerder moet rekening houden met extra kosten , zoals belastingen en heffingen die bij de verkoop worden geheven, maar ook met kosten die gepaard gaan met de financiering en het onderhoud van het onroerend goed voor het geval de verkoop niet snel plaatsvindt.
- De flippingstrategie vereist dat de investeerder snel en daadkrachtig optreedt om de marge te vergroten, d.w.z. het verschil tussen de aankoopprijs van het onroerend goed en de uiteindelijke waarde minus de gemaakte kosten. Zodra de deal voor de aankoop van het juiste onroerend goed rond is, is het noodzakelijk om direct met de renovatie te beginnen, zodat de gerenoveerde woning zo snel mogelijk op de markt komt. Voor de eigenaar van het onroerend goed betekent elke extra dag renovatie een extra financiële investering en een vertraging in het rendement op de investering.
[deze plek]
De 70%-regel voor flippen
Om de marge voor flipping-investeringen te berekenen, moet u rekening houden met een aantal factoren. Het is erg belangrijk om de vastgoedmarkt te evalueren vóór de aankoop, zodat u een nauwkeurigere prognose kunt maken van de winst bij verkoop. Het is belangrijk om een duidelijk beeld te hebben van alle transactiekosten, zoals de aankoop van bouw- en afwerkingsmaterialen, arbeidskosten, juridische en notariële diensten, lokale belastingen en heffingen, om overbesteding te voorkomen. Informeer ook naar regionale voordelen en aftrekposten, indien van toepassing op de investeerder. Om de berekeningen te vereenvoudigen, hanteren sommige flippers een bepaalde regel, namelijk:
"De 70%-regel". Wat is het?
Deze regel is bedoeld om zowel beginners als niet-flippers te helpen bepalen wat de maximale prijs is die ze kunnen betalen voor een beleggingspand. De regel vertelt ons dat we niet meer dan 70% van de waarde van het pand mogen investeren na alle verbeteringen. Volgens deze regel verwacht de flipper een rendement van 30% op zijn totale investering. Bij de aankoop van een beleggingspand is het belangrijk om niet te veel te investeren in de aangebrachte verbeteringen, want als dit gebeurt, zal de winst aanzienlijk dalen. De "70%-regel" in Spanje gebruikt de VDR (Valor Después de la Reforma), wat "Waarde na reparatie" betekent, en in Engelstalige landen heet het ARV (After Repair Value) en wordt het met dezelfde betekenis gebruikt. De formule voor de "70%-regel" of VDR wordt als volgt berekend: Maximale vraagprijs voor investering = (VDR x 70%) – renovatiekosten Ter illustratie, overweeg het volgende voorbeeld: Stel dat de VDR van een pand € 60.000 is en de verwachte renovatiekosten € 10.000 bedragen. We berekenen de maximale prijs die betaald kan worden voor het beleggingspand met behulp van de regel: Maximale vraagprijs = (60.000 x 0,7), d.w.z. € 42.000. Nu trekken we de kosten van het flippen ervan af. € 42.000 – € 10.000 = € 32.000. De maximale prijs voor de aankoop van een pand met het doel om te flippen zal dus € 32.000 zijn, en de netto-inkomsten voor de investeerder zullen 30% bedragen. Echter, alle transacties met een rendement van meer dan 20% kunnen als succesvol worden beschouwd, aangezien dit aanzienlijk hoger is dan bijvoorbeeld het gemiddelde inkomen uit verhuur van een pand. Trouwens, in 2019, in de Verenigde Staten, de bakermat van succesvolle ondernemers, waren flippingtransacties goed voor 6,2% van alle verkopen op de vastgoedmarkt , wat wijst op hun vraag, gezien de diversiteit aan investeringsmogelijkheden in dit land. Dit cijfer is een achtjarig hoogtepunt, volgens gegevens van ATTOM Data Solutions, gepubliceerd in hun rapport.
Beoordeling: beleggingsobject, persoonlijke en professionele capaciteiten
Evaluatie van het beleggingsobject
Het is belangrijk ervoor te zorgen dat de investeerder grondig bekend is met de belangrijkste kenmerken van de woning. Bij het bezichtigen van de woning is het belangrijk om potentiële problemen te identificeren die mogelijk aanzienlijke, en niet alleen cosmetische, reparaties vereisen, aangezien dit een onnodige belasting van het budget kan vormen. Een voorlopige taxatie en een zorgvuldige inspectie van de woning stellen u in staat de soorten en hoeveelheden benodigde materialen voor reparaties te bepalen, te bepalen wat er tijdens de werkzaamheden moet worden hersteld en de benodigde arbeid te selecteren op basis van de aard van de werkzaamheden. Met een objectieve beoordeling van de woning is de kans op een impulsaankoop, die tot financiële verliezen kan leiden, kleiner.
Evaluatie van persoonlijke en professionele capaciteiten
Veel 'alleskunners' denken dat je bij zo'n simpele investering als een huis opknappen al het werk zelf kunt doen. Natuurlijk is het zelf uitvoeren van de reparaties een geweldige manier om kosten te besparen, maar je moet de grenzen van je eigen kunnen in gedachten houden en een team van professionals vertrouwen op wat veel tijd of extra/professionele kennis vereist. Vaak kan alleen een specialist met een beperkte expertise aanzienlijke schade aan het elektrische systeem, het leidingwerk en de fundering van het pand 'op het oog' vaststellen. Dergelijke reparaties zijn vrij duur en als ze tijdens een eerste professionele inspectie worden ontdekt, kun je een aanzienlijke korting aanvragen of de aankoop helemaal weigeren.
Planning en berekening van uitgaven met betrekking tot belastingen
Dit is een zeer belangrijk detail dat speciale aandacht verdient. Om succesvol te flippen, is het noodzakelijk om alle aspecten met betrekking tot de kosten van juridisch advies en ondersteuning, evenals de documenten voor de belastingaangifte, te regelen. Alleen door een gedetailleerde boekhouding bij te houden, kunt u binnen het budget blijven en alles hebben wat u nodig hebt om uw belastingaangifte in te dienen, rekening houdend met mogelijke wijzigingen in de status van het onroerend goed en de kosten voor reparaties.
Locatie als leidend criterium bij de keuze van een flipobject
Elke professionele makelaar zal je vertellen dat er drie belangrijke criteria zijn die de waarde van onroerend goed beïnvloeden: locatie, locatie en, nogmaals, locatie! Natuurlijk zit er in elke grap slechts een greintje humor, maar dit is een onbetwistbaar feit: de locatie van een huis is iets dat op geen enkele manier kan worden beïnvloed bij wederverkoop, wat betekent dat dit aspect de grootste aandacht verdient. Je kunt de woning volledig verbouwen en het meest succesvolle interieurontwerp kiezen, maar je zult nooit een slechte buurt in een prestigieuze buurt kunnen veranderen, en problematische buren in een aangename en intelligente omgeving. Je moet niet overwegen om woningen te verkopen die een vervuilend of lawaaierig object in de buurt hebben, of die in een afgelegen deel van de stad liggen met slechte vervoersverbindingen. Het kan voorkomen dat het appartementengebouw waar het potentiële appartement voor aankoop zich bevindt op zich niet slecht is, de prijs van het appartement aanzienlijk lager is dan de marktprijs en er een redelijk ontwikkelde infrastructuur rond het gebouw is, maar tegelijkertijd heeft het gebied een twijfelachtige reputatie: u kunt een dergelijke aankoop nader bekijken, maar alleen na een grondige beoordeling van alle risico's.
Het gebruik van de buitenkant van een woning bij het flippen
Het kopen van een huis als investering kent verschillen met het kopen van een appartement. Het voordeel van een huis is dat er niet alleen veranderingen aan de binnenkant kunnen worden aangebracht, maar ook aan de buitenkant, de gevel en de omgeving. Soms kunnen een goed aangelegd gazon, decoratieve struiken, felgekleurde bloemen, gesmede lantaarns of een elegante bank een bijzondere chic en charme aan een huis toevoegen, wat de interesse van kopers en de uiteindelijke prijs aanzienlijk verhoogt. U kunt kant-en-klare tuinprojecten gebruiken om geen tijd te verspillen aan een individuele schets en om het budget niet te overschrijden.
Mogelijke risico's bij beleggen met behulp van het flippingsysteem
- Flipping brengt een lage risicokans met zich mee. Door de lage aanschafkosten van een beleggingsobject kan de belegger doorgaans zijn geïnvesteerde geld terugkrijgen, zelfs als de gewenste winst van 20-30% niet wordt behaald, zij het niet op korte termijn, maar vaak wel volledig. De nadelen van flipping zijn onder andere:
- Mogelijke onvoorziene kosten. Extra kosten kunnen ontstaan door vertragingen in verschillende gevallen en zijn moeilijk te beïnvloeden: vertragingen bij bouwvergunningen, vertragingen bij leveranciers en aannemers, kosten voor ongeplande, eerder niet verantwoorde reparatiewerkzaamheden. De hoogte van deze kosten kan de geplande winst aanzienlijk beïnvloeden.
- Marktschommelingen. De vastgoedmarkt kan periodiek reageren op economische of politieke processen in het land. Of er kan een overschot aan vastgoed zijn bij een verminderde vraag, waardoor verkopers aanzienlijke concessies moeten doen. Dit kan de beleggingsresultaten beïnvloeden, vooral als het vastgoed zich in een ongunstig marktsegment bevindt waar het aanbod juist overmatig is.
- Invoering of verhoging van de belasting. Soms kan tijdens de werkzaamheden de onroerendgoedbelasting worden verhoogd of, vaker in het geval van toeristische accommodaties, kan een nieuwe lokale belasting worden ingevoerd. In dat geval wordt de belasting door de investeerder zelf betaald totdat er een koper is, en de koper kan op zijn beurt worden afgeschrikt door de extra/verhoogde belasting op deze accommodatie.
- Huidige onderhoudskosten . Alles is hier eenvoudig: totdat er een nieuwe eigenaar van het pand verschijnt, worden alle onderhoudskosten bij de investeerder gelegd. Als de verkoop wordt uitgesteld en het pand, naast de nutsvoorzieningen, ook bijdragen aan het gemeenschapsfonds vereist, dan is de maandelijkse winstdaling voor de flipper duidelijk.
- Overmacht. Helaas gaat het niet alleen om branden, overstromingen, aardbevingen en oorlogen. De gebeurtenissen van de afgelopen twee jaar hebben laten zien hoezeer een epidemie, in dit geval het coronavirus, de vastgoedmarkt kan verstoren. Dit kan leiden tot grenssluitingen, reisbeperkingen en daardoor minder transacties.
Kenmerken van flippen in Spanje
De Spaanse vastgoedmarkt, hoewel er in 2020 een daling in transacties werd geregistreerd, was niet zo grootschalig als sceptici hadden voorspeld en veel investeerders vreesden. In 2021 zullen de bestaande beperkingen geleidelijk worden opgeheven, maar het is nog te vroeg om te spreken van een volledig herstel van de markt. De huurmarkt heeft een lichte daling van de rentetarieven geregistreerd als gevolg van een daling van het reële inkomen van de bevolking. Tegelijkertijd biedt de overheid steun aan kwetsbare bevolkingsgroepen en cofinanciering aan bepaalde categorieën van zowel natuurlijke personen als rechtspersonen. Het is ook belangrijk om te onthouden dat een crisis vaak extra kansen biedt voor investeerders: banken zetten een groot aantal woningen te koop tegen aantrekkelijke prijzen, en particulieren doen woningen af die niet voor hun eigen behoeften worden gebruikt en op korte termijn geen inkomsten genereren. Flippers kunnen nu profiteren van deze gunstige situatie door huizen te kopen tegen zeer lage prijzen op veilingen en hypotheekverkopen. Het belangrijkste om te onthouden is het hoofddoel van dergelijke investeringen: winstgevend kopen, snel renoveren en verkopen, en een winst van meer dan 20% behalen. Als u geïnteresseerd bent in de aankoop van onroerend goed in Spanje als investering of voor permanente bewoning, kunt u het vastgoedaanbod in onze catalogus bekijken en vragen stellen aan onze specialisten.
