Der Anstieg der Immobilienpreise in Spanien hielt während des gesamten Jahres 2025 an, und besonders deutlich fiel er zum Jahresende in der Autonomen Gemeinschaft Madrid aus – mit 19,6% im Jahresvergleich.

Preise in der Valencianischen Gemeinschaft und in Valencia

Laut der Statistik IMIE Mercados Locales, die vom Bewertungsunternehmen Tinsa erstellt wurde, lag der durchschnittliche Preis für Wohnimmobilien in der Valencianischen Gemeinschaft bei 1.703 Euro pro Quadratmeter. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich um einen Durchschnittswert über das gesamte Angebot der Region handelt – sowohl Neubau als auch Bestandsimmobilien – sodass die tatsächlichen Preise in den gefragtesten Lagen deutlich davon abweichen.

Ein anschauliches Beispiel ist die Stadt Valencia, wo der durchschnittliche Preis pro 1 m² nach einem Anstieg von 17,5% im vierten Quartal 2025 gegenüber dem gleichen Zeitraum 2024 bei 2.639 Euro liegt. Das bedeutet, dass eine Standardwohnung mit 90 m² etwa 237.510 Euro kostet, und dieser Betrag ist in vielen Fällen deutlich höher für Wohnungen mit ähnlichen Merkmalen in prestigeträchtigeren Stadtteilen. Dies gilt auch für Viertel, in denen die Preise früher niedriger waren, die aber im letzten Jahr durch das Interesse ausländischer Investoren und „digitaler Nomaden“ deutlich teurer geworden sind.

Valencia: Entwicklung nach Stadtteilen und Preisniveau

Was den Preisanstieg nach Stadtteilen der Hauptstadt der Valencianischen Gemeinschaft betrifft, zeigt der Bericht jährliche Veränderungen in einer Spanne von 7% bis 29,1%. Das bedeutet eine Verstärkung des bereits beobachteten Preisauftriebs, da die Spanne im dritten Quartal im Vergleich zum Vorquartal zwischen 5,5% und 23,4% lag.

Der jährliche Preisanstieg überschritt 20% in den Stadtteilen:

  • Rascanya,
  • La Saïdia,
  • Poblados del Oeste
  • und L’Olivereta.

Quartalsweise Schwankungen wurden zwischen 1,5% in Poblados del Norte und 7,6% in Rascanya festgestellt. Gleichzeitig befinden sich die teuersten Objekte mit Preisen von mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter in Ciutat Vella, Eixample und El Pla del Real.

In den Stadtteilen Rascaya, Poblados del Sur, Poblados del Oeste und Poblados del Norte finden sich die günstigsten Wohnungen, deren Preis 2.000 Euro pro 1 m² nicht überschreitet. Ohne Berücksichtigung der Inflation haben die Preise in allen Stadtteilen die Höchststände aus dem Jahr 2007 nicht erreicht.

Vergleich mit Madrid, Barcelona, Sevilla und Málaga

Trotz des deutlichen Preisanstiegs in der Valencianischen Gemeinschaft und in Valencia liegen die Preise weiterhin deutlich unter denen in Madrid und Barcelona. In Spaniens Hauptstadt konzentriert sich das teuerste Wohnen mit Preisen von über 5.000 Euro pro 1 m² in den Stadtteilen Salamanca, Chamberí, Chamartín, Centro, Retiro, Moncloa-Aravaca und erstmals auch Arganzuela. Die niedrigsten Durchschnittspreise (unter 3.000 Euro/m2) werden in den Stadtteilen Usera, Puente de Vallecas und Villaverde beobachtet.

In Barcelona wurden die höchsten Durchschnittspreise (ab 5.000 Euro/m2) in Sarrià-Sarrià-Sant Gervasi registriert, und die niedrigsten (unter 3.000 Euro/m2) – in Nou Barris, Horta-Guinardó, Sant Andreu, Sarrià-Sarrià-Sant Gervasi und Sants-Montjuic. In diesem Fall zeigen die Preise nach Stadtteilen einen jährlichen Anstieg von 6,2% bis 12,6% gegenüber 5,3–9,4% im Vorquartal. Um mehr als 8% stiegen die Preise innerhalb eines Jahres in Nou Barris, Horta-Guinardó, Sant Andreu, Sarrià-Sarrià-Sant Gervasi und Sants-Montjuic.

In einem ähnlichen Preisbereich wie Valencia bewegen sich auch die Immobilienmärkte von Sevilla und Málaga. In Sevilla liegen die jährlichen Schwankungen zwischen 3,6% und 17%; die Preisschwelle in den teuersten Stadtteilen liegt über 3.000 Euro/m2, während sie in den günstigsten unter 2.000 Euro/m2 liegt. In Málaga ist die Situation jedoch angespannter, da dieser Wert nur in einem Stadtteil unter 2.000 Euro/m2 liegt.

Hauptstädte und Provinzen: Rekorde, Alicante und Städte der Valencianischen Gemeinschaft

Im vierten Quartal 2025 wurden die nominalen Höchststände der „Blase“ von 2007 in 10 Provinzhauptstädten überschritten (im vorherigen Quartal – 7). Zu den Städten Palma, Madrid, Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Valencia, Pontevedra und Melilla kamen La Coruña, San Sebastián und Alicante hinzu. Unter Berücksichtigung der Inflation erreicht jedoch keine dieser Hauptstädte diese Maxima; am nächsten liegt Palma mit einem Abstand von 7%.

Im Ranking der teuersten Hauptstädte steht Madrid an erster Stelle (4.883 Euro/m2), gefolgt von San Sebastián (4.791 Euro/m2) und Barcelona (4.270 Euro/m2). Die günstigsten Wohnoptionen konzentrieren sich in Zamora (1.171 Euro/m2), Ciudad Real (1.220 Euro/m2) und Lugo (1.232 Euro/m2).

Unter den spanischen Provinzen belegt nach Madrid (19,6%, 3.799 Euro/m2) Alicante den zweiten Platz beim Preiswachstum: Dort verteuerte sich Wohnraum innerhalb eines Jahres um 17% auf 1.823 Euro/m2. Dennoch liegt der durchschnittliche Immobilienpreis in neun Provinzen über dem Durchschnitt von Alicante.

Was die Provinzhauptstädte in der Valencianischen Gemeinschaft betrifft, beträgt der Preis pro 1 m² in Valencia 2.639 Euro, in Alicante 1.980 Euro und in Castellón 1.291 Euro. Verglichen mit den historischen Höchstpreisen aus den Jahren 2007–2008 liegen die Preise in Valencia bereits um 9,2% höher und in Alicante um 0,9% höher. Besonders bemerkenswert ist der Fall Castellón, wo die aktuellen Preise um 31,7% niedriger sind.

Gemeinden: Benidorm, Torrevieja, Orihuela und Torrent

Außerdem analysiert Tinsa den Markt in Gemeinden unter Berücksichtigung von Bevölkerungsdichte und Verkaufsvolumen, jedoch ohne die Provinzhauptstädte. In der Valencianischen Gemeinschaft liegt Benidorm mit 2.398 Euro/m2 an erster Stelle, was 19,1% mehr als im Vorjahr entspricht. Auf Benidorm folgen Torrevieja (1.858 Euro/m2) und Orihuela (1.816 Euro/m2), ebenfalls in der Provinz Alicante. Auf dem vierten Platz liegt eine Stadt in der Provinz Valencia – Torrent (1.572 Euro/m2).

Wohnungserschwinglichkeit und Hypothekenbelastung

Abschließend wurde der theoretische jährliche finanzielle Belastungskoeffizient analysiert – ein Indikator, der den Anteil des verfügbaren Einkommens modelliert, den ein durchschnittlicher Haushalt für die Zahlung des ersten Jahres einer Hypothek in Höhe von 80% des Wertes einer durchschnittlichen Immobilie aufwenden müsste. Ziel dieses Indikators ist es zu bewerten, wie erschwinglich für eine durchschnittliche Familie der Erwerb der ersten Wohnung in verschiedenen Regionen des Landes ist. Wie sich herausstellte, geben Familien in der Hauptstadt der Valencianischen Gemeinschaft im ersten Jahr mehr als 45% ihres Einkommens für Hypothekenzahlungen aus.

Auf Provinzebene ist die angespannte Lage am stärksten in Málaga und auf den Balearen – 58% bzw. 49%. Es folgen Madrid (43%), Cádiz (42%) und Alicante (41%). In acht Provinzen (den oben genannten sowie Sevilla, Kantabrien und Barcelona) wird das als angemessen geltende Erschwinglichkeitsniveau von 35% überschritten.

Dieses Niveau wird in den Hauptstädten von 15 der 52 Provinzen überschritten, und am stärksten – in Cádiz (58%), Madrid (56%), San Sebastián, Málaga (je 55%) und Barcelona (53%). Danach folgen mit Werten zwischen 40% und 50% Sevilla, Valencia, Granada, Santander, Palma und Salamanca; im Bereich von 35–40% liegen Pamplona, Bilbao, Alicante und La Coruña. Die einzige der sechs großen spanischen Hauptstädte, die ein angemessenes Niveau der Erschwinglichkeit beibehält – nämlich 30% des durchschnittlichen verfügbaren Haushaltseinkommens – ist Saragossa.

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