Wzrost cen mieszkań w Hiszpanii nie zatrzymywał się przez cały 2025 rok, a szczególnie widoczny pod koniec roku był we wspólnocie autonomicznej Madryt – o 19,6% rok do roku.
- Drugie miejsce zajęła Wspólnota Walencka (15,9%),
- za którą plasuje się Kantabria (15,8%)
- oraz Baleary (14,1%).
Ceny we Wspólnocie Walenckiej i w Walencji
Zgodnie ze statystykami IMIE Mercados Locales, przygotowanymi przez firmę wyceniającą Tinsa, średnia cena nieruchomości mieszkaniowych we Wspólnocie Walenckiej wyniosła 1703 euro za metr kwadratowy. Należy pamiętać, że jest to wartość uśredniona dla całej oferty w regionie – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – dlatego rzeczywiste ceny w najbardziej pożądanych lokalizacjach znacznie się od niej różnią.
Wyraźnym przykładem jest miasto Walencja, gdzie średnia cena 1 m² wynosi 2639 euro po wzroście o 17,5% w IV kwartale 2025 roku w porównaniu z analogicznym okresem 2024 roku. Oznacza to, że standardowe mieszkanie o powierzchni 90 m² kosztuje około 237 510 euro, a w wielu przypadkach kwota ta jest wyraźnie wyższa dla lokali o podobnych parametrach w bardziej prestiżowych dzielnicach. Stwierdzenie to dotyczy także dzielnic, w których mieszkania wcześniej były tańsze, ale w ostatnim roku znacząco podrożały dzięki zainteresowaniu zagranicznych inwestorów i „cyfrowych nomadów”.
Walencja: dynamika według dzielnic i poziom cen
Jeśli chodzi o wzrost cen w dzielnicach stolicy Wspólnoty Walenckiej, raport pokazuje roczne zmiany w przedziale od 7% do 29,1%. Oznacza to wzmocnienie już obserwowanego wzrostu, ponieważ w trzecim kwartale zakres wahał się od 5,5% do 23,4% w porównaniu z poprzednim kwartałem.
Wzrost cen rok do roku przekroczył 20% w dzielnicach:
- Rascanya,
- La Saïdia,
- Poblados del Oeste
- oraz L’Olivereta.
Wahania kwartalne odnotowano w granicach od 1,5% w Poblados del Norte do 7,6% w Rascanya. Jednocześnie najdroższe nieruchomości, w cenie powyżej 3000 euro za metr kwadratowy, znajdują się w Ciutat Vella, Eixample i El Pla del Real.
W dzielnicach Rascaya, Poblados del Sur, Poblados del Oeste i Poblados del Norte znajdują się najtańsze mieszkania, których cena nie przekracza 2000 euro za 1 m². Po wyłączeniu wpływu inflacji ceny we wszystkich dzielnicach nie osiągnęły maksimów odnotowanych w 2007 roku.
Porównanie z Madrytem, Barceloną, Sewillą i Malagą
Pomimo znaczącego wzrostu cen we Wspólnocie Walenckiej i w Walencji, są one nadal znacznie niższe niż w Madrycie i Barcelonie. W stolicy Hiszpanii najdroższe mieszkania, w cenie powyżej 5000 euro za 1 m², koncentrują się w dzielnicach Salamanca, Chamberí, Chamartín, Centro, Retiro, Moncloa-Aravaca oraz – po raz pierwszy – Arganzuela. Najniższe średnie ceny (poniżej 3000 euro/m2) obserwuje się w dzielnicach Usera, Puente de Vallecas i Villaverde.
W Barcelonie najwyższe średnie ceny (od 5000 euro/m2) odnotowano w Sarrià-Sarrià-Sant Gervasi, a najniższe (poniżej 3000 euro/m2) – w Nou Barris, Horta-Guinardó, Sant Andreu, Sarrià-Sarrià-Sant Gervasi i Sants-Montjuic. W tym przypadku ceny w dzielnicach wykazują roczny wzrost od 6,2% do 12,6% w porównaniu z 5,3–9,4% w poprzednim kwartale. O ponad 8% mieszkania podrożały rok do roku w Nou Barris, Horta-Guinardó, Sant Andreu, Sarrià-Sarrià-Sant Gervasi i Sants-Montjuic.
W przedziale cenowym zbliżonym do Walencji poruszają się rynki nieruchomości w Sewilli i Maladze. W Sewilli roczne wahania wynoszą od 3,6% do 17%; próg cen w najdroższych dzielnicach przekracza 3000 euro/m2, podczas gdy w najtańszych pozostaje poniżej 2000 euro/m2. Jednak w Maladze sytuacja jest bardziej napięta, ponieważ tylko w jednej dzielnicy wskaźnik ten jest niższy niż 2000 euro/m2.
Stolice i prowincje: rekordy, Alicante i miasta Wspólnoty Walenckiej
W IV kwartale 2025 roku maksymalne poziomy „bańki” z 2007 roku w ujęciu nominalnym zostały przekroczone w 10 stolicach prowincji (w poprzednim kwartale – w 7). Do miast Palma, Madryt, Malaga, Santa Cruz de Tenerife, Walencja, Pontevedra i Melilla dołączyły La Coruña, San Sebastián oraz Alicante. Jednak z uwzględnieniem inflacji żadna z tych stolic nie osiąga wskazanych maksimów; najbliżej znajduje się Palma, pozostając o 7% poniżej.
W rankingu najdroższych stolic pierwsze miejsce zajmuje Madryt (4883 euro/m2), następnie San Sebastián (4791 euro/m2) i Barcelona (4270 euro/m2). Najbardziej budżetowe opcje mieszkaniowe koncentrują się w Zamorze (1171 euro/m2), Ciudad Real (1220 euro/m2) i Lugo (1232 euro/m2).
Wśród hiszpańskich prowincji drugie miejsce pod względem wzrostu cen po Madrycie (19,6%, 3799 euro/m2) zajmuje Alicante, gdzie mieszkania podrożały w ciągu roku o 17% do 1823 euro/m2. Mimo to w dziewięciu prowincjach średnia cena mieszkań przewyższa średni poziom dla Alicante.
Jeśli chodzi o stolice prowincji we Wspólnocie Walenckiej, to w Walencji cena 1 m² wynosi 2639 euro, w Alicante – 1980 euro, a w Castellón – 1291 euro. W porównaniu z maksymalnymi cenami w historii, odnotowanymi w latach 2007–2008, w Walencji są one już wyższe o 9,2%, a w Alicante – o 0,9%. Bardzo wymowny jest przypadek Castellón, gdzie obecne ceny są niższe o 31,7%.
Gminy: Benidorm, Torrevieja, Orihuela i Torrent
Ponadto Tinsa analizuje rynek gmin z uwzględnieniem gęstości zaludnienia i wolumenu sprzedaży, ale bez uwzględniania stolic prowincji. We Wspólnocie Walenckiej pierwsze miejsce zajmuje Benidorm – 2398 euro/m2, co oznacza wzrost o 19,1% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Za Benidormem plasują się Torrevieja (1858 euro/m2) oraz Orihuela (1816 euro/m2), również w prowincji Alicante. Na czwartym miejscu znajduje się miasto w prowincji Walencja – Torrent (1572 euro/m2).
Dostępność mieszkań i obciążenie hipoteczne
Na koniec przeanalizowano teoretyczny roczny współczynnik obciążenia finansowego – wskaźnik modelujący udział dochodu rozporządzalnego, który przeciętne gospodarstwo domowe musiałoby przeznaczyć na spłatę pierwszego roku kredytu hipotecznego w wysokości 80% wartości przeciętnej nieruchomości. Celem tego wskaźnika jest ocena, na ile dostępny jest dla przeciętnej rodziny zakup pierwszego mieszkania w różnych regionach kraju. Jak się okazało, w stolicy Wspólnoty Walenckiej rodziny przeznaczają na spłatę kredytu hipotecznego w pierwszym roku ponad 45% swoich dochodów.
Na poziomie prowincji najbardziej napięta sytuacja występuje w Maladze i na Balearach – odpowiednio 58% i 49%. Następnie plasują się Madryt (43%), Kadyks (42%) i Alicante (41%). W ośmiu prowincjach (wymienionych powyżej, a także w Sewilli, Kantabrii i Barcelonie) przekroczono rozsądny poziom dostępności oceniany na 35%.
Poziom ten jest przekroczony w stolicach 15 z 52 prowincji, a najbardziej – w Kadyksie (58%), Madrycie (56%), San Sebastiánie, Maladze (po 55%) i Barcelonie (53%). Dalej, z wynikami od 40% do 50%, znajdują się Sewilla, Walencja, Granada, Santander, Palma i Salamanka, a w przedziale 35–40% mieszczą się Pampeluna, Bilbao, Alicante i La Coruña. Jedyną z sześciu dużych hiszpańskich stolic, która utrzymuje rozsądny poziom dostępności – czyli 30% średniego dochodu rozporządzalnego gospodarstwa domowego – jest Saragossa.
Jeśli planujesz zakup nieruchomości, skorzystaj z usług doboru nieruchomości w Hiszpanii oraz zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Do wyliczenia warunków finansowania dostępna jest usługa kredytu hipotecznego w Hiszpanii, a dla właścicieli nieruchomości – concierge w Walencji.
