La hausse des prix du logement en Espagne ne s’est pas arrêtée tout au long de l’année 2025, et elle a été particulièrement marquée, en fin d’année, dans la communauté autonome de Madrid – avec +19,6% sur un an.
- La deuxième place revient à la Communauté valencienne (15,9%),
- suivie par la Cantabrie (15,8%)
- et les îles Baléares (14,1%).
Prix dans la Communauté valencienne et à Valence
Selon les statistiques IMIE Mercados Locales, préparées par la société d’évaluation Tinsa, le prix moyen de l’immobilier résidentiel dans la Communauté valencienne s’est établi à 1 703 euros par mètre carré. Il convient de garder à l’esprit que ce chiffre est une moyenne sur l’ensemble de l’offre de la région, à la fois dans le neuf et dans l’ancien, de sorte que les prix réels dans les zones les plus recherchées peuvent s’en écarter fortement.
Un exemple parlant est la ville de Valence, où le prix moyen au m² atteint 2 639 euros après une hausse de 17,5% au quatrième trimestre 2025 par rapport à la même période de 2024. Autrement dit, un appartement стандарт de 90 m² coûte environ 237 510 euros, et ce montant est, dans de nombreux cas, sensiblement plus élevé pour des biens aux caractéristiques similaires situés dans des quartiers plus prestigieux. Cette affirmation vaut également pour des zones où les prix étaient auparavant plus bas, mais qui se sont fortement renchéries au cours de la dernière année sous l’effet de l’intérêt des investisseurs étrangers et des « nomades numériques ».
Valence : динамика par quartiers et niveaux de prix
En ce qui concerne la hausse des prix par quartiers de la capitale de la Communauté valencienne, le rapport indique des variations annuelles comprises entre 7% et 29,1%. Cela confirme un renforcement de la hausse déjà observée, puisque, au troisième trimestre, la fourchette oscillait entre 5,5% et 23,4% par rapport au trimestre précédent.
La hausse annuelle a dépassé 20% dans les quartiers :
- Rascanya,
- La Saïdia,
- Poblados del Oeste
- et L’Olivereta.
Les variations trimestrielles se situent entre 1,5% à Poblados del Norte et 7,6% à Rascanya. Par ailleurs, les biens les plus chers, à plus de 3 000 euros le mètre carré, se trouvent à Ciutat Vella, Eixample et El Pla del Real.
Dans les quartiers de Rascaya, Poblados del Sur, Poblados del Oeste et Poblados del Norte se trouvent les appartements les moins chers, dont le prix ne dépasse pas 2 000 euros par m². Hors effet de l’inflation, les prix dans tous les quartiers n’ont pas atteint les sommets enregistrés en 2007.
Comparaison avec Madrid, Barcelone, Séville et Malaga
Malgré une hausse importante dans la Communauté valencienne et à Valence, les prix restent nettement inférieurs à ceux de Madrid et de Barcelone. Dans la capitale espagnole, les logements les plus chers, à plus de 5 000 euros par m², se concentrent dans les quartiers Salamanca, Chamberí, Chamartín, Centro, Retiro, Moncloa-Aravaca et, pour la première fois, Arganzuela. Les prix moyens les plus bas (moins de 3 000 euros/m2) sont observés à Usera, Puente de Vallecas et Villaverde.
À Barcelone, les prix moyens les plus élevés (à partir de 5 000 euros/m2) sont enregistrés à Sarrià-Sarrià-Sant Gervasi, et les plus bas (moins de 3 000 euros/m2) – à Nou Barris, Horta-Guinardó, Sant Andreu, Sarrià-Sarrià-Sant Gervasi et Sants-Montjuic. Dans ce cas, les prix par quartiers affichent une hausse annuelle de 6,2% à 12,6% contre 5,3–9,4% au trimestre précédent. Sur un an, les prix ont augmenté de plus de 8% à Nou Barris, Horta-Guinardó, Sant Andreu, Sarrià-Sarrià-Sant Gervasi et Sants-Montjuic.
Dans une fourchette de prix comparable à celle de Valence, les marchés immobiliers de Séville et de Malaga évoluent également. À Séville, les variations annuelles vont de 3,6% à 17% ; le seuil de prix dans les quartiers les plus chers dépasse 3 000 euros/m2, tandis qu’il est inférieur à 2 000 euros/m2 dans les plus abordables. Toutefois, la situation est plus tendue à Malaga, puisque cet indicateur n’est inférieur à 2 000 euros/m2 que dans un seul quartier.
Capitales et provinces : records, Alicante et villes de la Communauté valencienne
Au quatrième trimestre 2025, les pics nominaux de la « bulle » de 2007 ont été dépassés dans 10 capitales provinciales (contre 7 au trimestre précédent). Aux villes de Palma, Madrid, Malaga, Santa Cruz de Tenerife, Valence, Pontevedra et Melilla se sont ajoutées La Corogne, Saint-Sébastien et Alicante. Cependant, en tenant compte de l’inflation, aucune de ces capitales n’atteint ces sommets ; Palma s’en rapproche le plus, avec un écart de 7%.
Dans le classement des capitales les plus chères, Madrid occupe la première place (4 883 euros/m2), suivie de Saint-Sébastien (4 791 euros/m2) et de Barcelone (4 270 euros/m2). Les options les plus abordables se concentrent à Zamora (1 171 euros/m2), Ciudad Real (1 220 euros/m2) et Lugo (1 232 euros/m2).
Parmi les provinces espagnoles, la deuxième place en termes de hausse des prix après Madrid (19,6%, 3 799 euros/m2) revient à Alicante, où le logement a augmenté de 17% sur un an pour atteindre 1 823 euros/m2. Néanmoins, dans neuf provinces, le prix moyen du logement dépasse la moyenne d’Alicante.
Concernant les capitales provinciales de la Communauté valencienne, le prix au m² est de 2 639 euros à Valence, de 1 980 euros à Alicante et de 1 291 euros à Castellón. Par rapport aux maxima historiques enregistrés en 2007–2008, les prix sont déjà supérieurs de 9,2% à Valence et de 0,9% à Alicante. Le cas de Castellón est particulièrement remarquable, avec des prix actuels inférieurs de 31,7%.
Municipalités : Benidorm, Torrevieja, Orihuela et Torrent
En outre, Tinsa analyse le marché des municipalités en tenant compte de la densité de population et du volume des ventes, mais sans inclure les capitales provinciales. Dans la Communauté valencienne, la première place revient à Benidorm – 2 398 euros/m2, soit +19,1% par rapport à l’an dernier. Benidorm est suivie par Torrevieja (1 858 euros/m2) et Orihuela (1 816 euros/m2), également dans la province d’Alicante. La quatrième place revient à une ville de la province de Valence – Torrent (1 572 euros/m2).
Accessibilité du logement et charge hypothécaire
Enfin, le ratio théorique annuel de charge financière a été analysé – un indicateur modélisant la part du revenu disponible qu’un ménage moyen devrait consacrer au paiement de la première année d’un prêt hypothécaire représentant 80% de la valeur d’un logement moyen. L’objectif de cet indicateur est d’évaluer l’accessibilité de l’achat d’un premier logement pour une famille moyenne dans différentes régions du pays. Il s’avère que, dans la capitale de la Communauté valencienne, les familles consacrent aux remboursements hypothécaires plus de 45% de leur revenu au cours de la première année.
Au niveau provincial, la situation la plus tendue est observée à Malaga et aux îles Baléares – 58% et 49% respectivement. Viennent ensuite Madrid (43%), Cadix (42%) et Alicante (41%). Dans huit provinces (celles citées plus haut, ainsi que Séville, la Cantabrie et Barcelone), le niveau raisonnable d’accessibilité, estimé à 35%, est dépassé.
Ce niveau est dépassé dans les capitales de 15 provinces sur 52, et le plus fortement – à Cadix (58%), Madrid (56%), Saint-Sébastien, Malaga (55% chacune) et Barcelone (53%). Ensuite, avec des indicateurs entre 40% et 50%, suivent Séville, Valence, Grenade, Santander, Palma et Salamanque, et dans la tranche 35–40% se trouvent Pampelune, Bilbao, Alicante et La Corogne. La seule des six grandes capitales espagnoles à conserver un niveau raisonnable d’accessibilité – à savoir 30% du revenu disponible moyen des ménages – est Saragosse.
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