Дисбаланс между спросом и предложением жилья в Испании – это главная проблема, с которой сталкивается рынок жилой недвижимости, и основной фактор роста цен. Каждый год спрос на новые объекты значительно превышает объемы строительства, и большинство прогнозов свидетельствует о том, что эта тенденция сохранится и в обозримом будущем.
Ассоциация застройщиков недвижимости Мадрида (ASPRIMA) утверждает, что нехватка жилья в Испании достигла исторического максимума. Между тем, Банк Испании в своем докладе объясняет, что «накопленная разница в 2022 и 2023 годах между появлением новых домохозяйств и строительством нового жилья достигает примерно 375 тысяч. Более того, в 2024 и 2025 годах дополнительный дефицит составит более чем 225 000 тысяч объектов, а в сумме – около 600 тысяч».
Однако рынок жилья неоднороден, и исходя из этого, его поведение и эволюция отличаются в зависимости от географического региона. В частности, нехватка нового жилья особенно велика в тех автономных областях, где наблюдается рост населения и туристическая активность. Это касается прежде всего Мадрида (дефицит составляет около 60 000 объектов), Каталонии (55 200), Валенсийского сообщества (40 400) и Андалусии (почти 31 000). Особого внимания заслуживают провинции Мадрид, Малага, Аликанте, Валенсия и Барселона, где проживает более половины новых домохозяйств.
Тем не менее, ожидается, что в некоторых регионах будет достигнут баланс между спросом и предложением – как, например, в Эстремадуре, и даже будет наблюдаться избыток нового жилья. Таков прогноз Банка Испании для двух автономных областей: Кастилия-и-Леон и Астурия, где предложение превысит спрос примерно на 4000 объектов.
Как показывает статистика Министерства жилищного строительства и городского хозяйства (MIVAU), в Испании число разрешений на строительство нового жилья составляет чуть более 100 000 в год по сравнению с более чем 500 000, которые ежегодно регистрировались в период 1999-2007 (рекорд был побит в 2006 году, когда было выдано более 865 000 разрешений). Согласно последним имеющимся данным, в период с января по февраль 2024 года было выдано почти 17 250 новых лицензий, что на 3,14 % меньше в годовом исчислении.
Сложившаяся тенденция определяется совокупностью нескольких факторов, среди которых можно выделить нехватку земли под строительство (в провинциях Мадрид, Барселона, Валенсия, Малага и Аликанте), недавний рост стоимости строительных работ, дефицит квалифицированной рабочей силы и ее постепенное старение, а также отсутствие достаточной профессиональной подготовки. Определенную роль играет и недостаточный объем инвестиций в приобретение и освоение новых городских земель. Что касается спроса, то он обусловлен главным образом миграцией населения и поиском жилья иностранцами-нерезидентами – особенно в крупных городах и прибрежных районах.