Asuntolainatuotteiden käyttö Espanjassa on yleinen käytäntö sekä paikallisten asukkaiden että ulkomaalaisten keskuudessa asuntoa ostettaessa.
Ensimmäinen asuntolainabuumi koettiin maassa 1900-luvun 70-luvulla, kun alettiin aktiivisesti rakentaa uusia asuinrakennuksia sekä turistisektorin kehitykseen liittyviä kiinteistöjä. Tänä aikana maaseutualueiden asukkaat alkoivat massoittain muuttaa suuriin kaupunkeihin paremman palkan ja paremman elämän toivossa. Erityisen voimakkaasti väestönkasvu tuntui kaupungeissa kuten Madrid, Barcelona ja Bilbao.
Uusien kaupunkilaisten ja turistikiinteistöihin sijoittavien sijoittajien keskuudessa syntyi luonnollisesti suuri kysyntä asunnon ostamiseen – ja tämän myötä myös asuntolainoihin. Aluksi rakennusyhtiö ja/tai promootioyritys tarjosi asuntoa myyntiin, ja kaikki ostoon liittyvät kulut jäivät ostajan maksettaviksi.
Sopimuksissa tai letras para los préstamos hipotecarios – kirjeissä asuntolainasta – mainittiin tavallisesti korkoprosentti, lainan kesto ja kuukausierän suuruus, ja rekisteriin kirjattiin condición resolutoria – ehto, jonka täyttyessä ostajasta tuli asunnon täysivaltainen omistaja. Yleensä tämän ehtona oli lainasumman täysimääräinen ja ajallaan tapahtuva takaisinmaksu.
1980-luvulla vakiintui lopullisesti asiakirjapaketti, jota vaadittiin asuntolainan saamiseksi, ja otettiin käyttöön myös vakiomuotoinen sopimus. Kaupan yhteydessä alettiin laatia notaarin vahvistama asiakirja – escritura notarial.
1990-luvulla asuntolainoista tuli erittäin suosittuja, ja pankit kilpailivat keskenään houkuttelemalla jatkuvasti uusia asiakkaita edullisilla koroilla ja muilla houkuttelevilla ehdoilla.
Vuoden 2006–2014 maailmanlaajuinen finanssikriisi johti asuntolainakysynnän laskuun. Myöhemmin allekirjoitettujen asuntolainasopimusten määrä alkoi kuitenkin jälleen kasvaa ja ylitti vuonna 2017 jo 300 000. Vuonna 2020 maassa rekisteröitiin noin 334 000 asuntolainasopimusta, jotka oli tarkoitettu asunnon ostoon.
Tämänhetkisessä tilanteessa asuntolainamarkkinoihin vaikuttavat omat erityiset tekijänsä. Espanja käy nimittäin läpi pahinta demografista kriisiään sitten sisällissodan – näin todetaan Kansallisen tilastoinstituutin tuoreessa raportissa.
Esimerkiksi viime vuonna kirjattiin korkein kuolleisuus ja alhaisin syntyvyys sitten vuoden 1941. Syntyvyys laski lähes 6 %, jatkaen viimeisen vuosikymmenen laskevaa suuntaa. Jos tarkastelemme tilannetta vuodesta 2010 alkaen, kuva muuttuu vieläkin synkemmäksi: syntyvyys on laskenut 30 %.
Miten kaikki tämä liittyy asuntolainoihin, saatatte kysyä?
Yhteys on selvä: demografisen kriisin vuoksi Espanjan budjettiin kohdistuu huomattava eläkemenojen rasitus. Tämän seurauksena maassa otettiin vuonna 2009 käyttöön erityinen ohjelma, jota kutsutaan nimellä hipoteca inversa – käänteinen asuntolaina. Sen idea on, että Espanjassa kiinteistöä omistavat voivat luovuttaa asuntonsa pankille ja saada siitä tuottoa, muun muassa elinikäisenä eläkkeenä.
Millaisia käänteisen asuntolainan tyyppejä Espanjassa on?
Puhtaasti käänteinen asuntolaina – Hipoteca inversa pura
Käytännössä tämä lainamuoto on tavanomainen luotto, joka myönnetään kiinteistön vakuutta vastaan.
Esimerkiksi yksityishenkilöllä on oma asunto, mutta hän tarvitsee lisävaroja. Kiinteistön omistajana hän voi kääntyä rahoituslaitoksen puoleen ja hakea lainaa, jossa asunto toimii vakuutena.
Pankki myöntää lainaa yleensä 50–60 % kiinteistön arvosta, ja lainan takaisinmaksun takeena toimii pantattu asunto.
Sopimuksessa määritellyn määräajan päätyttyä yksityishenkilön on maksettava lainatut varat takaisin tai, tulojen puuttuessa, myytävä asunto velkojen maksamiseksi.
Omistajan kuoleman jälkeen hänen omaisillaan on oikeus periä asunto, mutta samalla heille siirtyy vastuu lainan takaisinmaksusta.
Käänteinen asuntolaina elinikäisellä, lykätyllä vuokralla – Hipoteca inversa con renta vitalicia diferida
Käytännössä tämä tuotteiden yhdistelmä koostuu pankkilainasta kiinteistövakuutta vastaan ja elinikäisestä eläkkeestä. Aluksi pankki myöntää asiakkaalle tavanomaisen lainan, joka hänen on maksettava takaisin. Omistajan kuollessa asunnon voivat periä hänen jälkeläisensä, mutta samalla heille siirtyvät myös taloudelliset velvoitteet.
Jos asiakas ehtii maksaa lainan takaisin elinaikanaan, pankki alkaa maksaa hänelle kuukausittaisia tuloja: esimerkiksi 300 000 euron arvoisesta asunnosta omistajan tilille voi tulla noin 200 euroa kuukaudessa. Vaikka summa ei ehkä näytä suurelta, pitkällä aikavälillä se voi olla miellyttävä lisä eläkkeeseen.
Tämän käänteisen asuntolainan eduksi voidaan katsoa se, että lainanottajalla on oikeus käyttää asuntoa koko elämänsä ajan. Lisäksi elinikäiset tulot kuuluvat usein edullisemman verotuksen piiriin.
Поможем оформить ипотеку в ИспанииОказываем услуги в Испании по получению ипотеки: осуществляем подбор недвижимости и полную подготовку документов для оформления ипотеки. Вы приобретаете жилье на выгодных условиях. Käänteinen asuntolaina välittömällä elinikäisellä eläkkeellä – Hipoteca inversa con renta vitalicia inmediata
Tässä vaihtoehdossa asiakas saa pankkilainan, mutta kaikki kiinteistövakuuden perusteella hänelle kuuluvat tuotot ohjataan suoraan aiemmin myönnetyn lainan takaisinmaksuun.
Omistajan kuollessa perillisten on maksettava pankille jäljellä oleva velka. Jos asiakas puolestaan maksaa asuntolainan kokonaan pois, rahoituslaitos on velvollinen maksamaan hänelle kuukausittain rahallisen korvauksen (elinkoron) hänen kuolemaansa saakka.
Jos kiinteistön omistaja elää pitkään, hän voi koko elämänsä ajan saada sovitun elinkoron ja asua kyseisessä asunnossa, käyttäen ns. käyttöoikeutta (usufruct), joka antaa oikeuden käyttää toisen (tässä tapauksessa pankin) omaisuutta ja saada siitä tuloja, sillä ehdolla, että omaisuuden kuntoa, arvoa ja käyttötarkoitusta ylläpidetään.
Jos asiakas kuolee ennenaikaisesti, eikä ehdi saada suurta osaa elinikäisestä eläkkeestään, hänen jälkeläisensä menettävät silti oikeuden kyseiseen kiinteistöön ja joutuvat maksamaan takaisin pankille koko rahan määrän, joka oli varattu elinkoron maksamiseen.
Myynti asumisoikeudella – Vivienda pensión
Espanjan valtio on kehittänyt myös mielenkiintoisen vaihtoehdon, jossa kiinteistönomistaja myy asuntonsa, mutta saa oikeuden jatkaa asumista siinä (usufruct) ja halutessaan mahdollisuuden tehdä vuokrasopimus. Jos asiakas käyttää tätä käyttöoikeutta, hän saa kauppasumman ja voi jatkaa asumista asunnossa elämänsä loppuun asti.
Omistajan kuoleman jälkeen uusi omistaja saa lähes välittömästi täyden määräysvallan asuntoon. Pitkällä aikavälillä tällainen kauppa voi olla hyvin kannattava, sillä ostohinta on yleensä huomattavasti alhaisempi kuin tavanomaisessa kaupassa. Toisaalta kukaan ei tiedä, kuinka kauan uuden omistajan on odotettava ennen kuin hän voi itse muuttaa asuntoon.
Tällaisissa kaupoissa kiinteistön hinta vaihtelee yleensä merkittävästi myyjän iän mukaan.
Jos kyseessä on hyvin iäkäs, yksin asuva ja sairauksista kärsivä henkilö, hinta voi olla lähellä markkina-arvoa, mutta sisältää silti huomattavan alennuksen.
Jos myyjä on vasta hiljattain jäänyt eläkkeelle, niin ottaen huomioon Espanjan korkean elinajanodotteen – keskimäärin 82,3 vuotta (2020) – tällainen järjestely voi olla hänelle hyvin edullinen. Lisäksi pääasiallisen asunnon, eli vakituisen asuinpaikan, myynti yli 65-vuotiailta ei kuulu pääomatuloveron (oston ja myynnin hinnan erotuksen) piiriin.
Onko tästä hyötyä myös ostajalle? Kyllä. Barcelonassa esimerkiksi 250 000–300 000 euron arvoisen asunnon voi tällaisella järjestelyllä ostaa 60 000–70 000 eurolla. On totta, että uuteen kotiin ei ehkä pääse muuttamaan kovin pian, mutta lasten tai lastenlasten tulevaisuuteen tehtävänä sijoituksena tämä voi olla erinomainen ratkaisu.
Myyjän perillisten näkökulmasta tilanne ei kuitenkaan ole yhtä myönteinen: he eivät voi periä asuntoa eivätkä lunastaa sitä takaisin myyjän määrittelemällä hinnalla – he menettävät kaikki oikeudet kyseiseen kiinteistöön.
Myynti ilman asumisoikeutta – Venta de la vivienda
Tässä tapauksessa kiinteistönomistaja myy asuntonsa ja joutuu muuttamaan pysyvästi muualle. Tämä voi tarkoittaa pitkäaikaista asumista lähisukulaisten luona, omassa vapaa-ajan asunnossa tai vanhainkodissa.
Koko myynnistä saatu tuotto talletetaan pankkitilille. Rahoituslaitos sijoittaa ja hallinnoi näitä varoja ja maksaa eläkeläiselle kuukausittain kiinteän summan. Omistajan kuoleman jälkeen hänen perillisensä voivat saada jäljellä olevat rahat.
Näin kiinteistöstä saadut varat voidaan käyttää järkevästi ja turvata elinikäinen lisätulo. Toisaalta asuntoa myytäessä on syytä tarkkaan pohtia, missä oma pysyvä asuinpaikka jatkossa on.
Ostaja maksaa asunnosta sen täyden markkina-arvon, mikä takaa myyjälle vakaan ja riittävän elinikäisen tulon.
Tällaisessa kaupassa ja myyntitulojen sijoittamisessa elinikäiseen eläkkeeseen sovelletaan yleensä myös edullisempaa verokohtelua.
Ainoa merkittävä haittapuoli on ehkä siinä, että kaupan jälkeen entinen omistaja ei voi enää asua kyseisessä asunnossa eikä jättää sitä perinnöksi. Toisaalta sama pätee myös tavalliseen kiinteistökauppaan ilman asuntolainajärjestelyjä.
Tiesitkö käänteisestä asuntolainasta Espanjassa – ja haluaisitko hyödyntää sitä? Jos sinulla on lisäkysymyksiä käänteisestä asuntolainasta Espanjassa, voit esittää ne asiantuntijoillemme.
