Hypotheken in Spanje zijn een van de populairste bankproducten. De lage rentetarieven die de afgelopen jaren in het land van kracht zijn geweest, evenals wetswijzigingen gericht op maximale bescherming van de lener, bepalen de grote vraag naar hypothecaire leningen. Lenen aan buitenlandse burgers (zowel ingezetenen als niet-ingezetenen) verschilt enigszins van lenen aan Spanjaarden zelf. In tegenstelling tot Spaanse burgers hoeven buitenlanders geen garanten aan te trekken of andere eigendommen als onderpand te registreren bij het verkrijgen van een hypothecaire lening. Dit is een groot pluspunt. Maar er is ook een minpunt: de aanscherping van de wetgeving en de heroriëntatie van de beschermingsvector naar de lener heeft ertoe geleid dat sommige banken zeer terughoudend zijn geworden om met buitenlanders samen te werken. De procedure voor het registreren van een hypothecaire lening is ingewikkelder geworden en er zijn extra formaliteiten aan toegevoegd in de vorm van een grondige controle van de partijen bij de transactie – de kredietverstrekkende bank en de lener. Hierdoor is de doorlooptijd verlengd: vanaf het moment van het indienen van een hypotheekaanvraag bij de bank tot het ondertekenen van een notariële hypotheekovereenkomst kan het 2 tot 3 maanden duren. Met deskundige begeleiding van de hypotheektransactie door professionals die alle kneepjes van het vak kennen, is de kans op het verkrijgen van een hypotheek in Spanje echter zeer groot. In dit artikel gaan we zo gedetailleerd mogelijk in op het onderwerp hypotheken in Spanje in 2020: we analyseren de leenvoorwaarden, vereiste documenten en rentetarieven, en bieden ook de mogelijkheid om een hypotheekcalculator te gebruiken.

Welke commerciële bank kiest u voor een hypotheek in Spanje?

Als u een vast besluit heeft genomen om onroerend goed in Spanje op afbetaling te kopen, wees dan bereid om verschillende banken te bellen en vervolgens persoonlijk te bezoeken op zoek naar de meest gunstige voorwaarden. Onroerend goed kopen via een makelaarskantoor bespaart u onnodige moeite, aangezien alle onderhandelingen met banken door de medewerkers van het kantoor worden gevoerd. Momenteel zijn Banco Sabadell en Banco Santander, evenals Caja Mar en Bankinter, de meest loyale banken voor buitenlandse kredietnemers. Hoewel alle hypotheekaanvragen worden afgehandeld op de hoofdkantoren van banken, hangt veel af van de directeur van een specifiek filiaal. Dat wil zeggen dat er niet alleen vooronderhandelingen kunnen worden gevoerd met verschillende banken, maar ook met verschillende filialen binnen één bank (als u bijvoorbeeld over het algemeen tevreden bent over de voorwaarden en rentetarieven). Als u bankonroerend goed koopt, is de manoeuvreerruimte beperkter: er moet worden onderhandeld met de bank waarvan het onroerend goed op de balans staat. Spaanse commerciële banken verstrekken hypothecaire leningen voor een periode van 5 tot 25 jaar. De looptijd wordt bepaald op basis van het leenbedrag en de leeftijd van de kredietnemer. Ingezetenen van het land kunnen rekenen op financiering tot 80% van de prijs van het onroerend goed (exclusief belastingen en kosten), niet-ingezetenen – maximaal 70%.

Hypotheken in Spanje in 2020 en huidige rentetarieven

Een hypotheek in Spanje kan worden verstrekt met een vaste, variabele of gemengde rente. Een vaste rente betekent dat deze gedurende de gehele looptijd van de hypotheek ongewijzigd blijft, ongeacht de economische situatie en marktschommelingen. Voor niet-ingezetenen biedt de bank vaak geen andere mogelijkheid dan deze optie aan te bieden. Een variabele rente is gekoppeld aan een specifieke financiële indicator (in Spanje is dit meestal EURIBOR) en wordt jaarlijks herzien. Een gemengde rente betekent dat de looptijd van de hypotheek in twee periodes wordt verdeeld: de eerste periode met een vaste rente (bijvoorbeeld gedurende de eerste 10 jaar) en de tweede periode met een variabele rente. U kunt meer lezen over de verschillende rentetarieven in Spanje, evenals belangrijke indicatoren zoals TAE en TIE, die de werkelijke kosten van een hypotheek met en zonder bijkomende kosten bepalen, in ons artikel "Hypotheken in Spanje: Rente in 2019".

Hypotheekvoorwaarden bij Sabadell Bank in augustus 2020

De bank biedt momenteel een hypotheek met een vaste rente aan. Looptijd: maximaal 30 jaar. Leenvoorwaarden: – 2,75% (TAE 3,40%*) voor een eenvoudige lening tot € 150.000. Bij de berekening van de TAE wordt rekening gehouden met de volgende kosten:

• Het openen van een bankrekening: openingskosten – 1-2%, maar niet minder dan € 750; kosten voor het beheren van de rekening – € 30 per kwartaal;
• Commissie voor het openen van een kredietlijn: 1-2%, maar niet meer dan € 750;
• Onafhankelijke taxatie van de marktwaarde van het onroerend goed: ongeveer € 300,-.
• Controle van de registratiegegevens: circa € 25,- – 1,75% (TAE 2,85%) op een preferentiële lening tot € 150.000,- (onder voorbehoud van salarisoverdracht aan de bank en aankoop van drie verzekeringspolissen).

Bij de berekening van de TAE worden de volgende kosten in aanmerking genomen:

• Openen van een bankrekening: servicekosten – 30 euro per kwartaal;
• Commissie voor het openen van een kredietlijn: 0 €;
• Onafhankelijke taxatie van de marktwaarde van het onroerend goed: circa € 300;
• Levensverzekering voor de lener: circa 90 euro per kwartaal gedurende de gehele looptijd van de hypotheek;
• Kredietverzuimverzekering: ca. € 2.000,- eenmalig gedurende de eerste vijf jaar voor het gehele kapitaal;
• Woonverzekering: ongeveer € 30,- per maand gedurende de gehele looptijd van de hypotheek.
• Verificatie van de registratiegegevens: ongeveer € 25.

*TAE kan variëren afhankelijk van het hypotheekbedrag en de looptijd.

Hoe krijg ik een hypotheek in Spanje?

Als de eerste onderhandelingen met de bank succesvol zijn, ontvangt de toekomstige kredietnemer een voorlopig certificaat, waarin de voorwaarden van de hypotheek zijn vastgelegd: bedrag, looptijd, rente, commissie, enz. Het certificaat is doorgaans 1 maand geldig en gedurende deze periode moet de klant het vereiste pakket documenten volledig voorbereiden en indienen bij de bank. Voor de registratie van een hypotheek in Spanje is het verplicht om een bankrekening te openen: van deze rekening schrijft de bank maandelijkse aflossingsbedragen af voor de hypotheek, evenals aanvullende betalingen: kosten voor het beheer van de rekening, betaling van verzekeringspolissen, enz. Bovendien wordt een hypotheek in Spanje pas verstrekt na een taxatie van de marktwaarde van het onroerend goed door een erkend onafhankelijk bedrijf. Bij de taxatie wordt rekening gehouden met de leeftijd van het onroerend goed, de staat en mate van slijtage, het type, de buurt, de wijk, enz. De geschatte marktwaarde kan afwijken van de aankoop- en verkoopprijs. Vaak is de marktwaarde van het onroerend goed hoger, wat leidt tot extra kosten: bijvoorbeeld de kosten van een woonverzekering worden op basis van dit bedrag berekend. Het pakket documenten, inclusief het taxatierapport van de marktwaarde, wordt ter beoordeling naar het hoofdkantoor van de bank gestuurd. Meestal wordt er binnen 1-2 maanden een beslissing genomen. Bij een positieve beslissing stort de lener een geldbedrag op de bank – Provisión de fondos. Dit is een speciale reserve waaruit alle belastingen en kosten met betrekking tot de registratie van een hypothecaire lening worden betaald en terugbetaald. De kosten worden vooraf berekend en een iets groter bedrag wordt in de reserve geplaatst, d.w.z. de borg wordt geopend met een reserve. Nadat de transactie is afgerond en de notariële koopakte en de notariële hypotheekovereenkomst zijn geregistreerd in het kadaster, wordt het niet-gebruikte saldo van de borg teruggegeven aan de koper.

De hypotheekovereenkomst wordt ondertekend in aanwezigheid van een notaris met medewerking van een vertegenwoordiger van de bank. Vóór de ondertekening ondergaan beide partijen een gesprek met de notaris, waarvoor een extra bezoek aan het notariskantoor wordt georganiseerd. De lener vult het formulier in en bevestigt schriftelijk dat hij de voorwaarden van de hypotheekovereenkomst volledig en duidelijk begrijpt en ermee instemt.

Documenten voor het verkrijgen van een hypotheek in Spanje

Het pakket documenten voor het verkrijgen van een hypotheek in Spanje omvat:

• Een geldig paspoort van de lener.
• NIE-certificaat . Dit certificaat moet vooraf worden verkregen: via het Spaanse consulaat of rechtstreeks in Spanje zelf via de politie, met een reserveringsovereenkomst in de hand.
• Reserveringsovereenkomst. De overeenkomst bevat de aan- en verkoopprijs, het bedrag van de aanbetaling, alle details van de partijen en de voorwaarden van de transactie.
• Inkomensverklaring van de lener (2-NDFL voor Russen of vergelijkbare verklaringen voor burgers van andere landen). Banken vereisen doorgaans een verklaring voor de voorgaande rapportageperiode en voor een onvolledige huidige. Dat wil zeggen dat u in augustus 2020 een 2-NDFL-verklaring moet hebben voor 2019 en van 1 januari tot en met 31 juli 2020.
• Een bankcertificaat (Russisch, Oekraïens, enz.). Het certificaat moet niet alleen het eindsaldo bevatten, maar ook alle transacties op de rekening van de afgelopen 6-12 maanden. Omdat elke bank zijn eigen eisen stelt, is het noodzakelijk om vooraf duidelijk te maken hoe gedetailleerd de verstrekte bankgegevens moeten zijn.
• Een certificaat van de werkplek, op briefpapier van het bedrijf, waarin de functie, het aantal dienstjaren en het salaris worden vermeld.
• Uittreksel van het National Bureau of Credit Histories.
• Indien de kredietnemer een zelfstandige ondernemer is, dan wordt in plaats van de 2-NDFL-verklaring de 3-NDFL-verklaring overgelegd, alsmede een uittreksel uit het relevante register inzake inschrijving als zelfstandige ondernemer.
• Alle andere documenten die aanvullende inkomsten aantonen: certificaten van beleggingsfondsen, leaseovereenkomsten, certificaten van pensioenfondsen, bankcertificaten van bestaande deposito's, enz.

Alle buitenlandse documenten moeten naar het Spaans vertaald worden. Sommige banken staan een eenvoudige vertaling van documenten toe, maar het is verstandig om voorbereid te zijn op het feit dat een beëdigde vertaling vereist is door een Spaanstalige beëdigd vertaler (Traductor jurado).

Kosten voor het verkrijgen van een hypotheek in Spanje

De nieuwe hypotheekwet in Spanje, die in juni 2019 van kracht werd, verlegde een groot deel van de kosten voor het verwerken van een hypothecaire lening van leners naar banken. Als reactie hierop verhoogden banken de commissies voor het openen van kredietlijnen en maakten ze de aankoop van verzekeringspolissen een verplichte voorwaarde voor het verkrijgen van financiering. Tegelijkertijd mogen banken klanten niet dwingen om verzekeringspolissen bij hen af te sluiten. Het leven en de bezittingen van de lener moeten absoluut ten gunste van de bank worden verzekerd, maar de keuze van de verzekeraar blijft bij de klant. Om geen klanten te verliezen, bieden banken gunstige verzekeringsvoorwaarden of, zoals Banco Santander, bonussen voor elk gekocht product, waardoor de hypotheekrente daalt. Banken zijn verplicht te betalen voor de diensten van een manager die betrokken is bij het opstellen en verwerken van de hypotheekovereenkomst, een notarishonorarium, een overheidsvergoeding voor het registreren van de hypotheekovereenkomst in het kadaster en zegelrecht (belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen – IAJD). Banken betalen ook voor hun exemplaar van de hypotheekovereenkomst, verkregen van de notaris. De lener betaalt voor de diensten van het bedrijf dat de marktwaarde van het onroerend goed taxeert, en voor een kopie van de hypotheekovereenkomst. En natuurlijk alle commissies, verzekeringen en andere kosten die verband houden met het openen van een rekening en een hypothecaire lening, evenals de vertaling van documenten naar het Spaans. Lees hier meer over alle kosten voor het kopen van onroerend goed in Spanje.

Hypotheken in Spanje – Van bank wisselen

De lener heeft het recht om op elk moment over te stappen naar een andere bank als hij niet tevreden is met de voorwaarden, het geografisch onhandig is om naar een specifiek filiaal te gaan, de service hem niet bevalt, of om welke andere reden dan ook. Natuurlijk moet u eerst een bank vinden die akkoord gaat met herfinanciering van de lener. Het kan nodig zijn om een pakket documenten te verzamelen en opnieuw in het Spaans te vertalen. Maar als de voorwaarden bij de nieuwe bank gunstiger zijn, zijn deze kosten de moeite waard. De eerste kredietverstrekkende bank heeft niet het recht om het vertrek van de klant te verbieden of te belemmeren. Als de bank in de eerste drie jaar van de hypotheek verandert, is de lener verplicht om de eerste kredietverstrekkende bank 0,15% van het resterende schuldbedrag op het moment van vertrek te betalen. Vanaf het vierde jaar bedraagt de commissie voor de overstap naar een andere bank en, dienovereenkomstig, voor vervroegde aflossing van de hypotheek door middel van herfinanciering 0%.

Vervroegde aflossing van een hypotheek in Spanje en hypotheekachterstanden

De nieuwe hypotheekwet heeft uniforme tarieven vastgesteld voor vervroegde aflossing van hypothecaire leningen voor alle banken. Voor een hypotheek met een variabele rente bedraagt de vervroegde aflossingsvergoeding 0,25% gedurende de eerste drie jaar of 0,15% gedurende de eerste vijf jaar (de bank en de lener moeten vooraf, vóór het tekenen van de hypotheekovereenkomst, drie of vijf jaar "quarantaine" overeenkomen) en 0% in de daaropvolgende jaren. Een hypotheek met een vaste rente kan vervroegd worden afgelost gedurende de eerste tien jaar met een commissie van 2% over het resterende schuldbedrag en vanaf het elfde jaar met een commissie van 1,5%. Wat betreft de schuld en de mogelijkheid om de embargoprocedure te starten, worden Spaanse banken ook op dit gebied beperkt door strikte kaders. Om de vervreemdingsprocedure te starten, moet de lener de voorwaarden van de lening als volgt schenden:

• Als we het hebben over de eerste helft van de hypotheektermijn, dan moet de schuld 12 procent of 3% van het totale leenbedrag bedragen;
• Wanneer we het over de tweede helft van de hypotheektermijn hebben, bedraagt de schuld 15% of 7% van het totale leenbedrag.

Wij herinneren u eraan dat Alegría haar klanten 100% zekerheid biedt over de goedkeuring van hypothecaire leningen op bankniveau, dankzij een voorafgaande analyse van de documenten door onze experts. U kunt de vastgoedcatalogus van Alegría hier bekijken.

Vind je dit artikel leuk? Deel het met je vrienden!