Het gebruik van hypotheekproducten is in Spanje een gangbare praktijk bij de aankoop van woningen, zowel onder Spaanse als buitenlandse bewoners. De eerste hypotheekhausse vond plaats in de jaren 70, toen de bouw van nieuwe woningen en woningen die verband hielden met de ontwikkeling van de toeristische sector op gang kwam. In deze periode begonnen bewoners van plattelandsgebieden massaal naar grote steden te trekken op zoek naar meer inkomsten en een beter leven. Steden als Madrid, Barcelona en Bilbao werden met name getroffen door de toestroom van nieuwe inwoners. Onder nieuwe stadsbewoners en investeerders in toeristisch vastgoed was er uiteraard een grote vraag naar woningen, en daarmee ook naar hypotheken. Aanvankelijk bood de projectontwikkelaar en/of de promotor woningen te koop aan en alle kosten die met de aankoop gepaard gingen, waren voor rekening van de koper. De contracten, of letras para los préstamos hipotecarios – hypotheekbrieven – specificeerden doorgaans de rentevoet, de looptijd van de hypotheek en de hoogte van de maandelijkse betalingen, en namen in het register de condición resolutoria op – de voorwaarde waaronder de koper volledig eigenaar van de woning werd. Normaal gesproken was deze voorwaarde de tijdige en volledige terugbetaling van het geleende bedrag. 
In de jaren 80 werd de vereiste documentatie voor het verkrijgen van een hypotheek eindelijk opgesteld en verscheen er een standaardformulier voor de overeenkomst. Bij het sluiten van een transactie begon men een notariële akte op te stellen – escritura notarial. In de jaren 90 werden hypothecaire leningen enorm populair en concurreerden banken met elkaar om nieuwe klanten aan te trekken met betaalbare rentetarieven of andere aantrekkelijke voorwaarden. De wereldwijde financiële crisis van 2006-2014 zorgde voor een daling van de vraag naar hypotheken. Daarna begon het aantal getekende hypotheken echter weer te groeien en in 2017 overschreed het de 300.000. In 2020 waren er in het land al ongeveer 334.000 hypotheekovereenkomsten geregistreerd voor de aankoop van een woning. Momenteel wordt de hypotheekmarkt beïnvloed door eigen factoren. Spanje kampt namelijk met de ergste demografische crisis sinds de Spaanse Burgeroorlog – dit blijkt uit de gegevens van een nieuw rapport van het Nationaal Instituut voor de Statistiek. Zo kende vorig jaar het hoogste aantal sterfgevallen en het laagste aantal geboorten sinds 1941. Het geboortecijfer daalde met bijna 6%, na de dalende trend van het afgelopen decennium. Als we kijken naar de gegevens sinds 2010, ziet het beeld er nog somberder uit: het geboortecijfer is met 30% gedaald. Hoe hangt dit allemaal samen met hypotheken, vraagt u zich af? Er is een verband: door de demografische crisis heeft de Spaanse begroting een aanzienlijke pensioenlast gekregen. In dit verband is er sinds 2009 een speciaal programma in het land opgezet, genaamd hipoteca inversa – omgekeerde hypotheek. De essentie hiervan is dat huiseigenaren in Spanje hun woning kunnen verhuren aan een bank en daar dividend voor kunnen ontvangen, onder meer in de vorm van een levenslange lijfrente.
Welke soorten omgekeerde hypotheken zijn er in Spanje?
Pure omgekeerde hypotheek – Hipoteca inversa pura
In de praktijk is dit type hypotheek een lening met onroerend goed als onderpand. Stel, iemand heeft een eigen woning, maar heeft extra geld nodig. Als eigenaar van de woning kan hij bij een financiële instelling een lening aanvragen met onroerend goed als onderpand. De bank verstrekt hem een lening ter hoogte van 50-60% van de waarde van de woning, en het gehypothekeerde appartement dient als garantie voor de terugbetaling. Na de in de overeenkomst vermelde periode is de persoon verplicht het geleende geld terug te betalen of, indien er geen inkomsten zijn, de woning te verkopen om de schulden af te lossen. Bij overlijden van de eigenaar hebben zijn familieleden het recht om de woning te erven, maar tegelijkertijd zijn zij verplicht de lening terug te betalen.
Omgekeerde hypotheek met uitgestelde huur voor het leven – Hipoteca inversa con renta vitalicia diferida
In feite omvat het twee producten tegelijk: een banklening met onroerend goed als onderpand en een lijfrente. In eerste instantie verstrekt de bank de klant een standaardlening, die hij zich verbindt terug te betalen. Bij overlijden van de eigenaar kunnen zijn erfgenamen het appartement ontvangen, samen met de financiële verplichtingen. Als de klant de lening tijdens zijn leven terugbetaalt, moet de bank hem dividend uitkeren: bijvoorbeeld, van een appartement ter waarde van 300.000 euro wordt maandelijks ongeveer 200 euro op de rekening van de eigenaar bijgeschreven. En hoewel dit bedrag niet significant lijkt, kan het op de lange termijn een aantrekkelijke aanvulling op het pensioen zijn. Het voordeel van een hypotheek met uitgestelde huur voor het leven is dat de lener het recht heeft om de woning gedurende zijn hele leven te gebruiken. Bovendien zijn lijfrente-uitkeringen onderworpen aan een voorkeursbelasting.
Поможем оформить ипотеку в ИспанииОказываем услуги в Испании по получению ипотеки: осуществляем подбор недвижимости и полную подготовку документов для оформления ипотеки. Вы приобретаете жилье на выгодных условиях. Omgekeerde hypotheek met onmiddellijke levenslange lijfrente – Hypoteca inversa con renta vitalicia immediata
Bij deze optie ontvangt de cliënt een banklening, maar alle dividenden waar hij recht op heeft op de zekerheid van het onroerend goed gaan rechtstreeks naar de aflossing van de eerder verstrekte lening. Bij overlijden van de eigenaar moeten de erfgenamen de resterende schuld aan de bank betalen. Als de cliënt de hypotheek volledig aflost, is de kredietinstelling verplicht om maandelijks een geldelijke vergoeding (huur) over te maken naar zijn rekening, en zo verder tot aan het einde van zijn leven. Als de eigenaar van het onroerend goed lang leeft, kan hij gedurende zijn hele leven en tot aan het einde van zijn leven de toegewezen huur ontvangen en in dit huis wonen, gebruikmakend van het eigendomsrecht – vruchtgebruik, wat inhoudt dat hij het recht heeft om het onroerend goed van iemand anders (in dit geval de bank) te gebruiken met het recht op inkomsten, mits de integriteit, waarde en economische bestemming ervan behouden blijven. Als de cliënt vroegtijdig overlijdt, zelfs zonder een aanzienlijk deel van de lijfrente te gebruiken, verliezen zijn erfgenamen alsnog het recht op dit onroerend goed en moeten zij het volledige geleende bedrag aan de bank terugbetalen om de lijfrente te betalen.
Verkoop met verblijfsrecht – Vivienda pensioen
De Spaanse overheid heeft op dit gebied ook een interessante optie ontwikkeld, namelijk de verkoop van onroerend goed met het recht van latere bewoning door de verkoper (vruchtgebruik). Ook is er de mogelijkheid om een huurovereenkomst af te sluiten. Indien de klant het vruchtgebruik uitoefent, ontvangt hij een vergoeding en kan hij de woning de rest van zijn leven blijven gebruiken. Na het overlijden van de eigenaar van de woning kan de nieuwe eigenaar vrijwel direct over de woning beschikken. Op de lange termijn kan een dergelijke transactie als winstgevend worden beschouwd, omdat de kosten voor de verwerving van een dergelijke woning aanzienlijk lager zullen zijn dan bij een reguliere koop- en verkoop. Het is echter onbekend hoe lang de nieuwe eigenaar moet wachten voordat hij de woning kan gebruiken. De kosten van onroerend goed die bij een dergelijke transactie worden aangegeven, variëren meestal aanzienlijk, afhankelijk van de leeftijd van de verkoper. Als het gaat om een zeer oude persoon, die ook eenzaam is en aan ziekte lijdt, zal de prijs zo dicht mogelijk bij de marktprijs liggen, maar nog steeds met een aanzienlijke korting. Als de verkoper net met pensioen is, kan zo'n deal voor hem, gezien de gunstige levensverwachting in Spanje – gemiddeld 82,3 jaar (2020) – zeer winstgevend zijn. Bovendien is de verkoop van de hoofdwoning, d.w.z. de vaste woonplaats, voor personen ouder dan 65 jaar niet onderworpen aan vermogenswinstbelasting (het verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs). Is er een voordeel voor de koper? Natuurlijk! In Barcelona bijvoorbeeld kan een woning ter waarde van 250.000 – 300.000 euro in dit scenario worden gekocht voor 60.000 – 70.000 euro. Ja, u zult waarschijnlijk niet snel in uw nieuwe huis kunnen trekken, maar als investering in de toekomst van kinderen of kleinkinderen kan dit een uitstekend idee zijn. Voor de erfgenamen van de verkoper is het beeld minder rooskleurig: het is niet mogelijk om deze woning te erven of af te kopen voor het door de eigenaar vastgestelde bedrag – zij verliezen volledig het recht op deze woning.
Verkoop zonder woonplaats – Venta de la vivienda
In dit geval verkoopt de eigenaar van de woning zijn huis en moet hij verhuizen naar een andere plek voor permanente bewoning. Dit kan een optie zijn met een langdurig verblijf bij naaste familieleden, in zijn eigen landhuis of in een verzorgingshuis. De eigenaar stort alle inkomsten uit de verkoop op een bankrekening. De financiële instelling herinvesteert en beheert dit geld en betaalt de gepensioneerde maandelijks een vast bedrag. Na het overlijden van de eigenaar van de woning kunnen zijn erfgenamen dit geld ontvangen. Dit is dus een nieuwe kans om het geld dat de woning oplevert verstandig te gebruiken en uzelf levenslang van een extra inkomen te voorzien. Bij de verkoop van een woning moet u echter goed nadenken over waar uw permanente verblijfplaats nu zal zijn. De koper betaalt de volledige marktprijs voor het appartement, wat de verkoper een goede en stabiele huur garandeert. Bovendien zal een dergelijke koop- en verkooptransactie en de investering van de ontvangen inkomsten in een levenslange lijfrente plaatsvinden met gebruikmaking van een voorkeurstarief. Het enige nadeel is misschien dat de vorige eigenaar na de transactie niet meer in het huis kan wonen en het aan zijn erfgenamen kan nalaten. Dit geldt echter ook voor een reguliere koop en verkoop zonder hypotheekgeld. Wist u dat er omgekeerde hypotheken in Spanje bestaan en wilt u er gebruik van maken? Heeft u vragen over omgekeerde hypotheken in Spanje? Neem dan contact op met onze specialisten.
