W pierwszym kwartale 2026 roku ceny mieszkań w Hiszpanii w gminach położonych na wybrzeżach, z wyłączeniem stolic prowincji, wzrosły o 13,5% rok do roku, osiągając 1992 euro za metr kwadratowy.
W rezultacie wydatki na zakup mieszkania stanowiły 40% dochodu rozporządzalnego przeciętnego gospodarstwa domowego, a na rynku pojawiły się pierwsze oznaki wyczerpania popytu, wynika z raportu przygotowanego przez firmę wyceniającą Tinsa by Accumin.
Niedobór podaży nadal wywiera presję na ceny
Rynek mieszkaniowy na wybrzeżach, w dużej mierze kształtowany przez dynamikę segmentu nieruchomości wakacyjnych, łączy intensywny wzrost cen ze stabilnym popytem, który zaczyna wykazywać oznaki wyczerpania.
Wskazuje to na niedobór podaży jako główny czynnik podtrzymujący presję cenową i coraz bardziej utrudniający dostęp do mieszkań osobom o średnim lokalnym poziomie wynagrodzeń.
W podziale geograficznym najwyższy roczny wzrost cen odnotowano na Balearach i Wyspach Kanaryjskich – po 14,1% – oraz na wybrzeżu Morza Śródziemnego – 13,9%.
Następnie znalazły się północne wybrzeże Hiszpanii i atlantycki odcinek Andaluzji – oba z nominalnym wzrostem o 11,7%.
Część nadmorskich gmin przekroczyła już poziomy z 2007 roku
Jeśli chodzi o maksima osiągnięte podczas bańki na rynku nieruchomości w 2007 roku, raport wskazuje, że wartość mieszkań na wybrzeżach w ujęciu realnym pozostaje o 30% niższa od tamtych poziomów.
Jednak w ujęciu nominalnym prawie sto gmin, położonych głównie na Balearach i Wyspach Kanaryjskich, w prowincjach Alicante, Malaga, Kadyks i Pontevedra, już przekroczyło wartości z tamtego okresu.
Zakup mieszkania wymaga coraz większego wysiłku finansowego
Z drugiej strony koszty finansowe potrzebne do spłaty pierwszego roku kredytu hipotecznego przekraczają maksymalny zalecany poziom 35%, osiągając szczególnie wysokie obciążenia na Balearach – 59%, w Maladze – 57% – i Alicante – 46%.
Najbardziej umiarkowane wskaźniki notuje się natomiast głównie na odcinkach północnego wybrzeża, w Murcji, Walencji, Castellónie i Almeríi.
Rozwój hiszpańskich wybrzeży staje się coraz bardziej nierównomierny.
Podczas gdy wysiłek finansowy związany z zakupem mieszkania w całym kraju pozostaje bliski równowagi, na niektórych wybrzeżach dostępność mieszkań osiąga wysoki poziom napięcia.
Tam, gdzie łączą się rynki nieruchomości przeznaczonych do stałego i czasowego zamieszkania, priorytet zyskuje wyższa rentowność oferowana przez segment wakacyjny.
Mieszkania z rynku wtórnego i transakcje na wybrzeżach
Średnia cena mieszkań z rynku wtórnego, obliczona przez sieć techniczną firmy wyceniającej, wyniosła 3150 euro/m², czyli o 11,6% więcej niż średnia krajowa.
W 77% przeanalizowanych obszarów eksperci widzą potencjał wzrostu, podczas gdy w pozostałych 23% odnotowują oznaki stagnacji lub osiągnięcia szczytu.
W 2025 roku w gminach położonych na wybrzeżach zawarto 204 089 transakcji kupna-sprzedaży mieszkań, co oznacza wzrost o 1,7% w porównaniu z poprzednim rokiem.
Sprzedaż cudzoziemcom, choć ogółem spadła o 3%, wzrosła na atlantyckim wybrzeżu Andaluzji – 11,4% – oraz na północy – 10,9%.
Wzrosła liczba pozwoleń na budowę
Jeśli chodzi o podaż, liczba wydanych pozwoleń na budowę na wybrzeżach wzrosła o 21,7% w porównaniu z poprzednim rokiem, osiągając 29 101.
Najbardziej intensywny wzrost odnotowano na wyspach – 39% – oraz na atlantyckim wybrzeżu Andaluzji – 23%.
W pierwszej trójce znalazły się Mijas – 1670, Estepona – 1278 – i Gijón – 854.
Wzrost cen i ograniczona podaż są szczególnie widoczne w popularnych rejonach nadmorskich, gdzie popyt na apartamenty w Hiszpanii pozostaje wysoki.
