Koupě bydlení je jedním z nejdůležitějších rozhodnutí v našem životě. Nejde jen o velkou finanční investici, ale také o závažnou transakci s celou řadou právních důsledků a závazků. Právě proto je před podpisem jakékoli kupní smlouvy nesmírně důležité pečlivě zkontrolovat všechny dokumenty, abyste se co nejvíce ochránili před možnými problémy a dodatečnými náklady v budoucnu.
V tomto článku si řekneme, které hlavní dokumenty je třeba vyžádat a prověřit jak při koupi nového bydlení, tak i nemovitosti na sekundárním trhu ve Španělsku. Zároveň uvedeme, jaké další kontroly mohou být také užitečné.
Prověření nemovitosti ve Španělsku před koupí: nezbytné dokumenty
Seznam nezbytných dokumentů zahrnuje:
- Výpis z katastru nemovitostí – Nota simple informativa. Tento výpis nejen potvrzuje vlastnické právo k nemovitosti, ale také uvádí počet vlastníků, velikost jejich podílů, existující zatížení, věcná břemena a další omezení, stejně jako charakteristiky objektu – výměru, polohu, hranice se sousedními nemovitostmi atd. Platnost Nota simple informativa je 3 měsíce, proto je nutné věnovat pozornost datu jejího vydání. Výpis může vyžádat jak prodávající, tak kupující. K tomu je potřeba mít k dispozici registrační údaje: katastrální číslo, číslo CRU nebo přesnou adresu nemovitosti. Výpis lze získat na příslušném pracovišti katastru podle umístění nemovitosti nebo na webu Kolegia registrátorů.
- Doklady potvrzující vlastnické právo. Notářská kupní smlouva (kupní listina) potvrzuje, že osoba prodávající nemovitost ji dříve nabyla legálně. Obdobným dokumentem může být také listina o přijetí dědictví nebo listina o přijetí darované nemovitosti. Pokud jde o novostavbu od developera, je nutné zkontrolovat existenci povolení k prvnímu užívání, potvrzení o dokončení stavby a soulad s urbanistickými předpisy.
- Energetický certifikát, který ukazuje úroveň energetické účinnosti objektu. Zaprvé energetická účinnost bydlení přímo ovlivňuje spotřebu energie a může mít ve střednědobém horizontu finanční dopady, takže pro samotného kupujícího je důležité vědět, do jaké třídy nemovitost patří. Zadruhé energetický certifikát patří mezi povinné dokumenty, bez nichž notář transakci neuzavře.
- Osvědčení o způsobilosti k bydlení (Cédula de habitabilidad). Potvrzuje, že nemovitost splňuje minimální požadavky na hygienu, zdravotní nezávadnost a konstrukční bezpečnost potřebné k bydlení. Toto osvědčení není povinné ve všech autonomních společenstvích, proto je nutné se řídit normami a požadavky místní legislativy. V některých obcích může být tento dokument vyžadován pro připojení základních inženýrských sítí – vody, elektřiny nebo plynu.
- Doklady o úhradě komunálních služeb, daní a příspěvků do společenství vlastníků. Před podpisem transakce je nutné se ujistit, že neexistují žádné dluhy na běžných platbách. Je třeba vyžádat poslední uhrazené účty nebo bankovní výpisy za vodu, elektřinu a plyn. V případě roční daně z nemovitosti IBI doporučujeme vyžádat si nejen poslední doklad o zaplacení, ale také potvrzení o neexistenci dluhů za předchozí období. Totéž platí pro příspěvky do společenství vlastníků: je nutné mít nejen potvrzení o poslední úhradě (příspěvky se mohou platit měsíčně nebo čtvrtletně), ale také potvrzení od správcovské společnosti o neexistenci dluhů.
- Smlouva o rezervační záloze (contrato de arras). Tato smlouva se podepisuje při rezervaci nemovitosti a složení zálohy. Je důležité se seznámit s právy a povinnostmi stran v případě odstoupení od transakce a také s termíny stanovenými pro konečné uzavření obchodu. Zároveň je důležité ověřit, že údaje o prodávajícím a o samotné nemovitosti ve smlouvě o rezervační záloze odpovídají údajům uvedeným v Nota simple informativa.
- Závěr technické inspekce budovy (ITE). Tento dokument je potřeba pouze tehdy, pokud se kupuje bydlení ve starší budově. V různých regionech se požadavky liší, proto je nutné vycházet z místní legislativy. Někde jsou za „staré“ považovány budovy starší 35 let, jinde starší 50 let. V každém případě musí technická zpráva potvrdit technický stav a míru zachovalosti budovy. Seznámit se s ní lze u správcovské společnosti. Zároveň je vhodné zjistit, zda nejsou naplánovány práce (derramas), schválené shromážděním vlastníků, které předpokládají dodatečné příspěvky ze strany majitelů. Běžná údržba rezidenčního komplexu a drobné opravy jsou zpravidla hrazeny z pravidelných příspěvků. Mimořádné práce nebo velké opravy (například výměna nebo instalace výtahů), přemalování fasád však vyžadují mimořádné příspěvky. Někdy může jít o několik tisíc eur. Pokud se nemovitost kupuje ve velmi staré budově, je nutné ověřit, zda není prohlášena za objekt architektonického dědictví a zda nepodléhá režimu ochrany s příslušnými omezeními a požadavky.
- Stanovy společenství vlastníků a zápisy z posledních dvou členských schůzí. Ve stanovách jsou uvedena všechna možná omezení (například ohledně turistického pronájmu, instalace markýz a zařízení na balkonech atd.) a v zápisech mohou být zaznamenána rozhodnutí o budoucích nákladných mimořádných pracích na opravě nebo zlepšení rezidenčního komplexu či urbanizace.
- Výpis z katastru s uvedením valor de referencia. Valor de referencia je ukazatel tržní hodnoty nemovitosti, který je každoročně přezkoumáván a aktualizován na základě dokončených notářsky uzavřených transakcí. Valor de referencia je orientační hodnota, která se používá při výpočtu některých daní, včetně ITP (daně z převodu vlastnictví, která se platí při koupi nemovitosti na sekundárním trhu). Pokud se ukáže, že cena transakce sjednaná mezi prodávajícím a kupujícím je nižší než orientační tržní hodnota, bude daň vypočtena z valor de referencia.
Co dalšího je nutné prověřit před koupí nemovitosti ve Španělsku
Je důležité posoudit celkový stav nemovitosti – to, co je viditelné pouhým okem nebo co lze zkontrolovat pomocí přístrojů: nepřítomnost plísní a kondenzace na stěnách, zejména v koupelnách, funkčnost domácích spotřebičů, systémů vytápění a klimatizace, izolačních skel v oknech, nepřítomnost prasklin a štěrbin ve zdech, jak uvnitř budovy, tak zvenčí, stav elektroinstalace a vodovodních trubek atd. Podle údajů největšího nezávislého odhadce Tinsa, který mimo jiné připravuje zprávy o stavu nemovitosti pro získání hypotečních úvěrů, má každá čtvrtá nemovitost vážné problémy, které nejsou na první pohled patrné. Po koupi může odhalení a odstranění těchto problémů nového vlastníka přijít velmi draho.
Je naprosto nezbytné ujistit se, že nemovitost není obsazena squattery (okupas): jejich vystěhování je složitý proces náročný jak finančně, tak časově. Zvláštní pozornost je třeba věnovat také otázce nájemníků. Zákon nezakazuje prodávat a kupovat bydlení s platnou nájemní smlouvou: nájemníci budou jednoduše platit nájem novému vlastníkovi. Nebude však možné s nimi smlouvu ukončit pouze z důvodu změny vlastníka, protože práva nájemníků jsou chráněna zákonem o městských nájmech a převod vlastnického práva není dostatečným důvodem pro předčasné ukončení smlouvy. Není také na škodu seznámit se s předsedou společenství vlastníků a získat obecné informace o obyvatelích a zvlášť hlučných sousedech.
Vše výše uvedené – shromažďování dokumentů a prověření objektu – nejsou složité, ale poměrně zdlouhavé postupy. Rozhodně by se však neměly zanedbávat, aby se člověk ochránil před možnými problémy a dalšími výdaji v budoucnu.
