Der Kauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten Entscheidungen in unserem Leben. Es handelt sich nicht nur um eine große finanzielle Investition, sondern auch um ein bedeutendes Rechtsgeschäft mit einer ganzen Reihe rechtlicher Folgen und Verpflichtungen. Deshalb ist es vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags äußerst wichtig, alle Unterlagen sorgfältig zu prüfen, um sich bestmöglich vor möglichen Problemen und zusätzlichen Ausgaben in der Zukunft zu schützen.
In diesem Artikel erklären wir, welche wesentlichen Dokumente sowohl beim Kauf einer Neubauimmobilie als auch beim Erwerb einer Bestandsimmobilie in Spanien angefordert und überprüft werden sollten. Außerdem gehen wir darauf ein, welche zusätzlichen Kontrollen sinnvoll sein können.
Eine Immobilie in Spanien vor dem Kauf prüfen: erforderliche Unterlagen
Zu den erforderlichen Unterlagen gehören:
- Ein Auszug aus dem Grundbuch – Nota simple informativa. Dieser Auszug bestätigt nicht nur das Eigentumsrecht an der Immobilie, sondern gibt auch Auskunft über die Anzahl der Eigentümer, deren Eigentumsanteile, bestehende Belastungen, Dienstbarkeiten und sonstige Beschränkungen sowie über die Merkmale der Immobilie – Fläche, Lage, Grenzen zu benachbarten Grundstücken usw. Die Gültigkeit der Nota simple informativa beträgt 3 Monate, daher ist auf das Ausstellungsdatum zu achten. Der Auszug kann sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer beantragt werden. Dafür benötigt man die Registerdaten: die Katasterreferenz, die CRU-Nummer oder die genaue Adresse der Immobilie. Der Auszug kann beim Grundbuchamt am Standort der Immobilie oder auf der Website des Kollegiums der Grundbuchbeamten beantragt werden.
- Unterlagen, die das Eigentumsrecht belegen. Der notarielle Kaufvertrag (Escritura pública) bestätigt, dass die Person, die die Immobilie verkauft, diese zuvor rechtmäßig erworben hat. Ein gleichwertiges Dokument kann auch eine Erbschaftsurkunde oder eine Schenkungsurkunde sein. Handelt es sich um eine Neubauimmobilie vom Bauträger, müssen die Erstbezugsgenehmigung, die Bescheinigung über die Fertigstellung des Baus und die Übereinstimmung mit den städtebaulichen Vorschriften überprüft werden.
- Der Energieausweis, der den Energieeffizienzgrad der Immobilie angibt. Erstens wirkt sich die Energieeffizienz einer Immobilie direkt auf den Energieverbrauch aus und kann mittelfristig finanzielle Folgen haben, weshalb es für den Käufer wichtig ist zu wissen, welcher Klasse die Immobilie angehört. Zweitens gehört der Energieausweis zu den Pflichtunterlagen, ohne die der Notar die Transaktion nicht beurkunden wird.
- Wohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad). Sie bestätigt, dass die Immobilie die Mindestanforderungen an Hygiene, Gesundheit und bauliche Sicherheit erfüllt, die für Wohnzwecke erforderlich sind. Diese Bescheinigung ist nicht in allen autonomen Gemeinschaften verpflichtend, daher sollten die örtlichen gesetzlichen Anforderungen geprüft werden. In einigen Gemeinden kann dieses Dokument erforderlich sein, um grundlegende Versorgungsleistungen wie Wasser, Strom oder Gas anzuschließen.
- Belege über die Zahlung von Nebenkosten, Steuern und Gemeinschaftsgebühren. Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags muss sichergestellt werden, dass keine offenen Verbindlichkeiten für laufende Zahlungen bestehen. Es sollten die letzten bezahlten Rechnungen oder Kontoauszüge für Wasser, Strom und Gas angefordert werden. Im Fall der jährlichen Grundsteuer IBI empfehlen wir, nicht nur die letzte Zahlungsquittung, sondern auch eine Bescheinigung über das Nichtbestehen von Rückständen aus früheren Zeiträumen anzufordern. Dasselbe gilt für die Gemeinschaftsgebühren: Es reicht nicht aus, nur den Nachweis der letzten Zahlung vorzulegen (die Beiträge können monatlich oder vierteljährlich fällig sein), sondern es sollte auch eine Bescheinigung der Hausverwaltung über das Fehlen von Rückständen eingeholt werden.
- Der Reservierungsvertrag (contrato de arras). Dieser Vertrag wird bei der Reservierung der Immobilie und der Zahlung einer Anzahlung unterzeichnet. Es ist wichtig, sich mit den Rechten und Pflichten der Parteien im Falle eines Rücktritts von der Transaktion sowie mit den Fristen für den endgültigen Abschluss der Transaktion vertraut zu machen. Ebenso wichtig ist es sicherzustellen, dass die Angaben zum Verkäufer und zur Immobilie im Reservierungsvertrag mit den Angaben in der Nota simple informativa übereinstimmen.
- Bericht der technischen Gebäudeinspektion (ITE). Dieses Dokument ist nur erforderlich, wenn eine Wohnung in einem älteren Gebäude gekauft wird. Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Region, daher ist das örtliche Recht maßgeblich. In manchen Regionen gelten Gebäude ab 35 Jahren als „alt“, in anderen erst ab 50 Jahren. In jedem Fall muss der technische Bericht den baulichen Zustand und den Erhaltungsgrad des Gebäudes bestätigen. Eingesehen werden kann er bei der Hausverwaltung. Gleichzeitig sollte geklärt werden, ob geplante Arbeiten (derramas) vorliegen, die von der Eigentümerversammlung beschlossen wurden und zusätzliche Zahlungen der Eigentümer erfordern. In der Regel werden die laufende Instandhaltung der Wohnanlage und kleinere Reparaturen durch die regelmäßigen Gemeinschaftsbeiträge gedeckt. Dringende Arbeiten oder größere Reparaturen – etwa der Austausch oder der Einbau von Aufzügen oder die Renovierung der Fassaden – erfordern jedoch außerordentliche Beiträge. Mitunter kann es sich dabei um mehrere Tausend Euro handeln. Wird eine Immobilie in einem sehr alten Gebäude erworben, sollte geprüft werden, ob es als architektonisches Kulturerbe eingestuft ist und ob es unter ein besonderes Schutzregime mit entsprechenden Einschränkungen und Auflagen fällt.
- Die Satzung der Eigentümergemeinschaft und die Protokolle der letzten beiden Eigentümerversammlungen. In der Satzung sind alle möglichen Beschränkungen festgelegt, zum Beispiel in Bezug auf touristische Vermietung, die Installation von Markisen und Geräten auf Balkonen usw. In den Protokollen können Beschlüsse über künftige kostspielige außerordentliche Arbeiten zur Reparatur oder Verbesserung der Wohnanlage oder Urbanisation festgehalten sein.
- Ein Auszug aus dem Kataster mit Angabe des valor de referencia. Der valor de referencia ist ein Indikator für den Marktwert einer Immobilie, der jährlich auf Grundlage notariell beurkundeter abgeschlossener Transaktionen überprüft und aktualisiert wird. Er ist ein Referenzwert, der bei der Berechnung bestimmter Steuern verwendet wird, darunter auch der ITP (Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie). Sollte sich herausstellen, dass der zwischen Verkäufer und Käufer vereinbarte Kaufpreis unter dem Referenzwert liegt, wird die Steuer auf Grundlage des valor de referencia berechnet.
Was vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien außerdem geprüft werden sollte
Wichtig ist es, den allgemeinen Zustand der Immobilie zu beurteilen – also alles, was mit bloßem Auge sichtbar ist oder mit technischen Mitteln überprüft werden kann: das Fehlen von Schimmel und Kondenswasser an den Wänden, insbesondere in Badezimmern, der Zustand von Haushaltsgeräten, Heizungs- und Klimaanlagen, Doppelverglasung der Fenster, das Fehlen von Rissen und Spalten in den Wänden sowohl im Inneren als auch an der Außenseite des Gebäudes, der Zustand der Elektroinstallation und der Wasserleitungen usw. Laut Tinsa, dem größten unabhängigen Gutachter, der unter anderem Berichte über den Zustand von Immobilien für die Aufnahme von Hypothekendarlehen erstellt, weist jede vierte Immobilie gravierende Probleme auf, die nicht sofort erkennbar sind. Nach dem Kauf kann die Feststellung und Behebung solcher Mängel für den neuen Eigentümer sehr teuer werden.
Unbedingt muss sichergestellt werden, dass die Immobilie nicht von Hausbesetzern (okupas) besetzt ist: deren Räumung ist ein kompliziertes und sowohl finanziell als auch zeitlich aufwendiges Verfahren. Besondere Aufmerksamkeit sollte auch der Frage gewidmet werden, ob Mieter in der Immobilie wohnen. Das Gesetz verbietet nicht den Verkauf und Kauf einer Wohnung mit einem laufenden Mietvertrag: Die Mieter zahlen die Miete einfach an den neuen Eigentümer. Es ist jedoch nicht möglich, den Mietvertrag allein aufgrund des Eigentümerwechsels zu kündigen, da die Rechte der Mieter durch das spanische Gesetz über städtische Mietverhältnisse geschützt sind und der Eigentumsübergang keinen ausreichenden Grund für eine vorzeitige Kündigung darstellt. Außerdem kann es sinnvoll sein, den Präsidenten der Eigentümergemeinschaft kennenzulernen und allgemeine Informationen über die Bewohner sowie über besonders laute Nachbarn einzuholen.
All dies – das Sammeln der Unterlagen und die Prüfung der Immobilie – ist nicht schwierig, aber ziemlich aufwendig. Dennoch sollte darauf keinesfalls verzichtet werden, um sich vor möglichen Problemen und zusätzlichen Ausgaben in der Zukunft zu schützen.
