Een woning kopen is een van de belangrijkste beslissingen in ons leven. Het is niet alleen een grote financiële investering, maar ook een serieuze transactie met een hele reeks juridische gevolgen en verplichtingen. Daarom is het van groot belang om vóór de ondertekening van een koopovereenkomst alle documenten zorgvuldig te controleren, zodat u zich zoveel mogelijk kunt beschermen tegen mogelijke problemen en extra kosten in de toekomst.
In dit artikel leggen we uit welke belangrijke documenten u moet opvragen en controleren, zowel bij de aankoop van een nieuwbouwwoning als van vastgoed op de secundaire markt in Spanje. Daarnaast bespreken we welke aanvullende controles nuttig kunnen zijn.
Een woning in Spanje vóór aankoop controleren: vereiste documenten
De lijst met vereiste documenten omvat:
- Een uittreksel uit het eigendomsregister – Nota simple informativa. Dit uittreksel bevestigt niet alleen het eigendomsrecht op het onroerend goed, maar vermeldt ook het aantal eigenaars, hun eigendomsaandelen, bestaande lasten, erfdienstbaarheden en andere beperkingen, evenals de kenmerken van het pand – oppervlakte, ligging, grenzen met aangrenzende percelen enzovoort. De geldigheid van een Nota simple informativa bedraagt 3 maanden, dus het is belangrijk om op de datum van afgifte te letten. Het uittreksel kan zowel door de verkoper als door de koper worden aangevraagd. Daarvoor moet u de registrati gegevens bij de hand hebben: het kadastrale nummer, het CRU-nummer of het exacte adres van het pand. Het uittreksel kan worden aangevraagd bij het kantoor van het eigendomsregister waar het pand is ingeschreven of via de website van het college van registratoren.
- Documenten die het eigendomsrecht bevestigen. De notariële koopakte (escritura pública) bevestigt dat de persoon die het onroerend goed verkoopt dit eerder op rechtmatige wijze heeft verkregen. Een gelijkwaardig document kan ook een akte van aanvaarding van een erfenis of een akte van aanvaarding van een geschonken woning zijn. Gaat het om een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar, dan moet worden gecontroleerd of de vergunning voor eerste bewoning, het certificaat van voltooiing van de bouwwerkzaamheden en de naleving van de stedenbouwkundige voorschriften aanwezig zijn.
- Een energiecertificaat, dat het energie-efficiëntieniveau van het pand aangeeft. Ten eerste heeft de energie-efficiëntie van een woning rechtstreeks invloed op het energieverbruik en kan dit op middellange termijn financiële gevolgen hebben; daarom is het voor de koper belangrijk om te weten tot welke klasse de woning behoort. Ten tweede behoort het energiecertificaat tot de verplichte documenten zonder welke de notaris de transactie niet kan formaliseren.
- Een bewoonbaarheidsverklaring (Cédula de habitabilidad). Dit document bevestigt dat het pand voldoet aan de minimale eisen op het gebied van gezondheid, hygiëne en constructieve veiligheid die noodzakelijk zijn om erin te kunnen wonen. Het certificaat is niet in alle autonome regio’s verplicht, dus u moet de normen en vereisten van de lokale wetgeving raadplegen. In sommige gemeenten kan dit document vereist zijn om basisvoorzieningen zoals water, elektriciteit of gas aan te sluiten.
- Bewijzen van betaling van nutsvoorzieningen, belastingen en bijdragen aan de vereniging van eigenaars. Vóór de ondertekening van de koop moet u zich ervan vergewissen dat er geen openstaande schulden zijn voor lopende betalingen. U moet de laatste betaalde rekeningen of bankafschriften voor water, elektriciteit en gas opvragen. In het geval van de jaarlijkse onroerendgoedbelasting IBI raden wij aan niet alleen om het laatste betalingsbewijs te vragen, maar ook om een certificaat waaruit blijkt dat er geen schulden uit vorige perioden openstaan. Hetzelfde geldt voor de bijdragen aan de vereniging van eigenaars: u hebt niet alleen een bewijs van de laatste betaling nodig (de bijdragen kunnen maandelijks of per kwartaal worden betaald), maar ook een verklaring van de beheermaatschappij waaruit blijkt dat er geen achterstanden zijn.
- Een aanbetalingscontract (contrato de arras). Dit contract wordt ondertekend bij de reservering van een woning en de betaling van een aanbetaling. Het is belangrijk om kennis te nemen van de rechten en plichten van beide partijen in geval van ontbinding van de transactie, evenals van de termijnen die zijn vastgesteld voor de definitieve afronding van de koop. Ook is het belangrijk te controleren of de gegevens van de verkoper en van het pand zelf in het aanbetalingscontract overeenkomen met de gegevens in de Nota simple informativa.
- Een rapport van de technische gebouwinspectie (ITE). Dit document is alleen nodig wanneer u een woning koopt in een oud gebouw. De vereisten verschillen per regio, dus u moet uitgaan van de lokale wetgeving. In sommige gebieden worden gebouwen ouder dan 35 jaar als “oud” beschouwd, in andere pas vanaf 50 jaar. In elk geval moet het technisch rapport de technische staat en de mate van instandhouding van het gebouw bevestigen. U kunt dit inzien bij de beheermaatschappij. Tegelijkertijd is het verstandig om na te gaan of er geplande werkzaamheden (derramas) zijn die door de algemene vergadering van eigenaars zijn goedgekeurd en die extra bijdragen van de eigenaars vereisen. In de regel worden het gewone onderhoud van het wooncomplex en kleine reparaties gedekt door de reguliere bijdragen. Spoedwerkzaamheden of grote renovaties, zoals het vervangen of installeren van liften of het opnieuw schilderen van gevels, vereisen echter buitengewone bijdragen. Soms kan het om enkele duizenden euro’s gaan. Als het pand zich in een zeer oud gebouw bevindt, moet u controleren of het niet als architectonisch erfgoed is aangemerkt en of het niet onder een beschermingsregime valt met de bijbehorende beperkingen en vereisten.
- De statuten van de vereniging van eigenaars en de notulen van de laatste twee algemene vergaderingen. In de statuten staan alle mogelijke beperkingen vermeld, bijvoorbeeld met betrekking tot toeristische verhuur, de installatie van zonweringen en apparatuur op balkons enzovoort. In de notulen kunnen besluiten zijn opgenomen over toekomstige kostbare buitengewone werkzaamheden voor de reparatie of verbetering van het wooncomplex of de urbanisatie.
- Een uittreksel uit het kadaster met vermelding van de valor de referencia. De valor de referencia is een indicator van de marktwaarde van een woning, die jaarlijks wordt herzien en geactualiseerd op basis van afgeronde notarieel vastgelegde transacties. De valor de referencia is een referentiewaarde die wordt gebruikt voor de berekening van bepaalde belastingen, waaronder de ITP (overdrachtsbelasting die wordt betaald bij de aankoop van vastgoed op de secundaire markt). Als blijkt dat de koopprijs die tussen verkoper en koper is overeengekomen lager is dan de referentiewaarde, wordt de belasting berekend op basis van de valor de referencia.
Wat nog meer moet worden gecontroleerd vóór de aankoop van vastgoed in Spanje
Het is belangrijk om de algemene staat van het pand te beoordelen – alles wat met het blote oog zichtbaar is of met instrumenten kan worden gecontroleerd: de afwezigheid van schimmel en condens op de muren, vooral in badkamers, de werking van huishoudelijke apparaten, verwarmings- en airconditioningsystemen, dubbele beglazing in de ramen, de afwezigheid van scheuren en kieren in de muren, zowel binnen als buiten het gebouw, de staat van de elektrische bedrading en waterleidingen enzovoort. Volgens Tinsa, de grootste onafhankelijke taxateur, die onder meer rapporten opstelt over de staat van woningen voor het verkrijgen van hypotheken, heeft één op de vier panden ernstige problemen die niet meteen zichtbaar zijn. Na aankoop kan het opsporen en verhelpen van dergelijke problemen de nieuwe eigenaar veel geld kosten.
Het is absoluut noodzakelijk om u ervan te vergewissen dat het pand niet bezet is door krakers (okupas): hun uitzetting is een ingewikkelde procedure die zowel financieel als qua tijd veel kost. Er moet ook bijzondere aandacht worden besteed aan de vraag of er huurders aanwezig zijn. De wet verbiedt niet om een woning met een lopend huurcontract te verkopen of te kopen: de huurders gaan hun huur gewoon aan de nieuwe eigenaar betalen. Het is echter niet mogelijk om het contract uitsluitend vanwege een eigenaarswissel te beëindigen, aangezien de rechten van huurders worden beschermd door de Wet op de stedelijke huur, en de overdracht van eigendom geen voldoende grond vormt voor vroegtijdige beëindiging van het contract. Het kan ook nuttig zijn om kennis te maken met de voorzitter van de vereniging van eigenaars en algemene informatie te verkrijgen over de bewoners en bijzonder luidruchtige buren.
Alles wat hierboven is genoemd – het verzamelen van documenten en het controleren van het pand – is niet ingewikkeld, maar wel vrij tijdrovend. Toch moet u deze stappen zeker niet verwaarlozen als u zich wilt beschermen tegen mogelijke problemen en extra kosten in de toekomst.
