Испания традиционно считалась страной собственников: большая часть граждан (включая и иностранцев, перебравшихся на постоянное место жительства в эту страну) предпочитала жить в личном жилье , а не в арендованном. Но все меняется, и в последние годы мы наблюдаем стабильный рост спроса на долгосрочную аренду.
В настоящее время почти 25% семей в Испании проживают в арендованном жилье. Это обусловлено и отсутствием свободных средств на покупку квартиры или дома, и опасением обременять себя многолетним ипотечным кредитом, и нежеланием географически привязываться к определенному месту.
В середине декабря 2018 года в Испании вступил в силу Декрет, внесший значительные изменения в сферу долгосрочной аренды жилой недвижимости в Испании. Сразу отметим, что практически все нововведения направлены на защиту арендатора, а арендодатель – собственник жилья – отныне вынужден соблюдать еще более жесткие обязательства.
Закон обратной силы не имеет, т.е. все договоры долгосрочной аренды, подписанные до даты вступления в силу декрета, продолжают регулироваться ранее действовавшими нормами.
Послабление допускается лишь в отношении жилья большой площади (более 300 м2) и/или приносящего доход, превышающий установленный размер минимальной межпрофессиональной заработной платы в 5,5 раз. С 1 января 2019 года размер минимальной заработной платы в Испании составляет 900 евро в месяц.
Срок действия договора о долгосрочной аренде недвижимости в Испании
Минимальный срок действия договора долгосрочной аренды недвижимости в Испании сейчас составляет 5 лет, если арендатор – частное лицо, и 7 лет, если юрлицо (ранее было 3 года для всех). Если по истечении указанных сроков стороны не прекращают договорные отношения, контракт продлевается автоматически еще на 3 года (ранее – на 1 год).
Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор лишь в одном единственном случае: если ему срочно потребовалось жилье для нужд своей семьи. После получения ключей от арендатора, арендодатель обязан в трехмесячный срок заселиться в жилье, в противном случае его ждут неприятности: от возвращения арендатора и исчисления срока действия договора в с нуля до выплаты ему компенсации.
Сам же арендатор вправе расторгнуть договор по истечении шести месяцев без выплаты какой-либо компенсации арендодателю.
Ценообразование: арендная плата и страховой залог
Ценообразование пока осуществляется на принципах полной свободы. Размер индексации прописывается в договоре, также за сторонами сохраняется право и вовсе отказаться от индексации. Однако в 2019 году в планы испанских законотворцев входит утвердить регулирование цен на аренду в крупных городах Испании.
Кстати, раз уж мы заговорили о цене, то спешим предупредить, что уже подготовлен и ожидает одобрения проект закона о профилактике и борьбе с налоговыми преступлениями. Согласно этому закону арендатор, готовый платить за жилье сумму, превышающую 10 000 евро в месяц, обязан будет подтвердить источник происхождения средств.
Новые законодательные нормы ограничивают размер залога суммой одной ежемесячной арендной платы. И в первые пять (семь) лет аренды эта сумма пересмотру не подлежит. В дальнейшем, если договор аренды продлевается, залог может быть проиндексирован.
Дополнительные гарантии
Арендодатель вправе потребовать дополнительные гарантии в сумме двух ежемесячных арендных плат, но уже не в виде наличных денег. В качестве такой гарантии может выступить, например, банковский депозит или банковский аваль.
Т.е. в общей сложности “подушка безопасности” арендодателя не может превышать сумму, соответствующую трем арендным платам. В случае значительной порчи имущества арендатором, либо в случае принудительного выселения недобросовестного арендатора-неплательщика, указанная сумма покроет лишь малую часть убытков собственника.
Такое положение дел вынудит арендодателя искать запасные, разрешенные законом, пути для подстраховки. Например, требовать от потенциального арендатора назначить стороннего гаранта или поручителя, который в случае необходимости будет нести субсидиарную ответственность.
