Санитарный кризис сильно ударил по туристическому сектору Испании, однако он настолько силен, что продолжает привлекать инвесторов даже сейчас.
Azora, Hesperia и HIP, платформа инвестиций в гостиничный сектор Blackstone, продолжают искать новые возможности для инвестиций в Испании.
В частности, фонд Azorа, привлекший около €680 млн в отделение Azora European Hotel & Lodging в разгар пандемии, планирует довести сумму до €750 млн с инвестиционным потенциалом более чем €1 млрд 500 млн.
Хавьер Арус, управляющий партнер Hoteles de Azora, говорит о том, что, по мнению экспертов компании, короткие туры – это сегмент, который восстановится первым в Испании за счет англичан, немцев и французов. Следующим восстановится пляжный туризм, также за счет европейцев, которые начнут приезжать на более долгий срок (эксперты называют в качестве примерных сроков конец 2021 года). Последний на очереди – корпоративный и деловой туризм.
С ним согласен Хуан Гарника, глава подразделения гостиничного сектора Savills Aguirre Newman, добавляя, что в 2023-24 году стране удастся вернуться к докризисному уровню. Конечно, не к тому, что наблюдался в 2019-м, когда фиксировались рекордные показатели, а примерно к числам 2016-18 годов, когда туризм находился на подъеме.
Платформа HIP также сообщает о планах дальнейших инвестиций в Испанию. В период с 2021 по 2023 год компания собирается направить €400-500 млн на улучшение и реорганизацию своих активов. Кроме того, она делает ставку на гостиничный сектор Испании и юга Европы. В фокусе внимания платформы – отели с удачным расположением, в основном в популярных туристических зонах и на первой линии пляжа. Такие гостиницы составляют 90% портфеля HIP.
Также фонд ищет активы, расположенные в лучших зонах главных туристических столиц юга Европы. «Нас интересуют большие отели, которые мы можем сделать более ценными посредством реорганизации и трансформации», – говорит Алехандро Эрнандес-Пуэртолас, генеральный директор HIP.
Что касается Grupo Hesperia, ее генеральный директор Жорди Феррер объясняет: «Актуальная ситуация на рынке в связи с санитарным кризисом и остановка туристической активности заставила нас, как и многие другие компании гостиничного сектора, пересмотреть свои планы по инвестициям и приобретениям. В настоящее время наша главная цель – поддерживать платежеспособность и стабильное финансовое состояние компании. Тем не менее, мы продолжаем внимательно следить за предложениями, которые появляются на рынке».
«Наш приоритет – активы, которые способны принести нам прибыль благодаря своим характеристикам или хорошему расположению. У нас есть несколько проектов, которые мы хотим реализовать в Испании в среднесрочной перспективе», – добавляет Феррер.
Планы этих крупных инвесторов свидетельствуют о том, что интерес к сектору недвижимости остается высоким, несмотря на кризис.
Мигель Васкес, директор-распорядитель гостиничного подразделения Colliers International Spain, говорит о том, что аппетит инвесторов к гостиничному сектору находится на максимуме, поскольку все они уверены, что в среднесрочной перспективе туристическая деятельность в Испании восстановится. Примерные сроки, которые называют эксперты, – три-четыре года.
«Кроме того, мы считаем, что в контексте высокой волатильности, которую демонстрируют фондовые рынки, недвижимость продолжит считаться активом-убежищем, при этом в тот момент, когда интерес инвесторов к офисам начнет снижаться из-за неопределенности на рынке, связанной с увеличением доли удаленных работников и смутным будущим некоторых компаний, привлекательность сегмента логистики и гостиничного сектора, напротив, выйдет на первый план», – объясняет Васкес. Помимо этого, по словам эксперта, инвесторы уверены, что собственники отелей начнут продавать их по сниженным ценам в связи с санитарным кризисом.
Как кризис отразился на ценах?
«Несмотря на все вышесказанное, по нашему мнению, для восстановления рынка инвестиции понадобится больше времени не только потому, что коррекция цен проявится с задержкой (в зависимости от глубины кризиса), но и потому, что банки практически полностью перекрыли кредитный вентиль», – отмечает Васкес.
В свою очередь, Жорди Феррер говорит о том, что больших изменений в ценах пока не наблюдается, однако, вне всякого сомнения, они есть в связи с низкой активностью, а также прогнозами, которые с каждым разом становятся все более осторожными из-за эволюции санитарного кризиса.
Эрнандес-Пуэртолас на этот счет имеет следующее мнение: «Мы считаем, что очень больших скидок не будет, поскольку существует большой запас капиталов и высокий спрос на данный тип активов». При этом он подчеркивает возможность того, что через несколько месяцев появится больше предложений, поскольку некоторые компании будут вынуждены пойти на деинвестирование, чтобы разобраться с долгами.
Хуан Гарника из Savills AN отмечает, что эксперты не ожидают больших скидок на объекты, расположенные в самых популярных туристических местах, в то время как вторичные направления, вполне возможно, смогут предложить хорошие варианты.
Кто сейчас продает отели?
Как объясняет Хавьер Арус, профиль продавцов неоднороден: «С одной стороны, существуют платежеспособные группы, стремящиеся подготовиться к тому, что ситуация может усложниться. Они продают свои активы, чтобы иметь твердое финансовое положение в этом случае. Кроме того, они понимают, что банковское финансирование не восстановится в краткосрочной перспективе. С другой стороны, есть другие группы – те, кому действительно нужны деньги. Кроме того, мы работаем над большим числом нерыночных операций».
Жорди Феррер (Hesperia): «Интерес к продажам увеличится в ближайшие месяцы, особенно со стороны компаний, которые нуждаются в улучшении своих балансов с помощью активных продаж». Кроме того, эксперт считает, что некоторые крупные компании будут стремиться улучшить свою платежеспособность с помощью продаж важных активов, в то время как раньше такое было практически невозможно. Также будут продавать активы многие мелкие бизнесы, в большей степени семейные во втором и третьем поколении, в связи с финансовыми трудностями из-за пандемии.
Самыми активными продавцами на сегодняшний день, как отмечает Мигель Веласкес, являются фонды, которые скупали долговые активы в 2010-13 годах, – сейчас они стремятся избавиться от них, чтобы выжить.
Какие операции закрываются сейчас?
Несмотря на то, что предложение постепенно возвращается на рынок, ситуация пока остается сложной для совершения сделок, и сектору необходимо искать новые формулы.
Продавцы и покупатели ищут решения, которые будут выгодны обеим сторонам.
Согласно данным Мигеля Васкеса, количество операций в гостиничном секторе постепенно растет. Так же приобретает популярность, хоть и медленно, возвратный лизинг (Sale & Leaseback).
Хуан Гарника, в свою очередь, отмечает, что рынок сейчас очень узкий, однако, по мнению экспертов, как только санитарная ситуация улучшится, и начнут проявляться перспективы, откроется так называемое окно возможностей, однако оно продержится не очень долго.
«Во время кризиса 2008 года сектор продемонстрировал хорошую способность к рекуперации: он восстанавливается очень быстро. Институционализация рынка поможет ему получить больше денег, и в тот момент, когда ситуация стабилизируется, все инвесторы, которые готовы вложить деньги, вступят в борьбу за лучшие активы», – говорит Гарника.
По словам Васкеса, в первом полугодии 2021 года большая часть инвесторов будет придерживаться выжидательной тактики, а уже во второй половине прогнозируется значительное оживление инвесторской активности.
