Аренда недвижимости в Испании может быть трех видов: краткосрочной (туристической), сезонной и долгосрочной. Первые два типа регулируются отдельными нормами законодательства и несут в себе меньшие риски для арендодателя. Долгосрочная аренда является, с одной стороны, более стабильной и менее хлопотной, т.к. арендаторы могут не меняться годами, но с другой стороны, и более рисковой, т.к. добросовестный арендатор в одночасье может превратиться в недобросовестного и перестать платить аренду. Выселение же недобросовестного арендатора – дело непростое и небыстрое, да еще и финансово затратное. В качестве соломки, которую может подстелить владелец жилья, решившего сдавать его на долгий срок, служит страхование от неуплаты аренды в Испании. Это особая страховка, спрос на которую в последние годы стремительно вырос.
Когда читаешь аналитику по рынку недвижимости в Испании, постоянно наталкиваешься на одну и ту же фразу: спрос на долгосрочную аренду значительно превышает предложение. И это действительно так. Во многих городах агентства недвижимости создают листы ожидания, куда заносятся потенциальные арендодатели. Своей очереди на жилье можно ждать месяцами. Дефицит жилья такой, что любой появившийся объект улетает за считанные дни.
Возможно, и вы являетесь владельцем квартиры или дома, которые, в теории, готовы были бы сдать в долгосрочную аренду, но на практике опасаетесь нарваться на арендатора-неплательщика. Мы расскажем, как обезопасить себя от подобного риска посредством страхования от неуплаты аренды.
Основные положения страхового полиса
Страхование от неуплаты аренды в Испании сейчас предлагают многие страховые компании. При этом страховое покрытие и цены могут серьезно отличаться. Максимально полное покрытие будет включать в себя:
- Компенсацию ущерба за испорченную отделку, мебель и прочее оборудование жилья. Если после съезда арендатора обнаруживаются поломанные или серьезно поврежденные двери, полы, кухонная мебель и иные предметы интерьера, страховая компания направит оценщика и компенсирует нанесенный ущерб в пределах лимита, зафиксированного в страховом договоре.
- Компенсация ущерба, причиненного третьими лицами (например, протечки от соседей).
- Компенсация долга по арендной плате. Если арендодатель перестает выплачивать арендную плату, страховая компания гарантирует со своей стороны компенсацию на срок до 12 месяцев (срок зависит от условий договора).
- Участие в спорах с сервисными центрами. Если вы оплатили ремонт какого-либо домашнего оборудования, а он не дал результатов, страховая компания возьмет на себя все хлопоты по урегулированию конфликта с компанией, осуществлявшей ремонт, как по соглашению сторон, так и в судебном порядке.
- Правовая поддержка и защита в случае нарушения положений договора аренды. Если арендатор сдал жилье в субаренду, прямо запрещенную по условиям договора, или произвел несогласованные строительно-ремонтные работы, страховая компания возьмет на себя все издержки (на адвоката, прокурора, судебные).
- Правовая поддержка и защита собственника в спорах с соседями или жилтовариществом.
- Правовая поддержка, защита и компенсация судебных расходов в случае наступления уголовной ответственности.
- Правовая телефонная поддержка в течение всего срока действия страхового договора.
- Решение конфликтов с другими страховыми компания, отказывающими в ремонте или страховых выплатах.
- Прочие расходы: смена замков после выселения арендатора, решение проблем, связанных с сервитутами, защита интересов на общих собраниях жильцов и т.д.
Сразу отметим, что очень и очень немногие компании готовы представить такое широкое покрытие страховых рисков. Как правило, покрытие ограничивается ущербом от невыплаченной арендной платы и поврежденного имущества. На сегодня одни из самых выгодных условий страхования предлагает крупнейший испанский портал недвижимости Idealista в сотрудничестве со страховой компанией ARAG.
Сколько стоит страхование от неуплаты аренды в Испании
Страхование от неуплаты аренды в Испании, как и иные виды страхования, может быть с франшизой и без.
Idealista (ARAG) предлагает следующие условия: годовая страховка с полным покрытием при сумме арендной платы 500 € в месяц будет стоить 270,28 €. Важное условие: доход арендатора должен составлять не менее 1.250 € в месяц.
Страховая компания DAS при тех же условиях устанавливает цену на годовой страховой полис в размере 272,77 €, компания Grupo Mutua Propietarios – 272,97 €.
Allianz работает с франшизой, и предлагает страховку за 240,09 € в год. Mapfre определяет первый месяц как карантинный, и устанавливает цену в размере 179,40 € на полугодовой страховой полис. Страховка в Caser на полгода обойдется в 194,15 €. В данном случае франшиза – это и есть «карантинный период», на который действие полиса замораживается. Обычно он составляет от одного до трех месяцев.
Требования для страхования от неуплаты аренды в Испании
Главным и основным требованием страховых компаний является подтвержденная платежеспособность арендатора. С этой проверки начинается оформление страхового договора. Годовая сумма арендных выплат не должна превышать 40% годового дохода.
В список требуемых документов входят:
- Если арендатор является работником по найму: две последние «номины» (зарплатные ведомости), трудовой контракт, копия документа, удостоверяющего личность, заявление на оформление страхового полиса, подписанное самим арендатором и собственником.
- Если арендатор является предпринимателем: последняя декларация по налогу на доходы физических лиц, последние две квитанции об уплате социальной квоты предпринимателя, копия документа, удостоверяющего личность, заявление на оформление страхового полиса, подписанное самим арендатором и собственником.
- Если арендатор является пенсионером: последняя квитанция о выплате пенсии, выданная соцстрахом, копия документа, удостоверяющего личность, заявление на оформление страхового полиса, подписанное самим арендатором и собственником.
- Если арендатор является домработником (trabajador de hogar): свежая выписка из трудовой истории Vida Laboral или две последние квитанции о социальных отчислениях, трудовой контракт и две последние «номины» или сертификат от работодателя с указанием размера заработной платы, копия документа, удостоверяющего личность, заявление на оформление страхового полиса, подписанное самим арендатором и собственником.
Как работает страховка от неуплаты аренды в Испании?
В зависимости от контракта, заключенного со страховой компанией, покрытие может распространяться на 6, 9 или 12 месяцев. В случае неуплаты аренды со стороны арендатора собственник должен незамедлительно связаться со своей страховой компанией. Та в свою очередь (если это включено в страховое покрытие) инициирует судебный процесс в течение трех месяцев и параллельно будет компенсировать собственнику ежемесячные суммы аренды.
Таким образом, собственник оказывается защищенным экономически и с точки зрения профессиональной юридической поддержки. По данным официальной статистики проблемы и задержки с выплатой арендной платы случаются примерно в 15% случаев долгосрочной аренды. В реальности этот показатель конечно же выше.
Также отметим, что страхование от неуплаты аренды в Испании действует не только в отношении жилых объектов, но и коммерческих помещений. Страхователем всегда выступает собственник, т.к. арендатор не может оформить страховку такого типа на объект, которые ему не принадлежит. При декларировании дохода от аренды собственник имеет право списать расходы на страховку.
Как выбрать страховую компанию в Испании?
Самый первый шаг – воспользоваться любым сайтом-агрегатором, который может провести сравнение действующих на рынке предложений. Одним из самых популярных в Испании является Rastreator. Также можно провести калькуляцию на сайте Idealista.
С другими страховыми компаниями потребуется связаться лично, либо воспользоваться калькуляторами на их официальных сайтах. Напоминает, что самыми крупными страховщиками в Испании в данной сфере являются: Allianz, Mapfre, Caser, DAS, Mutua de Propietarios, Santalucía Seguros и Catalana Occidente.
В любом случае, мы не рекомендуем экономить на страховке и снижать размер страховой премии за счет исключения из покрытия самых значимых рисков и расходов.