K energetickému certifikátu ve Španělsku se většinou přistupuje jen jako k jedné z povinných „papírů“ při prodeji nemovitosti nebo – v některých případech – při získání hypotéky. Jen málokterý vlastník si certifikát objedná čistě kvůli informaci nebo ze zvědavosti – aby zjistil, jaká třída energetické účinnosti byla jeho bydlení přidělena. Trendy na trhu a význam energetického certifikátu však rozhodně není radno podceňovat – energetická účinnost bydlení ve Španělsku se rok od roku stává důležitějším faktorem při tvorbě konečné ceny nemovitosti.

Trend je jasný: všechny vyspělé země podporují energetickou účinnost, snaží se minimalizovat spotřebu energie a motivují „uvědomělé“ vlastníky (například výhodnějšími podmínkami hypotéky). Španělští developeři sledují stejný směr: nové projekty se navrhují tak, aby třída energetické účinnosti bydlení nebyla nižší než B, ideálně A. Za několik let se byty s hodnocením G – nejnižší třídou – stanou prakticky nekonkurenceschopnými: náklady a čas na rekonstrukci a hlubší renovace, nutné pro dosažení alespoň minimálních standardů komfortu a energetické účinnosti, udělají z nákupu takových objektů nevýhodnou volbu. Navíc se reformy a zvýšení energetické účinnosti stanou povinnými v souladu s požadavky celoevropské směrnice o energetické náročnosti budov, o které si povíme níže.

Co je energetický certifikát a proč je důležitý?

Energetický certifikát ve Španělsku (Certificado de Eficiencia Energética) je dokument podepsaný technikem, který ukazuje, jak úsporně celé bydlení nebo samostatný byt spotřebovává energii pro zajištění komfortních životních podmínek. V současné době existuje sedm tříd energetické účinnosti, označených písmeny od A (nejvyšší) po G (nejnižší). V blízké budoucnosti se ve Španělsku očekává rozšíření stupnice a zavedení dalších tříd.

Energetický certifikát je povinnou součástí dokumentace pro:

• zveřejnění inzerátu na prodej nebo pronájem bytu (nebo komerčního prostoru) na internetu – především na velkých portálech jako idealista či fotocasa;
• prodej nemovitosti (bez certifikátu notář transakci nezapíše);
• pronájem bydlení (krátkodobý i dlouhodobý), protože platná legislativa vyžaduje přiložení certifikátu k nájemní smlouvě;
• získání zvýhodněné „zelené“ hypotéky na bydlení s vysokou třídou energetické účinnosti;
• získání dotací a subvencí na rekonstrukce, jejichž cílem je zvýšit třídu energetické účinnosti bydlení.

Energetická účinnost bydlení ve Španělsku: současná situace

Současná situace s energetickou účinností bydlení ve Španělsku není kritická, ale ani růžová. Podle oficiální zprávy Ministerstva pro ekologickou transformaci a demografické výzvy tvoří v registrech energetických certifikátů největší podíl třída E – přibližně 52 %. Třídy F+G představují více než 32 %. Dohromady tak více než 84 % bytového fondu tvoří objekty, které nesplňují současná kritéria energetické účinnosti.

V registrech je evidováno jen asi 20 000 certifikátů třídy A – méně než 0,4 % z celkové databáze (5,5 milionu certifikátů). Vysvětlení je jednoduché: velká část bytového fondu ve Španělsku spadá do „staré výstavby“, budované v době, kdy se o energetické účinnosti prakticky neuvažovalo, požadavky na kvalitu staveb, použité materiály, tepelnou izolaci a technologie byly velmi nízké. Přibližně 55 % budov v celé zemi bylo postaveno před rokem 1980, tedy jsou starší než 45 let. Dalších asi 21 % budov je starších 50 let. A naprostá většina z nich je z hlediska spotřeby energie neefektivní.

Španělský Institut pro diverzifikaci a úspory energie uvádí, že zatímco u třídy A je spotřeba energie v domácnostech na úrovni 44,6 kWh/m²·rok, u třídy E vystupuje na 303,7 kWh/m²·rok, u třídy F na 382,6 kWh/m²·rok a u třídy G – přibližně na stejné úrovni 382,6 kWh/m²·rok. To znamená, že byt s třídou energetické účinnosti G může spotřebovávat až 8,5× více energie na metr čtvereční než byt s třídou A.

Převedeme-li to na peníze, dostaneme následující orientační výsledky: roční náklady na vytápění/chlazení bytu o rozloze 80–90 m² budou u třídy A přibližně 300–500 €/rok, zatímco u třídy G 2 000–3 500 €/rok (a i více v chladnějších regionech a/nebo při nevýhodných tarifech).

Pokud energetický certifikát nemáte a nikdy jste si ho neobjednali, můžete si udělat orientační výpočet na webu Generální rady technické architektury Španělska – k tomu slouží speciální kalkulačka.

Obecně platí, že na budovy připadá asi 30 % celkové spotřeby elektřiny ve Španělsku, z toho 18 % tvoří bytový fond a 12 % nebytový (kancelářské a komerční budovy). Přibližně stejný podíl – kolem 30 % – představují budovy na celkových emisích CO₂. Očekává se, že zvýšení tříd energetické účinnosti přinese významný pozitivní efekt v energetické bilanci země. V současnosti Španělsko upravuje svůj systém certifikace v souladu s evropskou směrnicí, jejímž cílem je urychlit renovaci málo účinných budov. V nejbližší době se očekává výrazný tlak právě na objekty s třídami E, F a G.

Nová směrnice EU: co se změní a koho se týká?

V roce 2024 byla přijata celoevropská směrnice o energetické náročnosti budov. V současnosti jednotlivé státy uvádějí své zákony, normy a certifikační principy – včetně národních databází – do souladu s touto směrnicí. Hlavním cílem reformy je snížit uhlíkovou stopu stavebního sektoru v průběhu celého životního cyklu budovy – od výstavby až po demolici. Kompletní renovace stavebního fondu EU má jasně dané termíny: do roku 2050 mají být všechny evropské budovy klimaticky neutrální.

Klíčové milníky směrnice:

• 2024 – rok schválení směrnice EPBD (Directiva sobre Rendimiento Energético de los Edificios).
• 2025 – do konce roku musí členské státy EU předložit své národní renovační plány. Zároveň se zakazuje dotovat nákup/instalaci kotlů na fosilní paliva (plyn, uhlí, topný olej); povoleny jsou pouze hybridní systémy.
• 2027 – od 1. ledna 2027 musí mít všechny veřejné budovy minimálně energetickou třídu E.
• 2030 – od 1. ledna 2030 musí mít všechny veřejné budovy třídu D a všechny obytné budovy alespoň třídu E.
• 2033 – od 1. ledna 2033 musí mít všechny obytné budovy minimálně třídu D.
• 2040 – úplné ukončení používání systémů vytápění na fosilní paliva.
• 2050 – všechny stávající budovy, obytné i nebytové, mají být klimaticky neutrální.

Ve Španělsku se změní klasifikace budov používaná při vydávání energetických certifikátů. Do 29. května 2026:

• Písmeno „A“ bude vyhrazeno výhradně pro budovy s nulovými emisemi. Doposud do této třídy patřily domy s téměř nulovou nebo velmi nízkou spotřebou energie a emisemi nižšími než 10 kg CO₂/m² za rok.
• Mohou být přidány ještě dvě kategorie: „A0“ (nulové emise) a „A+“ (spotřeba energie o 20 % nižší než limit stanovený pro ZBE).

ZBE (Zona de Balance Energético) je referenční energetická zóna, na jejímž základě se počítají hraniční hodnoty spotřeby energie a emisí pro jednotlivé třídy certifikace. Každý region a typ budovy (bytový, kancelářský atd.) má svou vlastní „zónu ZBE“ – nejde o geografickou oblast, ale o normativní model, s nímž se konkrétní budova při certifikaci porovnává.

Kolik stojí zvýšení energetické účinnosti bydlení ve Španělsku?

Evropská unie požaduje po členských státech snížení spotřeby energie v domácnostech o 16 % do roku 2030 a o 20–22 % do roku 2035. 55 % tohoto snížení má být dosaženo renovací přibližně 43 % bytového a nebytového fondu.

Čím více investic bude do těchto cílů směřovat, tím vyšší budou úspory energie, což povede ke snížení účtů za energie pro nájemníky a ke zvýšení hodnoty nemovitostí. Při investici kolem 10 000 € lze spotřebu energie snížit o 30–45 %, při investici kolem 20 000 € i o více než 60 %. Přesun z domu s hodnocením E do domu s hodnocením C může pro nájemníky znamenat úsporu asi 35 % na účtech za elektřinu.

• Náklady na zvýšení třídy energetické účinnosti závisí na několika faktorech:
• Velikost bydlení: čím větší plocha, tím více materiálu a práce je potřeba.
• Počáteční stav objektu: pokud jsou vážné problémy s izolací nebo velmi staré topné/klimatizační systémy, budou investice vyšší.
• Typ prací: výměna oken není totéž jako instalace solárních panelů nebo kompletní rekonstrukce topného systému.
• Lokalita: ceny se liší podle města. Například v Palmě de Mallorca je průměrná cena kolem 11 479 €, v Madridu asi 7 224 €.

Při průměrné roční úspoře 300–370 € může návratnost investic trvat 15–20 let. Faktory jako výše dotací, ceny energií a možnost dosažení vyšších úspor však mohou tuto dobu výrazně zkrátit.

Existují různé programy podpory a subvencí, které mohou náklady snížit:

• Program renovace bytových domů v rámci Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR), financovaný z evropského fondu Next Generation. Poskytuje pomoc ve výši 8 100–21 400 € na jednu bytovou jednotku v závislosti na dosažené úspoře energie. Minimální požadavek – snížení spotřeby energie z neobnovitelných zdrojů o 30 %, doložené energetickými certifikáty před a po rekonstrukci. Reálná výše dotace se počítá podle dvou kritérií a použije se ta nižší: buď % z vynaložených nákladů, nebo limit na m² či na bytovou jednotku:

• Snížení o 30–45 % – dotace až 40 %, maximálně 8 100 € na byt (nebo 72 €/m²).
• Snížení o 45–60 % – dotace až 65 %, maximálně 14 500 € na byt (nebo 130 €/m²).
• Snížení o 60 % a více – dotace až 80 %, maximálně 21 400 € na byt (nebo 192 €/m²).

Navíc lze získat až 1 000 € na byt (nebo až 12 000 € na celý dům) na práce spojené s odstraněním azbestu. Podle platných předpisů musí být všechny práce dokončeny do 30. června 2026.

• Daňové odpočty: u daně z příjmu fyzických osob (IRPF) lze uplatnit odpočet až 60 %, pokud se sníží spotřeba energie celého domu nebo bytového komplexu o 30 % nebo se třída energetické účinnosti zvýší na A či B. U menších prací v samostatném bytě a mírnější optimalizace mohou daňové odpočty činit 20 nebo 40 %. Je důležité získat energetické certifikáty před zahájením prací a po jejich dokončení a uchovat všechny faktury.
• Místní bonusy: některé obce nabízejí snížení roční daně z nemovitosti (IBI) jako doplňkovou pobídku.
• Program pro zvýšení energetické účinnosti v jednotlivých obydlích: financují se pouze práce v hlavním bydlišti vlastníka nebo nájemce, což musí být doloženo trvalým pobytem. Výše podpory činí 40 % nákladů projektu, maximálně 3 000 € na byt. Minimální náklady projektu musí být alespoň 1 000 € na byt.

Kromě těchto subvencí existují v některých autonomních společenstvích speciální programy, například nízkoúročené úvěry nebo dodatečná podpora pro bytové domy na venkově.

Jak ovlivňuje třída energetické účinnosti cenu bydlení ve Španělsku

V květnu 2025 zveřejnila Španělská banka rozsáhlou studii o vlivu třídy energetické účinnosti na cenu bydlení ve Španělsku. Jako základ bylo použito 1,2 milionu transakcí prodeje nebo dlouhodobého pronájmu v období 2014–2023, přičemž zdrojem dat byly katastrální registry, databáze energetických certifikátů a údaje z katastru nemovitostí.

Hlavní závěr – vyšší třída energetické účinnosti zvyšuje hodnotu bydlení. Objekt s třídou A nebo B stojí v průměru o 5–12 % více než srovnatelný objekt s třídou D nebo E. Rozdíl mezi třídami A a G může dosáhnout až 20 %. Energeticky účinné bydlení (třídy A–C) se navíc pronajímá za nájemné o 4–8 % vyšší než méně účinné.

Od roku 2021 se „zelená prémie“ (příplatek k ceně, kterou jsou kupující nebo nájemci ochotni zaplatit za energeticky účinné bydlení) zvýšila asi o 30 %. Nejvýrazněji je vliv energetické účinnosti vidět u novostaveb a ve velkých městech – v Madridu, Barceloně a Valencii.

Podle Španělské banky se kupující stali citlivými na třídu energetické účinnosti. Po roce 2022 začal podíl transakcí s bydlením třídy F–G klesat.

Prognózy expertů: co čeká španělský realitní trh ve světle nové směrnice EU?

Podle analytiků, vycházejících z platných norem EU a dynamiky trhů s podobnými reformami (Německo, Nizozemsko), mohou byty tříd A–B ve Španělsku do roku 2030 zdražit o 15–25 %, zatímco byty tříd F–G mohou ztratit až 40 % hodnoty. Důvodem je pokles likvidity, růst provozních nákladů a nutnost nákladných prací, aby se třída zvýšila alespoň na E. Tyto prognózy se opírají o zmíněnou zprávu Španělské banky a data velkého nezávislého odhadce Tinsa, podle nichž posun o jednu energetickou třídu výše zvyšuje cenu nemovitosti o 1–5 %.

V souvislosti s novou evropskou směrnicí lze do roku 2030 a následně do roku 2040 očekávat ještě větší cenový rozestup. Je potřeba zohlednit vše: náklady na povinné renovace pro dosažení třídy E a později D, provozní náklady v kontextu možného růstu cen energií, ztrátu přístupu k některým dotacím a výhodám, nemožnost získat zvýhodněnou hypotéku atd.

Někteří odborníci dokonce předpovídají, že po roce 2030 nebude možné ve Španělsku získat hypotéku na bydlení s třídami F a G. V současnosti taková omezení neexistují – žádné zákazy financování nákupu málo účinných budov zatím nebyly zavedeny. Španělské banky však již nyní rozlišují podmínky podle třídy objektu. Například Banco Santander, CaixaBank a Banco Sabadell nabízejí „zelené“ hypotéky se zvýhodněnými podmínkami právě pro bydlení s vysokou energetickou účinností.

Při pohledu na zkušenost sousedních zemí, kde podobné vnitrostátní směrnice platí několik let (například v Německu a Nizozemsku), je patrné, že objekty s třídami F a G se prodávají s diskontem 20–30 %. Prognóza pro Španělsko k roku 2030 tedy vypadá zhruba takto:

• Třídy A a B: +15–25 % k ceně, vysoká poptávka.
• Třídy C a D: až +5 % k ceně, stabilní poptávka.
• Třída E: –5–10 % z ceny, nízká poptávka.
• Třídy F a G: –20–40 % z ceny, téměř nulová poptávka.

Navzdory hojným internetovým „zprávám“ o zákazu prodeje bydlení s třídami F a G od roku 2033 žádná taková legislativní omezení zatím zavedena nebyla. Naopak – zastoupení Evropské komise ve Španělsku vydalo prohlášení, ve kterém mimo jiné uvádí: „Šíří se představa, že EU zakáže nákup, prodej nebo pronájem bydlení s třídami E, F a G od roku 2030 nebo 2033. Tato informace je chybná. Směrnice nepředpokládá omezení prodeje ani pronájmu. Také neukládá povinnost renovace jednotlivým vlastníkům.“ Ve skutečnosti směrnice stanovuje cíle: do roku 2030 minimálně třída E, do roku 2033 třída D pro obytné budovy, a požaduje po státech plány renovací. Konkrétní nástroje (včetně případného omezení prodeje/pronájmu nejméně účinných objektů) si ale každá země stanoví zvlášť. Španělsko tyto detaily zatím do zákona nepřeneslo.

Jak si ověřit energetickou účinnost při koupi bydlení ve Španělsku

Prodávající ve Španělsku je povinen mít energetický certifikát (Certificado de Eficiencia Energética) a na požádání ho kupujícímu předložit. Uvedené písmeno (A–G) odráží třídu energetické účinnosti bydlení. Mohlo by se zdát, že když znám třídu, mám vše potřebné – přesto doporučujeme udělat ještě několik kroků, abyste si ověřili pravost certifikátu a skutečné technické vybavení bytu či domu.

• Ověřte pravost certifikátu. Ve Valencijském společenství to lze udělat na stránkách IVACE. Hledat lze podle registračního kódu, který má každý certifikát, podle katastrálního čísla nebo adresy. Doba platnosti certifikátu je 10 let pro třídy A–F a 5 let pro třídu G.
• Certifikáty mohou být dvojího typu: individuální (pro konkrétní byt či dům) a kolektivní (pro celé bytové domy). Pro kupní smlouvu je potřeba individuální certifikát.
• Třída energetické účinnosti uvedená v inzerátu na prodej musí odpovídat údajům v certifikátu.
• Vyplatí se zkontrolovat účty za elektřinu za poslední rok, abyste viděli skutečnou spotřebu.
• Při prohlídce bytu/domu věnujte pozornost oknům (typ zasklení), stěnám a stropům (stopy kondenzace a plísní), typu vytápění a klimatizace, používaným spotřebičům a orientaci bytu na světové strany.
• U bytových domů je užitečné zjistit, zda již proběhly nějaké práce na zvýšení energetické účinnosti celé budovy. Pokud ne, lze v budoucnu očekávat dodatečné finanční zatížení pro vlastníky bytů.

Líbí se vám tento článek? Sdílejte ho se svými přáteli!